Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.139.621/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland C/18/137985 / HA ZA 12-379)
arrest van de eerste kamer van 15 juli 2014
in de zaak van
[appellante],
wonende te [woonplaats],
appellante,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna:
[appellante],
[appellante],
advocaat: mr. J.P. Kleefstra, kantoorhoudend te Emmen,
tegen
1.[geïntimeerde 1],
wonende te [woonplaats],
2. [geïntimeerde 2],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
in eerste aanleg: gedaagden,
hierna gezamenlijk te noemen:
[geïntimeerden],
[geïntimeerden],
niet verschenen
1.Het geding in eerste aanleg
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen van 20 maart 2013 en 14 augustus 2013 van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen.
2.Het geding in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure is als volgt:
- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 14 november 2013, zoals hersteld bij exploot van 17 januari 2014;
- verstekverlening d.d. 28 januari 2014 en
- de memorie van grieven van 25 maart 2014.
Vervolgens heeft [appellante] de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
2.2
De vordering van [appellante] luidt:
“
(…) te vernietigen het op 14 augustus 2013 door de rechtbank Noord-Nederland (…) gewezen vonnis (…) en, opnieuw rechtdoende, zo nodig onder aanvulling en/of verbetering der gronden, bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de oorspronkelijke vordering van appellante alsnog toe te wijzen, met veroordeling van geïntimeerden in de kosten van beide instanties.”
(…) te vernietigen het op 14 augustus 2013 door de rechtbank Noord-Nederland (…) gewezen vonnis (…) en, opnieuw rechtdoende, zo nodig onder aanvulling en/of verbetering der gronden, bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de oorspronkelijke vordering van appellante alsnog toe te wijzen, met veroordeling van geïntimeerden in de kosten van beide instanties.”
3.De vaststaande feiten
3.1
Tegen de weergave van de vaststaande feiten in rechtsoverweging 2 (2.1 tot en met 2.5) van het bestreden vonnis is geen grief ontwikkeld en ook anderszins is niet van bezwaren daartegen gebleken, zodat ook in hoger beroep van die feiten zal worden uitgegaan. Deze feiten, voor zover in hoger beroep nog van belang (de oorspronkelijke procedure in reconventie speelt in appel geen rol) luiden met een enkele aanvulling van het hof als volgt.
3.2
[appellante] is sedert 1986 gerechtigde en bewoonster van het appartement op de eerste verdieping van het appartementencomplex op de hoek van [de hoek], plaatselijk bekend als [adres].
3.3
Dit appartementencomplex bestaat uit drie appartementen, een garage en schuurtjes “staande en gelegen te [woonplaats] aan [adressen]”.
De splitsing in appartementsrechten heeft plaatsgevonden bij notariële akte van 27 maart 1986 op verzoek van de toenmalige eigenaresse van het gehele perceel, de commanditaire vennootschap Van COGG-Groep C.V.
In deze splitsingsakte is vermeld dat (tevens) een (model)reglement als bedoeld in art 3:875e lid 1 onder d van het toenmalige Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek is vastgesteld, waarbij verwezen is naar de artikelen 1 tot en met 44 van het Modelreglement, zoals dat is vastgesteld bij akte op 22 november 1983 verleden voor notaris [notaris] (verder te noemen: het Modelreglement) met dien verstande dat, onder meer, artikel 16 lid 4 van het Modelreglement als volgt is gewijzigd casu quo aangevuld:
“
De eigenaars en gebruikers van de privégedeelten met appartementindices 1., 2. en 3. zijn verplicht deze privégedeelten te bestemmen tot woning voor de tot gebruik gerechtigden met hun gezin of bij hen inwonenden en de eigenaar en gebruiker van het privégedeelte met appartementsindex 4. is verplicht dit privégedeelte te bestemmen tot garage voor de tot gebruik gerechtigde.”
De eigenaars en gebruikers van de privégedeelten met appartementindices 1., 2. en 3. zijn verplicht deze privégedeelten te bestemmen tot woning voor de tot gebruik gerechtigden met hun gezin of bij hen inwonenden en de eigenaar en gebruiker van het privégedeelte met appartementsindex 4. is verplicht dit privégedeelte te bestemmen tot garage voor de tot gebruik gerechtigde.”
3.4
De oorspronkelijke tekst van deze bepaling luidde:
"
Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming.
Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming.
Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering[hof: bedoeld wordt de vergadering van eigenaars]
. De vergadering kan bij het verlenen van de toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken."
. De vergadering kan bij het verlenen van de toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken."
