ECLI:NL:GHARL:2014:8889

• Datum uitspraak: 18 november 2014
• Publicatiedatum: 18 november 2014
• Zaaknummer: 200.137.637
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: C.J.H.G. Bronzwaer; S.B. Boorsma; D. Stoutjesdijk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Uitleg garantiebepaling in akte van levering en de aanvaarding van lasten in de zin van artikel 7:15 BW

In deze zaak, die voor het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden diende, gaat het om de uitleg van een garantiebepaling in een akte van levering van onroerend goed. De appellanten, die in 2006 twee percelen grond hebben gekocht van de geïntimeerde, vorderden betaling van ruilverkavelingsrente die hen door de Belastingdienst was opgelegd. De rechtbank Gelderland had hun vordering in eerste aanleg afgewezen, waarna de appellanten in hoger beroep gingen. Het hof oordeelde dat de garantiebepaling in de akte van levering slechts betrekking had op toekomstige lasten en dat de appellanten, door de akte te ondertekenen, de ruilverkavelingslasten uitdrukkelijk hadden aanvaard. Het hof baseerde zijn oordeel op de feiten zoals vastgesteld in de eerdere procedure en de verklaringen van betrokkenen, waaronder de ex-voorzitter van de ruilverkavelingscommissie. Het hof concludeerde dat de appellanten op de hoogte waren van de ruilverkaveling en dat de garantie in de akte niet gold voor lasten die al bestonden ten tijde van de levering. De vordering van de appellanten werd afgewezen, en het hof bekrachtigde het vonnis van de rechtbank. De appellanten werden veroordeeld in de proceskosten van de geïntimeerde.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.137.637

(zaaknummer rechtbank Gelderland 2116728)

arrest van de tweede kamer van 18 november 2014

in de zaak van

1. [appellant sub 1],

2.
[appellante sub 2]

beiden wonende te [woonplaats],

appellanten,

hierna: [appellanten] (mannelijk enkelvoud),

advocaat: mr. B. Besseling,

tegen:

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde,

hierna: [geïntimeerde],

advocaat: mr. G.J. van westerveld.

1. Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van 9 oktober 2013 dat de rechtbank Gelderland (team kanton en handelsrecht, zittingsplaats Apeldoorn) tussen [appellanten] als eisers en [geïntimeerde] als gedaagde heeft gewezen.

2. Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 12 november 2013,

- de memorie van grieven, tevens houdende vermeerdering van eis, met productie,

- de memorie van antwoord, met producties,

- de akte houdende uitlating producties van [appellanten]

2.2

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

3. De vaststaande feiten

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.4 van het bestreden vonnis.

4. De motivering van de beslissing in hoger beroep

4.1

Het gaat in de onderhavige zaak om het volgende. [appellanten] heeft in 2006 twee percelen grond aan de [straatnaam] in [woonplaats] gekocht van [geïntimeerde]. In de notariële akte van levering zijn de te leveren percelen omschreven als percelen cultuurgrond “
van welk perceel Ruilverkavelingsrente is te verwachten ”. In artikel 4 van die akte is vermeld dat de baten en lasten met betrekking tot het verkochte vanaf de levering voor rekening van de koper zijn. In artikel 6 van de akte is gegarandeerd dat het verkochte niet is betrokken in een ruilverkavelings- dan wel herinrichtingsplan en niet ter onteigening is aangewezen.

In juni 2011 heeft [appellanten] in verband met de gekochte percelen grond een aanslag “Landinrichtingsrente, Ruil- of herverkavelingsrente ontvangen ten bedrage van € 499,68.

4.2

[appellanten] heeft in eerste aanleg gevorderd dat [geïntimeerde] zal worden veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 9.412,- te vermeerderen met de wettelijke rente en met buitengerechtelijke incassokosten ad € 845,60 en proceskosten. Het gevorderde bedrag betreft het totaalbedrag dat [appellanten] – bij betaling ineens – aan de Belastingdienst moet voldoen in verband met het feit dat de verkochte percelen grond aan [geïntimeerde] in een ruilverkaveling, waarbij [geïntimeerde] is overbedeeld, betrokken zijn geweest.

4.3

De rechtbank heeft de vordering van [appellanten] afgewezen. [appellanten] is daartegen met vier grieven in hoger beroep gekomen. Hij vordert in hoger beroep dat het hof, bij voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad te verklaren arrest, het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de betaling van het bedrag van € 9.412,-, vermeerderd met rente, buitengerechtelijke kosten en proceskosten, zal toewijzen.

