ECLI:NL:GHARL:2014:5629

• Datum uitspraak: 15 juli 2014
• Publicatiedatum: 15 juli 2014
• Zaaknummer: 200.038.608
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: W.L. Valk; G.P.M. van den Dungen; Th.C.M. Willemse; H.J. Vinke; H.K.C. Roelofsen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Pachtzaak over voorkeursrecht en opzegging pachtovereenkomst door curator

In deze zaak, die voor het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden werd behandeld, ging het om een pachtzaak waarin de appellant, vertegenwoordigd door mr. C.A. van Kooten-de Jong, in hoger beroep ging tegen de geïntimeerden, waaronder de Gemeente ’s-Gravenhage en de Staat der Nederlanden, vertegenwoordigd door meerdere advocaten. De zaak betreft de opzegging van pachtovereenkomsten door de curator van de appellant, die in 1982 in staat van faillissement was verklaard. De appellant vorderde nakoming van de pachtovereenkomsten en stelde dat zijn voorkeursrecht was geschonden, alsook dat er sprake was van onrechtmatige daad. Het hof oordeelde dat de opzegging van de pachtovereenkomsten door de curator geen goedkeuring van de grondkamer vereiste en dat de appellant onvoldoende bewijs had geleverd voor zijn stellingen. Het hof bekrachtigde het vonnis van de pachtkamer van de rechtbank ’s-Gravenhage, die de vorderingen van de appellant had afgewezen. De kosten van het hoger beroep werden aan de appellant opgelegd, met een gedetailleerde uiteenzetting van de proceskosten aan de zijde van de geïntimeerden.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

Locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.038.608

(zaaknummer rechtbank 751854)

arrest van de pachtkamer van 15 juli 2014

inzake

[appellant] ,

wonende te [woonplaats],

appellant,

hierna: [appellant],

advocaat: mr. C.A. van Kooten-de Jong,

tegen:

1. [geïntimeerde sub 1],

als bekende erfgenaam van [mevrouw X],

wonende te [woonplaats],

advocaat: mr. N.J.M. Beelaerts van Blokland,

2.
[geïntimeerden sub 2] ,

niet verschenen,

3.
Gemeente ’s-Gravenhage (Dienst Stedelijke Ontwikkeling) ,

zetelende te ’s-Gravenhage,

advocaat: mr. M.F. Mesu-Abbekerk,

4.
Staat der Nederlanden (Ministerie van Financiën) ,

zetelende te ’s-Gravenhage,

advocaat: mr. F.A.M. Knüppe,

geïntimeerden,

hierna: tezamen [geïntimeerden] en afzonderlijk als [geïntimeerde sub 1], [geïntimeerden sub 2], de Gemeente en de Staat.

1. Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van 25 maart 2009, dat de pachtkamer van de rechtbank ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie ’s-Gravenhage, tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerden] als gedaagden heeft gewezen.

2. Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

■ de dagvaarding in hoger beroep van 24 april 2009;

■ de memorie van grieven van 8 maart 2011;

■ de memorie van antwoord van de Staat van 3 juli 2012;

■ de memorie van antwoord van de Gemeente van 23 oktober 2012;

■ de memorie van antwoord van Burgerhout van 29 oktober 2013;

■ de op de rol van 4 maart 2014 ingediende schriftelijke pleitnotities van de advocaten van partijen.

2.2

Partijen hebben de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en het hof heeft arrest bepaald.

3. De vaststaande feiten

3.1

Tussen partijen staan in hoger beroep als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende weersproken en op grond van de in zoverre niet bestreden inhoud van overgelegde producties, de navolgende feiten vast.

3.2

Bij schriftelijke pachtovereenkomst, gedagtekend 14 mei 1969 en goedgekeurd door de Grondkamer voor Zuid-Holland, heeft mevrouw [X] aan de maatschap “[maatschap A]” (vertegenwoordigd door [appellant]) 1.15.41 hectare los land verpacht, gelegen aan [straatnaam] in de gemeente [A], bestaande uit een gedeelte ter grootte van 0.10.60 hectare van het toenmalige kadastrale perceel Gemeente [A], sectie E, nummer 1585 en een gedeelte ter grootte van 1.04.81 hectare van het toenmalige kadastrale perceel Gemeente [B], sectie AR nummer 656. Deze pachtovereenkomst is aangegaan met ingang van 1 mei 1969 voor een tijdvak eindigend op 31 december 1974, en is nadien verlengd. Deze pachtovereenkomst wordt hierna aangeduid als pachtcontract A.

