Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.106.304/01
(zaaknummer rechtbank Assen 86666 / HA ZA 11-342)
arrest van de tweede kamer van 21 mei 2013
in de zaak van
Limbutex Belegging en Beheer B.V.,
gevestigd te Maastricht,
appellante,
in eerste aanleg gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
hierna: Limbutex,
advocaat: mr. A.K. Doornbosch, kantoorhoudend te Assen,
tegen:
de erven van wijlen [appellante],
laatst gewoond hebbende te [woonplaats],
geïntimeerden,
in eerste aanleg eisers in conventie, verweerders in reconventie,
hierna: [appellante],
advocaat: mr. R.P. van Boven, kantoorhoudend te Assen.
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 3 juli 2012 hier over.
1. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1 In dit tussenarrest heeft het hof een comparitie na aanbrengen gelast. Op eenparig verzoek van partijen heeft deze comparitie na aanbrengen geen doorgang gevonden en hebben partijen er voor gekozen om verder te procederen in hoger beroep.
1.2 Het verdere verloop van de procedure is als volgt:
- de memorie van grieven,
- de memorie van antwoord (met producties).
1.3 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
1.4 Gelet op artikel CIII van de Wet herziening gerechtelijke kaart (Staatsblad 2012, 313) wordt in deze voor 1 januari 2013 aanhangig gemaakte zaak uitspraak gedaan door het hof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden.
1.5 De vordering van Limbutex luidt:
"bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad voor zover de wet dat toelaat, te vernietigen het vonnis waarvan beroep en opnieuw rechtdoende:
IN CONVENTIE:
Geïntimeerden, oorspronkelijk eisers in conventie, alsnog niet ontvankelijk te verklaren in hun vorderingen althans hun vorderingen af te wijzen met veroordeling van geïntimeerden in de kosten van beide instanties;
IN RECONVENTIE:
Alsnog voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst tussen appellante en geïntimeerden betreffende camping [camping] niet rechtsgeldig door geïntimeerden is ontbonden en geïntimeerden gehouden zijn tot levering van camping [camping] aan appellante;
Voor recht te verklaren dat geïntimeerden jegens appellante toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van de met appellante gesloten koopovereenkomst en gehouden zijn aan appellante de ten gevolge daarvan door appellante geleden schade te vergoeden waaronder alle schade tot de vergoedingen van (het hof verstaat: waarvan) appellante zal blijken zijn gehouden jegens Recycling Meppel B.V.;
PRIMAIR
De koopovereenkomst tussen appellante en geïntimeerden gedeeltelijk te ontbinden in die zin dat de oorspronkelijk overeengekomen koopsom zal worden verminderd rekening houdend met de gebreken aan het gekochte en de beperktere ontwikkelingsmogelijkheden van het verkochte en geïntimeerden te veroordelen aan appellante binnen vier weken na dagtekening van het door het hof te wijzen arrest de gekochte onroerende en roerende zaken te leveren tegen een door het hof, al dan niet na het horen van een door het hof te benoemen deskundige, in goede justitie te bepalen koopsom.
SUBSIDIAIR
Uitsluitend voor zover naar het oordeel van het hof gedeeltelijke ontbinding van de door appellante met geïntimeerden gesloten koopovereenkomst of het vaststellen van een verminderde koopsom niet mogelijk is, geïntimeerden te veroordelen om binnen vier weken na dagtekening van het door het hof te wijzen arrest aan appellante alle ten gevolge van toerekenbaar tekort schieten van geïntimeerden in de nakoming van de met appellante gesloten koopovereenkomst door appellante geleden schade, waaronder de door appellante aan Recycling Meppel B.V. te betalen schadevergoeding, te betalen op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.
Geïntimeerden te veroordelen in de kosten van beide instanties te vermeerderen met de nakosten ten bedrage van € 205,- zonder betekening en verhoogd met € 68,- in het geval van betekening, een en ander te voldoen binnen vier weken na dagtekening van het arrest en voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening."
2. De feiten en de bespreking van de grieven 1 en 2
2.1 Tegen de weergave van de vaststaande feiten in rechtsoverweging 2 (2.1 a tot en met f) van genoemd vonnis van 8 februari 2012 is, behoudens ten aanzien van de vaststelling waartegen de grieven 1 en 2 zijn gericht, geen grief ontwikkeld en ook anderszins is niet van bezwaren daartegen gebleken, zodat ook in hoger beroep van die feiten zal worden uitgegaan, zulks met inachtneming van hetgeen hierna met betrekking tot de grieven 1 en 2 zal worden overwogen.
