Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.110.733/01
(zaaknummer rechtbank Groningen 128905 / HA ZA 11-631)
arrest van de tweede kamer van 23 april 2013
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
in eerste aanleg eiser,
hierna: [appellant],
advocaat: mr. J.H. Linstra, kantoorhoudend te Groningen,
tegen:
Aberik B.V.,
gevestigd te Appingedam,
geïntimeerde,
in eerste aanleg gedaagde,
hierna: Aberik,
advocaat: mr. F.H. Kappelhof, kantoorhoudend te Delfzijl.
1. Het geding in eerste aanleg
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen van
2 november 2011 en 30 mei 2012 van de rechtbank Groningen.
2. Het geding in hoger beroep
2.1 Het verloop van de procedure is als volgt:
- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 23 juli 2012,
- de memorie van grieven,
- de memorie van antwoord (met een productie).
2.2 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
2.3 Gelet op artikel CIII van de Wet herziening gerechtelijke kaart (Staatsblad 2012, 313) wordt in deze voor 1 januari 2013 aanhangig gemaakte zaak uitspraak gedaan door het hof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden.
2.4 De vordering van [appellant] luidt:
"bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis van de rechtbank te Groningen van 30 mei 2012 te vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vordering van [appellant] alsnog toe te wijzen, met veroordeling van Aberik in de kosten van beide instanties."
3. De feiten
3.1 De rechtbank heeft in haar vonnis van 30 mei 2012 in rechtsoverweging 2 (2.1 tot en met 2.10) een aantal feiten vastgesteld. Daarover bestaat tussen partijen geen geschil, met uitzondering van de vaststelling door de rechtbank in de laatste zin van r.o. 2.4, inhoudende dat [appellant] het dak na ontvangst van de schade-uitkering van Interpolis heeft gerepareerd. Dat laatste feit wordt door Aberik betwist. Met inachtneming daarvan staat tussen partijen het volgende vast.
3.2 Op 5 juni 2008 heeft [appellant] van Aberik voor de prijs van € 135.000,- gekocht een woonhuis met erf en ondergrond, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats], kadastraal bekend als gemeente [nummer], tezamen ter grootte van één are en zeven centiare. Op 1 augustus 2008 is de woning aan [appellant] geleverd.
3.3 Artikel 5 van de koopovereenkomst luidt, voor zover van belang:
‘5.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken (…)
5.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik al woonhuis. (…) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.’
3.4 [Bedrijf X] is eigenaar van Aberik. De heer [aandeelhouder 1 ] en mevrouw [aandeelhouder 2] zijn aandeelhouder van [Bedrijf X] [appellant] had ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst een relatie met de dochter van de heer en mevrouw [aandeelhouders]. [appellant] heeft met deze dochter de woning betrokken. Op een gegeven moment is de relatie beëindigd en heeft de dochter de woning in de zomer van 2009 verlaten.
3.5 Op 29 juli 2009 is lekkage ontstaan als gevolg van een beschadiging in de bitumen dakbedekking. N.V. Interpolis Schade heeft op 3 september 2009 een uitkering gedaan.
3.6 Op 12 juli 2010 heeft [appellant] opnieuw lekkage geconstateerd. Onderhoudsbedrijf [onderhoudsbedrijf] heeft vervolgens een offerte uitgebracht ter zake van werkzaamheden van uiteenlopende aard aan de woning.
3.7 Op 13 juli 2010 heeft [appellant] een ingebrekestelling gestuurd aan [Bedrijf X] ter zake van uiteenlopende gebreken. [Bedrijf X] heeft bij brief van 10 augustus 2010 aansprakelijkheid van de hand gewezen. Op 8 oktober 2010 heeft [appellant] [Bedrijf X] gesommeerd werkzaamheden aan de woning binnen veertien dagen uit te voeren, althans daarmee aan te vangen. Bij brief van 18 november 2010 heeft [Bedrijf X] andermaal aansprakelijkheid van de hand gewezen. [appellant] heeft Perfect Bouw B.V. (hierna: de deskundige) opdracht gegeven gebreken in de woning in kaart te brengen. De deskundige schrijft in zijn rapport van 31 mei 2011 onder meer:
‘Verkorte samenvatting van de bevindingen:
(...) M.b.t. de vloer zijn geen bijzonderheden aangetroffen. (...) Beantwoording vragen/omschrijving van de opdracht:
1. Met uitzondering van een totaal onbruikbare badkamer zijn er geen ernstige gebreken aangetroffen. De woning kan (m. u. v. de badkamer) als zodanig voldoende functioneren. Uiteraard dienen wel diverse gebreken zoals lekkages te worden gerepareerd. M. b. t. de destijds gemaakt (mondelinge) afspraken kan in deze rapportage geen verslag van worden opgenomen.