4.4

De grieven leggen het geschil in volle omvang aan het hof voor. Het hof zal deze grieven daarom gezamenlijk behandelen. In hoger beroep ligt (opnieuw) ter beoordeling de vordering van [appellanten] jegens [geïntimeerde] om het totaalbedrag van de aan [appellanten] opgelegde en te verwachten aanslagen Landinrichtingsrente, Ruil- of herverkavelingsrente ad € 9.412,- (bij betaling ineens) te voldoen.

[appellanten] heeft aan zijn vordering enerzijds ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] gegarandeerd had dat de verkochte percelen niet waren betrokken in een ruilverkavelingsplan en anderzijds dat [geïntimeerde] op grond van artikel 7:15 van het Burgerlijk Wetboek (BW) moet instaan voor de afwezigheid van een bijzondere last, zoals de ruilverkavelingsrente.

4.5

De eerste grondslag stelt de vraag aan de orde naar de uitleg van de garantiebepaling in artikel 6 van de akte van levering.

Het hof stelt voorop dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van uitsluitend een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981,
LJN: AG4158).

Voorts volgt uit HR 20 februari 2004 (
LJN: AO1427) dat bij de uitleg van een dergelijk geschrift telkens van beslissende betekenis zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, alsmede dat in praktisch opzicht vaak van groot belang is de taalkundige betekenis van de bewoordingen van het geschrift, gelezen in de context ervan als geheel, die deze in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben. Verder komt bij de uitleg betekenis toe aan de aard van de transactie, de omvang en gedetailleerdheid van de contractsbevestiging, de wijze van totstandkoming ervan en de overige bepalingen ervan (HR 29 juni 2007,
LJN: BA4909 en HR 19 januari 2007,
LJN: AZ3178).

4.6

De garantiebepaling in artikel 6 van de akte van levering dient te worden bezien in samenhang met de omschrijving van de percelen grond in die akte als percelen cultuurgrond “
van welk(e) perce(e)len Ruilverkavelingsrente is te verwachten ”. Deze omschrijving duidt er derhalve reeds op dat de percelen betrokken zijn geweest in een ruilverkaveling, zodat de garantie naar zijn aard slechts betrekking kan hebben op de afwezigheid van toekomstige ruilverkavelings-, herinrichtingsplannen en onteigeningen die ten tijde van de levering waren voorzien.

Voor die uitleg pleit ook de achtergrond van de koopovereenkomst tussen partijen, die door [geïntimeerde] gemotiveerd is uiteengezet en niet voldoende onderbouwd is weersproken door [appellanten] Deze achtergrond is nader toegelicht in een door [geïntimeerde] in het geding gebrachte brief van [persoon 1], ex-voorzitter van de ruilverkavelingscommissie[woonplaats] (hierna: [persoon 1]), op welke productie [appellanten] bij akte heeft gereageerd. Deze brief komt er in de kern op neer dat er in de periode van 1987 tot 2008 een ruilverkaveling heeft plaatsgevonden in het gebied [woonplaats], waarin zowel grond van [appellanten] als grond van [geïntimeerde] was betrokken. Volgens de heer [persoon 1] heeft [appellanten] alle brieven ontvangen die aan alle betrokkenen werden verstuurd. Het ruilverkavelingsplan is in 1996 ter visie gelegd en heeft er toe geleid dat uiteindelijk in november 2001 één notariële akte is opgemaakt waarbij alle stukken grond aan alle betrokken zijn overgedragen.

[appellanten] wist derhalve dat de onderhavige grond betrokken was geweest in een ruilverkaveling, zodat hij had kunnen en moeten begrijpen dat de garantie geen betrekking kon hebben op die ruilverkaveling.

Daarbij komt dat [persoon 1] in zijn brief heeft verklaard dat een deel van de in de onderhavige procedure aan de orde zijnde grond, die [appellanten] van [geïntimeerde] heeft gekocht, aanvankelijk in eigendom was bij [appellanten] en door [appellanten] is ingebracht in de ruilverkaveling, waar tegenover [appellanten] andere delen grond kreeg toebedeeld. Dat de inbreng van grond door [appellanten] niet verplicht, maar vrijwillig is geschied zoals [appellanten] aanvoert, is in het kader van de beoordeling van de onderhavige vordering niet van belang.