2.2 Grief 1 houdt een aantal klachten in. In de eerste plaats klaagt Limbutex dat de rechtbank onder a. ten onrechte heeft overwogen dat de koop een onroerend goed betrof. Op zichzelf is die klacht terecht omdat niet in geschil is dat sprake was van een activa-transactie die mede betrekking had op roerende zaken.
Tot vernietiging van het vonnis kan deze verbetering evenwel niet leiden.
2.3 Limbutex heeft in de toelichting op grief 1 voorts betoogd dat de rechtbank ten onrechte heeft vastgesteld dat Limbutex werd bijgestaan door een deskundige.
Het hof overweegt dat de rechtbank heeft vastgesteld dat partijen, die handelden als professionele partijen - hetgeen niet in geschil is - over deskundig advies beschikten of konden beschikken (cursivering door het hof). Het hof acht die vaststelling juist in het licht van het feit dat de directeur van Limbutex zelf in zijn aangifte bij de politie (productie 17 bij inleidende dagvaarding) heeft verklaard dat hij tijdens de onderhandelingen werd bijgestaan door [betrokkene ] van [betrokkene consultant ], met wie hij al jaren zaken deed en die het proces van verkoop-koop begeleidde.
2.4 In de derde plaats klaagt Limbutex over hetgeen de rechtbank onder c. heeft overwogen:
"Aan de ondertekening zijn onderhandelingen vooraf gegaan. Limbutex is in de gelegenheid geweest onderzoek te doen, onder meer naar de planologische mogelijkheden op [camping]. Limbutex heeft daarvan gebruik gemaakt door contact op te nemen met de gemeente [gemeente]. De ambtenaar [ambtenaar] heeft Limbutex vervolgens op 25 november 2010 de bestemmingsplanstukken en andere relevante stukken (raadsvoorstel, uitgave ontwikkelingsvisie [plaats]) toegezonden."
In de toelichting op deze klacht benadrukt Limbutex dat de koopovereenkomst, die schriftelijk is vastgelegd op 8 december 2010, al op 22 november 2010 is gesloten. Limbutex voert aan dat haar directeur daarna contact heeft opgenomen met de betrokken gemeente [gemeente], niet om te verifiëren of de mededelingen van de makelaar en de zoon van [appellante] omtrent de aantallen op de camping te plaatsen chalets juist waren, maar om te informeren of de gemeente mee zou willen werken aan het ontsluiten van staanplaatsen voor chalets op de camping door middel van watergangen die verbinding zouden hebben met het [plaats]. Voor het ondertekenen van de koopovereenkomst had Limbutex geen informatie ontvangen waaruit bleek dat de mededelingen van de makelaar en de zoon van [appellante] betreffende het aantal op de camping te plaatsen chalets onjuist waren, zo betoogt Limbutex.
Limbutex bestrijdt evenwel niet dat zij in de gelegenheid is geweest onderzoek te doen naar de planologische mogelijkheden op [camping] en evenmin dat haar op 25 november 2010 de bestemmingsplanstukken en andere relevante stukken zijn toegezonden, zoals de rechtbank in de bestreden overweging heeft vastgesteld.
2.5 Grief 1 treft geen doel.
2.6 Grief 2 klaagt dat de rechtbank in het bestreden vonnis de inhoud van artikel 16 van de koopovereenkomst niet heeft weergegeven.
Het hof zal dit artikel hierna (r.o. 2.14) citeren. Tot vernietiging van het vonnis kan deze toevoeging echter op zichzelf niet leiden.
2.7 In die zin faalt grief 2.
2.8 Tussen partijen kan, mede gelet op hetgeen in dit hoger beroep is komen vast te staan, van het volgende worden uitgegaan.
2.9 [appellante] (als verkoper) en Limbutex (als koper) hebben een koopovereenkomst gesloten, die op 8 december 2010 door [appellante] en de heer
[directeur van Limbutex], directeur van Limbutex is ondertekend.
2.10 Zowel [appellante] als Limbutex handelden als professionele partij.
[appellante] werd tijdens de onderhandelingen vertegenwoordigd door haar makelaar [makelaar] en haar zoon, [zoon van appellante]. Limbutex werd vertegenwoordigd door haar directeur [directeur van Limbutex], bijgestaan door [betrokkene ] van [betrokkene consultant ].
