ECLI:NL:GHARL:2014:6019

• Datum uitspraak: 29 juli 2014
• Publicatiedatum: 29 juli 2014
• Zaaknummer: 200.104.071
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: W.L. Valk; J.H. Lieber; Th.C.M. Willemse; J.A. Jansens van Gellicum; H. Revoort
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Winstverrekening bij verkoop verpachte gronden en schuldeisersverzuim

In deze zaak gaat het om de verkoop van verpachte gronden door de verpachter aan de pachter, die deze gronden vervolgens met winst doorverkoopt aan de gemeente. De verpachter vordert winstverrekening op basis van artikel 7:384 lid 2 BW. Tijdens de zitting bij het pachthof sluiten partijen een vaststellingsovereenkomst, maar de verpachter weigert mee te werken aan de uitvoering van de financiering die de pachter met de bank heeft bereikt. Dit leidt tot schuldeisersverzuim aan de zijde van de verpachter. Het hof oordeelt dat het hoger beroep van de verpachter wordt verworpen, omdat de verpachter in schuldeisersverzuim verkeert en de regeling van 25 maart 2013 alsnog moet worden uitgevoerd. De zaak heeft een lange voorgeschiedenis, waarin eerder een tussenvonnis is gewezen dat de meerwaarderegeling in de akte van levering heeft vernietigd. De pachter heeft zijn eis in het principaal hoger beroep gewijzigd en het hof heeft geoordeeld dat de verpachter niet zonder meer zijn toestemming voor de financiering mocht onthouden. De beslissing van het hof is dat beide beroepen worden verworpen, omdat partijen een minnelijke regeling zijn overeengekomen die het geschil beëindigt, met de bepaling dat de verpachter nog steeds in schuldeisersverzuim verkeert.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.104.071

(zaaknummer rechtbank Groningen, locatie Groningen, 294938)

arrest van de pachtkamer van 29 juli 2014

in de zaak van

1. [appellante 1],wonende te [woonplaats],2. [appellant 2],wonende te [woonplaats] en3. [appellant 3],

wonende te [woonplaats],

appellanten in het principaal hoger beroep,

verweerders in het incidenteel hoger beroep,

hierna: [verpachter],

advocaat: mr. E.H.M. Harbers,

tegen:

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats],
geïntimeerde in het principaal hoger beroep,

eiser in het incidenteel hoger beroep,

hierna: [pachter],

advocaat: mr. A.J. Boonstra.

1. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 15 januari 2013 hier over.

1.1

Het verdere verloop blijkt uit:

- de memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep;

- het proces-verbaal van meervoudige comparitie van partijen van 25 maart 2013;

- het proces-verbaal van comparitie van partijen van 13 november 2013;

- de akte na comparitie voor zover rechtens vereist tevens akte aanvulling van eis van [pachter];
- de antwoordakte na comparitie van [verpachter];

- de pleidooien overeenkomstig de pleitnotities. Hierbij is akte verleend van de akte aanvulling conclusie in hoger beroep die bij bericht van 27 juni 2014 door mr. Boonstra namens [pachter] is ingebracht.

1.2

Na afloop van de pleidooien heeft het hof arrest bepaald op één dossier.

2. De vaststaande feiten

Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten.

2.1

Tussen [wijlen verpachter] (als verpachter) en [pachter] (als pachter) heeft een pachtovereenkomst bestaan met betrekking tot de percelen weiland gelegen nabij de [adres] te [plaats], kadastraal bekend gemeente [gemeente], sectie D, nummers 33, 34, 35, 39, 51, 52, 53, 587, 588, 678, 2025 en 2027, ter grootte van 21.42.70 ha.

2.2

Na het overlijden van [wijlen verpachter] zijn diens erfgenamen, te weten zijn inmiddels eveneens overleden echtgenote [echtgenote], alsmede hun kinderen, [kinderen] en hun zuster [zuster], in zijn plaats getreden als partij bij de pachtovereenkomst met [pachter].