Het moet [appellanten] dan ook duidelijk zijn geweest dat de in artikel 6 van de akte van levering vermelde garantiebepaling, slechts ertoe strekt te garanderen dat ten tijde van de verkoop niet bekend was dat de verkochte gronden in de nabije toekomst nogmaals zouden moeten worden ingebracht in het kader van een ruilverkaveling.

4.7

De vraag doet zich vervolgens voor of [geïntimeerde] gehouden is het gevorderde bedrag te voldoen op grond van het bepaalde in artikel 7:15 lid 1 BW, welk artikel de verkoper verplicht de verkochte zaak in eigendom over te dragen vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen, met uitzondering van die welke de koper uitdrukkelijk heeft aanvaard.

Als uitgangspunt heeft te gelden dat de ruilverkavelingsrente is aan te merken als een bijzondere last als in dit artikel bedoeld (vgl. HR 27 februari 2004, NJ 2004, 635, ECLI:NL:HR:2004:AN9072).

Partijen houdt verdeeld het antwoord op de vraag of [appellanten] deze bijzondere last uitdrukkelijk heeft aanvaard.

4.8

In dit kader is van belang welke betekenis toekomt aan de omschrijving van de percelen grond als cultuurgrond “
van welk(e) perce(e)len Ruilverkavelingsrente is te verwachten ”. Daarbij doet zich in het bijzonder de vraag voor of [appellanten], door zich akkoord te verklaren met de inhoud van de akte, ook uitdrukkelijk de verschuldigdheid van de onderhavige (hoogte van de) ruilverkavelingsrente heeft aanvaard.

4.9

Artikel 7:15 lid 1 BW heeft als ratio dat de koper achteraf niet met hem ten tijde van de contractsluiting onbekende lasten en beperkingen mag worden overvallen. De vraag wanneer een last of beperking uitdrukkelijk is aanvaard, moet worden beantwoord in het licht van deze ratio van artikel 7:15 lid 1 BW. De vereiste “uitdrukkelijke aanvaarding” moet contextgebonden worden geïnterpreteerd, waarbij onder omstandigheden ook de mogelijkheid wordt opengehouden dat de last, hoewel niet als zodanig medegedeeld, voor de koper duidelijk moet zijn geweest en bij hem in de onderhandelingsfase kennelijk niet op bezwaren is gestuit.

4.1

Het hof hecht ook hier grote betekenis aan de verklaring van [persoon 1], die ook op deze punten onvoldoende is weersproken door [appellanten]

De heer [persoon 1] heeft in zijn verklaring uiteengezet dat de totale ruilverkavelingslasten uit twee componenten bestaan, aan de ene kant de lasten die te maken hebben met overbedeling en onderbedeling en aan de andere kant een kostenopslag. Een gedeelte van de kosten wordt overgeslagen over alle betrokkenen, naar rato van het uiteindelijk toebedeelde gebied. Het gevolg daarvan is dat ten tijde van het transport van de gronden van [geïntimeerde] aan [appellanten] de exacte ruilverkavelingsrente niet bekend was. De ene component was wel bekend (€ 720 per jaar), maar de kostenopslag was in 2006 nog niet bekend, omdat de ruilverkaveling pas in 2008 tot een einde was gekomen. Omdat het exacte bedrag van de ruilverkavelingsrente in 2006 nog niet bekend was, konden in de notariële akte de totale kosten niet zijn opgenomen en kon de belastingdienst pas in 2010 of in 2011 voor het eerst aanslagen opleggen.
[geïntimeerde] kan dan ook niet worden verweten dat hij heeft nagelaten om de exacte hoogte van de ruilverkavelingsrente in de notariële akte van levering te laten opnemen, nu deze ten tijde van de levering voor geen van partijen bekend was. Het feit dat ten tijde van de levering van de percelen al wel bekend was dat [geïntimeerde] was overbedeeld en er om die reden ruilverkavelingsrente wegens overbedeling op de betreffende percelen rustte, maakt dit niet anders. Het uiteindelijke bedrag was nog niet bekend, terwijl de al wel bekende component uiteindelijk ook tot een lager bedrag is vastgesteld dan het bedrag dat uit de lijst der geldelijke regelingen leek te volgen. In verband met het feit dat de exacte hoogte van de ruilverkavelingsrente niet bekend was, kon [geïntimeerde] onder de gegeven omstandigheden volstaan met het in de akte laten opnemen dat er ruilverkavelingsrente was te verwachten.