2.11 Aan de ondertekening van de koopovereenkomst zijn onderhandelingen vooraf gegaan. Limbutex heeft de namens [appellante] opgestelde verkoopbrochure met de titel "Vrijblijvende verkoopinformatie" van de makelaar van [appellante] ontvangen.
In de verkoopbrochure is onder meer de volgende informatie opgenomen:
"Het betreft een bestaande camping op een unieke locatie, direct aan het water in Drenthe, dat ontwikkeld mag worden tot een bungalowpark met in totaal:
• 75 recreatiewoningen (…)
• 22 chalets (…)
• Met de daarbij behorende bebouwing als een bedrijfswoning, paviljoen etc.
Uiteraard kan het bedrijf ook als camping voortgezet worden!
(…)
Van de in totaal circa 7,4 hectare grond is thans circa 3,3 hectare in gebruik als camping/ paviljoen met de verhuur van (houten) vakantieverblijven en ligplaatsen voor boten. Circa 2,45 hectare achtergelegen grond (grasland) heeft al een recreatieve bestemming en dient gebruikt te worden als kwaliteitsverbetering voor het bestaande bedrijf. (…)
7 Bestemmingsplan
Het gehele terrein ligt in het bestemmingsplan "Buitengebied [woonplaats]" en heeft de bestemming "Veenweidegebied"". Circa 5.73 hectare heeft de nadere aanduiding "RV", zijnde verblijfrecreatie. Perceelnummer 406 (de resterende 16.955 m2) heeft ook de bestemming "Veenweidegebied, maar niet de aanduidding "RV". Het betreft dan ook agrarische gronden zonder bebouwing.. (…)Het doel "Verblijfrecreatie" is beperkt tot het bestaande aantal recreatiewoningen (was 75 recreatiewoningen) en standplaatsen voor kampermiddelen (22 jaarplaatsen) (…)
8 Voorbereidingsbesluit
Op 30 maart 2006 heeft de gemeenteraad van de gemeente [gemeente] voor het eerst een voorbereidingsbesluit genomen voor alle gebieden in de gemeente met een verblijfsrecreatieve bestemming.(…) Op 31 maart 2010 is het laatste voorbereidingsbesluit in werking getreden. (…) Het is de bedoeling dat er in de loop van 2010 een nieuw bestemmingsplan "Kampeerterreinen in [gemeente]" ter inzage zal komen te liggen. Het terrein zal wederom (grotendeels, met uitzondering van de agrarische gronden) de recreatieve bestemming krijgen.(…) Tenslotte dient vermeld te worden dat de zoon van de opdrachtgever werkzaam is bij de afdeling Ruimtelijke Ordening van de gemeente en derhalve goed op de hoogte is van de (meest recente) ontwikkelingen.
9 Kampeerbeleid
"De Wet op de Openluchtrecreatie regelde tot 1 januari 2008 een aantal zaken op het gebied van de verblijfsrecreatie, zoals de ruimtelijke spreiding en diversiteit van het kampeeraanbod (…) In verband met deregulering door de overheid (minder regels) is de wet inmiddels ingetrokken. Na
1 januari 2008 hadden gemeenten hun regelgeving voor zover nodig op dit gebied moeten aanpassen. Het bestemmingsplan en de Algemene Plaatselijke Verordening (APV) zijn hiervoor de geëigende middelen. Vooruitlopend hierop hebben veel gemeenten Kampeerbeleid vastgesteld. Dit laatste is ook gebeurd bij de gemeente [gemeente] (d.d. 31 mei 2007). Op grond van het Kampeerbeleid valt het aangeboden recreatiebedrijf in de klasse "Kampeerterrein 3" waarbij naast toeristische kampeerplaatsen, seizoenplaatsen ook stacaravans en recreatiewoningen zijn toegestaan. Op de laatste pagina (…) staat ten aanzien van [streek] opgenomen dat er 74 recreatiewoningen en 22 jaarplaatsen aanwezig zijn. Van belang is verder dat er in het Kampeerbeleid geen onderscheid gemaakt wordt tussen stacaravans en chalets. (…)
Ten aanzien van recreatiewoningen is aangegeven dat de hoeveelheid niet in aantallen mag toenemen. Ten aanzien van stacaravans en chalets is er geen limiet qua aantallen meer. Een en ander wordt aan de vrijheid van de ondernemer overgelaten.(…)
17 Voorbehouden
Deze projectinformatie mag niet worden beschouwd als aanbieding of offerte. Alle gegevens zijn met zorg samengesteld. Voor de juistheid ervan kan in dit stadium geen aansprakelijkheid worden aanvaard.
