Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.140.015/01
(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland C/16/339208 / HL ZA 13-62)
arrest van de eerste kamer van 29 juli 2014
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
in eerste aanleg: eiseres in conventie en verweerder in reconventie,
hierna:
[appellant],
[appellant],
advocaat: mr. J. de Roo, kantoorhoudend te Oosterhout,
tegen
1.
[geïntimeerde 1],
[geïntimeerde 1],
wonende te [woonplaats],
2.
[geïntimeerde 2],
[geïntimeerde 2],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
in eerste aanleg: gedaagden in conventie en eisers in reconventie,
hierna:
[geïntimeerden],
[geïntimeerden],
advocaat: mr. F.T. Zoutberg, kantoorhoudende te Amsterdam.
1.Het geding in eerste aanleg
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de tussen partijen gewezen vonnissen van 1 mei 2013 en 2 oktober 2013 van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad (hierna verder: de rechtbank).
2.Het geding in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure is als volgt:
- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 24 december 2013,
- de memorie van grieven (met productie) en
- de memorie van antwoord (met producties).
2.2
Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
2.3
De vordering van [appellant] luidt:
"dat het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. zittingsplaats Leeuwarden, moge behagen om het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad, van 2 oktober 2013, gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie en gedaagde in reconventie en [geïntimeerden] als gedaagden in conventie en eisers in reconventie, onder zaaknummer / rolnummer: C/16/339208 / HL ZA 13-62, te vernietigen en opnieuw rechtdoende, bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I.
[geïntimeerden] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [appellant] te voldoen een bedrag van € 23.500,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 13 april 2012 dan wel 16 april 2012, zijnde de datum van de ontbinding subsidiair vanaf 26 juni 2012, meer subsidiair vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der voldoening, alsmede een bedrag van €2.142,00 en een bedrag van € 1.010,00 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
[geïntimeerden] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [appellant] te voldoen een bedrag van € 23.500,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 13 april 2012 dan wel 16 april 2012, zijnde de datum van de ontbinding subsidiair vanaf 26 juni 2012, meer subsidiair vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der voldoening, alsmede een bedrag van €2.142,00 en een bedrag van € 1.010,00 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
II.
[geïntimeerden] te veroordelen tot betaling aan [appellant] van al hetgeen door [appellant] ter uitvoering van het bestreden in eerste aanleg aan [geïntimeerden] is voldaan, zijnde een bedrag van € 2000,00, aan [appellant] terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot de dag van terubetaling;
[geïntimeerden] te veroordelen tot betaling aan [appellant] van al hetgeen door [appellant] ter uitvoering van het bestreden in eerste aanleg aan [geïntimeerden] is voldaan, zijnde een bedrag van € 2000,00, aan [appellant] terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot de dag van terubetaling;
III.
[geïntimeerden] te veroordelen in de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten, te rekenen vanaf 14 dagen na betekening van het ten deze te wijzen arrest;
[geïntimeerden] te veroordelen in de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten, te rekenen vanaf 14 dagen na betekening van het ten deze te wijzen arrest;
IV.
[geïntimeerden] te veroordelen in de nakosten ten belope van € 131,00 en de nakosten ten belope van € 68,00 een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het arrest, en - voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf vorenbedoelde termijn voor voldoening."
[geïntimeerden] te veroordelen in de nakosten ten belope van € 131,00 en de nakosten ten belope van € 68,00 een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het arrest, en - voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf vorenbedoelde termijn voor voldoening."
De beoordeling
3.
De tussen partijen vaststaande feiten
De tussen partijen vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, althans niet voldoende (gemotiveerd) weersproken en op grond van de overgelegde stukken, voor zover niet bestreden, staan de volgende feiten tussen partijen vast.
3.1
[appellant] als verkoper en [geïntimeerden] als kopers hebben medio februari 2012 mondeling overeenstemming bereikt over de verkoop en koop van de woning van [appellant], staande en gelegen aan [adres].
3.2
[appellant] werd daarbij bijgestaan door makelaar [X], terwijl [geïntimeerden] werden bijgestaan door makelaar [Y] (hierna: [Y]).
3.3
Op 22 februari 2012 heeft [Y] per e-mail aan [appellant] bericht dat [geïntimeerden] de schriftelijke koopovereenkomst hebben ondertekend, terwijl deze schriftelijke koopovereenkomst nog niet was ondertekend door [appellant].