2. De gebreken m. b. t. de badkamer zijn direct na oplevering/gereed komen van de werkzaamheden ontstaan. De constructie/gekozen materialen hebben een verhoogd risico op scheuren en intreding van vocht met als gevolg enorme schade aan het tegelwerk De overige gebreken zijn aanwezig en zichtbaar sinds 2008.
3. De woning dient op diverse punten nog te worden voorzien van afwerkingen. Verschillende deuren dienen te worden geplaatst. Deze gebreken staan het normaal gebruik van de woning niet in de weg. De badkamer kan niet functioneren en dient totaal te worden gerenoveerd. Deze kosten zijn in deze rapportage opgenomen.
4. Met uitzondering van de badkamer/aanbouw had een koper alle overige ‘gebreken’ met het blote oog kunnen ontdekken/eenvoudig kunnen zien.’
De kosten van herstel van de badkamer worden door de deskundige begroot op € 9.920,-.
3.8 Het rapport van de deskundige is bij brief van 8 juni 2011 aan [Bedrijf X] gestuurd. [Bedrijf X] heeft vervolgens alle aansprakelijkheid van de hand gewezen. Bij schrijven van 21 juli 2011 laat de raadsman van [appellant] aan [Bedrijf X] weten dat [appellant] geen nakoming meer vordert maar vervangende schadevergoeding in de zin van artikel 6:87 lid 1 BW.
3.9 De moeder van [appellant], [moeder van appellant], heeft bij schrijven van 21 april 2011 onder meer verklaard:
‘Op het moment dat ik in de beginfase van het project een keer kwam kijken in de woning van mijn zoon (februari 2008) sprak ik nogmaals mijn verontrusting uit. Hierop werd gereageerd door [betrokkene 1] en de heer [aandeelhouder 1]: ‘het huis wordt volledig en goed opgeleverd’
3.10 De vader van [appellant], [vader van appellant], heeft bij schrijven van 22 april 2011 onder meer verklaard:
‘Op het moment dat ik in oktober 2007 bij mijn dochter haar verjaardag vierde, waar [aandeelhouder 1] ook bij was, vroeg ik aan [aandeelhouder 1] (…) hoe het ervoor stond met de woning. Zij vertelden mij dat het allemaal goed kwam en er een knappe woning van gemaakt zou worden. Ik moest mij er geen zorgen over maken. Ook is er toen een afspraak gemaakt dat wanneer [betrokken] werkuren zou maken in de woning, [aandeelhouder 1] hem tegemoet zou komen omtrent de kosten van de verbouwing.’
3.11 Een vriend van [appellant], [vriend van appellant], heeft verklaard bij schrijven van 22 april 2011:
‘In juni/juli 2008 zijn [betrokken] en ik bezig geweest in de woning om glasvezelbehang te plakken. Op dit moment was [aandeelhouder 1] hier ook aanwezig en hij verklaarde, zoals hij dat wel vaker deed dat de woning in een goede staat opgeleverd zou worden.’
4. Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
4.1 [appellant] heeft bij inleidende dagvaarding gesteld dat de woning die Aberik hem heeft geleverd niet aan de koopovereenkomst beantwoordt omdat er sprake is van gebreken die aan het normale gebruik als woonhuis in de weg staan. Er dienen vier wanden te worden vervangen, het dak vertoont gebreken, de vloerverwarming functioneert niet goed en de kozijnen zijn niet goed afgekit. Bovendien moet de badkamer volgens het bouwkundig rapport van Perfectbouw B.V. worden gerenoveerd.
Uit punt 3.4 van de inleidende dagvaarding blijkt dat [appellant] primair beoogt ontbinding van de overeenkomst te vorderen. Het petitum van de inleidende dagvaarding houdt in dat [appellant] primair - in hoofdsom - betaling van een bedrag van € 135.000,- van Aberik vordert, subsidiair betaling van een bedrag van € 19.653,- ter vermindering van de koopprijs en meer subsidiair betaling van een bedrag van € 19.653,- aan vervangende schadevergoeding.