Of het beoogde gebruik binnen het bestemmingsplan valt dient door de koper zelf bij de gemeente te worden gecontroleerd. Het verkrijgen van de benodigde toestemming(en) en/of vergunning(en) van overheidswege, dient door huurder/koper zelf en voor eigen rekening te geschieden."
2.12 Limbutex is in de gelegenheid geweest onderzoek te doen, onder meer naar de planologische mogelijkheden op [camping]. Limbutex heeft daarvan gebruik gemaakt door contact op te nemen met de gemeente [gemeente]. Ambtenaar [ambtenaar] heeft Limbutex vervolgens op 25 november 2010 de bestemmingsplanstukken en andere relevante stukken (raadsvoorstel, uitgave ontwikkelingsvisie [plaats]) toegezonden.
2.13 De koopakte van 8 december 2010 houdt onder meer het volgende in:
"Verkoper en koper hebben op 22 november 2010 een koopovereenkomst gesloten inzake de activa van het Watersportbedrijf Paviljoen [camping] [plaats], bestaande uit een camping met circa 68 houten vakantieverblijven en 20 stacaravans (waarbij de opstallen in eigendom zijn bij derden), diverse ligplaatsen voor boten, verder een paviljoengebouw met bedrijfswoning, opslagloods, schuur annex schietbaan, een botenhuis, botenlier, een kleine brandweerkazerne, een houten starttoren in het water, een kippenhok, een zeecontainer, diverse speeltoestellen, dit alles met de ondergrond, infrastructuur en verdere aanhorigheden.
Met alle daartoe behorende bestanddelen als bedrijfsnaam een aanwezige goodwill en voorts met inbegrip van de roerende zaken als bedrijfsmiddelen en inventaris zoals omschreven in de bij deze koopakte behorende lijst.
Tegen een totale koopsom van € 1.775.000,- k.k.(…)"
Het verkochte zal hierna worden aangeduid als "[camping]".
2.14 De koopovereenkomst bevat voorts de volgende bepalingen:
"Artikel 2. Betaling
De betaling van de koopsom en van de overige rechten, kosten en belastingen vindt plaats bij het passeren van de akte van levering. Verkoper stemt ermee in dat de notaris de koopsom onder zich houdt totdat zeker is dat de onroerende zaak geleverd wordt, vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.
Artikel 3. Eigendomsoverdracht
3.1 De akte van levering zal gepasseerd worden op 28 januari 2011 of zoveel eerder of later als partijen overeenkomen (…)
Artikel 5. Staat van de onroerende zaak, gebruik
5.1 De onroerende zaak zal aan koper worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende en lijdende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.(…)
5.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn, noch voor gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan de koper kenbaar zijn op het moment van het tekenen van deze koopovereenkomst staat verkoper niet in. Verkoper heeft het onroerend goed gebruikt als: camping / paviljoen met woning. Voor zover koper voornemens is het onroerend goed te gebruiken in afwijking van het normale feitelijke gebruik, of dat van verkoper, dient koper zelf voor de benodigde vergunningen, ontheffingen e.d. zorg te dragen.(…)
Artikel 10. Ingebrekestelling, ontbinding
10.1 Indien één van partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige.(…)
10.2 Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van tekortkoming zal de nalatige partijen ten behoeve van de wederpartij een zonder ingebrekestelling of rechterlijks tussenkomst terstond opeisbare boete van € 177.500,- zegge (…) (het hof leest: verbeuren), onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal. (…)
Artikel 13. Ontbindende voorwaarden
Deze overeenkomst kan door de koper worden ontbonden indien uiterlijk op 28 januari 2011 koper voor de financiering van het verkochte tot een bedrag van 60% van de koopsom + kosten, geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen, op algemeen gangbare voorwaarden en condities. (…)
Artikel 16. Splitsing van de koopsom
De koopsom ad € 1.775.000,-- (k.k.) is door partijen gesplitst conform het advies van de verkopende makelaar in:
Waarde ondergrond beklemrecht: € 150.000,--
Waarde opstallen (bedrijfswoning en paviljoen): € 225.000,--
Waarde bedrijfsinventaris: € 10.000,--
Waarde overige gronden met infrastructuur en ontwikkelingsmogelijkheden (inclusief goodwill):
€ 1.360.000,--. (…)
Artikel 25. Aanvullingen / wijzigingen overeenkomst.