3.4
Op 25 februari 2012 heeft [appellant] een nieuwe schriftelijke koopovereenkomst ondertekend. [geïntimeerden] hebben dit (nieuwe) schriftelijke exemplaar in de woning van [appellant] in ontvangst genomen en, zonder deze te tekenen, meegenomen.
3.5
Op 5 maart 2012 hebben [geïntimeerden] deze reeds door [appellant] ondertekende koopovereenkomst op hun beurt ondertekend en hebben deze vervolgens aan [Y] overhandigd.
3.6
Op 12 maart 2012 heeft [geïntimeerde 2], toen hij langs de woning van [appellant] liep, aan [appellant] desgevraagd meegedeeld dat zij de schriftelijke koopovereenkomst hadden ondertekend en dat [Y] deze al had ontvangen.
3.7
Op 12 maart 2012 heeft [Y] aan [X] het volgende e-mailbericht verzonden:
“(…)
Na uitgebreid overleg met de heren [geïntimeerde 2], hebben zij besloten eerst de financiering volledig te gaan regelen alvorens de koopakte te tekenen en te retourneren. O.a. de besproken datum ontbinding financiering en stellen bankgarantie blijken op te korte termijn afgesproken.
Inmiddels is gebleken dat het aanvragen van de financiering voor deze zelfstandige (veel) meer tijd vraagt dan verwacht.
Zodra de geldgever volledig akkoord gaat met de financiering zal ondergetekende contact opnemen met u om een (eventuele) nieuwe opleveringsdatum te bespreken.
(…).”
3.8
Op 13 maart 2012 heeft [appellant] [geïntimeerde 2] gebeld, waarbij door [appellant] en [geïntimeerde 2] (onder meer) het volgende is verklaard:
([appellant]):
“Hallo [geïntimeerde 2], je spreekt met [appellant].
“Hallo [geïntimeerde 2], je spreekt met [appellant].
([appellant]):
Ik heb een mailtje gehad van de makelaar.
Ik heb een mailtje gehad van de makelaar.
([geïntimeerde 2]):
Ja
Ja
([appellant]):
Maar je zei net tegen mij dat je al twee weken geleden de overeenkomst hebt ondertekend?
Maar je zei net tegen mij dat je al twee weken geleden de overeenkomst hebt ondertekend?
([geïntimeerde 2]):
Ja
Ja
([appellant]):
Maar de makelaar die zegt dat er nog niet ondertekend is
Maar de makelaar die zegt dat er nog niet ondertekend is
([geïntimeerde 2]):
Oh, misschien makelaar goed kijken dat weet ik niet
Oh, misschien makelaar goed kijken dat weet ik niet
([appellant]):
Ja
Ja
([geïntimeerde 2]):
Nog wij wachten nog twee weken?
Nog wij wachten nog twee weken?
([appellant]):
Nou misschien gaat het wel langer duren. Ze zegt dat ze hierover gesproken heeft met jou en je broer
Nou misschien gaat het wel langer duren. Ze zegt dat ze hierover gesproken heeft met jou en je broer
([geïntimeerde 2]):
Luister, ik met broer kom samen. Ik allemaal wachten met broer, komen van [land]
Luister, ik met broer kom samen. Ik allemaal wachten met broer, komen van [land]
(…)”.
3.9
Op 15 maart 2012 heeft [appellant] het volgende e-mailbericht aan [Y] verzonden:
“(…)
Vanmorgen was ik bij uw kantoor in de buurt, maar helaas was u niet aanwezig.
Daarom verzoek ik u hierbij de drie door mij ondertekende koopovereenkomsten met ontvangstbevestiging te retourneren.
(…).”
3.1
Op 19 maart 2012 heeft [appellant] van [Y] twee koopovereenkomsten ontvangen waarop de handtekeningen en (op alle pagina’s vermelde) parafen van [geïntimeerden] - door [Y] - volledig waren doorgekrast.
4.
Het geschil en de beslissing van de rechtbank
Het geschil en de beslissing van de rechtbank
4.1
[appellant] heeft van [geïntimeerden] betaling gevorderd van de in de schriftelijke (NVM) koopovereenkomst opgenomen boete ad € 23.500,-, vermeerderd met rente en kosten.
4.2
Na verweer van [geïntimeerden] en het voorwaardelijk instellen van een vordering in reconventie tot vernietiging van de koopovereenkomst wegens misbruik van omstandigheden, heeft de rechtbank bij voormeld vonnis van 2 oktober 2013 de vordering van [appellant] afgewezen met veroordeling van [appellant] in de proceskosten en verstaan dat de vordering in reconventie geen behandeling behoeft.
