ECLI:NL:GHARL:2014:8

• Datum uitspraak: 7 januari 2014
• Publicatiedatum: 6 januari 2014
• Zaaknummer: 12/00351 LEE
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: B.F.A. van Huijgevoort; C.M. Ettema; R.A.V. Boxem
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Waardevaststelling onroerende zaken en bewijslastverdeling in WOZ-zaak

In deze zaak, die voor het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden werd behandeld, ging het om de waardevaststelling van onroerende zaken in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De heffingsambtenaar van de gemeente Zeewolde had de waarde van drie onroerende zaken vastgesteld voor het kalenderjaar 2011, met als waardepeildatum 1 januari 2010. De belanghebbende, eigenaar van de onroerende zaken, was het niet eens met deze waarderingen en had bezwaar aangetekend. De rechtbank Zwolle-Lelystad had in eerste aanleg de waarde van één van de onroerende zaken verlaagd, maar de overige waarderingen ongegrond verklaard. Hierop volgde hoger beroep van de belanghebbende en incidenteel hoger beroep van de heffingsambtenaar.

Tijdens de zitting werd de waarde van de onroerende zaken besproken, waarbij de belanghebbende een lagere waarde verdedigde dan de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar stelde dat de waarde van de onroerende zaken hoger was, gebaseerd op vergelijkingsobjecten en huurwaarden. Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar niet in zijn bewijslast was geslaagd voor de hogere waarderingen, terwijl de belanghebbende zijn lagere waarderingen wel aannemelijk had gemaakt. Het Hof concludeerde dat de waarde van de onroerende zaken in goede justitie moest worden vastgesteld.

Uiteindelijk werd de waarde van de onroerende zaak aan de [a-straat] 3 vastgesteld op € 2.881.000, terwijl de waarde van de onroerende zaak aan de [a-straat] 5 werd vastgesteld op € 468.000. Het Hof vernietigde de uitspraak van de rechtbank voor zover deze betrekking had op de ongegrondverklaring van het beroep betreffende [a-straat] 3 en veroordeelde de heffingsambtenaar in de proceskosten van de belanghebbende. De uitspraak werd openbaar uitgesproken op 7 januari 2014.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Arnhem

nummer 12/00351

uitspraakdatum:
7 januari 2014

Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

en het incidentele hoger beroep van

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Zeewolde (hierna: de heffingsambtenaar)

tegen de uitspraak van de rechtbank Zwolle-Lelystad van 31 oktober 2012, nummer Awb 12/81, in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij in één biljet vervatte beschikkingen ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken [a-straat] 1, [a-straat] 3 en [a-straat] 5 te [Z], voor het kalenderjaar 2011 en naar waardepeildatum 1 januari 2010, vastgesteld op respectievelijk € 2.590.000, € 4.542.000 en € 488.000. Tegelijk met deze beschikkingen zijn de aanslagen onroerende zaakbelasting 2011 (hierna: OZB) vastgesteld.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de bezwaren tegen de vastgestelde waarden ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende is tegen de uitspraken op bezwaar in beroep gekomen bij de rechtbank Zwolle-Lelystad (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep betreffende [a-straat] 5 gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar in zoverre vernietigd, de waarde van [a-straat] 5 verminderd tot € 468.000, de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd en het beroep voor het overige ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift incidenteel hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft het incidentele hoger beroep van de heffingsambtenaar beantwoord.

1.5.

Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend, ingekomen bij het Hof op 23 augustus 2013. De heffingsambtenaar heeft een nader stuk ingediend, ingekomen bij het Hof op 28 augustus 2013.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 september 2013 te Arnhem. Namens belanghebbende is daar verschenen mr. [A], tot bijstand vergezeld van [B], taxateur. Namens de heffingsambtenaar is verschenen [C]. Ter zitting is met toestemming van partijen eveneens de zaak met nummer 12/00135 behandeld.

1.7.

Belanghebbende heeft ter zitting pleitnota’s voorgedragen en deze aan het Hof en de wederpartij overgelegd.

1.8.

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Feiten

2.1.

[a-straat] 3 betreft een bedrijfsruimte, die door belanghebbende wordt verhuurd aan [D] (hierna: [D]). Het object bestaat uit twee loodsen met een achtergelegen (onverhard) opslagterrein. De totale oppervlakte van het perceel is 26.360 m². De bestemming voor het gehele perceel is “agrarische opslag”.

2.2.

De eerste loods (hierna: loods 1), bouwjaar 1999/2003, betreft een loods zonder verwarming en is gebouwd voor agrarische doeleinden. In 2009 zijn twee verdiepingsvloeren aangebracht. Op de begane grond en de twee verdiepingen worden caravans, vouwcaravans, vouwwagens en bagagewagens gestald. De oppervlakten van loods 1 zijn:

begane grond 4.620 m²

eerste verdieping 4.300 m²

tweede verdieping 649 m²

2.3.