Afwijkingen en aanvullingen op deze overeenkomst zijn slechts rechtsgeldig indien deze tussen partijen schriftelijk worden vastgesteld en door hen gezamenlijk zijn ondertekend.
2.15 Partijen zijn een verlenging van de termijn van de ontbindende voorwaarde overeengekomen tot 1 maart 2011. Limbutex heeft voor die datum geen beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde.
2.16 Limbutex heeft geen medewerking verleend aan de levering van [camping].
Na mislukte onderhandelingen tussen partijen, heeft de raadsman van [appellante] Limbutex bij schrijven van 15 april 2011 (nogmaals) gesommeerd om binnen 8 dagen mee te werken aan het notariële transport en Limbutex in gebreke gesteld. Bij brief van 29 april 2011 heeft de raadsman van [appellante] Limbutex meegedeeld dat [appellante] de koopovereenkomst ontbindt op grond van artikel 10.1. Daarbij is aanspraak gemaakt op de contractuele boete van € 177.500,-- en op schadevergoeding.
3. Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
3.1 [appellante] heeft Limbutex gedagvaard en heeft gevorderd dat de rechtbank voor recht verklaart dat Limbutex toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en dat deze koopovereenkomst rechtsgeldig door [appellante] is ontbonden.
[appellante] heeft voorts gevorderd Limbutex te veroordelen tot schadevergoeding op te maken bij staat, tot betaling van de contractuele boete en tot betaling van de proceskosten
3.2 Limbutex heeft in reconventie gevorderd voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst niet rechtsgeldig door [appellante] is ontbonden, dat [appellante] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van die overeenkomst en gehouden is de ten gevolge daarvan door Limbutex geleden schade te vergoeden.
Voorts heeft Limbutex gevorderd (primair) de koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden en [appellante] te veroordelen de onroerende zaak te leveren tegen een door de rechtbank te bepalen koopsom en (subsidiair) [appellante] te veroordelen aan Limbutex alle door Limbutex als gevolg van het toerekenbaar tekortschieten van [appellante] in de nakoming van de overeenkomst geleden schade te betalen, op te maken bij staat, een en ander met veroordeling van [appellante] in de kosten van het geding.
3.3 De rechtbank heeft de vorderingen van [appellante] toegewezen en de vorderingen van Limbutex afgewezen. Daartoe heeft zij ondermeer het volgende overwogen;
"5.2 Uitgangspunt is de tekst van de akte die ten bewijze van de inhoud van de leveringsplicht van [appellante] is opgemaakt. Zij moest leveren wat in de akte stond, niets meer en niets minder (artikel 25 akte). Het object van de levering is duidelijk omschreven ("[camping]") en [appellante] was bevoegd en in staat om dit te leveren. Zij had niet de verplichting om ook nog iets te ondernemen om mogelijk te maken (zo dit al vereist was) dat Limbutex de camping kon opknappen en het gebruik verder intensiveren (akte van 9 november 2011 onder 11). Ook niet in de verhouding van Limbutex met de gemeente [gemeente]. Dat is in de akte zelfs juist expliciet uitgesloten: 'Voor zover koper voornemens is het onroerend goed te gebruiken in afwijking van het normale feitelijke gebruik, of dat van verkoper, dient koper zelf voor de benodigde vergunningen, ontheffingen e.d. zorg te dragen'.
5.3 Wat dit laatste betreft zij nog opgemerkt dat ook 'het normale feitelijke gebruik van verkoper' duidelijk in de akte staat omschreven en dat dit geen ruimte laat voor interpretaties op grond van - beweerdelijk gedane - uitspraken over plaatsing van meer verblijfsruimtes/kampeermiddelen.
De akte vermeldt immers dat de verkoper het onroerend goed heeft gebruikt als camping/paviljoen met woning en dat die camping bestaat uit circa 68 houten vakantieverblijven en 20 stacaravans."