2.3

In juli 1999 heeft [pachter] via makelaar Havinga te Zuidhorn de [erven wijlen verpachter] benaderd over een mogelijke koop van de gepachte grond. Hierover hebben besprekingen plaatsgevonden tussen [appellant 2] (namens de [erven wijlen verpachter]), zijn juridisch adviseur en Havinga. Uiteindelijk zijn partijen het begin oktober 1999 eens geworden over een verkoop van de grond tegen een prijs van € 438.069,89. Hierin was een vergoeding begrepen voor op het gepachte rustend melkquotum van € 146.375,43. Voor de grond is een bedrag van € 291.694,46 betaald. Dit komt overeen met een bedrag van € 13.613,40 (fl. 30.000) per hectare.

2.4

Partijen zijn daarnaast overeengekomen af te wijken van de wettelijke regeling van artikel 56i Pachtwet. In dit verband is in de op 2 december 1999 gepasseerde akte van levering een meerwaarderegeling opgenomen met de, voor zover hier van belang, volgende inhoud:

“1. Indien koper binnen tien jaar na heden overgaat tot vervreemding van het verkochte dan wel een gedeelte daarvan aan de gemeente, projectontwikkelaar of bouwer, dan is hij (koper) verplicht vijfentwintig procent (25%) van het verschil tussen:

a. de opbrengst bij vervreemding, verminderd met de kosten van de makelaar/ bemiddelaar en de belastingclaim ter zake van deze vervreemding; en

b. de nu geldende agrarische waarde zijnde vijftigduizend gulden (ƒ 50.000,—) per hectare, vermeerderd met de door hem ter zake de onderhavige levering betaalde kosten (kosten makelaar/bemiddelaar, notariskosten, overdrachtsbelasting en kadastrale rechten); uit te keren aan, tezamen, de comparant sub I en zijn genoemde volmachtgevers sub 1.b.2, 1.b.3 en 1.b.4. Indien één of meer van de tot verrekening gerechtigde overleden mocht(en) zijn, zullen in de plaats van de overledene(n) treden diens afstammelingen op de wijze als geregeld bij erfopvolging volgens de wet (…)

6. Indien koper zijn verplichtingen op grond van dit artikel niet nakomt, verbeurt hij ten behoeve van de gerechtigde(n) krachtens dit artikel een onmiddellijk opeisbare boete van eenhonderdduizend gulden (ƒ 100.000,-) zulks onverminderd kopers verplichting tot nakoming van het overeengekomene jegens bedoelde gerechtigde(n) en onverminderd diens bevoegdheid tot het vorderen van schadevergoeding.”

2.5

Tussen [pachter] en H.B.C. Schoonhoven BV (vertegenwoordigd door J.M. Schep), handelend namens een nader te noemen meester, is op 23 juli 1999 een principeakkoord gesloten omtrent de koop van de boerderij met veestallingen, bijgebouwen, erf, tuin en ondergrond, plaatselijk bekend [adres] te [plaats], omvattende de op dat moment aan de [erven wijlen verpachter] in eigendom toebehorende percelen sectie D, nummers 33, 34, 35, 39, 51, 52, 53, 587, 588, 678, 2025 en 2027 en daarnaast de percelen sectie D nummers 40, 679 en 680. Het principeakkoord is onderworpen aan de voorwaarden dat [pachter] voormelde percelen in eigendom zou krijgen en de gemeente haar goedkeuring aan de koop van [pachter] zou geven, en biedt voorts ruimte voor het ontbinden van de principeovereenkomst naar aanleiding van het resultaat van een te verrichten bodemonderzoek.

2.6

Tussen [pachter] en de gemeente Groningen (hierna de gemeente te noemen) is op 28 februari 2000 de koopovereenkomst getekend met betrekking tot de boerderij en landerijen van [pachter], waaronder de voormelde van de [erven wijlen verpachter] gekochte grond. Het principeakkoord van 23 juli 1999 is daarmee komen te vervallen.

2.7

De op de koopovereenkomst van 28 februari 2000 gebaseerde transportakte is op 27 april 2000 voor notaris mr. Van Hoogdalem gepasseerd. Aan de voorheen aan de [erven wijlen verpachter] toebehorende grond is een waarde toegekend van € 1.798.784,70. Voor het geval er woningbouw op de gekochte grond wordt gerealiseerd komt [pachter] op grond van de leveringsakte een aanvullend bedrag toe van fl. 10 per vierkante meter. Daarnaast had [pachter] het recht om de betreffende grond tot 1 mei 2006 om niet te gebruiken.

