ECLI:NL:GHARL:2014:9073

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.139.570

(zaaknummer rechtbank Gelderland, kantonrechter Arnhem: 844835)

arrest van de tweede civiele kamer van 25 november 2014

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Kindergarden Nederland B.V.

gevestigd te Amsterdam,

appellante,

hierna: Kindergarden NL,

advocaat: mr. D.A.W. van Dijk,

tegen:

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde,

hierna: [geïntimeerde],

advocaat: mr. T.J. van Veen.

1.Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 17 april 2013 en 28 augustus 2013 die de kantonrechter (rechtbank Gelderland, team kanton en handelsrecht, locatie Arnhem) tussen Kindergarden NL als gedaagde en [geïntimeerde] als eiser heeft gewezen.

2.Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 26 november 2013,

- de memorie van grieven,

- de memorie van antwoord,

- de op 3 november 2014 ter openbare terechtzitting van het hof gehouden pleidooien, overeenkomstig de pleitnotities.

2.2

Na afloop van de pleidooien heeft het hof arrest bepaald op één dossier.

3.De vaststaande feiten

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.4 van het bestreden tussenvonnis van 17 april 2013.

4.De motivering van de beslissing in hoger beroep

4.1

Partijen strijden zowel in eerste aanleg als in hoger beroep over de vraag of, zoals [geïntimeerde] heeft gesteld en Kindergarden NL gemotiveerd heeft bestreden, tussen hen een huurovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot een aan [geïntimeerde] in eigendom toebehorend pand in [woonplaats]. De makelaar van Kindergarden NL heeft bij brief van 24 april 2012 (hierna: de Brief) aan de makelaar [geïntimeerde] een, blijkens het hoofd van de brief:
huurvoorstelgedaan. De Brief is door [geïntimeerde] ondertekend en is op 27 april 2012 door de makelaar van Kindergarden NL terugontvangen. Hij bevat vier genummerde voorbehouden, waaronder voorbehoud 3, dat inhoudt:
Dit voorstel is onder uitdrukkelijk voorbehoud van definitieve goedkeuring van de directie van Kindergarden/Bright Horizons.
(Kindergarden NL heeft in hoger beroep toegelicht dat Kindergarden/Bright Horizons haar aandeelhouder is; hierna wordt de bedoelde directie kortweg Bright Horizons genoemd.)
Direct onder de vier voorbehouden volgt in de Brief:
De voorbehouden opgenomen in sub 3 en 4 komen 4 (vier) weken na ondertekening van dit document te vervallen. Kindergarden NL heeft op 22 juni 2012, na het verstrijken van de vervaltermijn van vier weken, aan [geïntimeerde] bericht dat Bright Horizons heeft geweigerd om akkoord te gaan met de huurovereenkomst.

4.2

[geïntimeerde] heeft gevorderd dat de kantonrechter voor recht zal verklaren dat de in de Brief opgenomen huurovereenkomst tot stand is gekomen, Kindergarden NL zal veroordelen tot betaling van € 11.458,33 per maand exclusief BTW en tot betaling van de proceskosten. Kindergarden NL heeft zich hiertegen verweerd door aan te voeren dat door voorbehoud 3 de huurovereenkomst, waarvan [geïntimeerde] de nakoming vordert, niet tot stand is gekomen. Na in het tussenvonnis Kindergarden NL in staat te hebben gesteld tot het leveren van tegenbewijs heeft de kantonrechter dit verweer verworpen en, in het eindvonnis, de vorderingen toegewezen, onder bepaling van de ingangsdatum van de huur op 1 september 2012.

4.3

Kindergarden NL komt in hoger beroep zowel tegen het tussenvonnis als tegen het eindvonnis op. Zij herhaalt in hoger beroep dat voorbehoud 3 een zogenoemde potestatieve opschortende voorwaarde is, zodat de huurovereenkomst pas tot stand zou komen door een akkoord van Bright Horizons - welk akkoord nooit werd gegeven. Indien het voorbehoud geen opschortende werking zou hebben, beroept zij zich erop dat haar makelaar gedurende de periode van vier weken meermalen aan de makelaar van [geïntimeerde] heeft laten weten dat Bright Horizons nog geen akkoord had gegeven. Gelet op de inhoud van de tussen de makelaars gewisselde berichten mocht [geïntimeerde] na verloop van de vier weken-termijn redelijkerwijs ook al niet aannemen dat er goedkeuring was gegeven en/of dat Kindergarden NL zich aan de huurovereenkomst wilde binden. In de Brief is oplevering afhankelijk gesteld van verschillende feiten en omstandigheden, zoals overeenstemming over de huurovereenkomst, alle daarbij behorende bijlagen en de veranderingen in en rond het pand van [geïntimeerde], aldus nog steeds Kindergarden NL.