4. Bespreking van de grieven 3 en 4
4.1 Grief 3 is gericht tegen het in de vorige rechtsoverweging weergegeven oordeel van de rechtbank. Grief 4 klaagt dat de rechtbank het bewijsaanbod van Limbutex heeft gepasseerd. Deze grieven lenen zich voor een gezamenlijke bespreking.
4.2 Limbutex voert aan dat de rechtbank de overeenkomst tussen haar en [appellante] ten onrechte louter taalkundig heeft uitgelegd. Limbutex betwist dat artikel 25 van de overeenkomst een 'entire agreement clause' is. Zelfs al zou die bepaling wel als zodanig moeten worden aangemerkt, betekent dat niet dat de overeenkomst primair taalkundig moet worden uitgelegd. Een dergelijke bepaling sluit het uitleggen van de overeenkomst op basis van het Haviltex criterium niet uit. Dat volgt onder meer uit het arrest [namen] (HR 19 januari 2007 LJN AZ3178), aldus Limbutex.
4.3 Het hof stelt voorop dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, inderdaad niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht (Haviltex, HR 13 maart 1981, LJN AG4158).
4.4 Beide partijen handelden als professionele partij. [appellante] had tijdens de onderhandelingen bijstand van een makelaar en Limbutex van een consultant. Dat deze deskundigen ook juridisch geschoold waren, is gesteld noch gebleken. Vast staat dat partijen hebben onderhandeld over de verkoop, maar gesteld noch gebleken is dat partijen ook hebben onderhandeld over de bewoordingen van de overeenkomst. Limbutex heeft onweersproken gesteld dat de koopovereenkomst is opgesteld door de makelaar van
[appellante]. [appellante] heeft benadrukt dat artikel 25 van de koopovereenkomst een zogenoemde "entire agreement clause" is.
Een dergelijke clausule kan relevant zijn bij de uitleg van een overeenkomst waarvan deze clausule deel uitmaakt. Welke betekenis aan een dergelijke clausule toekomt, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval, waaronder de bewoordingen van de clausule, de aard, de inhoud, de strekking en de mate van gedetailleerdheid van de overeenkomst waarvan de clausule deel uitmaakt en de wijze waarop de clausule tijdens de onderhandelingen ter sprake is gekomen en onderdeel van de overeenkomst is geworden. Daarbij zij aangetekend dat een "entire agreement clause" op zichzelf geen uitleg bepaling is. De clausule heeft een specifieke herkomst en functie in de Anglo-Amerikaanse rechtssfeer en heeft naar Nederlands recht niet zonder meer een bijzondere betekenis. Zij beoogt veelal te bewerkstellingen dat partijen niet zijn gebonden aan eerdere op de overeenkomst betrekking hebbende afspraken die daarmee in strijd zijn, indien die afspraken niet in de overeenkomst zijn opgenomen en de overeenkomst evenmin daarnaar verwijst. De clausule staat evenwel niet zonder meer eraan in de weg dat voor de uitleg van de in de overeenkomst vervatte bepalingen betekenis wordt toegekend aan verklaringen die zijn afgelegd dan wel gedragingen die zijn verricht, in het stadium voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst (HR 5 april 2013 LJN BY8101).
Uit hetgeen partijen naar voren hebben gebracht blijkt niet dat zij (uitvoerig) over de tekst van die overeenkomst hebben gesproken. Dat de inhoud van artikel 25 van de koopovereenkomst ter sprake is geweest, is al in het geheel niet gesteld of gebleken. Het hof ziet daarom geen aanleiding om zich bij de uitleg van de overeenkomst te beperken tot een taalkundige uitleg en evenmin om voorhands als vaststaand aan te nemen dat de bewoordingen van de overeenkomst de bedoelingen van partijen volledig en correct weergeven. Aldus slaagt grief 3 voor zover wordt geklaagd dat de rechtbank daar wel van is uitgegaan. Thans zal het hof beoordelen of deze constatering tot gevolg heeft dat het bestreden vonnis moet worden vernietigd.