3. De motivering van de beslissing in hoger beroep

3.1

Het gaat in dit geding kort samengevat over het volgende. Bij inleidende dagvaarding van 13 april 2006 heeft [verpachter] – voor zover van belang en kort samengevat – de vernietiging van de meerwaardeclausule (zie 2.4) gevorderd alsmede winstverrekening op de voet van artikel 56i PW (7:384 lid 2 BW). Bij tussenvonnis, tevens deelvonnis, van 4 april 2007 heeft de pachtkamer in eerste aanleg in het dictum de meerwaarderegeling in de akte van levering van 2 december 1999 vernietigd en iedere verdere beslissing aangehouden. Daartegen heeft [pachter] hoger beroep ingesteld. Bij arrest van dit hof van 23 juni 2009 heeft het hof het tussenvonnis bekrachtigd en de zaak verwezen naar de pachtkamer voor verdere behandeling en beslissing.

3.2

In eerste aanleg hebben partijen verder geprocedeerd ten aanzien van het aan [verpachter] toekomende bedrag. Daartoe zijn drie deskundigen benoemd die op 25 mei 2011 hun rapport hebben uitgebracht. Bij het eindvonnis van 4 januari 2012, hersteld bij herstelvonnis van 21 november 2012, heeft de pachtkamer in eerste aanleg geoordeeld dat het rapport van de deskundigen niet kan worden gevolgd, dat de pachtkamer voor de vergoedingsplicht van [pachter] aansluiting zal zoeken bij het gewone schadevergoedingsrecht en dat per saldo aan [verpachter] een bedrag van € 656.824,40, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 27 april 2000, zal worden toegewezen. [pachter] is veroordeeld in de proceskosten van [verpachter].

3.3

[verpachter] heeft blijkens zijn memorie van grieven hoger beroep ingesteld tegen het eindvonnis van 4 januari 2012. In het incidenteel hoger beroep heeft [pachter] hoger beroep ingesteld tegen de vonnissen van 19 mei 2010, 29 september 2010 en 4 januari 2012. Het hof heeft daarna bij tussenarrest van 15 januari 2013 een comparitie van partijen gelast voor de pachtkamer. Partijen hebben op de comparitie van 25 maart 2013 een vaststellingsovereenkomst gesloten met de volgende inhoud:
“1. [pachter] zal binnen een termijn van drie weken een hypotheekrecht op alle aan hem toebehorende onroerende zaken ten behoeve van[verpachter] vestigen met een inschrijving voor een bedrag van maximaal 1,3 miljoen euro, een en ander tot zekerheid van hetgeen [verpachter] hetzij uit hoofde van deze regeling hetzij uit hoofde van een onherroepelijke uitspraak in dit geding te vorderen hebben. Keuze van de notaris en de kosten zijn (voor rekening) van [pachter].

2. [pachter] betaalt aan [verpachter] een bedrag van € 500.000, -. Betaling zal plaatsvinden door overmaking op een door [verpachter] op te geven rekeningnummer. Deze betaling vindt plaats vóór 1 oktober 2013.

3. [pachter] blijft aan [verpachter] schuldig een bedrag van € 450.000, - te vermeerderen met een rentepercentage van 2,5% effectief op jaarbasis te rekenen vanaf 1 oktober 2013. Rentebetalingen zullen maandelijks plaatsvinden. Deze lening is opeisbaar per 1 augustus 2025 of zoveel eerder als het bedrijf van [pachter] wordt beëindigd. [pachter] mag geheel of gedeeltelijk aflossen.

4. Deze regeling geldt onder de ontbindende voorwaarde dat het niet mogelijk blijkt om de regeling te financieren, uitgaande van voortzetting van het melkveebedrijf van [pachter] ter plaatse.

5. Deze regeling vervalt indien één van partijen (of beiden) vóór 28 maart 2013 om 16.00 uur aan de wederpartij schriftelijk laat weten dat men voor dat verval kiest.

