ECLI:NL:GHARL:2014:1764

• Datum uitspraak: 6 maart 2014
• Publicatiedatum: 6 maart 2014
• Zaaknummer: 200.132.030
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: W.L. Valk; H.E. de Boer; A.L.H. Ernes
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huur van bedrijfsruimte en opzegging op grond van onvoorziene omstandigheden

In deze zaak gaat het om de huur van bedrijfsruimte, waarbij de huurovereenkomst op 8 november 2011 werd gesloten tussen [appellant] en de Gemeente Ede. De huur begon op 1 april 2011 en eindigde op 31 december 2011, met een mogelijkheid tot verlenging. De Gemeente heeft de huurovereenkomst opgezegd per 1 maart 2013, wat leidde tot een rechtszaak. Het hof verwijst naar de beschikking van de rechtbank Gelderland van 24 juli 2013, waarin werd geoordeeld dat de huur op 1 maart 2013 was geëindigd. [appellant] ging in hoger beroep, waarbij hij betoogde dat de opzeggingsgrond niet geldig was. Het hof oordeelt dat de Gemeente bevoegd was tot opzegging op basis van onvoorziene omstandigheden van ernstige aard, zoals het gebruik van een niet-verhuurde ruimte en het aanleggen van een douche zonder toestemming. Het hof bevestigt dat de huurovereenkomst terecht is geëindigd en verwerpt het hoger beroep van [appellant]. Tevens wordt [appellant] veroordeeld in de kosten van het hoger beroep, inclusief griffierecht en salaris van de advocaat.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.132.030

(zaaknummer rechtbank Gelderland 874383)

beschikking van de tweede civiele kamer van 6 maart 2014

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats appellant],

appellant,

hierna: [appellant],

advocaat: mr. J.A. van Ham,

tegen:

de publiekrechtelijke rechtspersoon
Gemeente Ede ,

zetelende te Ede,

geïntimeerde,

hierna: de Gemeente,

advocaat: mr. C.W.J. Raaimakers.

1. Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de beschikking van 24 juli 2013, die de rechtbank Gelderland, team kanton en handelsrecht, tussen [appellant] als verzoeker en de Gemeente als verweerster heeft gegeven.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

■ het beroepschrift, ter griffie ingekomen op 19 augustus 2013;

■ het verweerschrift in hoger beroep, ter griffie ingekomen op 8 oktober 2013;

■ de “wijziging van eis, vermeerdering van de gronden”, ingekomen ter griffie 28 januari 2014;

■ het bezwaar daartegen bij brief van mr. Raaimakers, ingekomen ter griffie op 29 januari 2014;

■ de brief van het hof aan partijen van 30 januari 2014;

■ een brief van mr. Van Ham, ingekomen ter griffie op 31 januari 2014, met een bijlage;

■ een aanvullend verweerschrift, ingekomen ter griffie op 24 februari 2014;

■ een brief van mr. Van Ham, ingekomen ter griffie op 21 februari 2014, met een bijlage;

■ de schriftelijke aantekeningen van de advocaten van partijen bij gelegenheid van de mondelinge behandeling op 24 februari 2014;

■ de aantekeningen van de griffier van het bij gelegenheid van de mondelinge behandeling verhandelde.

3. De vaststaande feiten

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.6 van de bestreden beschikking.

4. De motivering van de beslissing in hoger beroep

4.1

Het gaat in deze zaak om het volgende. De de Gemeente heeft bij schriftelijke huurovereenkomst van 8 november 2011 aan [appellant] verhuurd enkele ruimtes in een loods van de voormalige Prins Mauritskazerne te Ede, als opslag- en hobbyruimte. De huur ging in op 1 april 2011 en eindigde op 31 december 2011. Volgens artikel 5 van de huurovereenkomst liep de overeenkomst vervolgens door voor een periode van (steeds) één jaar, maar uiterlijk tot en met 31 december 2015. De huurovereenkomst voorziet voor enkele situaties in de mogelijkheid van tussentijdse opzegging of ontbinding, namelijk in het geval van een gebruik in strijd met de contractuele bestemming (artikel 3 lid 4 verbindt daaraan een boete en vermeldt dat dit het recht van de Gemeente op ontbinding onverlet laat en volgens artikel 12 onder c van de huurovereenkomst is tussentijdse opzegging als bedoeld in artikel 3 lid 4 een geval waarin de overeenkomst eindigt) en in het geval van faillissement, het overlijden van de huurder, het van toepassing worden van de schuldsaneringsregeling op huurder of als naar het oordeel van de Gemeente enig publiek belang de opzegging vordert (artikel 13 van de huurovereenkomst). Bij brief van 21 november 2012 heeft de gemeente de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 maart 2013.