4.11

Tegen het licht van de hiervoor vermelde feiten en omstandigheden, kan [appellanten] zich er ook niet met vrucht op beroepen dat hij niet op de hoogte was van het feit dat [geïntimeerde] bij de ruilverkaveling was overbedeeld en dat [appellanten] om die reden een hoger bedrag aan ruilverkavelingsrente in verband met de gekochte percelen grond dient te betalen, dan indien dit niet het geval was geweest.

Inherent aan een ruilverkaveling is immers dat daarbij overbedeling en onderbedeling voorkomt, zodat – mede tegen het licht van de uitdrukkelijke aanvaarding van de verschuldigdheid van ruilverkavelingsrente door [appellanten] in de akte van levering –[appellanten] bedacht had dienen te zijn op een overbedeling van [geïntimeerde]. De heer [persoon 1] heeft op dit punt in zijn verklaring vermeld dat [appellanten] in de buurt woonde van het kantoor van de ruilverkavelingscommissie en altijd even langs had kunnen komen om te informeren over de (mogelijke) hoogte van de ruilverkavelingsrente van het door hem van [geïntimeerde] te kopen perceel. Dit klemt te meer nu [persoon 1] in zijn brief heeft verklaard dat [appellanten] zelf ook inzage kon verkrijgen in de lijst der geldelijke regelingen, waaruit een overbedeling van [geïntimeerde] kon worden afgeleid. In dit verband heeft [geïntimeerde] tevens onvoldoende weersproken aangevoerd dat hij [appellanten] mondeling had gemeld dat er ruilverkavelingslasten op de percelen rustten en dat [appellanten] hem nooit heeft gevraagd naar de hoogte van de ruilverkavelingslasten.

4.12

Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat [appellanten], door zich akkoord te verklaren met de passage in de notariële akte van levering dat van de percelen grond ruilverkavelingsrente was te verwachten, tegen de achtergrond van de bij [appellanten] te veronderstellen bekendheid met de ruilverkavelingsprocedure waarin de percelen grond waren betrokken, geacht moet worden de verschuldigdheid van de thans van hem gevorderde ruilverkavelingsrente uitdrukkelijk te hebben aanvaard, ook al was de exacte hoogte daarvan ten tijde van de levering van de percelen grond nog niet bekend.

4.13

Nu [geïntimeerde] de garantieverplichting niet heeft geschonden en [appellanten] de ruilverkavelingsrente als bijzondere last uitdrukkelijk heeft aanvaard, dient de vordering van [appellanten] te worden afgewezen. Het hoger beroep faalt om die reden.

4.14

Het door [appellanten] gedane bewijsaanbod wordt gepasseerd, omdat [appellanten] geen voldoende onderbouwde feiten heeft gesteld, die, indien bewezen, tot een andere conclusie kunnen leiden.

4.15

[appellanten] zal worden veroordeeld in de proceskosten van [geïntimeerde].

Het hof ziet echter geen aanleiding om [appellanten] te veroordelen in de volledige proceskosten van [geïntimeerde], zoals door [geïntimeerde] gevorderd.

De enkele omstandigheid dat [appellanten] in hoger beroep is gekomen tegen het bestreden vonnis terwijl hij wist dat litigieuze percelen grond in een ruilverkaveling waren betrokken en zelf veel brieven van de ruilverkavelingscommissie heeft ontvangen, maakt immers niet dat [appellanten] misbruik van procesrecht maakt, terwijl het instellen van hoger beroep onder de geschetste omstandigheden evenmin als een onrechtmatige daad jegens [geïntimeerde] te beschouwen is. Ook in de overige omstandigheden van het geval wordt geen aanleiding gevonden om af te wijken van de te liquideren proceskosten.

5. Slotsom

5.1

Het hoger beroep faalt, zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd.

5.2

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellanten] in de kosten van het hoger beroep veroordelen.

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] zullen worden vastgesteld op € 299,- voor griffierecht en € 894,- voor salaris advocaat.

5.3

Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals hierna vermeld.

6. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Gelderland van 9 oktober 2013;

veroordeelt [appellanten] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 299,- voor verschotten en op € 894,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en -voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt- te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;

verklaart dit arrest, voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft, uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. C.J.H.G. Bronzwaer, S.B. Boorsma en D. Stoutjesdijk en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 18 november 2014.