6. Partijen verklaren reeds nu dat zij, na voldoening van voormelde schuld, over en weer niets meer van elkaar te vorderen zullen hebben ter zake van de in het geding zijnde kwestie en zij verlenen elkaar reeds nu en voor alsdan over en weer finale kwijting.

7. Partijen dragen ieder de eigen proceskosten.

8. Partijen vragen het hof de zaak te verwijzen naar de rol van 8 oktober 2013 voor uitlating over doorhaling.”

3.4

Vervolgens hebben partijen medegedeeld de zaak niet te willen doorhalen en heeft [pachter] heropening van de comparitie verzocht terwijl [verpachter] heeft gefourneerd voor arrest. Op 13 november 2013 heeft wederom een comparitie plaatsgevonden waar partijen in aanvulling op de regeling van 25 maart 2013 nadere voorwaarden zijn overeengekomen. Ook deze regeling is aangegaan met een bedenktermijn. [verpachter] heeft daarvan gebruik gemaakt en de nadere voorwaarden doen vervallen, waarna partijen schriftelijk hebben voortgeprocedeerd. Tot slot hebben partijen voor de pachtkamer van het hof gepleit.

3.5

[pachter] heeft zijn eis in het principaal hoger beroep tweemaal gewijzigd. Het hof zal recht doen op de gewijzigde eis.

3.6

Het hof heeft bij arrest van 23 juni 2009 het deelvonnis van de pachtkamer in eerste aanleg van 4 april 2007 bekrachtigd. Daarmee staat vast – en heeft tussen partijen gezag van gewijsde – dat de meerwaardeclausule is vernietigd. Voor zover [pachter] in dit geding tegen die beslissing grieven heeft gericht, dienen deze reeds daarom te worden verworpen. De vraag of [verpachter] voorafgaand aan de transactie met [pachter] wist of behoorde te weten van transacties tegen veel hogere prijzen dan de overeengekomene of dat [pachter] zijn mededelingsplicht ter zake heeft geschonden, is dan ook niet meer aan de orde.

3.7

[pachter] heeft aangevoerd dat de regeling van 25 maart 2013 niet is uitgevoerd vanwege schuldeisersverzuim aan de zijde van [verpachter]. Indien daarvan sprake is, is het rechtsgevolg daarvan dat voormelde regeling tussen partijen nog steeds geldt met dien verstande dat [verpachter] geen nakoming van [pachter] kan verlangen zolang hij ([verpachter]) niet alsnog medewerking verleent aan de uitvoering van die regeling. Dat is anders indien [verpachter] zich terecht heeft mogen beroepen op de ontbindende voorwaarde waaronder de regeling van 25 maart 2013 is overeengekomen.

3.8

Voor de vraag of aan de zijde van [verpachter] sprake is van schuldeisersverzuim is dan ook mede artikel 4 van de regeling, uitgelegd overeenkomstig de Haviltexmaatstaf, maatgevend. Dit artikel luidt: “
Deze regeling geldt onder de ontbindende voorwaarde dat het niet mogelijk blijkt om de regeling te financieren, uitgaande van voortzetting van het melkveebedrijf van [pachter] ter plaatse.”

3.9

Ter uitvoering van onderdeel 1 van de regeling van 25 maart 2013 heeft [pachter] aan [verpachter] bij notariële akte van 6 mei 2013 een recht van hypotheek (tweede in rang na hypothecaire inschrijvingen ten behoeve van Friesland Bank ten bedrage van totaal 1,4 miljoen euro) verleend. In deze akte is bepaald dat [pachter] zich jegens [verpachter] verbindt de hypothecaire schuld bij Friesland Bank tot zekerheid waarvan de hypothecaire inschrijvingen ten behoeve van Friesland Bank zijn gevestigd ten bedrage van € 1.099,749,67, niet te zullen verhogen zonder schriftelijke toestemming van [verpachter]. Vaststaat dat [pachter] vervolgens tijdig financiering heeft gevonden om [verpachter] het bedrag van € 500.000 op 1 oktober 2013 te voldoen. Deze financiering heeft hij bij Friesland Bank verkregen, bij welke bank hij de reeds vermelde hypothecaire leningen was aangegaan. Ter comparitie van 25 maart 2013 hebben partijen gesproken over de uitstaande leningen bij Friesland Bank. Tijdens de pleidooien van 14 juli 2014 is duidelijk geworden dat destijds gesproken is over een hypotheekschuld van (ongeveer) € 1.070.000. Over de hoogte van de hypothecaire inschrijving is destijds niet gesproken. Aannemelijk is dat [pachter] de hoogte van dat bedrag niet wist, zoals mr. Boonstra namens hem heeft bepleit.