3.5
[geïntimeerden] zijn sinds augustus 2008 gezamenlijk appartementsgerechtigd tot het appartementsrecht van de tweede verdieping van meergenoemd complex, plaatselijk bekend
als [adres]. Het appartement van [geïntimeerden] bestaat uit twee woonlagen en is onderverdeeld in kamers die worden verhuurd aan zes studenten. Deze kamerverhuur vindt al plaats sinds 2004. De toenmalige appartementsgerechtigde en rechtsvoorganger van [geïntimeerden] heeft voor de kamerverhuur in 2004 een onttrekkings- en een exploitatievergunning van het College van burgemeester en wethouders van de gemeente [woonplaats] verkregen. Daartegen gerichte bezwaren van [appellante] zijn door dat college bij beslissing van 6 april 2006 afgewezen.
3.6
Bij brieven van 2 augustus 2007, 13 augustus 2010 en 14 november 2011 heeft [appellante] zich bij [geïntimeerden] en hun rechtsvoorganger beklaagd over geluids- en wateroverlast afkomstig uit het appartement van [geïntimeerden] en heeft [appellante] tevens aangegeven dat de kamerverhuur en/of verhuur aan studenten van het appartement in strijd is met artikel 16 lid 4 van het splitsingsreglement en heeft zij [geïntimeerden] gesommeerd om een einde te maken aan die verhuursituatie. [geïntimeerden] hebben daar niet aan voldaan. Wèl hebben zij vanaf 2008 mede naar aanleiding van klachten van [appellante] diverse werkzaamheden in en aan hun appartement laten verrichten.
3.7
De Vereniging van Eigenaars van het appartementencomplex leidt een slapend bestaan.
4.De vordering en de beoordeling in eerste aanleg
4.1
[appellante] heeft in eerste aanleg – kort gezegd – gevorderd dat [geïntimeerden] binnen drie maanden na het te wijzen vonnis een einde maken aan de bestaande huursituatie, op straffe van een dwangsom van € 250,- per dag of gedeelte daarvan dat zij daarmee in gebreke blijven.
[appellante] heeft haar vordering gegrond op het standpunt dat het in de splitsingsakte opgenomen art. 16 lid 4 aldus moet worden uitgelegd, dat de verhuurmogelijkheid van de appartementen wordt beperkt in die zin dat het appartement slechts in gebruik mag worden gegeven aan huurders met hun gezin of bij hen inwonenden, en dat kamerverhuur aan studenten daar niet onder valt.
4.2
[geïntimeerden] hebben verweer gevoerd en daarbij de integrale veroordeling van [appellante] in hun werkelijk gemaakte proceskosten gevorderd. In reconventie hebben zij – samengevat – de medewerking van [appellante] aan het activeren van de Vereniging van Eigenaars gevorderd, alsmede de veroordeling van [appellante] tot vergoeding van hun kosten ter zake van uitgevoerde werkzaamheden, alsmede de bepaling dat [appellante] aansprakelijk is voor alle schade die zij zullen lijden als de rechtbank mocht oordelen dat verhuur aan derden en studenten niet is toegestaan, nader op te maken bij staat.
4.3
Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank de vorderingen zowel in conventie als in reconventie afgewezen en partijen over en weer veroordeeld in de (forfaitaire) proceskosten.
De kern van haar overwegingen in conventie is dat de door [appellante] voorgestane uitleg van art. 16 lid 4 van de splitsingsakte niet kan worden gevolgd, nu deze noch uit de taalkundige uitleg van de splitsingsakte noch uit de context waarbinnen deze is opgemaakt kan worden afgeleid. Het reglement brengt volgens de rechtbank de beperking mee dat het privé-gedeelte van de appartementsgerechtigde uitsluitend gebruikt mag worden om in te wonen, maar van een uitsluiting van zijn recht om het (in kamers) op te splitsen en in gebruik te geven aan meerdere anderen (gebruikers, gebruiksgerechtigden c.q. huurders) is naar haar oordeel geen sprake.
5.De grieven en de beoordeling in hoger beroep
5.1
De (enige)
griefdie [appellante] in hoger beroep heeft geformuleerd richt zich uitsluitend tegen het in conventie gegeven oordeel dat de door haar bepleite uitleg van het vorenbedoelde art. 16 lid 4 niet kan worden gevolgd.
griefdie [appellante] in hoger beroep heeft geformuleerd richt zich uitsluitend tegen het in conventie gegeven oordeel dat de door haar bepleite uitleg van het vorenbedoelde art. 16 lid 4 niet kan worden gevolgd.
5.2
Het hof stelt voorop dat het bij de uitleg van een uit de openbare registers kenbare splitsingsakte aankomt op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling dient naar objectieve maatstaven te worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte.