4.2 Aberik heeft verweer gevoerd en heeft benadrukt dat [appellant] de woning als 'opknapper' heeft gekocht. [appellant] zou zelf voor de afbouw zorgen, zoals het inbouwen van een keuken en badkamer en het afbouwen van de bovenverdieping. Aberik ontkent dat partijen zijn overeengekomen dat zij voor de afbouw zou zorg dragen. Van non-conformiteit is geen sprake. [appellant] kende de woning en heeft deze aanvaard in de staat waarin deze zich bevond. Bovendien heeft [appellant], die de woning reeds in september 2008 heeft betrokken, niet tijdig geklaagd. Pas op 13 juli 2010 heeft [appellant] [Bedrijf X] - en niet Aberik - in gebreke gesteld terzake van gebreken die volgens [appellant] al ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst aanwezig zouden zijn geweest.
4.3 De rechtbank heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen en daartoe het volgende overwogen. Aberik behoefde gelet op artikel 5.3 van de koopovereenkomst niet in te staan voor de afwezigheid van gebreken die het normale gebruik van de woning belemmeren maar die op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst kenbaar waren voor [appellant].
De gebreken aan de wanden, het dak en de kozijnen waren ten tijde van de eigendomsoverdracht aanwezig, maar blijkens het door [appellant] zelf overgelegde rapport van Perfectbouw B.V. staan deze gebreken niet aan het normale gebruik van de woning in de weg en waren ze bovendien met het blote oog voor [appellant] te zien.
Ten aanzien van de vloerverwarming heeft [appellant] in het licht van de betwisting van Aberik onvoldoende onderbouwd dat dit gebrek reeds aanwezig was op het moment van de eigendomsoverdracht en aan het normale gebruik van de woning in de weg staat.
[appellant] heeft de woning aanvaard in de staat waarin deze zich bevond. Aberik heeft benadrukt dat de badkamer pas na levering is geplaatst en derhalve geen deel uitmaakte van de koopovereenkomst. [appellant] heeft dat ook niet voldoende onderbouwd gesteld. Ook over eventuele nadere afspraken heeft [appellant] onvoldoende gesteld. Voor ontbinding van de overeenkomst op grond van artikel 6:265 BW bestaat dan ook geen grond. De artikelen 7:18 en 7:22 lid sub a BW die [appellant] aan zijn vordering ten grondslag heeft gelegd, vinden geen toepassing, nu het hier geen consumentenkoop maar koop van een onroerende zaak betreft.
5. Bespreking van de grieven
5.1 De grieven I tot en met VI lenen zich voor een gezamenlijke bespreking.
[appellant] heeft in de toelichting op grief III uiteengezet dat hij aan zijn vordering gebreken ten grondslag heeft gelegd die ten tijde van de overdracht aanwezig waren, hem niet kenbaar waren en welke het normaal gebruik van de woning aantasten. [appellant] geeft aan dat hij daarmee doelt op de gebreken van de badkamer en de vloerverwarming. Deze gebreken rechtvaardigen naar zijn oordeel ontbinding van de koopovereenkomst.
Ten aanzien van de gebreken die wel kenbaar waren, beroept [appellant] zich op de afspraak die hij met [aandeelhouders] stelt te hebben gemaakt, namelijk dat de woning gebruiksklaar zou worden opgeleverd.
5.2 Het hof stelt vast dat [appellant] niet heeft gegriefd tegen het oordeel van de rechtbank dat de gebreken aan wanden, dak en kozijnen kenbaar waren voor [appellant] en niet aan een normaal gebruik van de woning in de weg staan. Evenmin heeft [appellant] gegriefd tegen het oordeel van de rechtbank dat [appellant] onvoldoende heeft gesteld dat er sprake was van gebreken aan de betonnen vloer, de plafonds in de keuken, bijkeuken en hal en beveiliging van de ramen, die niet kenbaar voor [appellant] waren en aan het normaal gebruik van de woning in de weg stonden.
5.3 Ten aanzien van de afspraak die [appellant] met Aberik stelt te hebben gemaakt over het gebruiksklaar maken van de woning overweegt het hof als volgt.