3.1

Blijkens het bericht van Friesland Bank van 2 september 2013 (productie 8 bij akte na comparitie van [pachter]) was de openstaande schuld op dat moment € 1.042.082,99 naast een krediet in rekening courant met een kredietlimiet van € 50.000. Voor de betaling aan [verpachter] diende [pachter] € 400.000 te lenen omdat Friesland Bank uitging van eigen middelen van € 100.000. Dit laatste bedrag betrof echter een niet benut eerder afgegeven krediet ter zake van de voorgenomen aankoop van melkquotum. Voor de financiering van voormeld bedrag heeft Friesland Bank voorgesteld een nieuwe eerste bankhypotheek te vestigen van € 1,9 miljoen, uitgaande van twee te vervallen eerste Bankhypotheken van € 500.000 en € 900.000 (tezamen € 1,4 miljoen) en de nieuwe lening. Verder was volgens de bank vereist dat [verpachter] akkoord zou gaan met deze nieuwe eerste hypotheekinschrijving van Friesland Bank en bereid zou zijn tot rangwisseling.

3.11

Vervolgens heeft [verpachter] zich op het standpunt gesteld dat – kort samengevat – hij met de rangwisseling akkoord kon gaan, maar dat de eerste hypothecaire inschrijving niet hoger dan 1,6 miljoen (€ 1,1 miljoen hypotheekschuld plus het te financieren bedrag van € 500.000) mocht zijn omdat anders voor zijn tweede hypothecaire inschrijving tot een bedrag van € 1,3 miljoen (– € 500.000) onvoldoende zekerheden zouden resteren. Hij heeft vervolgens geen toestemming verleend voor afwikkeling overeenkomstig het voorstel van de bank. Dientengevolge heeft [pachter] niet voor 1 oktober 2013 het bedrag van € 500.000 aan [verpachter] kunnen voldoen.

3.12

Bij de uitleg van artikel 4 staat voorop dat het voor de beantwoording van de vraag wat partijen zijn overeengekomen aankomt op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. De ontbindende voorwaarde dient met inachtneming hiervan aldus te worden begrepen dat (ook) een beroep op de ontbindende voorwaarde kon worden gedaan indien medewerking aan de verkregen financiering redelijkerwijs niet van [verpachter] kon worden gevergd. Dit oordeel impliceert dat het hof het standpunt van [verpachter] dat louter de niet-betaling uiterlijk 1 oktober 2013 van € 500.000 de ontbindende voorwaarde reeds in vervulling doet gaan, niet volgt.

3.13

Op grond van voormelde uitleg is sprake van schuldeisersverzuim aan de zijde van [verpachter] indien van hem medewerking kon worden gevergd aan de financiering, maar hij die medewerking niet heeft verleend. Voor de vraag of sprake is van dit schuldeisersverzuim, zijn alle feiten en omstandigheden van belang die het hof hierna zal bespreken.