4.2

Het inleidend verzoek van [appellant] droeg een voorwaardelijk karakter en strekte er onder meer toe dat aan [appellant] overeenkomstig artikel 7:230a Burgerlijk Wetboek een ontruimingstermijn zou worden gegund voor het geval de rechtbank zou oordelen dat de huur op 1 maart 2013 eindigde. Bij de bestreden beschikking heeft de rechtbank geoordeeld dat de huur inderdaad op 1 maart 2013 was geëindigd, heeft zij het verzoek van [appellant] afgewezen en het tijdstip van de ontruiming bepaald op één maand na de datum van de beschikking.

4.3

[appellant] is in hoger beroep gekomen van de beschikking ex artikel 7:230a Burgerlijk Wetboek. Tegen een zodanige beschikking staat geen hoger beroep open, behalve voor zover er over wordt geklaagd dat artikel 7:230a Burgerlijk Wetboek ten onrechte of met verzuim van essentiële vormen is toegepast of ten onrechte buiten toepassing gelaten. [appellant] stelt onder meer een voorvraag aan de orde, namelijk de vraag of de huurovereenkomst geëindigd is. Gelet daarop kan hij in zijn hoger beroep worden ontvangen.

4.4

Het hof blijft bij zijn bij brief van 30 januari 2014 als voorlopig meegedeelde beslissing dat een aanvulling van de gronden van het hoger beroep niet toegelaten is, behalve voor zover sprake is van een novum. Ook in verzoekschriftprocedures geldt in hoger beroep de concentratie van het schriftelijk debat die bekend staat als de zogenaamde “tweeconclusieregel”. Dit betekent dat het hof de bedoelde aanvulling buiten beschouwing laat, behalve voor zover het stellingen betreft die voldoende rechtstreeks in verband staan met de omstandigheid dat [appellant] inmiddels op 28 augustus 2013 is ontruimd.

4.5

Volgens de stellingen van de Gemeente is de huurovereenkomst geëindigd door opzegging. Zowel in de opzeggingsbrief van 21 november 2012 (productie 5 bij het inleidend verzoekschrift) als in de procedure heeft de Gemeente aan de opzegging mede ten grondslag gelegd (1) dat bij herhaling is geconstateerd dat [appellant] gebruik maakte van de zolder van de loods, die van het gehuurde geen deel uitmaakt, en (2) dat [appellant] de door hem geïnstalleerde douche niet heeft verwijderd of alsnog voor het aanbrengen ervan toestemming heeft gevraagd.

4.6

Een voor bepaalde tijd gesloten overeenkomst kan in beginsel niet worden opgezegd. Een uitzondering geldt in geval van onvoorziene – dat wil zeggen niet in de overeenkomst verdisconteerde – omstandigheden, die niet voor rekening van de opzeggende partij komen en die van zo ernstige aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid instandhouding van de overeenkomst tot het overeengekomen tijdstip niet mag verwachten. Het hof verwijst naar het arrest van de Hoge Raad van 21 oktober 1988, NJ 1990, 439 inzake Mondia/Calanda. Zoals van de zijde van de Gemeente bij gelegenheid van de mondelinge behandeling ook is aangevoerd, doet aan deze opzeggingsmogelijkheid niet af dat partijen in de schriftelijke huurovereenkomst enkele opzeggingsgronden hebben benoemd. Juist omdat het bij de norm van Mondia/Calanda gaat om het recht doen aan
onvoorziene omstandigheden van ernstige aard, heeft [appellant] de contractuele opzeggingsregeling in redelijkheid niet zo mogen opvatten dat zij afdoet aan de mogelijkheid van opzegging op grond van onvoorziene omstandigheden van ernstige aard.