3.3

Bij schriftelijke pachtovereenkomst, gedagtekend 20 mei 1969 en goedgekeurd door de Grondkamer voor Zuid-Holland, heeft mevrouw [X] aan de maatschap “[maatschap A]” (vertegenwoordigd door [appellant]) 0.50.00 hectare los land verpacht, gelegen aan de Waalsdorperlaan in de gemeente [A], bestaande uit een gedeelte van het toenmalige kadastrale perceel Gemeente [A], sectie E, nummer 1766. Deze pachtovereenkomst is aangegaan met ingang van 20 mei 1969 voor een tijdvak eindigend op 31 december 1974, en is nadien verlengd. Deze pachtovereenkomst wordt hierna aangeduid als pachtcontract B.

3.4

Bij schriftelijke pachtovereenkomst, gedagtekend 17 juli 1961 en goedgekeurd door de Grondkamer voor Zuid-Holland, heeft mevrouw [X] aan mevrouw [Y] enige percelen tuingrond ter grootte van 1.31.14 hectare verpacht, gelegen aan de [straatnaam] in de gemeente [B], bestaande uit het toenmalige kadastrale perceel Gemeente [B], sectie AR, nummer 330 en een gedeelte van het toenmalige kadastrale perceel Gemeente [B], sectie AR nummer 656. Deze pachtovereenkomst is aangegaan met ingang van 1 januari 1961 voor een tijdvak van zes jaren, eindigende op 31 december 1966, en is nadien verlengd. Bij aanvullende pachtovereenkomst, gedagtekend 2 november 1973 en goedgekeurd door de Grondkamer voor Zuid-Holland, is [appellant] als pachter in de plaats gesteld van mevrouw [Y]. Deze pachtovereenkomst wordt hierna aangeduid als pachtcontract C.

3.5

De kadastrale aanduiding van de in voormelde pachtcontracten genoemde percelen is in de loop der tijd door samenvoeging, splitsing en vernummering ingrijpend gewijzigd. Als gevolg hiervan maken die percelen thans deel uit van de huidige kadastrale percelen Gemeente [A], sectie E, nummers 1937, 2007, 2027 en 2032.

3.6

Bij notariële akte van verkoop en levering d.d. 24 december 1969 heeft mevrouw [X] de eigendom van het huidige kadastrale perceel Gemeente [A], sectie E, nummer 2007 in eigendom overgedragen aan de Staat. Als gevolg hiervan werden de in pachtcontract C genoemde percelen eigendom van de Staat.

3.7

Bij notariële akten van verkoop en levering d.d. 6 januari 1978 en 3 mei 1978 heeft mevrouw [X] de eigendom van de huidige kadastrale percelen Gemeente [A], Sectie E, nummers 1937 (groot 0.10.80 hectare), 2032 (groot 9.21.10 hectare) en 2027 (groot 1.80.85 hectare) overgedragen aan de Gemeente. Als gevolg hiervan werden de in de pachtcontracten A en B genoemde percelen eigendom van de Gemeente.

3.8

Bij notariële akte van verkoop en levering d.d. 14 september 2007 heeft de Staat een klein gedeelte ter grootte van 0.64.75 hectare van het huidige kadastrale perceel Gemeente [A], sectie E, nummer 2007 in eigendom overgedragen aan de Gemeente. Als gevolg hiervan werden de in het pachtcontract C genoemde percelen geheel of gedeeltelijk eigendom van de Gemeente.

3.9

De maatschap “[maatschap A]” is op 22 april 1969 aangegaan door [geïntimeerde sub 1] en [appellant]. Bij aanvullende maatschapsovereenkomst d.d. 6 maart 1972 is [Z] (hierna: [echtgenote van appellant]), echtgenote van [appellant], in de plaats van [geïntimeerde sub 1] gesteld als lid van de maatschap. [appellant] en [echtgenote van appellant] zijn/waren buiten gemeenschap van goederen gehuwd.

3.1

[appellant] oefende onder de naam “[naam]” een bedrijf (kwekerij en/of tuincentrum) uit aan de [straatnaam] te ’[plaats]. Bij vonnis van de Rechtbank ’s-Gravenhage d.d. 4 maart 1982 is [appellant] in staat van faillissement verklaard, met benoeming van twee curatoren (hierna: de curatoren).

3.11

Bij brieven van 11 augustus en 8 oktober 1982 hebben de curatoren aan de Gemeente en de Staat de pachtcontracten A, B en C opgezegd.