5.
De motivering van de beslissing
De motivering van de beslissing
5.1
De strekking van g
rief Iis dat de rechtbank in voormeld eindvonnis niet alle door [appellant] gestelde en door [geïntimeerden] niet gemotiveerd weersproken feiten als tussen partijen vaststaand heeft vermeld. Met
grief IIwordt bezwaar gemaakt tegen rechtsoverweging 4.3 van voormeld vonnis, voor zover daarin in overwogen dat [appellant] de aanvaarding door [geïntimeerden] in de vorm van de ondertekende schriftelijke overeenkomst had moeten bereiken, hetgeen niet is gebeurd, en dat mede gezien het feit dat [Y] namens [geïntimeerden] op
12 maart 2012 uitdrukkelijk heeft laten weten aan [appellant] dat [geïntimeerden] afzien van de koopovereenkomst heeft [appellant] de overeenkomst met doorgekraste handtekeningen niet kunnen opvatten als een schriftelijke aanvaarding van het aanbod door [geïntimeerden] Voorts is deze grief ook gericht tegen de overweging dat niet relevant is of de handtekeningen door [geïntimeerden] of door [Y] zijn doorgekrast en tegen de overweging dat mitsdien geen schriftelijke overeenkomst tussen partijen is tot stand gekomen, zodat de koopovereenkomst nietig is (art. 3:39 BW).
Grief IIIis gekeerd tegen de daarop volgende overweging, inhoudend dat [appellant] met zijn stelling dat de wettelijke bedenktijd van drie dagen is gaan lopen op 5 maart 2012, eraan voorbijgaat dat ingevolge art. 7:2 BW de tussen partijen opgemaakte akte of een afschrift daarvan aan de koper moet worden overhandigd en dat in casu nog geen sprake was van een perfecte schriftelijke overeenkomst, zodat deze nog niet aan de koper overhandigd kon worden. Volgens [appellant] overweegt de rechtbank vervolgens ook nog ten onrechte dat de juiste volgorde van handelingen vooral zo belangrijk is, omdat het moment van overhandigen de bedenktermijn afbakent.
Grief IVis gericht tegen de slotoverweging van rechtsoverweging 4.3 en inhoudend dat nu de koopovereenkomst nietig is er geen sprake kan zijn van enge tekortkoming van [geïntimeerden], reden waarom de rechtbank de vordering van [appellant] zal afwijzen. Met
grief Vkeert [appellant] zich tegen (de motivering van) zijn veroordeling in de proceskosten.
rief Iis dat de rechtbank in voormeld eindvonnis niet alle door [appellant] gestelde en door [geïntimeerden] niet gemotiveerd weersproken feiten als tussen partijen vaststaand heeft vermeld. Met
grief IIwordt bezwaar gemaakt tegen rechtsoverweging 4.3 van voormeld vonnis, voor zover daarin in overwogen dat [appellant] de aanvaarding door [geïntimeerden] in de vorm van de ondertekende schriftelijke overeenkomst had moeten bereiken, hetgeen niet is gebeurd, en dat mede gezien het feit dat [Y] namens [geïntimeerden] op
12 maart 2012 uitdrukkelijk heeft laten weten aan [appellant] dat [geïntimeerden] afzien van de koopovereenkomst heeft [appellant] de overeenkomst met doorgekraste handtekeningen niet kunnen opvatten als een schriftelijke aanvaarding van het aanbod door [geïntimeerden] Voorts is deze grief ook gericht tegen de overweging dat niet relevant is of de handtekeningen door [geïntimeerden] of door [Y] zijn doorgekrast en tegen de overweging dat mitsdien geen schriftelijke overeenkomst tussen partijen is tot stand gekomen, zodat de koopovereenkomst nietig is (art. 3:39 BW).
Grief IIIis gekeerd tegen de daarop volgende overweging, inhoudend dat [appellant] met zijn stelling dat de wettelijke bedenktijd van drie dagen is gaan lopen op 5 maart 2012, eraan voorbijgaat dat ingevolge art. 7:2 BW de tussen partijen opgemaakte akte of een afschrift daarvan aan de koper moet worden overhandigd en dat in casu nog geen sprake was van een perfecte schriftelijke overeenkomst, zodat deze nog niet aan de koper overhandigd kon worden. Volgens [appellant] overweegt de rechtbank vervolgens ook nog ten onrechte dat de juiste volgorde van handelingen vooral zo belangrijk is, omdat het moment van overhandigen de bedenktermijn afbakent.