4.4

Het antwoord op de vraag een overeenkomst is tot stand gekomen, is afhankelijk van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten afleiden (zie het door Kindergarden NL aangehaalde arrest HR 17 december 1976, NJ 1977/ 241
Bunde/Erckensen de herhalingen van de daarin beschreven rechtsregel in HR 21 december 2001 (ECLI:NL:HR: 2001:AD5352) en HR 16 september 2011 (ECLI:NL:HR: 2011:BQ2213). Daarbij moet worden opgemerkt dat tussen de totstandkomingsvereisten en de uitlegnorm een onlosmakelijk verband bestaat (Conclusie A-G 10 januari 2014, ECLI: NL:PHR:2014: 17).

4.5

[geïntimeerde] beroept zich in dit verband op de taalkundige betekenis van de tekst van de Brief. Het gaat daarbij om de beschrijving van het onderwerp van de Brief (in de kop: ‘
Betreft: huurvoorstel …’ en in het slot: ‘
een voorstel … om tot een mogelijke huurovereenkomst te komen’). Naar het oordeel van het hof mocht [geïntimeerde] redelijkerwijs op grond van deze teksten, gelet op de taalkundige betekenis daarvan, en op grond van de verdere inhoud van de Brief, die een gedetailleerde beschrijving geeft van de (huur)verplichtingen van partijen, begrijpen dat Kindergarden NL heeft bedoeld met de Brief een aanbod te doen dat, indien het door [geïntimeerde] zou worden geaccepteerd, partijen over en weer zou binden. Dat [geïntimeerde] het voorstel tijdig heeft aanvaard, is in hoger beroep niet langer bestreden.

4.6

Of een overeenkomst tot stand is gekomen hangt echter blijkens de hierboven weergegeven rechtsregel niet alleen af van de taalkundige betekenis van de Brief. Feiten en omstandigheden, die [geïntimeerde] aanleiding konden geven om rekening ermee te houden dat het in de Brief opgenomen
voorsteleen andere strekking had dan hiervoor bedoeld, zijn gesteld noch gebleken. Hier komt bij dat de tekst is opgesteld op basis van tussen (de makelaars van) partijen mede daarover gevoerde onderhandelingen en dat daarin het huurobject, de huurprijs en de huurperiode staan beschreven (ook al wordt de ingangsdatum daarin afhankelijk gesteld van de bouwkundige oplevering). Daarom onderschrijft het hof het standpunt van [geïntimeerde] en sluit het zich tevens aan bij het oordeel hierover van de kantonrechter. Aan dit oordeel staat niet in de weg dat de in de Brief opgenomen bepalingen nog zouden worden aangevuld en dat de verbouwingsplannen nog zouden moeten worden goedgekeurd door [geïntimeerde]. De inhoud van het tekstvoorstel van Kindergarden NL van 19 juni 2012, waarin voorbehoud 3 niet voorkomt, wijkt verder onweersproken nauwelijks af van de Brief. Indien, zoals Kindergarden NL heeft aangevoerd, Bright Horizons in geen geval akkoord was gegaan met de huur zonder aan dat akkoord de voorbehouden te koppelen dat de partijen het eens zouden worden over de verdere inhoud van de overeenkomst en over aard en omvang van de verbouwingswerkzaamheden, staat dat evenmin eraan in de weg dat de Brief partijen heeft gebonden, met inbegrip van de daarin gemaakte voorbehouden.

4.7

De vraag hoe in de Brief de verhouding van partijen is geregeld, kan evenmin op grond van uitsluitend een taalkundige uitleg van de Brief worden beantwoord. Daarbij komt het namelijk eveneens aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981: AG4158,
Haviltex). In praktisch opzicht is de taalkundige betekenis die de bewoordingen van een schriftelijke overeenkomst, gelezen in de context van dat geschrift als geheel, in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben, bij de uitleg van dat geschrift vaak wel van groot belang (HR 20 februari 2004, ECLI:NL:HR: 2004:AO1427,
DSM - Fox).