4.7

[appellant] ontkent niet dat de zolder van de loods niet tot het gehuurde behoorde en ook niet dat hij die zolder in gebruik heeft genomen en gehouden. Weliswaar suggereert hij dat er van de kant van de Gemeente oorspronkelijk geen bezwaar tegen het gebruik van de zolder bestond (schriftelijke aantekeningen van mr. Van Ham, p. 5 midden), maar ook als dat het geval is geweest, had hij zich van dat gebruik in ieder geval behoren te onthouden vanaf het moment dat tegen dat gebruik alsnog bezwaar werd gemaakt. Volgens de in zoverre onbetwiste inhoud van de brief van de Gemeente van 17 juli 2012 (productie 7 bij verweerschrift in eerste aanleg) heeft een deurwaarder in opdracht van de Gemeente de zolderruimte op 25 april 2012 afgesloten met een hangslot. Dat hangslot heeft [appellant], volgens hetgeen hij bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft erkend, verbroken en vervangen door een eigen hangslot. Vervolgens is [appellant] bij de brief van 17 juli 2012 door de Gemeente aangemaand om het gebruik van de zolder te beëindigen. Niettemin heeft [appellant] dat niet gedaan.

4.8

[appellant] ontkent ook niet dat hij (samen met een andere huurder) in de gemeenschappelijke ruimtes een douche heeft geïnstalleerd. Voor zover hij suggereert dat die douche geen afvoer had en dus niet regulier kon worden gebruikt, is zijn standpunt onvoldoende gemotiveerd. [appellant] heeft immers bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep zelf verklaard dat de douche er mede toe diende om te gebruiken als hij zich vuil voelde. In het midden kan blijven of de aanwezigheid van een douche onverenigbaar is met de bestemming van het gehuurde als opslag- en hobbyruimte. Zonder toestemming van de Gemeente als verhuurster was [appellant] niet gerechtigd om een douche aan te leggen (ook niet, zoals hij suggereert, tezamen met andere huurders). En in ieder geval was [appellant] gehouden de douche te verwijderen nadat de Gemeente hem daartoe bij de brief van 17 juli 2012 had aangemaand.

4.9

De zojuist bedoelde feiten – namelijk het in gebruik nemen van een niet-verhuurde ruimte, het verbreken van een in opdracht van de Gemeente aangebracht slot, het geen gevolg geven aan een sommatie om de niet-verhuurde ruimte te ontruimen, het zonder toestemming van de Gemeente wijzigen van de inrichting van het gehuurde en het geen gevolg geven aan een sommatie om die wijziging ongedaan te maken – kwalificeren als onvoorziene, niet in de huurovereenkomst verdisconteerde omstandigheden, die niet voor rekening van de Gemeente komen en die van zo ernstige aard zijn dat [appellant] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid instandhouding van de overeenkomst tot het overeengekomen tijdstip niet mocht verwachten. De de Gemeente was dus bevoegd tot tussentijdse opzegging.

4.1

Voor zover [appellant] zich op het standpunt stelt dat de bedoelde feiten geen opzeggingsgrond kunnen vormen omdat ze mede als tekortkomingen kwalificeren, zodat ontbinding mogelijk zou zijn geweest, ziet hij er ten onrechte aan voorbij dat volgens de gewone regels van samenloop rechtsmiddelen zoveel mogelijk naast elkaar bestaan, zodat het ene rechtsmiddel (ontbinding) het andere rechtsmiddel (opzegging) niet uitsluit. Het hof ziet geen reden waarom dat hier anders zou moeten zijn.