Grief IVis gericht tegen de slotoverweging van rechtsoverweging 4.3 en inhoudend dat nu de koopovereenkomst nietig is er geen sprake kan zijn van enge tekortkoming van [geïntimeerden], reden waarom de rechtbank de vordering van [appellant] zal afwijzen. Met
grief Vkeert [appellant] zich tegen (de motivering van) zijn veroordeling in de proceskosten.
5.2
Het hof heeft zelfstandig hiervoor onder 3 de tussen partijen vaststaande feiten vastgesteld, terwijl er overigens geen rechtsregel is die de rechter verplicht alle door de ene partij gestelde en door de andere partij erkende of niet weersproken feiten als vaststaand in de uitspraak te vermelden. Het staat de rechter vrij uit de tussen partijen vaststaande feiten die selectie te maken welke hem voor de beoordeling van het geschil relevant voorkomt. Aldus is een verdere behandeling van grief I niet relevant.
5.3
Het hof stelt voorop dat ingevolge artikel 7:2 lid 1 BW de koop van de desbetreffende woning schriftelijk wordt aangegaan en dat volgens de parlementaire geschiedenis het daarbij moet gaan om één akte (Nadere MvA, Kamerstukken I 2002/03, 23 095, nr. 38a, p. 5/6). Ingevolge artikel 3:37 lid 3 BW moet een tot een bepaalde persoon gerichte verklaring, om haar werking te hebben, die persoon hebben bereikt. Derhalve moet de op 5 maart 2012 door [geïntimeerden] ondertekende koopovereenkomst, die op 2 maart 2012 door [appellant] was ondertekend, [appellant] hebben bereikt. Vaststaat dat [appellant] deze overeenkomst op 19 maart 2012 weliswaar heeft ontvangen, maar in de vorm waarin de handtekeningen (en parafen) van [geïntimeerden] volledig - door [Y] - zijn doorgekrast. Daaraan voorafgaand, op 12 maart 2012, heeft [appellant] een e-mailbericht van [Y] ontvangen met als strekking dat de koopovereenkomst pas door [geïntimeerden] zal worden ondertekend indien de financiering volledig is geregeld en dat dit vooralsnog niet het geval is. Gesteld, noch anderszins is gebleken dat [geïntimeerden] hebben bedoeld [Y] volmacht te verlenen namens hen dit bericht aan [appellant] te verzenden, zodat het ervoor moet worden gehouden dat [Y], als makelaar van [geïntimeerden], deze mededeling als bode voor [geïntimeerden] heeft gedaan (vgl. ECLI:NL:HR: 2009 BH9284). Derhalve moet dit als een mededeling van [geïntimeerden], doorgeleid door [Y], worden opgevat die [appellant] eerder heeft bereikt dan de doorgekraste, ondertekende koopovereenkomst en daardoor prevaleert (vgl. artikel 3:37 lid 5 BW). Dit brengt mee dat [appellant] de overeenkomst met doorgekraste handtekeningen niet heeft kunnen opvatten als een schriftelijke aanvaarding van het aanbod door [geïntimeerden] Hieraan doen de mededelingen, zoals hiervoor onder 3.6 en 3.8 vermeld, niet af, aangezien [appellant] daarmee niet de door [geïntimeerden] - en daarvoor door hem zelf - ondertekende koopovereenkomst heeft bereikt. Dit laatste is voor ontvangst door [appellant] van de schriftelijke aanvaarding door [geïntimeerden] van de koopovereenkomst vereist. Daarbij is niet relevant dat [Y] de handtekeningen en parafen van [geïntimeerden] volledig heeft doorgekrast. Dit betekent dat de schriftelijke koopovereenkomst niet tussen [appellant] en [geïntimeerden] tot stand is gekomen. Daarmee falen de grieven II tot en met IV, terwijl ook grief V dit lot deelt.
5.4
Voor zover grief I slaagt, kan dit niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden. Derhalve zal het bestreden vonnis worden bekrachtigd. [appellant] zal, als de in het ongelijk te stellen partij, worden veroordeeld in de proceskosten (tarief III, 1 punt).
Beslissing
Het gerechtshof, rechtdoende in hoger beroep:
bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van 2 oktober 2013 van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad;
veroordeelt [appellant] in de proceskosten, aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 1.158,- voor geliquideerd salaris van de advocaat en € 683,-- voor verschotten;
Dit arrest is gewezen door mr. K.E. Mollema, mr. J.H. Kuiper en mr. L. Groefsema en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 29 juli 2014.