Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.106.784
(zaaknummer rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht 569963)
arrest van de tweede kamer van 20 mei 2014
in de zaak van
1.
[appellante 1],
[appellante 1],
wonende te [woonplaats],
2.
[appellante 2],
[appellante 2],
wonende te [woonplaats],
3.
[appellante 3],
[appellante 3],
wonende te [woonplaats],
4.
[appellant],
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellanten in het principaal hoger beroep,
geïntimeerden in het incidenteel hoger beroep,
advocaat: mr. M.P.H. van Wezel,
tegen:
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Inbev Nederland B.V.,
gevestigd te Breda,
advocaat: mr. H.A. Dragstra,
2.
[geïntimeerde 2],
[geïntimeerde 2],
wonende te [woonplaats],
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[geïntimeerde 3],
gevestigd te [woonplaats],
advocaat: mr. E.J. Elferink,
geïntimeerden in het principaal hoger beroep,
appellanten in het incidenteel hoger beroep.
Appellanten in het principaal hoger beroep zullen worden aangeduid als de erven.
Geïntimeerde sub 1 zal hierna Inbev worden genoemd, geïntimeerde sub 2 [geïntimeerde 2] en geïntimeerde sub 3 [geïntimeerde 3]. Geïntimeerden sub 2 en sub 3 zullen gezamenlijk als [geïntimeerden] worden aangeduid.
1.Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 21 mei 2008 (in het incident), 25 februari 2009, 30 september 2009, 15 juni 2011 (tussenvonnissen) en 1 februari 2012 (eindvonnis), die de kantonrechter (rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht) tussen de erven als eisers in conventie en verweerders in reconventie, Inbev als gedaagde in conventie en eiseres in reconventie en [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] als gevoegde gedaagde partijen in conventie en gevoegde eisende partijen in reconventie heeft gewezen.
2.Het geding in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 27 april 2012,
- de memorie van grieven,
- de memorie van antwoord tevens van incidenteel hoger beroep en eiswijziging van Inbev,
- de memorie van antwoord van [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3],
- de memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep,
- de pleidooien overeenkomstig de pleitnotities.
2.2
Na afloop van de pleidooien heeft het hof arrest bepaald op één dossier.
3.De vaststaande feiten
Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven onder het kopje ”De vaststaande feiten” in het bestreden vonnis van 25 februari 2009, behoudens de vaststelling dat de huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 10 jaren, ingaande 1 mei 1974 en dat na ommekomst van deze termijn de huurovereenkomst is voortgezet en thans geldt voor onbepaalde duur, nu de erven daartegen hun eerste grief richten.
4.De motivering van de beslissing in hoger beroep
In het principaal hoger beroep
4.1
Het hoger beroep richt zich tegen alle hiervoor genoemde tussenvonnissen en het eindvonnis. In de memorie van grieven zijn geen grieven gericht tegen het tussenvonnis van 15 juni 2011, zodat het hof het hoger beroep in zoverre zal verwerpen.
4.2
In eerste aanleg hebben de erven kort weergegeven gevorderd dat de kantonrechter de huurprijs van het gehuurde zal vaststellen op een bedrag van € 91.000,- per jaar, omdat in hun visie de huurprijs niet meer aansluit bij die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Naar aanleiding van de rapportage van de door de kantonrechter benoemde bedrijfshuuradviescommissie (Bhac) van 29 juni 2010 heeft de rechtbank kort gezegd bij eindvonnis bepaald dat de huurprijs lager wordt en de erven veroordeeld tot terugbetaling.
4.3
Tegen die beslissing komen de erven in hoger beroep. De in het principaal hoger beroep opgeworpen (tien) grieven stellen een aantal vragen aan de orde die partijen verdeeld houden en waarvan de beantwoording van invloed is op de (vaststelling van de) hoogte van de huurprijs. Heel kort gezegd gaat het om de vraag of de huurprijs van het gehuurde (middenstandsbedrijfsruimte in de binnenstad van Utrecht, waarin een café-restaurant is gevestigd), moet stijgen, zoals de erven betogen, of dalen, zoals geïntimeerden wensen. De verschillen van inzicht worden met name ingegeven door de -complicerende- omstandigheid dat het gehuurde zowel bedrijfs- als woonruimte betreft. Daarbij spelen de volgende kwesties.
Afhankelijke woning/splitsing huurregime?