[appellant] heeft bij inleidende dagvaarding (sub 3.1) aangegeven dat hij ervan uit ging dat [aandeelhouders] de woning ten tijde van de aflevering volledig gebruiksklaar zou afleveren. Voorts heeft hij in die dagvaarding (sub 2.2) gesteld dat hij de woning in augustus 2008 heeft betrokken ondanks dat de woning nog niet conform afspraak opgeleverd was en dat hij toen met [aandeelhouders] - nader - is overeengekomen dat de overige werkzaamheden in de loop der tijd zouden worden voltooid.
Het hof begrijpt uit grief I dat [appellant] zijn aanvankelijke stellingen aldus wijzigt dat hij thans stelt dat partijen ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst hebben afgesproken dat [aandeelhouders] de woning gebruiksklaar zou maken, doch niet dat de benodigde werkzaamheden ten tijde van de levering zouden zijn afgerond.
5.4 Het hof overweegt dienaangaande als volgt.
Aberik heeft gemotiveerd betwist dat partijen zijn overeengekomen dat Aberik - althans haar indirecte aandeelhouder [aandeelhouders] - zorg zou dragen voor het gebruiksklaar maken van de woning.
[appellant] heeft zijn stelling in het licht van de betwisting van Aberik naar het oordeel van het hof onvoldoende onderbouwd. Zo heeft [appellant] niet uiteengezet wat partijen precies zijn overeengekomen; welke werkzaamheden volgens [appellant] nog door Aberik zouden worden verricht. [appellant] heeft slechts verwezen naar schriftelijke verklaringen van zijn ouders en een vriend, die enkel hebben verklaard dat [aandeelhouders] zich jegens hen in algemene bewoordingen heeft uitgelaten in de zin dat "het een knappe woning zou worden" en dat de woning "goed opgeleverd" zou worden.
Aberik heeft dienaangaande gesteld dat [aandeelhouders] [appellant], die toentertijd nog met de dochter van [aandeelhouders] samenwoonde, in het kader van die familierelatie met de woning heeft geholpen en toen wellicht heeft gezegd "we maken er wat moois van". Het hof is met Aberik van oordeel dat aan dergelijke algemene uitlatingen niet de conclusie kan worden verbonden dat Aberik zich jegens [appellant] heeft verplicht de woning af te bouwen.
Ook in de tekst van de koopovereenkomst en de transportakte is geen enkel aanknopingspunt te vinden voor de stelling dat partijen een dergelijke afspraak hebben gemaakt, terwijl het toch in de rede zou hebben gelegen daarover iets op te nemen, zeker in het geval dat Aberik, zoals [appellant] in dit hoger beroep stelt, de woning na de eigendomsoverdracht nog zou afbouwen.
Het hof is dan ook van oordeel dat er geen plaats is voor een bewijsopdracht op dit punt, nog daargelaten dat [appellant] daartoe in dit hoger beroep geen daarop gericht gespecificeerd bewijsaanbod heeft gedaan. Zo heeft hij niet aangegeven wat zijn ouders en vriend meer of anders zouden kunnen verklaren dan zij in hun schriftelijke verklaringen hebben gedaan. Van de vierde door hem genoemde getuige, [getuige], heeft [appellant] geen schriftelijke verklaring in het geding gebracht en evenmin heeft hij aangegeven waarover deze getuige zou kunnen verklaren.
Voor zover [appellant] zijn vorderingen baseert op de stelling dat hij met Aberik is overeengekomen dat Aberik zorg draagt voor het afbouwen van de woning, liggen deze mitsdien voor afwijzing gereed.
5.5 De grieven I en IV falen.
5.6 [appellant] heeft betoogd dat de gebreken aan de badkamer en de vloerverwarming voor hem niet kenbaar waren, maar wel reeds ten tijde van de eigendomsoverdracht van de woning aanwezig waren.
Ten aanzien van de badkamer heeft de rechtbank in rechtsoverweging 5.6 van haar eindvonnis overwogen dat [appellant] in het licht van de betwisting door Aberik - die nadrukkelijk heeft gesteld dat de badkamer pas nà de levering van de woning is geplaatst en als zodanig geen deel uitmaakte van de koopovereenkomst - onvoldoende heeft gesteld dat de badkamer wel deel uitmaakte van de koopovereenkomst.