De tweede loods (hierna: loods 2), bouwjaar 2003, betreft een loods zonder verwarming en is gebouwd voor agrarische doeleinden. In 2009 zijn twee verdiepingsvloeren aangebracht. Op de begane grond en de twee verdiepingen worden caravans, vouwcaravans, vouwwagens en bagagewagens gestald. De oppervlakten van loods 2 zijn:

begane grond 5.040 m²

eerste verdieping 4.800 m²

tweede verdieping 1.527 m²

2.4.

Uit een “Inlichtingenformulier (ver)huurinformatie Niet-woningen” betreffende “Adresaanduiding WOZ-object: [a-straat] 3”, gedateerd 8 juni 2011, blijkt dat de begane grond van 9.660 m2 met ingang van 1 januari 2010 voor vijf jaar wordt verhuurd tegen een jaarhuur van € 250.000.

2.5.

[D] vraagt voor het stallen van een caravan, vouwcaravan, vouwwagen of bagagewagen een vergoeding van € 47,50 (inclusief btw) per strekkende meter.

2.6.

[a-straat] 5 betreft een vrijstaande bedrijfswoning, bouwjaar 2003, met een inhoud van 891 m³, waarvan 141 m³ betrekking heeft op een geïsoleerde inpandige garage. De perceeloppervlakte is 1.000 m².

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1.

In geschil zijn de waarden van [a-straat] 3 en 5 per waardepeildatum 1 januari 2010. Tussen partijen is niet in geschil dat de kapitalisatiefactor 10 is en dat een reële bezettingsgraad van loods 1 en loods 2 (hierna: de loodsen) kan worden gesteld op 80%.

3.2.

Belanghebbende verdedigt voor [a-straat] 3 een waarde van € 2.881.000 en voor [a-straat] 5 een waarde van € 435.000.

3.3.

De heffingsambtenaar verdedigt voor [a-straat] 3 een waarde van € 4.542.000 en voor [a-straat] 5 een waarde van € 488.000.

3.4.

Beide partijen hebben voor hun standpunt voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

3.5.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar en tot vermindering van de vastgestelde waarden tot respectievelijk € 2.881.000 en € 435.000.

3.6.

De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en ongegrondverklaring van het beroep.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.

4.2.

Indien belanghebbende gemotiveerd een lagere waarde bepleit, rust op de heffingsambtenaar de last om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Deze bewijslastverdeling brengt mee dat indien twijfel bestaat over het door de heffingsambtenaar gestelde, dit ten nadele werkt van de heffingsambtenaar.

[a-straat] 3

4.3.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van [a-straat] 3 verwijst de heffingsambtenaar onder meer naar de daadwerkelijk tussen belanghebbende en [D] overeengekomen jaarhuur van € 250.000, daarbij stellende dat dit bedrag, gelet op het in 2.4 vermelde inlichtingenformulier, enkel ziet op de verhuur van de begane grond van de loodsen. Aan de verdiepingen van de loodsen dient, aldus de heffingsambtenaar, een additionele huurwaarde te worden toegekend van (€ 77.400 + € 86.400 + € 9.735 + € 22.905 =) € 196.440. Belanghebbende betoogt dat de jaarhuur van € 250.000 ziet op de verhuur van de begane grond en de twee verdiepingen van de loodsen tezamen en dat het inlichtingenformulier op dit punt onjuist is ingevuld. Tussen partijen is niet in geschil dat alle verdiepingen gedurende het gehele jaar 2010 in gebruik waren als opslag van caravans, vouwcaravans, vouwwagens en bagagewagens als omschreven in 2.5.

4.4.

Het Hof acht aannemelijk dat de jaarhuur van € 250.000 betrekking heeft op de verhuur van de begane grond en de twee verdiepingen van de loodsen tezamen. Naast het feit dat op de verdiepingen feitelijk caravans, vouwcaravans, vouwwagens en bagagewagens zijn gestald, heeft het Hof het volgende aan zijn oordeel ten grondslag gelegd. Tussen partijen is niet in geschil dat de totale oppervlakte van de loodsen 20.936 m² bedraagt, [D] voor de stalling van de caravans, vouwcaravans, vouwwagens en bagagewagens een vergoeding van € 47,50 (inclusief btw) per strekkende meter vraagt en een reële bezettingsgraad van de loodsen 80% is. Uitgaande van een gemiddelde breedte van caravans, vouwcaravans, vouwwagens en bagagewagens van 2 meter, berekent het Hof de bruto opbrengst van [D] op:

(20.936 m² : 2 =) 10.468 m² x € 39,92 (exclusief 19% btw) x 80% = € 334.306

Op deze bruto opbrengst moeten nog exploitatiekosten in mindering worden gebracht. Deze worden door belanghebbende gesteld op 19% van de bruto opbrengst, welk percentage niet door de heffingsambtenaar is weersproken, waardoor de netto opbrengst van [D] kan worden berekend op € 270.787.