4.4
De erven betogen in dit hoger beroep dat Inbev in eerste aanleg heeft erkend dat de boven het café gelegen woning(en) moet(en) worden aangemerkt als afhankelijke woning in de zin van artikel 7:290 lid 3. De erven leiden dat af uit het gegeven dat Inbev in het verweerschrift tegen het verzoek tot benoeming van een deskundige zou hebben aangegeven dat het gaat om een onzelfstandige woning en om een afhankelijke woning in de zin van artikel 290 BW. Naar het oordeel van het hof kan Inbev niet worden gehouden aan hetgeen zij hierover in het verweerschrift heeft betoogd, omdat, anders dan de erven betogen, de kwalificatie in de verzoekschriftprocedure geen punt van discussie was. In de beschikking op het verzoekschrift heeft de kantonrechter er (daarom) ook niets over heeft gezegd, zodat zich ook niet de situatie voordeed dat Inbev tegen de beschikking van 10 maart 2006 in hoger beroep had moeten gaan om te voorkomen dat een voor haar onwelgevallig oordeel over de kwalificatie gezag van gewijsde zou krijgen. De conclusie is dat Inbev in deze procedure (alsnog) het standpunt kan innemen dat sprake is van een onafhankelijke bovenwoning.
4.5
De erven menen dat sprake is van een afhankelijke woning in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW. Zij stellen, zo begrijpt het hof , onder meer met verwijzing naar het Utopia arrest, dat het pand als één geheel wordt verhuurd en dat ook voor de verhuurde woonruimte het regime van artikel 7:290 BW geldt. Naar het oordeel van het hof ziet het door de erven ter onderbouwing van hun stellingen op dit punt aangehaalde Utopia arrest op een evident andere dan en niet vergelijkbare situatie met de onderhavige. In de casus die leidde tot dat arrest betrof het gehuurde een -door beide partijen- als één geheel beschouwd woon/werkcomplex, waarbij anders dan in deze zaak, in de huurovereenkomst geen onderscheid werd gemaakt tussen de verschillende onderdelen van het gebouw, zodat volgens de Hoge Raad splitsing van de afzonderlijke onderdelen van het gehuurde in de zin dat op elk daarvan een ander huurregiem van toepassing is, te zeer afbreuk zou doen aan hetgeen partijen - mede gelet op het zgn. Haviltexcriterium - destijds voor ogen stond.
4.6
In de onderhavige huurovereenkomst daarentegen wordt duidelijk onderscheid gemaakt tussen de verschillende ruimten. Het gehuurde is daarin omschreven als:
"het winkelpand met pakhuis en bovenwoning aan [adres 1]"Voor de vraag of sprake is van een afhankelijke woning, is van belang of de woning niet zonder overwegende bezwaren door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte kan worden gebruikt, waarbij zowel bouwtechnische als bedrijfseconomische en functionele overwegingen een rol spelen. De kantonrechter heeft het gehuurde bezocht en geconstateerd dat sprake is van een aparte, rechtstreekse opgang van de woningen in de naast het pand gelegen steeg. Verder is het zo dat slechts één huurder (student) werkzaam is in het café/restaurant. De andere huurders hebben geen binding daarmee. Zij zijn voor de toegang naar hun woningen ook niet afhankelijk van het café/restaurant; evenmin is bewoning van de woningen noodzakelijk vanwege het café/restaurant. Dat, zoals de erven stellen, ook sprake is van een interne toegang van het café/restaurant naar het woongedeelte, doet aan het voorgaande niet af. Hetzelfde geldt voor de omstandigheid dat zich op de tussenverdieping aan weerszijden van de gang kamers bevinden die door [geïntimeerde 2] als opslagruimte en (op de eerste etage) als kantoor worden gebruikt. Dat leidt nog niet tot de conclusie dat sprake is van een (zodanige) verwevenheid met de bedrijfsruimte dat de woning daardoor als afhankelijk is aan te merken. Met de kantonrechter komt het hof dan ook tot het oordeel dat sprake is van een onafhankelijke woning, die niet valt onder het regime van artikel 7:290 BW.