4.11

[appellant] heeft zich er nog op beroepen dat inbreuk is gemaakt op zijn persoonlijke levenssfeer doordat de Gemeente aan een beveiligingsbedrijf opdracht heeft gegeven hem te bespioneren. Uit de door de Gemeente overgelegde incidentenrapporten volgt echter niet meer dan dat het desbetreffende beveiligingsbedrijf bij haar gewone surveillance erop heeft gelet of de auto of motor van [appellant] in de directe omgeving van het gehuurde stond en of er in de door [appellant] gehuurde ruimte (of in de caravan die hij daar had gestald) licht op was. Voor zover [appellant] suggereert dat er in de door hem gehuurde ruimte in opdracht van de Gemeente is ingebroken, heeft hij dat onvoldoende toegelicht. Naast het voorgaande geldt dat [appellant] onvoldoende redenen heeft aangevoerd waarom het (volgens hem onrechtmatig) door de Gemeente verkregen bewijs in dit civiele geding buiten beschouwing zou behoren te blijven. Verder sluit de omstandigheid dat de artikelen 15 en 16 van de huurovereenkomst regels geven voor een plaatsopneming van de zijde van de Gemeente, niet uit dat de Gemeente ook op andere wijze bewijs mag vergaren. Los van het vorenstaande kan het beroep van [appellant] op een inbreuk op zijn privacy in hoger beroep niet tot een andere beslissing leiden. Het door de Gemeente overgelegde informatie heeft betrekking op de intensiteit waarmee [appellant] gebruik maakte van het gehuurde en diende ter onderbouwing van de stelling van de Gemeente dat [appellant] er woonde. Het hof laat in het midden of er sprake was van bewoning; ook indien dat niet het geval was, mocht de Gemeente op grond van de andere tekortkomingen van [appellant] gebruik maken van haar opzeggingsbevoegdheid.

4.12

Uit het voorgaande volgt dat de kantonrechter terecht ervan uit is gegaan dat de huurovereenkomst geëindigd was. Daarbij kan in het midden blijven of óók kan worden gezegd dat [appellant] het gehuurde anders gebruikte dan als opslag- en hobbyruimte. Het hoger beroep van [appellant] dient dus te worden verworpen.

4.13

[appellant] heeft er nog over geklaagd dat hij bij de bestreden beschikking is veroordeeld tot ontruiming in goede en oorspronkelijke staat in plaats van enkel in goede staat. Hij erkent, zo begrijpt het hof, dat voorafgaande aan de huur een inspectierapport is opgemaakt waarin de staat van het gehuurde wordt beschreven (de “wijziging van eis, vermeerdering van de gronden”, p. 14), maar betoogt dat dit geen beschrijving van het gehuurde is die is opgemaakt door huurder en verhuurder gezamenlijk.

4.14

Veronderstellenderwijs ervan uitgaande dat [appellant] ook in zoverre in zijn hoger beroep kan worden ontvangen, geldt dat voor een veroordeling tot oplevering in de oorspronkelijke staat niet nodig is dat de beschrijving van het gehuurde opgemaakt is door huurder en verhuurder gezamenlijk. Voldoende is dat [appellant] het inspectierapport kende en aldus wist in welke staat hij het gehuurde te zijner tijd zou moeten teruggeven. Ook in zoverre treft het hoger beroep dus geen doel.

4.15

De slotsom is dat het hoger beroep moet worden verworpen. Het hof zal [appellant] veroordelen in de kosten van het hoger beroep. De aan de zijde van de Gemeente gevallen kosten zal het hof begroten op € 683,— voor griffierecht en op € 2.682,— voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief (3 punten tarief II). Overeenkomstig het verzoek van de gemeente zal het hof [appellant] tevens (voorwaardelijk) veroordelen in de wettelijke rente over de proceskosten en in de nakosten.

5. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

verwerpt het hoger beroep;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan de uitspraak van deze beschikking aan de zijde van de Gemeente begroot op € 683,— voor griffierecht en op € 2.682,— voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van deze beschikking, en – voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;

veroordeelt [appellant] in de nakosten, begroot op € 131,—, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 68,— in geval [appellant] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;

verklaart deze beschikking wat betreft voormelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Deze beschikking is gegeven door mrs. W.L. Valk, H.E. de Boer en A.L.H. Ernes, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 6 maart 2014.