4.5.

De omstandigheid dat de tussen partijen overeengekomen huur volgens de heffingsambtenaar lager is dan de door hem aangevoerde huurwaarden van vergelijkingsobjecten, rechtvaardigt niet de conclusie dat de overeengekomen huur niet marktconform is. De verschillen kunnen immers hun oorzaak vinden in diverse factoren, zoals de ligging, de oppervlakten en het gebruik. Het eigen huurcijfer is naar het oordeel van het Hof te dezen te verkiezen boven een huurwaarde die is gebaseerd op moeilijk vergelijkbare vergelijkingsobjecten.

4.6.

Uitgaande van de werkelijke jaarhuur van de loodsen van € 250.000 en de omstandigheid dat een kapitalisatiefactor van 10 tussen partijen niet in geschil is, heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof de door hem bepleite waarde van € 4.542.000 niet aannemelijk gemaakt en belanghebbende de door hem bepleite waarde van € 2.881.000 wel.

[a-straat] 5

4.7.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar het taxatierapport van [E] (hierna: [E]) van 10 februari 2012 waarin de waarde is getaxeerd op € 488.000. Het taxatierapport vermeldt gegevens van drie onderbouwende referentieobjecten en is voor het Hof in het nadere stuk aangevuld:

Object

[a-straat] 5

[b-straat] 6

[c-straat] 51

[d-straat] 25

soort object

Vrijstaand

Vrijstaand

Vrijstaand

Vrijstaand

bouwjaar

2003

1978

1997

1997

inhoud woning m³

891

730

579

700

prijs per m³

€ 452

€ 447

€ 480

€ 623

waarde inhoud

€ 402.691

€ 326.440

€ 277.808

€ 436.022

grond m²

1

3.951

1.043

5.153

prijs per m²

€ 84

€ 38

€ 81

€ 23

waarde grond

€ 83.700

€ 151.560

€ 84.692

€ 117.540

bijgebouwen

waarde bijgebouwen

€ 171.438

getaxeerde waarde

€ 486.391

transactiesom

-

€ 478.000

€ 362.500

€ 725.000

transactiedatum

25-01-2010

04-08-2009

15-06-2010

kwaliteit

4

4

2

3

onderhoud

4

4

2

3

doelmatigheid

3

3

3

3

ligging

3

3

3

3

4.8.

Belanghebbende berekent aan de hand van de door [E] gebruikte referentieobjecten de waarde van [a-straat] 5 op € 435.000, waarbij de waarde van de geïsoleerde inpandige garage (141 m³) wordt gesteld op € 214 per m³, zijnde de helft van de waarde per m³ die wordt gehanteerd voor de rest van de woning.

4.9.

Partijen zijn eenparig van mening dat [b-straat] 6 het beste referentieobject is.

4.10.

Belanghebbende heeft, onweersproken, gesteld dat [b-straat] 6 in 2005 volledig is gerenoveerd. Nu het bouwjaar van [a-straat] 5 2003 is, ligt het - gelet op het verschil in inhoud (891 m³ - 730 m³) - niet in de rede dat de waarde per m³ (€ 452) van [a-straat] 5 boven de waarde per m³ (€ 447) van [b-straat] 6 ligt. De heffingsambtenaar heeft voor deze discrepantie geen verklaring gegeven. Gelet hierop is hij niet in zijn bewijslast geslaagd.

4.11.

Nu de heffingsambtenaar de door hem bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, betekent dit niet dat de door belanghebbende bepleite waarde zonder meer als juist kan worden aanvaard (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, BNB 2005/378).

4.12.

Naar het oordeel van het Hof is ook belanghebbende niet in zijn bewijslast geslaagd. De reden hiervoor is dat niet is onderbouwd waarom de waarde per m³ van de geïsoleerde inpandige garage moet worden gesteld op de helft van de waarde per m³ die wordt gehanteerd voor de rest van de woning.

4.13.

Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde in goede justitie vast op € 468.000.

Slotsom

Het hoger beroep van belanghebbende is derhalve gegrond en het incidentele hoger beroep van de heffingsambtenaar ongegrond.

5. Kosten

5.1.