3.14

In hun vaststellingsovereenkomst hebben partijen een tijdspad gekozen van zes maanden binnen welke [pachter] de financiering rond moest krijgen. [verpachter] wist dat [pachter] het bedrag via de bank moest financieren omdat hij onlangs een nieuw bedrijf had aangekocht. Dat nieuwe bedrijf was deels gefinancierd met de van de gemeente verkregen opbrengst van het land en deels met een hypotheek waarvan de schuld op 25 maart 2013 zoals hiervoor al overwogen ruim € 1.000.000 was. Dat de bank, alvorens [pachter] een nieuwe financiering van € 500.000 te verstrekken, meer inzicht wilde in bedrijfsgegevens van [pachter], is in dit licht voorstelbaar. [verpachter] had hier dus rekening mee moeten houden. Friesland Bank heeft [pachter] ook om een bedrijfsplan verzocht waardoor zekerheid over te verkrijgen financiering langer op zich liet wachten. Daarnaast heeft [pachter] kennelijk (fiscaal) advies verzocht. Op 2 september 2013 heeft Friesland Bank vervolgens haar financieringsvoorstel gedaan, welk voorstel [pachter] 3 september 2013 heeft aanvaard. Op 12 september 2013 heeft de notaris [verpachter] in grote lijnen de financiering bericht waarvoor Friesland Bank een nieuwe eerste hypothecaire inschrijving van € 1,9 miljoen verlangde. De notaris heeft [verpachter] vervolgens bij brieven van 20 september 2013, met bijlagen, verzocht mee te werken aan rangwisseling. In de overgelegde correspondentie en het beschreven verloop van de aanvraag heeft het hof onvoldoende aanknopingspunten gevonden om te veronderstellen dat [pachter] het verkrijgen van de financiering nodeloos heeft vertraagd.

3.15

[verpachter] wist volgens zijn zeggen bovendien in april/mei 2013 vanwege de vestiging van de tweede hypotheek al dat de hypothecaire inschrijving € 300.000 hoger was dan hij op 25 maart 2013 kennelijk had verondersteld (randnummer 8 antwoordakte na comparitie). Overigens is de hoogte van de hypothecaire inschrijving eenvoudig raadpleegbaar via het kadaster. [verpachter] heeft [pachter] (eerder) ook niet gevraagd naar de hoogte van hypothecaire inschrijving. Dat een hypothecaire inschrijving hoger is dan de nog uitstaande hypothecaire schuld is niet ongebruikelijk. Verder geldt, zoals hiervoor al is vermeld, dat in de akte van 6 mei 2013 waarbij de tweede hypotheek is gevestigd, is opgenomen dat [pachter] zonder de schriftelijke toestemming van [verpachter] de hypothecaire schuld bij de Friesland Bank niet mocht verhogen, wat in concreto inhoudt dat [pachter] de ruimte van € 300.000 in de hypothecaire inschrijving niet zonder toestemming van [verpachter] mocht benutten. Mr. Harbers heeft namens [verpachter] betoogd dat die clausule weliswaar meebrengt dat [pachter] zijn schuld niet mag verhogen, maar dat wel kán, omdat de hypothecaire inschrijving € 300.000 hoger is dan de schuld. De daarmee gepaarde onzekerheid over de dekking voor de tweede hypotheek wenst [verpachter] niet te accepteren.

3.16

De Friesland Bank verlangt dat de hypothecaire inschrijving van € 1,4 miljoen wordt verhoogd met € 500.000 tot het bedrag van € 1,9 miljoen. Gelet op de wetenschap van [verpachter] vanaf mei 2013 valt niet in te zien dat hij door de hoogte van deze nieuwe inschrijving overvallen kan zijn. Hetzelfde geldt voor de gebruikelijk over de inschrijving te berekenen kosten.

3.17

Tot slot is van belang dat geen der partijen kennelijk het initiatief heeft genomen om – eventueel met verlenging van de betalingstermijn tot na 1 oktober 2013 – voldoende zekerheid te creëren voor [verpachter] dat [pachter] de hypotheekruimte niet zou benutten zonder zijn toestemming. Ter gelegenheid van de comparitie op 13 november 2013 hebben partijen daarover overigens alsnog overeenstemming bereikt, maar die regeling is vervallen. Evenmin hebben partijen over en weer elkaar de tijd gegund om te bezien of de bank bereid was de hypothecaire inschrijving te verlagen in verband met de belangen van [verpachter].