De rechtszekerheid vergt dat daarbij slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. (vgl. Hoge Raad 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078 en 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337).
5.3
Het hof is van oordeel dat het gewraakte artikel 16 lid 4 van het Modelreglement aldus moet worden gelezen, dat de woning slechts in haar geheel verhuurd mag worden dan wel in gebruik mag worden gegeven aan de tot bewoning gerechtigde, die er zelf met zijn gezin of bij hem inwonenden dient te wonen. Met andere woorden: de hoofdhuurder of hoofdgebruiker kan slechts een gedeelte van de woning aan een (onder)huurder afstaan, aangezien hij er zelf moet blijven wonen. Het hof acht de ingeschreven splitsingsstukken in dit opzicht voldoende duidelijk; bij een andere uitleg zou het gebruik van de kwalificatie "met hun gezin of bij hen inwonenden" immers zinledig zijn. Dat die kwalificatie hier bewust gekozen is, blijkt uit het feit dat het om een expliciet in de akte opgenomen aanvulling van de (hiervoor onder 3.4 weergegeven) standaard modeltekst gaat.
Dat betekent dat het niet is toegestaan om de gehele woning in delen op te knippen en per kamer te verhuren, zoals [geïntimeerden] en hun rechtsvoorgangers hebben gedaan.
Dit leidt tot de conclusie dat de bestaande situatie zich niet verdraagt met de in de splitsingsakte opgenomen beperking en aldus met die akte in strijd is, zodat de grief in zoverre slaagt.
5.4
Daarmee is de vordering van [appellante] nog niet toewijsbaar. Haar vordering gaat immers verder dan een verklaring voor recht aangaande de bestaande situatie: zij vordert dat die situatie binnen drie maanden wordt beëindigd en verbindt daar ook dwangsommen aan.
Gelet op de hierbij in het geding zijnde aanspraken van derden (de huidige bewoners) heeft het hof er behoefte aan om nader met partijen van gedachten te wisselen over de implicaties van de hiervoor onder 5.3 getrokken conclusie. Het hof zal daartoe een comparitie van partijen bepalen. Het hof merkt daarbij op dat [geïntimeerden] bij conclusie van antwoord in eerste aanleg (randnummer 62) hebben verzocht om hun in ieder geval een langere periode dan drie maanden te gunnen en de zaak daartoe bij voorkeur een jaar aan te houden. [geïntimeerden] worden verzocht om deze tijdspanne van een jaar ter comparitie nader toe te lichten.
6.De slotsom
6.1
Het hof zal een comparitie van partijen bepalen zoals hierna in het dictum bepaald en voor het overige elke beslissing aanhouden.
7.De beslissing
Het hof, alvorens nader te beslissen:
bepaalt dat partijen in persoon samen met hun advocaten zullen verschijnen voor het hierbij tot raadsheer-commissaris benoemde lid van het hof
mr. A.M. Koene, die daartoe zitting zal houden in het paleis van justitie aan het Wilhelminaplein 1 te Leeuwarden op een nader door deze te bepalen dag en tijdstip, om inlichtingen te geven als onder 5.4 vermeld en opdat kan worden onderzocht of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden;
mr. A.M. Koene, die daartoe zitting zal houden in het paleis van justitie aan het Wilhelminaplein 1 te Leeuwarden op een nader door deze te bepalen dag en tijdstip, om inlichtingen te geven als onder 5.4 vermeld en opdat kan worden onderzocht of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden;
bepaalt dat partijen de verhinderdagen van partijen en hun advocaten in de maanden augustus, september en oktober zullen opgeven op de
roldatum 29 juli 2014, waarna dag en uur van de comparitie (ook indien voormelde opgave van een of meer van partijen ontbreekt) door de raadsheer-commissaris zullen worden vastgesteld;
roldatum 29 juli 2014, waarna dag en uur van de comparitie (ook indien voormelde opgave van een of meer van partijen ontbreekt) door de raadsheer-commissaris zullen worden vastgesteld;
bepaalt dat indien een partij ter comparitie nog een proceshandeling wenst te verrichten en/of producties in het geding wil brengen, zij ervoor dient te zorgen dat aan het hof en de wederpartij schriftelijk wordt meegedeeld wat de inhoud is van de ter comparitie te verrichten proceshandeling (voorzien van stukken) en indien een partij ter comparitie nog producties in het geding wenst te brengen dat zij daarvan goed leesbare afschriften aan het hof en de wederpartij dient over te leggen, in beide gevallen uiterlijk veertien dagen voorafgaand aan de zitting.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.E.L. Fikkers, L. Groefsema en A.M. Koene en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag
15 juli 2014.
15 juli 2014.