3.12

Naar aanleiding van de opzegging van de pachtcontracten A en B door de curatoren is een geschil ontstaan tussen [echtgenote van appellant], de curatoren en de Gemeente over de pachtrechten van [echtgenote van appellant] (als lid van de maatschap “[maatschap A]”) met betrekking tot de betreffende percelen. Het faillissement van [appellant] had wel tot gevolg dat de maatschap tussen hem en [echtgenote van appellant] werd ontbonden, maar niet dat [echtgenote van appellant] – die buiten gemeenschap van goederen met [appellant] gehuwd was – daardoor de haar als maat mede toekomende pachtrechten verloor. Uiteindelijk is die zaak in 1984 in der minne geschikt bij akte van dading, inhoudende dat [echtgenote van appellant] een betaling ontving van
f 100.000,— waartegenover zij afstand deed van haar pachtrechten.

3.13

Het faillissement van [appellant] is in 1992 opgeheven wegens de toestand van de boedel.

4. De motivering van de beslissing in hoger beroep

4.1

In dit geding vordert [appellant] primair veroordeling van de Gemeente en de Staat tot nakoming van de pachtovereenkomsten A, B en C, dan wel veroordeling om de bij die pachtovereenkomsten aan hem verpachte gronden aan hem te verkopen en in eigendom over te dragen, veroordeling van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerden sub 2] om dit te gehengen en te gedogen en voor zover nodig medewerking te verlenen, een en ander op straffe van een dwangsom, en subsidiair hoofdelijke veroordeling van de Gemeente, de Staat, [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerden sub 2] tot schadevergoeding. Bij het bestreden vonnis heeft de pachtkamer in eerste aanleg de vorderingen van [appellant] afgewezen, met zijn veroordeling in de proceskosten. Daartegen richten zich de grieven.

4.2

Met grief 1 stelt [appellant] zich op het standpunt dat bij de hiervoor onder 3.6, 3.7 en 3.8 bedoelde grondtransacties zijn voorkeursrecht is geschonden, althans dat sprake is van onrechtmatige daad, mede in verband met artikelen 3:13 en 3:14 Burgerlijk Wetboek.

4.3

Het hof stelt in dit verband voorop dat op de vraag of in 1969 en 1978 (met de onder 3.6 en 3.7 bedoelde grondtransacties) een voorkeursrecht van [appellant] is geschonden, de regeling van artikel 56a e.v. Pachtwet van toepassing is, terwijl voor de vraag of met de transactie van 14 september 2007 (hiervoor onder 3.8) een voorkeursrecht van [appellant] is geschonden, artikelen 7:378 e.v. Burgerlijk Wetboek bepalend zijn. Daarmee is niet gezegd dat voor de onderhavige zaak relevante inhoudelijke verschillen bestaan tussen oud en nieuw recht, integendeel.

4.4

Zowel volgens artikel 56f Pachtwet als artikel 7:381 Burgerlijk Wetboek, steeds het eerste lid, bestaat geen verplichting voor de verpachter om de pachter bij voorkeur in de gelegenheid te stellen het verpachte te verkrijgen “wanneer en voor zover het verpachte is gelegen in een geldend bestemmingsplan, waarbij daaraan een andere dan landbouwkundige bestemming is gegeven”. Volgens de tweede volzin van de respectieve bepalingen verklaren burgemeesters en wethouders (in het geval van het derde lid van artikel 56f Pachtwet en artikel 7:381 Burgerlijk Wetboek: Gedeputeerde Staten) op verzoek van de verpachter of in een geldend bestemmingsplan al dan niet een landbouwkundige bestemming aan het verpachte is gegeven.

4.5

Tussen partijen staat vast dat de verpachte percelen in respectievelijk 1969, 1978 en 2007 volgens het geldende bestemmingsplan een andere dan landbouwkundige bestemming hadden, namelijk de bestemming “villabouw”. De toelichting op grief I komt erop neer dat de omstandigheid dat ten tijde van de transacties nieuwe bestemmingsplannen in voorbereiding waren waarbij aan het verpachte een agrarische bestemming werd gegeven als gevolg waarvan de bestemming “villabouw” niet kon worden gerealiseerd, tot gevolg heeft dat het eerste lid van artikel 56f Pachtwet respectievelijk artikel 7:381 Burgerlijk Wetboek geen toepassing vindt.