"het winkelpand met pakhuis en bovenwoning aan [adres 1]"Voor de vraag of sprake is van een afhankelijke woning, is van belang of de woning niet zonder overwegende bezwaren door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte kan worden gebruikt, waarbij zowel bouwtechnische als bedrijfseconomische en functionele overwegingen een rol spelen. De kantonrechter heeft het gehuurde bezocht en geconstateerd dat sprake is van een aparte, rechtstreekse opgang van de woningen in de naast het pand gelegen steeg. Verder is het zo dat slechts één huurder (student) werkzaam is in het café/restaurant. De andere huurders hebben geen binding daarmee. Zij zijn voor de toegang naar hun woningen ook niet afhankelijk van het café/restaurant; evenmin is bewoning van de woningen noodzakelijk vanwege het café/restaurant. Dat, zoals de erven stellen, ook sprake is van een interne toegang van het café/restaurant naar het woongedeelte, doet aan het voorgaande niet af. Hetzelfde geldt voor de omstandigheid dat zich op de tussenverdieping aan weerszijden van de gang kamers bevinden die door [geïntimeerde 2] als opslagruimte en (op de eerste etage) als kantoor worden gebruikt. Dat leidt nog niet tot de conclusie dat sprake is van een (zodanige) verwevenheid met de bedrijfsruimte dat de woning daardoor als afhankelijk is aan te merken. Met de kantonrechter komt het hof dan ook tot het oordeel dat sprake is van een onafhankelijke woning, die niet valt onder het regime van artikel 7:290 BW.
4.7
In grief III betogen de erven dat in het geval de woning als onafhankelijke woning heeft te gelden, splitsing in verschillende huurregimes nog geen automatisme is. Die stelling is op zichzelf juist. De vraag of in dit geval splitsing zoals de erven in grief III bedoelen geboden is, kan echter in het midden blijven nu deze voor de huurprijsvaststelling niet relevant is. Vast staat dat de nadere huurprijsvaststelling als verzocht, slechts kan plaatsvinden voor dat deel van het gehuurde dat als bedrijfsruimte moet worden aangemerkt. Voor de prijs voor het gedeelte van het gehuurde dat als woonruimte kwalificeert kan geen aanpassing op de voet van artikel 7:303 BW plaatsvinden. De prijs voor de woonruimte moet dus worden vastgesteld en (als het ware) uit de overeenkomst worden gelicht en dient vervolgens voor de vaststelling van de totaalprijs bij de prijs voor de bedrijfsruimte te worden opgeteld. De conclusie is dat de grieven II en III tevergeefs zijn voorgesteld.
4.8
De vraag is dan hoe het deel van de huurprijs dat op de woningen ziet, moet worden vastgesteld en welke uitgangspunten daarbij dienen te gelden. In dat kader hebben de erven opgeworpen (grieven I en IV) dat partijen in 1994 een nieuwe huurovereenkomst hebben gesloten, waarbij toestemming is gegeven voor gebruik als woning en onderhuur en dat pas vanaf 1997 door [geïntimeerde 2] daadwerkelijk appartementen zijn verhuurd. Daarom, aldus de erven, moet worden uitgegaan van geliberaliseerde huur. Het hof verwerpt dat standpunt. Op grond van de huurovereenkomst uit 1974 is verhuurd een winkelpand met pakhuis en bovenwoning. In de (door de rechtsvoorganger van Inbev opgestelde) brief van 21 november 1994 (productie 19 bij conclusie van repliek) waarop de erven hun stellingen baseren, zijn zonder nadere toelichting, die niet is gegeven, geen aanknopingspunten te vinden voor de conclusie dat sinds 30 april 1994 sprake is van een nieuwe huurovereenkomst. In de brief staat: "Hierbij bevestigen wij met u te zijn overeengekomen, de overeenkomst, onder gelijke voorwaarden en dus tegen de thans geldende huurprijs, per 1 mei jl te hebben verlengd met 5 jaren, aldus tot 1 mei 1999, nadien te verlengen met tweemaal vijf optiejaren." Verder wordt in de brief gerefereerd aan de door Inbev gegeven toestemming om het van het gehuurde deel uitmakende pakhuis en de bovenwoning te exploiteren als kamerverhuurbedrijf. Dat is echter onvoldoende onderbouwing voor de stelling van de erven dat partijen daarmee op dat moment feitelijk een andere bestemming hebben gegeven aan het gehuurde en/of dat vanaf 1994 sprake is van een huurovereenkomst met een andere inhoud en dus niet van een voortgezette overeenkomst. Concrete feiten en omstandigheden waaruit dat kan volgen, zijn gesteld noch gebleken. Daarmee falen de grieven I en IV alsmede (deels) grief V, voor zover in (de toelichting op) die grief dat uitgangspunt wordt gehanteerd ter verdediging van de stelling dat sprake is van geliberaliseerde woonruimte.
4.9
Dat betekent dat niet is voldaan aan de criteria van artikel 7:247 BW en dat dus geen sprake is van geliberaliseerde woonruimte.