Het Hof vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 944 voor het beroep (1 punt voor beroepschrift, 1 punt voor zitting, waarde per punt € 472) en in beginsel € 1.416 voor het hoger beroep (1 punt voor hogerberoepschrift, 1 punt voor schriftelijke zienswijze na incidenteel hoger beroep, 1 punt voor het bijwonen van de zitting, waarde per punt € 472). Van laatstgenoemd bedrag moet echter, omdat er sprake is van een samenhangende zaak met nummer 12/00135, (0,5 x € 944 =) € 472 aan die andere zaak worden toegerekend, zodat € 944 resteert. De totale vergoeding voor rechtsbijstand bedraagt derhalve (€ 944 + € 944 =) € 1.888. Aangezien de Rechtbank reeds een vergoeding van € 291 heeft toegekend, komt het Hof tot een vergoeding van € 1.597. In dit verband wordt opgemerkt dat de te vergoeden proceskosten zijn berekend aan de hand van het met ingang van 1 januari 2013 verhoogde tarief (vgl. HR 19 april 2013, nr. 11/03600, ECLI:NL:HR:2013:BX4034).

5.2.

De Rechtbank heeft reeds een vergoeding toegekend voor de kosten van het taxatierapport van [a-straat] 5. Voor de berekening van de kosten van het taxatierapport voor [a-straat] 3 sluit het Hof aan bij de “Richtlijn voor de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties”, Staatscourant 2012, nr. 26039. Dit betekent dat het uurtarief, gelet op de aard van de getaxeerde zaak, op € 65 te verhogen met - nu de omzetbelasting op belanghebbende drukt - btw wordt gesteld, derhalve op € 77,35. Belanghebbende stelt dat het aantal uur op 8 moet worden gesteld en de heffingsambtenaar vindt 4 uur voldoende. Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende gesteld dat de taxateur in totaal 10 uur bezig is geweest met de taxatie van [a-straat] 3 en 5 tezamen. Aangezien de Rechtbank voor de berekening van de vergoeding voor het taxatierapport voor [a-straat] 5 is uitgegaan van 4 uur zal het Hof het aantal uren dat is besteed aan [a-straat] 3 bepalen op 6. Hiervan dient wel de helft te worden toegerekend aan de zaak met nummer 12/00135, zodat resteert 6 (uur) x € 77,35 x 0,5 = € 232,05.

5.3.

Anders dan de Rechtbank ziet het Hof aanleiding om een vergoeding toe te kennen voor de kosten van de aanwezigheid van de taxateur ter zitting van de Rechtbank en het Hof. Ingevolge artikel 8:75, lid 1, van de Algemene wet bestuursrecht in samenhang met artikel 1, aanhef en letter b, van het Besluit komen de kosten van een deskundige die door een partij is meegebracht, voor vergoeding in aanmerking, mits deze kosten redelijkerwijs zijn gemaakt. Naar het oordeel van het Hof heeft als uitgangspunt te gelden dat als op verzoek van een belanghebbende een taxateur de zitting bijwoont, de belanghebbende de kosten daarvoor redelijkerwijs heeft moeten maken (vgl. HR 9 juli 1999, nr. 34442, ECLI:NL:HR:1999:AA2804). Gelet op dit uitgangspunt komen deze kosten voor vergoeding in aanmerking. Het Hof ziet in het onderhavige geval geen reden van dit uitgangspunt af te wijken. Wat betreft het uurtarief gaat het Hof eveneens uit van € 77,35 voor de zitting van de Rechtbank en voor de zitting van het Hof gaat het Hof uit van € 78,65 (tarief 21%). Met betrekking tot het aantal uur is het Hof van oordeel dat voor de Rechtbank 4 uur redelijk is en voor het Hof ook 4 uur, maar hiervan moet de helft worden toegerekend aan de zaak met nummer 12/00135. Dit betekent voor de Rechtbank 4 (uur) x € 77,35 = € 309,40 en voor het Hof 4 (uur) x € 78,65 x 0,5 = € 157,30.

5.4.

Voorts kent het Hof een vergoeding toe van 2 x € 2,95, ofwel € 5,90, voor de kosten van de kadastrale uittreksels.

5.5.

Gelet op het voorgaande dient de proceskostenvergoeding als volgt te worden berekend:

€

- rechtsbijstand

1.597,00

- taxateur, taxatierapport

232,05

- taxateur, bijwonen zitting

466,70

- kadastrale uittreksels

5,90

In totaal

2.301,65

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, echter alleen voor zover deze betrekking heeft op de ongegrondverklaring van het beroep betreffende [a-straat] 3;

– vernietigt de uitspraak op bezwaar betreffende [a-straat] 3;

– vermindert de vastgestelde waarde van [a-straat] 3 tot € 2.881.000;

– vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.301,65; en

– gelast de gemeente Zeewolde aan belanghebbende te vergoeden het door hem betaalde griffierecht van € 115 ter zake van de procedure in hoger beroep.

Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. B.F.A. van Huijgevoort, voorzitter, mr. C.M. Ettema en mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
7 januari 2014 .

De griffier, De voorzitter,

(S. Darwinkel) (B.F.A. van Huijgevoort)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 7 januari 2014

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.