ECLI:NL:GHARL:2014:6697

• Datum uitspraak: 26 augustus 2014
• Publicatiedatum: 27 augustus 2014
• Zaaknummer: 1301041
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: B.F.A. van Huijgevoort; R. den Ouden; R.A.V. Boxem
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 4 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vermindering WOZ-waarde appartement wegens slechte staat en onvoldoende bewijs gemeente

De heffingsambtenaar van de gemeente Veenendaal stelde de WOZ-waarde van een appartement per 1 januari 2011 vast op €123.000. Belanghebbenden, de erven van de eigenaar, maakten bezwaar en stelden dat de waarde te hoog was vanwege de slechte staat van onderhoud. De rechtbank verklaarde het beroep ongegrond. In hoger beroep stelde het gerechtshof vast dat de gemeente onvoldoende aannemelijk had gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog was, mede gezien het uitgewoonde karakter van het appartement en de onvoldoende onderbouwing van de kosten voor herstelwerkzaamheden.

Belanghebbenden onderbouwden hun lagere waardering van €100.000 met een taxatierapport dat gebruikmaakte van een vergelijkingsobject dat drie maanden na de waardepeildatum voor €105.000 was verkocht. Het hof achtte deze waarde aannemelijk en oordeelde dat de gemeente de verkoopprijs niet voldoende had betwist of onderzocht.

Het hof vernietigde de uitspraak van de rechtbank en de uitspraak op bezwaar, stelde de waarde vast op €100.000 en veroordeelde de gemeente in de proceskosten van belanghebbenden. Tevens werd de gemeente veroordeeld tot vergoeding van het betaalde griffierecht.

Uitkomst: De WOZ-waarde van het appartement wordt verminderd tot €100.000 wegens onvoldoende bewijs van de gemeente en slechte staat van onderhoud.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Arnhem

nummer 13/01041

uitspraakdatum:
26 augustus 2014

Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

de erven [X] (hierna: belanghebbenden)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 9 september 2013, nummer UTR 12/4566, in het geding tussen belanghebbenden en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Veenendaal (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 131-03 te [L] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2011, voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 123.000.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbenden heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3

Belanghebbenden zijn tegen die uitspraak in beroep gekomen. De rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) heeft het beroep bij uitspraak van 9 september 2013 ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 juni 2014 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord namens belanghebbenden [A], bijgestaan door [B], taxateur, alsmede [C] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [D], taxateur.

1.7

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

De onroerende zaak betreft een in 1963 gebouwd appartement met een berging in de onderbouw. De inhoud van de onroerende zaak is 195 m³.

2.2

De onroerende zaak is ‘uitgewoond’.

2.3

Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van € 123.000 heeft de heffingsambtenaar in de procedure bij de Rechtbank een taxatierapport, opgemaakt door [D] (hierna: [D]), overgelegd (hierna: het taxatierapport), waarbij de onroerende zaak inpandig is opgenomen. [D] heeft ter onderbouwing van de door hem bepaalde waarde van € 125.000 gebruik gemaakt van verkoopcijfers van de in zijn optiek vergelijkbare objecten en wel de appartementen [a-straat] 83-01 (op 2 mei 2011 verkocht voor € 135.450), [a-straat] 97 (op 30 mei 2011 verkocht voor € 142.000), [a-straat] 113-03 (op 1 september 2010 verkocht voor € 143.000) en [a-straat] 123-02 (op 3 januari 2011 verkocht voor € 150.000). Deze appartementen hebben dezelfde omvang en indeling als de onroerende zaak en maken deel uit van hetzelfde of het tegenovergelegen appartementencomplex. Volgens het taxatierapport vraagt de toestand van de onroerende zaak om nader onderzoek in verband met schimmelvorming en vocht, zijn de keuken en het sanitair zeer eenvoudig, wordt de woning verwarmd door middel van een gaskachel en komt warm water uit een gasgeiser in de keuken. [D] heeft de waarde van de onroerende zaak als volgt berekend:

€

Uitgangspunt (laagste koopsom vergelijkingsobjecten) 135.450

Af: extra schoonmaakwerkzaamheden (2.500)

Af: werkzaamheden gas, elektra en keuken (6.500)

Af: rompslomp/onvoorzien
(1.000)

Totaal 125.450

2.4

In de procedure bij de Rechtbank hebben belanghebbenden ter ondersteuning van hun standpunt een waardeverklaring overgelegd, opgemaakt door taxateur [B] (hierna: [B]). [B] heeft ter onderbouwing van de door haar bepaalde waarde van € 100.000 gebruik gemaakt van het verkoopcijfer van het in haar optiek vergelijkbare object [a-straat] 165-01 (op 31 maart 2011 verkocht voor € 105.000). [B] heeft de waarde van de onroerende zaak als volgt berekend:

€

Uitgangspunt (vergelijkingsobject) 105.000

Af: nieuwe keuken/bouwtechnische werkzaamheden
(5.000)

Totaal 100.000

2.5

De omvang, indeling en onderhoudstoestand van de onroerende zaak en het in 2.4 genoemde vergelijkingsobject [a-straat] 165-01 zijn vergelijkbaar, met uitzondering van de aanwezigheid in het vergelijkingsobject van een gemoderniseerde keuken.

2.6

De Rechtbank heeft het beroep van belanghebbenden bij uitspraak van 9 september 2013 ongegrond verklaard.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011.