4.5 Limbutex stelt dat niet zij maar [appellante] tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst omdat het verkochte niet aan de overeenkomst beantwoordde. Limbutex heeft in dat verband aangevoerd dat [appellante] haar niet een watersportbedrijf met camping heeft verkocht die beperkt was tot 68 houten vakantieverblijven en 20 stacaravans zoals in de koopovereenkomst vermeld, maar dat de makelaar en de zoon van [appellante], die ambtenaar is op de afdeling Ruimtelijke Ordening van de gemeente [gemeente], haar voor het sluiten van de overeenkomst zowel mondeling als middels het verkoopmemorandum hebben medegedeeld dat het gebruik van de camping op grond van het kampeerbeleid van de gemeente kon worden voortgezet en uitgebreid met een in beginsel ongelimiteerd aantal stacaravans en chalets. Na het sluiten van de koopovereenkomst bleek echter dat de gemeente dat beleid niet gestand wil doen. Limbutex is van oordeel dat er daarom sprake is van non-conformiteit en klaagt dat de rechtbank haar bewijsaanbod op dit punt ten onrechte heeft gepasseerd.
4.6 Het hof overweegt als volgt.
Limbutex biedt aan te bewijzen hetgeen de makelaar en de zoon van [appellante] haar hebben medegedeeld, te weten dat er volgens het kampeerbeleid geen limiet ten aanzien van het aantal te plaatsen stacaravans en chalets meer gold.
Het hof ziet geen aanleiding voor het verstrekken van een dergelijke bewijsopdracht nu
[appellante] immers niet heeft ontkend dat haar makelaar en haar zoon Limbutex hebben medegedeeld dat er volgens het kampeerbeleid van de gemeente (cursivering van het hof) geen limiet meer gold ten aanzien van stacaravans en chalets. Uit het door [appellante] in eerste aanleg als productie 25 overgelegde notitie Kampeerbeleid d.d. 31 mei 2007 blijkt (zie 3.1.3 en 3.1.4 van genoemde productie) dat de gemeente dit als beleid inderdaad aldus heeft geformuleerd en gepubliceerd.
Naar het oordeel van het hof heeft [appellante] dan ook geen onjuiste informatie aan Limbutex verstrekt. De omstandigheid dat de gemeente, nadat partijen de koopovereenkomst hadden ondertekend, aan Limbutex te kennen zou hebben gegeven dat zij dit beleid niet langer gestand wil doen - hetgeen door [appellante] wordt betwist - leidt - zo dat al zou komen vast te staan - niet tot het oordeel dat [appellante] tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst. Dat zou slechts anders zijn in het geval [appellante] aan Limbutex de garantie had gegeven dat de gemeente haar beleid op dit punt in de toekomst ongewijzigd zou handhaven.
[appellante] heeft benadrukt dat zij Limbutex nimmer een dergelijke garantie heeft gegeven en zij heeft daaraan toegevoegd dat dat ook niet in de rede ligt omdat zij nimmer kan instaan voor overheidsbeleid.
Limbutex heeft ook niet met zoveel woorden gesteld dat [appellante] haar ter zake een garantie heeft verstrekt. Limbutex heeft slechts betoogd dat zij er, gezien eerdergenoemde mededelingen, op heeft vertrouwd dat zij een onbeperkt aantal chalets op de camping zou mogen plaatsen en dat de koopsom gebaseerd was op de mogelijkheid de camping verder te ontwikkelen.
Wat daarvan zij, tot honorering van het op een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst door [appellante] gebaseerde verweer en tot toewijzing van de daarop gebaseerde vordering van Limbutex kan dat betoog gezien het vorenstaande niet leiden. Toen Limbutex weigerde haar medewerking aan de eigendomsoverdracht te verlenen, was [appellante] derhalve gerechtigd de overeenkomst te ontbinden.
4.7 De grieven 3 en 4 treffen geen doel.
Slotsom
4.8 Het vonnis waarvan beroep zal, onder verbetering der gronden, worden bekrachtigd. Limbutex zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. Deze worden, voor zover gevallen aan de zijde van [appellante], tot aan deze uitspraak wat het geliquideerde salaris voor de advocaat betreft, begroot op € 2.632,-- (1 punt, tarief V).
5. De beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Assen van 8 februari 2012 waarvan beroep;
veroordeelt Limbutex in de kosten van het hoger beroep en begroot deze tot aan deze uitspraak, voor zover gevallen aan de zijde van [appellante], op € 291,-- aan verschotten en op € 2.632,-- aan geliquideerd salaris voor de advocaat.
Aldus gewezen door mrs. L. Janse, voorzitter, M.M.A. Wind en B.J.H. Hofstee en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 21 mei 2013 in bijzijn van de griffier.