3.18

Naar het oordeel van het hof had [verpachter], gelet op voormelde feiten en omstandigheden mede in onderling verband bezien, redelijkerwijs niet – zonder meer – zijn toestemming mogen onthouden. De wijze waarop de financieringsaanvraag is beoordeeld en de tijd die dat in beslag heeft genomen, de omstandigheid dat de hypothecaire inschrijving hoger is dan de openstaande hypothecaire schuld en de handhaving daarvan in een nieuw financieringsvoorstel, zijn in de financieringspraktijk niet ongebruikelijk. [verpachter] had met een en ander rekening kunnen en moeten houden en tijdig een (nadere) voorziening kunnen treffen of daarover in onderhandeling kunnen treden. De enkele mededeling op 18 september 2013 dat [verpachter] slechts wilde instemmen met een hypothecaire eerste inschrijving van 1,6 miljoen euro is daartoe onvoldoende. Nu hij een en ander heeft nagelaten en medewerking heeft geweigerd, verkeert [verpachter] in schuldeisersverzuim. Het beroep op de ontbindende voorwaarde, althans de buitengerechtelijke ontbinding van de onderdelen 2 tot en met 8 van de regeling van 25 maart 2013 bij brief van 22 november 2013 van [verpachter] heeft daarom geen rechtsgevolg gehad (artikel 6:266 lid 1 BW).

3.19

Het schuldeisersverzuim van [verpachter] brengt mee dat de regeling van 25 mei 2013 alsnog dient te worden afgewikkeld. Tijdens het pleidooi heeft [pachter] medegedeeld dat Rabobank bereid is gevonden om een bedrag van € 400.000 te financieren. Het financieringvoorstel geldt tot 7 oktober 2014. Het bedrag van € 100.000 (eertijds ten behoeve voor de aankoop van melkquotum) dat reeds geleend was, heeft [pachter] opgenomen en bij een notaris in depot gestald. [pachter] is derhalve bereid en in staat om op korte termijn het bedrag van € 500.000 te voldoen, aldus [pachter]. [verpachter] dient zijn medewerking aan dit financieringsvoorstel te verlenen zodat de regeling van 25 maart 2013 alsnog kan worden uitgevoerd. Hierbij merkt het hof op dat het schuldeisersverzuim van [verpachter] eerst eindigt op het moment dat [pachter] redelijkerwijs zijn verplichting tot betaling van € 500.000 kan nakomen, waartoe hij nog enige voorbereidingstijd nodig heeft, bijvoorbeeld voor het laten opstellen van (nieuwe) hypotheekakte(n) en volmachten en het afspreken van een datum voor het verlijden van de akte(n) (Hoge Raad 11 juli 2014, ECLI:NL:HR:2014:1643).

3.2

De aanvullende werking van redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 1 BW) brengt voorts mee dat [pachter] in het kader van de voor [verpachter] benodigde zekerheid ter zake van de betaling van € 450.000 gehouden zal zijn om [verpachter] regelmatig op de hoogte te stellen van zijn schuldenpositie zodat [verpachter] onder meer kan controleren of [pachter] de hypotheekruimte niet zonder zijn toestemming heeft benut. Het hof verwijst voor een uitwerking naar de (vervallen) regeling van 13 november 2013. [verpachter] kan de controle op of verhindering van benutting van de hypotheekruimte vermoedelijk eveneens bewerkstelligen door daarover afspraken te maken met de financierende bank, die van deze afspraak op de hoogte zal zijn, nu deze is opgenomen in de akte waarbij de hypotheek ten behoeve van [verpachter] is gevestigd.

3.21

Vanwege de omstandigheid dat de regeling van 25 maart 2013 tussen partijen geldt en beoogt een einde te maken aan het geschil, dienen het principaal hoger beroep van [verpachter] en het incidenteel hoger beroep van [pachter] te worden verworpen.

Slotsom

3.22

Beide beroepen worden verworpen omdat partijen een minnelijke regeling zijn overeengekomen die dit geschil beëindigt, met dien verstande dat [verpachter] ter zake thans nog in schuldeisersverzuim verkeert. Uit de minnelijke regeling vloeit voort dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen.

4. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

in het principaal en het incidenteel hoger beroep

verwerpt beide beroepen.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.L. Valk, J.H. Lieber en Th.C.M. Willemse en de deskundige leden mr.ing. J.A. Jansens van Gellicum en mr.ing. H. Revoort, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de jongste raadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 29 juli 2014.