4.1
Het hof stelt voorop dat, bij gebreke van een wettelijke regeling voor deze specifieke situatie, de rechter in beginsel vrij is in de keuze van de waarderingsmaatstaf. De erven stellen zich op het standpunt dat in dit geval moet worden uitgegaan van de economische huurwaarde, die -uitgaande van een volgens hen gangbare prijs van € 11,- per vierkante meter- ongeveer € 3000,- per maand bedraagt. Geïntimeerden daarentegen betogen dat moet worden aangesloten bij het woningwaarderingsstelsel, daar dat volgens hen de meest objectieve waarderingsmethodiek is.
4.11
Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat om te beoordelen welke waarderingsmaatstaf het meest recht doet aan de bedoeling van partijen, moet worden beoordeeld wat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen heeft gestaan. Hiervoor is al overwogen dat de huurovereenkomst het verhuurde object als volgt beschrijft:
"het winkelpand met pakhuis en bovenwoning aan [adres 1]…, bestemd om uitsluitend te worden gebruikt ter uitoefening van een horecabedrijf tegen een huurprijs per jaar van ….(f 36.000,-)".In de huurovereenkomst is de mogelijkheid van onderverhuur uitgesloten. Daaruit leidt het hof evenals de kantonrechter af dat bij het aangaan van de huurovereenkomst de horecabestemming voorop stond, waarbij wel een bovenwoning hoorde, maar waarvan de verhuur, gelet op de inhoud van de huurovereenkomst, van ondergeschikt belang was. Reeds daarom dient het standpunt van de erven om aansluiting te zoeken bij de economische huurwaarde van de thans, op kosten van [geïntimeerden] gerealiseerde kamers/woningen, te worden verworpen. Het hof is van oordeel dat uit de feiten en omstandigheden zoals die zijn gesteld en gebleken, onvoldoende kan worden afgeleid dat de bedoeling van partijen in 1994 -toen geïntimeerden toestemming hebben gekregen voor onderverhuur teneinde kamerverhuur te kunnen realiseren- zodanig is gewijzigd dat sprake is van een huurovereenkomst met een andere inhoud. Immers, nog steeds staan de bedrijfsbestemming en het horecabedrijf in de huurovereenkomst voorop; de onderverhuur van de op kosten van [geïntimeerden] gerealiseerde woningen is daaraan ondergeschikt. Dat leidt ertoe dat naar het oordeel van het hof de huurprijs van de woningen moet worden vastgesteld aan de hand van het woningwaarderingsstelsel. Grief V faalt dan ook.
"het winkelpand met pakhuis en bovenwoning aan [adres 1]…, bestemd om uitsluitend te worden gebruikt ter uitoefening van een horecabedrijf tegen een huurprijs per jaar van ….(f 36.000,-)".In de huurovereenkomst is de mogelijkheid van onderverhuur uitgesloten. Daaruit leidt het hof evenals de kantonrechter af dat bij het aangaan van de huurovereenkomst de horecabestemming voorop stond, waarbij wel een bovenwoning hoorde, maar waarvan de verhuur, gelet op de inhoud van de huurovereenkomst, van ondergeschikt belang was. Reeds daarom dient het standpunt van de erven om aansluiting te zoeken bij de economische huurwaarde van de thans, op kosten van [geïntimeerden] gerealiseerde kamers/woningen, te worden verworpen. Het hof is van oordeel dat uit de feiten en omstandigheden zoals die zijn gesteld en gebleken, onvoldoende kan worden afgeleid dat de bedoeling van partijen in 1994 -toen geïntimeerden toestemming hebben gekregen voor onderverhuur teneinde kamerverhuur te kunnen realiseren- zodanig is gewijzigd dat sprake is van een huurovereenkomst met een andere inhoud. Immers, nog steeds staan de bedrijfsbestemming en het horecabedrijf in de huurovereenkomst voorop; de onderverhuur van de op kosten van [geïntimeerden] gerealiseerde woningen is daaraan ondergeschikt. Dat leidt ertoe dat naar het oordeel van het hof de huurprijs van de woningen moet worden vastgesteld aan de hand van het woningwaarderingsstelsel. Grief V faalt dan ook.