4.6

Het hof volgt [appellant] hierin niet. Uit de wetsgeschiedenis van artikel 56f Pachtwet (zoals weergegeven in Houwing/Heisterkamp, Pachtwet, nr. 567w) volgt dat de wetgever welbewust ervoor heeft gekozen de pachter het voorkeursrecht reeds te onthouden zodra aan het gepachte in een (geldend) bestemmingsplan een andere dan landbouwkundige bestemming is gegeven, onverschillig of degene aan wie de verpachter vervreemdt zelf het gepachte al of niet voor die andere bestemming zal gaan gebruiken. Aldus is het al dan niet bestaan van een voorkeursrecht voor de pachter afhankelijk gesteld van een objectief criterium, namelijk de bestemming volgens het geldende bestemmingsplan. Het ligt voor de hand dat verpachters zich vervolgens naar dit objectieve criterium zullen richten en dus op de bestemming volgens het geldende bestemmingsplan zullen afgaan. De suggestie dat zij dat ook veilig kunnen doen, wordt versterkt door de bepaling dat burgemeesters en wethouders (respectievelijk Gedeputeerde Staten) op verzoek van de verpachter verklaren of in een geldend bestemmingsplan al dan niet een landbouwkundige bestemming aan het verpachte is gegeven. Tegen deze achtergrond moet de opvatting waarvan [appellant] uitgaat, worden verworpen, als in strijd met het beginsel van rechtszekerheid.

4.7

Het voorgaande sluit niet uit dat in gevallen als hier aan de orde sprake zal kunnen zijn van onrechtmatig handelen door een verpachter, meer in het bijzonder in het geval dat een verpachter een overheidslichaam is dat een rol vervult bij de totstandkoming en herziening van bestemmingsplannen. Een dergelijke onrechtmatigheid veronderstelt echter bijzondere omstandigheden, zoals het welbewust op een bepaalde wijze inzetten van de publiekrechtelijke bevoegdheden met betrekking tot de vaststelling van bestemmingsplannen, teneinde daarvan in de private verhouding ten opzichte van een pachter te profiteren, althans het anderszins op onzorgvuldige wijze profiteren van de door eigen handelen beïnvloede bestemming van het verpachte. Dergelijke bijzondere omstandigheden zijn door [appellant] echter niet gesteld. Hij heeft niet meer gesteld dan dat de door de Gemeente opgestelde nieuwe bestemmingsplannen geen rechtskracht hebben gekregen omdat daaraan door de Kroon de noodzakelijke goedkeuring werd onthouden.

4.8

Ook overigens heeft [appellant] onvoldoende gesteld voor een aanspraak uit onrechtmatige daad. Zijn beroep op de rechtspraak van de Hoge Raad omtrent het profiteren van wanprestatie (memorie van grieven onder 22) is reeds daarom ondeugdelijk omdat hier van wanprestatie geen sprake is. Grief 1 faalt dus in al haar onderdelen.

4.9

Met grief 2 stelt [appellant] zich op het standpunt dat een opzegging van een pachtovereenkomst door de curator op grond van artikel 39 Faillissementswet onder de Pachtwet diende te worden gevolgd door een (door de grondkamer goed te keuren) beëindigingsovereenkomst. Ook deze grief faalt. Een opzegging is een eenzijdige rechtshandeling en geen overeenkomst. Een opzegging op grond van artikel 39 Faillissementswet behoeft daarom niet de goedkeuring van de grondkamer. Dat gold ook onder vigeur van de Pachtwet.

4.1

Grief 3 bouwt voort op de grieven 1 en 2 en deelt in hun lot.

4.11

Het hof passeert het door [appellant] gedaan de bewijsaanbod, omdat het geen betrekking heeft op concrete feiten of omstandigheden die tot een andere beslissing zouden kunnen leiden dan hiervoor gegeven.

4.12

De slotsom is dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Het hof zal [appellant] veroordelen in de kosten van het hoger beroep. De aan de zijde van [geïntimeerde sub 1] gevallen kosten zal het hof begroten op € 263,— voor griffierecht en op € 1.788,— voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief (twee punten tarief II à € 894,—). De aan de zijde van de Gemeente gevallen kosten zal het hof begroten op € 263,— voor griffierecht en op € 1.788,— voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief (twee punten tarief II à € 894,—). De aan de zijde van de Staat gevallen kosten zal het hof begroten op € 262,— griffierecht en op € 1.788,— voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief (twee punten tarief II à € 894,—). Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten toewijzen zoals hierna vermeld.

5. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de pachtkamer van de rechtbank ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie ’s-Gravenhage van 25 maart 2009;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde sub 1] vastgesteld op € 263,— voor griffierecht en op € 1.788,— voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, aan de zijde van de Gemeente op € 263,— voor griffierecht en op € 1.788,— voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en aan de zijde van de Staat op € 262,— voor griffierecht en op € 1.788,— voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en – voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;

veroordeelt [appellant] in de nakosten, begroot op € 131,—, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 68,— in geval [appellant] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;

verklaart dit arrest wat betreft voormelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.L. Valk, G.P.M. van den Dungen en Th.C.M. Willemse en de deskundige leden mr. ing. H.J. Vinke en ir. H.K.C. Roelofsen, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de jongste raadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 15 juli 2014.