3.2

Belanghebbenden stellen zich op het standpunt dat bij de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten en met de zeer slechte staat van onderhoud/afwerkingsniveau van de onroerende zaak. Gelet op de verkoop van [a-straat] 165-01 dient de waarde op € 100.000 te worden vastgesteld, aldus belanghebbenden.

3.3

De heffingsambtenaar is van mening dat de taxateur bij zijn waardebepaling gebruik heeft gemaakt van de beste vergelijkingsobjecten en voorts dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de door belanghebbenden gestelde waardedrukkende omstandigheden. Met betrekking tot [a-straat] 165-01 stelt de heffingsambtenaar dat de koopsom van € 105.000 zo onwaarschijnlijk laag is dat deze verkoop als niet-marktconform buiten beschouwing moet worden gelaten.

3.4

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.

3.5

Belanghebbenden concluderen tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 100.000.

3.6

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

Vooraf

4.1

De Rechtbank heeft [A] als belanghebbende beschouwd. De onderhavige WOZ-beschikking staat op naam van “de erven van [X]”. Het Hof beschouwt de erven [X] als belanghebbenden en [A] op grond van de verklaring van erfrecht als de gemachtigde van belanghebbenden.

Waarde

4.2

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. In het onderhavige geval geldt daarbij als waardepeildatum 1 januari 2011.

4.3

Vooropgesteld dient te worden dat op de heffingsambtenaar de last rust aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde per 1 januari 2011 van € 123.000 niet te hoog is. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde baseert de heffingsambtenaar zich ook in hoger beroep op het taxatierapport. De vraag of de heffingsambtenaar slaagt in zijn bewijslast, hangt mede af van de stellingen die belanghebbenden hebben ingenomen en van het bewijs dat zij hebben bijgebracht.

4.4

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar, in het licht van hetgeen belanghebbenden hebben aangevoerd, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van € 123.000 niet te hoog is. Het Hof heeft daarbij in aanmerking genomen dat, mede gelet op het feit dat de onroerende zaak is ‘uitgewoond’ (zie 2.2) en op de door belanghebbenden overgelegde foto’s, de heffingsambtenaar zijn stelling dat de onroerende zaak in een vergelijkbare staat als de door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten kan worden gebracht met de door hem gestelde werkzaamheden en tegen de daarmee gemoeide kosten van in totaal € 10.000 (zie 2.3) onvoldoende heeft onderbouwd. Verder heeft het Hof daarbij in aanmerking genomen (de verkoopprijs van) het door belanghebbenden aangedragen vergelijkingsobject [a-straat] 165-01. Nu tussen partijen niet in geschil is dat dit vergelijkingsobject – op de gemoderniseerde keuken na – goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak (zie 2.5), kan de heffingsambtenaar niet volstaan met de enkele opmerking dat de koopsom van € 105.000 – die overigens drie maanden na de waardepeildatum is gerealiseerd – zo onwaarschijnlijk laag is dat deze als niet-marktconform buiten beschouwing moet worden gelaten. Het Hof merkt nog op dat de heffingsambtenaar onderzoek had kunnen doen naar de omstandigheden waaronder deze koopsom tot stand is gekomen, doch zulks heeft nagelaten.

4.5

Gelet op vaste jurisprudentie van de Hoge Raad brengt de omstandigheid dat de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken niet mee dat dan – zonder meer – de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op een belanghebbende rust in dat geval evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken (HR 14 oktober 2005, nr. 40299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300).

4.6

Belanghebbenden hebben ter onderbouwing van hun standpunt dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden vastgesteld op € 100.000 verwezen naar de in 2.4 vermelde waardeverklaring van [B], waarin wordt uitgegaan van de verkoop van [a-straat] 165-01. Daarmee hebben belanghebbenden naar het oordeel van het Hof de door hen voorgestane waarde aannemelijk gemaakt. Het Hof heeft hierbij in aanmerking genomen dat [a-straat] 165-01 goed vergelijkbaar is (zie 2.5), drie maanden na de waardepeildatum is verkocht en dat de heffingsambtenaar niet, althans onvoldoende gemotiveerd heeft betwist dat de koopsom tussen zakelijk handelende partijen is overeengekomen. Verder heeft het Hof in aanmerking genomen dat een stelpost van € 5.000 voor een nieuwe keuken en bouwtechnische werkzaamheden het Hof niet te hoog voorkomt.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Proceskosten

Het Hof vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbenden in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep redelijkerwijs hebben moeten maken.

Het Hof berekent de te vergoeden taxatiekosten met betrekking tot de waardeverklaring met toepassing van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, Stcrt. 2012, 26.039, op € 211,75 (€ 50 verhoogd met 21% BTW x 3,5 uur).

Het Hof berekent de te vergoeden kosten in verband met de aanwezigheid van [B] ter zitting van de Rechtbank en van het Hof met toepassing van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, Stcrt. 2012, 26.039, op € 453,75 (€ 50 verhoogd met 21% BTW x 7,5 uur).

Het Hof stelt de reiskosten van de gemachtigde van belanghebbenden in verband met de mondelinge behandeling bij de Rechtbank vast op € 17,60.

De totale voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten bedragen € 683,10.

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;

– verklaart het beroep bij de Rechtbank gegrond;

– vernietigt de uitspraak op bezwaar;

– vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 100.000;

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbenden tot een bedrag van € 683,10;

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbenden het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 42 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 118 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.

De beslissing is op
26 augustus 2014 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(A. Vellema)

(B.F.A. van Huijgevoort)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 28 augustus 2014

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij:

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.