4.12
In het verlengde van het voorgaande dient -hoewel niet geheel ondenkbaar en onredelijk is dat een deel van de winst die voortvloeit uit de op kosten van de onderhuurder met toestemming van de verhuurder gemaakte appartementen, op enig moment mede ten goede moet komen aan de eigenaar/verhuurder van het pand- in dit geval aansluiting te worden gezocht bij de oorspronkelijke situatie. Hetgeen de erven ter bestrijding van dat uitgangspunt in grief VI naar voren brengen volgt het hof niet. De verwijzing door de erven naar het arrest Zonshofje I gaat niet op, omdat die uitspraak op een andere situatie ziet dan deze zaak. Daar ging het immers om een complex van woningen dat
in zijn geheelals bedrijfsruimte werden verhuurd. In zoverre faalt grief VI dus ook. Tijdens de pleitzitting in hoger beroep is aan de orde gekomen dat in de oorspronkelijke situatie sprake was van twee woningen, die elk door een gezin met kinderen werd bewoond, zoals [vertegenwoordiger van de erven], de vertegenwoordiger van de erven, ter zitting onweersproken heeft verklaard.
in zijn geheelals bedrijfsruimte werden verhuurd. In zoverre faalt grief VI dus ook. Tijdens de pleitzitting in hoger beroep is aan de orde gekomen dat in de oorspronkelijke situatie sprake was van twee woningen, die elk door een gezin met kinderen werd bewoond, zoals [vertegenwoordiger van de erven], de vertegenwoordiger van de erven, ter zitting onweersproken heeft verklaard.
4.13
Grief VII ziet op de vaststelling van het op basis van het woningwaarderingsstelsel aan het woongedeelte toe te kennen aantal punten. Partijen zijn in verband daarmee verdeeld over het aantal vierkante meters waarvan bij de waardering moet worden uitgegaan. In eerste aanleg hebben partijen ieder een berekening overgelegd. Die berekeningen laten een verschil zien van meer dan 100 vierkante meter, welk verschil partijen, daarnaar ter zitting gevraagd, niet hebben kunnen verklaren.
4.14
Het hof is voornemens om daarom een deskundige te benoemen teneinde de huurprijs vast te stellen van het woongedeelte in het gehuurde, op basis van het woningwaarderingsstelsel en met inachtneming van de in 4.12 en 4.13 genoemde uitgangspunten. Het hof verzoekt aan partijen tijdig met elkaar in overleg te treden over in ieder geval de persoon van de te benoemen deskundige en zo mogelijk gezamenlijk een persoon voor te dragen. Indien partijen niet slagen in een gezamenlijke voordracht, verzoekt het hof aan partijen in hun tevoren over en weer aan elkaar toe te zenden akten in te gaan op de door de wederpartij voor te dragen personen en op eventuele bezwaren tegen benoeming van bepaalde personen, dan wel mee te delen dat partijen zich op dit punt refereren aan het oordeel van het hof.
Gelet op de aard van het geschil zullen partijen gezamenlijk, ieder voor de helft, de kosten van het voorschot moeten dragen.
4.15
Grief VIII ten slotte ziet op het door de deskundigen in het rapport opgenomen vergelijkingspand van Decora, dat volgens de erven niet als zodanig in het rapport had mogen worden betrokken alsmede het niet meenemen van het pand[adres 2]. Voorop gesteld wordt dat de deskundigen (Bhac) die tot een huurprijsvaststelling moeten komen en daarbij vergelijkbare huurruimten ter plaatse moeten betrekken, vrij zijn in hun keuze van die vergelijkingspanden. Het staat de deskundigen vrij daarbij rekening te houden met panden die de verhuurder of huurder al dan niet in de vergelijking betrokken willen zien, maar verplicht zijn zij daartoe niet. Dat betekent dat het voor de beoordeling van deze grief niet van belang is of en in hoeverre de Bhac de e-mail van de erven niet goed hebben gelezen of begrepen, zoals de erven stellen. De erven betwisten niet dat het pand van Decora als pand vergelijkbaar is (vgl memorie van grieven § 82). Hun bezwaar richt zich tegen de prijs van het Decora pand, omdat deze de uiteindelijk door de deskundigen vastgestelde huurprijs in neerwaartse zin heeft beïnvloed. Dat alleen is onvoldoende om het pand als vergelijkingspand buiten beschouwing te laten, zodat de grief faalt.
In het principaal hoger beroep
4.16
De slotsom is dat de grieven I tot en met VI en VIII falen. De zaak wordt verwezen naar de rol voor uitlating door partijen.
In het principaal en het incidenteel hoger beroep
4.17
Iedere beslissing wordt verder aangehouden.
5.De beslissing
In het principaal hoger beroep
verwijst de zaak naar de roldatum 10 juni 2014 voor uitlating door partijen als bedoeld in 4.14,
In het principaal en het incidenteel hoger beroep
houdt verder iedere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, C.J.H.G. Bronzwaer en M.F.A. Evers en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 20 mei 2014
.