4.8

Of voorbehoud 3 een (al of niet potestatieve) opschortende voorwaarde is, dan wel een ontbindende voorwaarde, is niet relevant. Het gaat erom welk gevolg de overeenkomst verbindt aan het verval van het voorbehoud: had dit tot gevolg dat Kindergarden NL zich niet langer op het ontbreken van toestemming van Bright Horizons kon beroepen, zoals [geïntimeerde] heeft gesteld, of dat de in de Brief opgenomen huurovereenkomst verviel, zoals Kindergarden NL als verweer heeft aangevoerd?

4.9

Taalkundig betekent de in de Brief gegeven tekst van het vervalbeding niet meer dan dat voorbehoud 3 na verloop van vier weken niet meer zou werken, en niet dat de inhoud van de Brief tussen partijen zou vervallen. Volgens Kindergarden NL is de tekst van voorbehoud 3 en van het vervalbeding onzorgvuldig opgesteld en mist de regeling van de gevolgen, die volgens de Brief worden verbonden aan het uitblijven van een (tijdige) beslissing van Bright Horizons. Welke betekenis partijen hebben gegeven aan de regeling die wordt gevormd door voorbehoud 3 in combinatie met het vervalbeding, kan blijken uit hun gedrag ná ondertekening van de Brief. Beide partijen wijzen op die gedragingen. De mail van 27 april 2012 waarin de makelaar van [geïntimeerde] aan de makelaar van Kindergarden NL na een akkoord van Bright Horizons een bespreking in het vooruitzicht heeft gesteld, is daarvoor niet maatgevend, omdat de vervaltermijn toen nog liep. Wel ziet het hof een zekere indicatie voor de juistheid van Alemans standpunt, dat Kindergarden NL, door na afloop van de vier weken-termijn door te gaan met haar pogingen om de goedkeuring te krijgen, er blijk van heeft gegeven dat zij zich gebonden voelde aan de in de Brief opgenomen verplichtingen: de goedkeuring had geen zin meer indien de huurovereenkomst zou zijn vervallen.

4.1

Het gedrag van partijen na afloop van de vier weken-termijn geeft dus enige steun aan de stelling van [geïntimeerde], dat de taalkundige betekenis van de in de Brief getroffen regeling (op het uitblijven van goedkeuring kon uitsluitend binnen de vier weken-termijn een beroep worden gedaan) de bedoeling van partijen juist weergeeft. Er zijn geen andere feiten of omstandigheden gebleken, op grond waarvan aan voorbehoud 3 en het vervalbeding een van die betekenis afwijkende strekking moet worden toegekend. Het verweer in het kader waarvan Kindergarden NL zich beroept op zodanige afwijkende strekking is daarom onvoldoende gemotiveerd.

4.11

In de toelichting op grief 6 heeft Kindergarden NL uiterst subsidiair aangevoerd dat [geïntimeerde] in strijd handelt met de redelijkheid en billijkheid door Kindergarden NL te houden aan zijn huurverplichtingen. Zij wijst daartoe op de voor meerderlei uitleg vatbare formulering van het vervalbeding, op de uitvoerige communicatie die tijdens de vervaltermijn tussen partijen heeft plaatsgevonden en waarin duidelijk was dat er nog geen goedkeuring was verleend, op het wachten op dat akkoord door (onder meer) de makelaars van [geïntimeerde] en op het standpunt van [geïntimeerde] na afloop van de vervaltermijn, dat ‘
geen bericht goed bericht’ was en op de tijd, die het nog wel zou hebben geduurd voordat partijen het eens zouden worden over de huurovereenkomst, de verbouwingen en de inrichting van het pand en de ruimte daaromheen.