5.7 [appellant] komt met grief V op tegen genoemde overweging. [appellant] benadrukt dat artikel 5.3 van de koopovereenkomst inhoudt dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis.
[appellant] betoogt dat voor een normaal gebruik als woonhuis de aanwezigheid van een badkamer vereist is en dat nu de badkamer ten tijde van de levering ontbrak, er sprake is van non-conformiteit.
[appellant] gaat aldus evenwel voorbij aan de laatste zin van artikel 5.3 van de koopovereenkomst die luidt: "Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.
Dat de woning ten tijde van de levering nog niet was voorzien van een badkamer was voor [appellant], blijkens zijn eigen stellingen, zonder meer kenbaar. De omstandigheid dat de badkamer die na de eigendomsoverdracht van de woning in de woning is aangebracht, gebreken vertoont, kan niet leiden tot ontbinding van de koopovereenkomst van de woning.
5.8 Grief V faalt.
5.9 Met grief II komt [appellant] op tegen het oordeel van de rechtbank dat hij in het licht van de betwisting door Aberik onvoldoende heeft gesteld dat het gebrek aan de vloerverwarming reeds aanwezig was ten tijde van de eigendomsoverdracht en voorts dat dit gebrek een normaal gebruik van de woning in de weg staat. [appellant] stelt dat de vloerverwarming niet goed is aangesloten, zodat het gaat om een gebrek dat al ten tijde van de eigendomsoverdracht op 1 augustus 2008 aanwezig was. [appellant] ontdekte het gebrek echter pas in de winterperiode toen hij trachtte de vloerverwarming in te schakelen.
5.10 Aberik heeft betwist dat de vloerverwarming ten tijde van de levering van de woning gebreken vertoonde. Volgens [betrokkene 1]le [aandeelhouders], die tot de zomer van 2009 met [appellant] in de woning heeft samengewoond, was er geen sprake van gebreken, zo stelt Aberik.
5.11 Het hof overweegt dienaangaande als volgt. Uit het door [appellant] in het geding gebrachte rapport van Perfectbouw B.V. blijkt niet van gebreken aan de vloerverwarming. [appellant] heeft daarnaast een offerte van Topvloerverwarming uit Lelystad in het geding gebracht die kennelijk betrekking heeft op het aanleggen van een compleet nieuwe verwarmingsinstallatie, maar in die offerte wordt geen oordeel gegeven over het functioneren van de aanwezige installatie. Tot slot heef [appellant] een offerte van onderhoudsbedrijf [onderhoudsbedrijf] in het geding gebracht, waarin meerdere werkzaamheden worden geoffreerd, onder ander het vervangen van de betonnen vloer, waarbij ook de daarin aanwezige vloerverwarming zal worden verwijderd, maar ook die offerte bevat geen oordeel over het wel of niet functioneren van de aanwezige vloerverwarming.
5.12 Gelet op het vorenstaande en mede gelet op het tijdsverloop tussen de levering van de woning en het uiten van de onderhavige klacht (juli 2010) is het hof van oordeel dat [appellant] onvoldoende heeft onderbouwd dat er sprake is van een gebrek aan de vloerverwarming, wat dat gebrek precies inhoudt en dat dit gebrek reeds aanwezig was ten tijde van de eigendomsoverdracht.
5.13 Ook de grieven II en VI falen. Bij de (verdere) bespreking van de grieven III en VII heeft [appellant] geen belang. Uit het falen van de grieven I, II, IV, V en VI volgt dat ook grief VIII vergeefs is voorgedragen.
Slotsom
5.14 Het vonnis van de rechtbank Groningen van 30 mei 2012 waarvan beroep, zal worden bekrachtigd. [appellant] zal, als de in het ongelijk te stellen partij, worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. Deze kosten worden, voor zover gevallen aan de zijde van Aberik tot aan deze uitspraak wat het geliquideerde salaris voor de advocaat betreft begroot op € 2.632,- (1 punt, tarief V).
6. De beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Groningen van 30 mei 2012 waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in hoger beroep en begroot deze voor zover gevallen aan de zijde van Aberik tot aan deze uitspraak op € 4.836,- aan verschotten en op € 2.623,- aan geliquideerd salaris voor de advocaat;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mrs. L. Janse, voorzitter, M.M.A. Wind en I. Tubben en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 23 april 2013 in bijzijn van de griffier.