4.12

Of, zoals Kindergarden NL heeft gesteld en [geïntimeerde] heeft bestreden, de redelijkheid en billijkheid aan de aanspraak van [geïntimeerde] op nakoming van de overeenkomst in de weg staan, hangt blijkens de jurisprudentie op dit gebied af van tal van omstandigheden, waaronder de wijze waarop de onderhavige overeenkomst is tot stand gekomen. Uit die jurisprudentie en uit de wetstekst blijkt voorts dat de overeenkomst slechts buiten toepassing wordt gelaten, voor zover deze toepassing in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid
onaanvaardbaarzou zijn (artikel 6:248 lid 2 BW). Het hof let binnen dit kader op alle gebleken omstandigheden van het geval, waaronder de aard en de verdere inhoud van de overeenkomst, de maatschappelijke positie en onderlinge verhouding van partijen, en het feit dat de Brief, met daarin voorbehoud 3 en de vervaltermijn, tot stand is gekomen na onderhandelingen tussen partijen, waarbij de beide partijen werden bijgestaan door een of meer makelaars. Verder betrekt het hierbij dat het gaat om een overeenkomst die voor een duur van tien jaar is afgesloten tegen een huurprijs van € 137.500 per jaar, al kan daaraan geen groot gewicht worden toegekend doordat geen inzicht bestaat in de financiële omstandigheden van de onderscheiden partijen. Dat [geïntimeerde] Kindergarden NL niet heeft gewaarschuwd toen de vier weken-termijn zonder positief resultaat dreigde te verlopen en dat hij naar eigen zeggen ‘
de kat de bel niet heeft willen aanbinden’ duidt, anders dan Kindergarden NL in zijn pleidooi heeft betoogd, niet op een onbehoorlijke houding of opzet om Kindergarden NL in een val te laten lopen: het hof begrijpt uit de toelichting van [geïntimeerde] dat hij de onderlinge verhouding van partijen niet onnodig onder druk wilde zetten, op een moment waarop de goedkeuring nog kon volgen en de uitvoering van de overeenkomst ter hand zou kunnen worden genomen. Van het feit dat de overeenkomst in de ogen van Kindergarden NL een onvolledige regeling geeft van de gevolgen van het verlopen van de termijn van vier weken, kan Kindergarden NL evenmin aan [geïntimeerde] een verwijt maken.

4.13

Het vorenstaande overziende acht het hof niet gebleken dat het in de gegeven omstandigheden onaanvaardbaar is om Kindergarden NL (onverkort) aan haar huurdersverplichtingen te houden.

4.14

Grief 5 behelst de klacht dat het vergunningentraject niet vóór 1 september 2012 had kunnen zijn doorlopen, zodat in het bestreden vonnis de huuringangsdatum niet op 1 september 2012 had mogen worden bepaald. Aangezien Kindergarden NL onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken dat de gemeente een eenvoudige procedure had kunnen volgen en Kindergarden NL het pand in dat geval vóór 1 september 2012 in gebruik zou hebben kunnen nemen, is de grief ongegrond. Kindergarden NL heeft evenmin aangevoerd welke (latere) datum als ingangsdatum zou moeten worden gehanteerd.

4.15

Het vorenstaande leidt tot verwerping van de grieven 1 tot en met 6.

4.16

Bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep heeft Kindergarden NL zich beroepen op rechtsverwerking. Dit beroep op artikel 6:2 lid 2 BW kan niet als nieuwe grief worden aangemerkt, doordat in de memorie van grieven reeds een beroep is gedaan op de (in artikel 6:248 lid 2 BW bedoelde) beperkende werking van ‘de redelijkheid en billijkheid’. Het gaat hierbij in beginsel om dezelfde rechtsbeginselen en Kindergarden NL heeft geen nieuwe feiten of omstandigheden ten grondslag gelegd aan de andere duiding van hetgeen zij ‘uiterst subsidiair’ in de toelichting op grief 6 heeft aangevoerd. [geïntimeerde] is dan ook naar behoren in staat gesteld om op de nieuwe kwalificatie te reageren.

4.17

Het verweer is echter ongegrond. Dat [geïntimeerde] na het verstrijken van de vervaltermijn meer dan vier weken heeft gewacht voordat hij zich jegens Kindergarden NL op het verval van het voorbehoud heeft beroepen, is namelijk onvoldoende om te oordelen dat hij zijn recht op nakoming van de huurovereenkomst heeft verwerkt. Dat Kindergarden NL door het tijdsverloop werd benadeeld, is gesteld noch gebleken.

4.18

Grief 7 betreft de proceskostenbeslissing in het bestreden eindvonnis. Die beslissing is echter juist, mede gelet op het feit dat Kindergarden NL zowel in eerste aanleg als in hoger beroep in het ongelijk wordt gesteld.

4.19

Nu partijen geen feiten of omstandigheden hebben gesteld die, indien zij vast zouden komen te staan, tot andere beslissingen kunnen leiden, passeert het hof hun bewijsaanbiedingen.

5.Slotsom

De grieven falen, zodat de bestreden vonnissen moeten worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof Kindergarden NL in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] zullen worden vastgesteld op € 308 aan griffierecht en € 2.682 aan salaris advocaat (3 punten x tarief II).

6.De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt de vonnissen van de kantonrechter te Arnhem van 17 april 2013 en 28 augustus 2013;

veroordeelt Kindergarden NL in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 308 aan verschotten en op € 2.682 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, D. Stoutjesdijk en J.G.J. Rinkes en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 25 november 2014.