Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Zittingsplaats Arnhem
nummer 12/00018
uitspraakdatum: 29 januari 2013
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z (hierna: belanghebbende),
tegen de uitspraak van de rechtbank Utrecht van 23 november 2011, nummer SBR 11/398,
in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Houten (hierna: de Ambtenaar)
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De Ambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Houten (hierna: de onroerende zaak), voor het tijdvak 1 september 2010 tot en met 31 december 2010 – naar de waardepeildatum 1 januari 2009 – vastgesteld op € 733.000.
1.2. De Ambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 17 december 2010 het bezwaar ongegrond verklaard, doch bij ambtshalve gegeven beschikking van 15 februari 2011 de vastgestelde waarde verlaagd tot € 718.000.
1.3. Belanghebbende is tegen voornoemde uitspraak op bezwaar in beroep gekomen bij de rechtbank Utrecht (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 23 november 2011 gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd en de vastgestelde waarde van de onroerende zaak verder verminderd tot € 700.000.
1.4. Belanghebbende heeft bij brief van 4 januari 2012, ingekomen bij het Hof op 6 januari 2012, tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5. Van belanghebbende zijn op 10 augustus 2012 nadere stukken ontvangen, die op dezelfde dag in kopie zijn doorgezonden aan de Ambtenaar.
1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 november 2012 te Arnhem. Belanghebbende en de Ambtenaar zijn daar verschenen en gehoord.
1.7. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. Feiten
2.1. De onroerende zaak betreft een in 2003 gebouwde vrijstaande woning met een aanbouw van woonruimte (72 m³), een aanbouw van woonruimte/erker (9 m³), een berging/schuur (45 m³) en een garage (66 m³). De woning heeft een inhoud van 470 m³. De tot de onroerende zaak behorende kavel heeft een oppervlakte van 462 m².
2.2. Belanghebbende heeft samen met zijn echtgenote blijkens een in juni 2010 getekende koopovereenkomst de onroerende zaak gekocht voor een bedrag van € 560.000 kosten koper (hierna: de koopsom). De notariële leveringsakte is gedagtekend 16 juli 2010. De verkoper heeft de onroerende zaak op 4 december 2006 gekocht voor € 600.000 en in maart 2008 te koop gezet.
2.3. In een brief van 24 maart 2011 heeft A, de verkopende makelaar, aan belanghebbende geschreven:
‘De woning werd via ons kantoor aangeboden met een vraagprijs van € 599.000,-- k.k. Na onderhandeling met u en de verkopers is er een koop tot stand gekomen voor een bedrag van € 560.000,-- k.k. De woning stond inmiddels 833 [dagen; Hof] te koop en werd op de gebruikelijke wijze aangeboden. In deze periode hebben wij geen betere en meer biedende koper gevonden.
Gelet op bovenstaande verklaren wij dat u de woning heeft gekocht tegen de toen geldende actuele marktwaarde. U was de meest biedende in de huidige markt met voldoende marketing om het kenbaar te maken’
2.4. In een e-mail van 21 oktober 2011 heeft B, accountmanager C-bank, aan de Ambtenaar geschreven:
‘Inzake de verkoop van het bovengenoemde pand delen wij u mede dat deze onder de dreiging van executie verkoop heeft plaatsgevonden.
De toenmalig debiteur had een volmacht aan ons verstrekt om de woning te verkopen voor een prijs van minimaal de executiewaarde.’
2.5. In de procedure voor de Rechtbank heeft de Ambtenaar een taxatierapport van Woz-taxateur D van 5 maart 2011 overgelegd. Daarin wordt de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 718.000. Het taxatierapport vermeldt gegevens van vier zogenoemde onderbouwende verkopen (waarbij de kwalificatie 3 staat voor ‘voldoende’ en 4 voor ‘goed’):
Object a-straat 1 Goudmos 31 Woudmeer 12 Goudmos 9 a-straat 1
soort object Vrijstaande villa Vrijstaande woning Vrijstaande villa Vrijstaande woning Vrijstaande villa
bouwjaar 2003 2001 2002 2001 2003
inhoud woning m³ 470 517 563 488 470
prijs per m³ € 819 € 858 € 805 € 849 € 819
waarde inhoud € 384.930 € 443.653 € 453.205 € 414.312 € 384.930
grond m² 462 519 375 493 433
prijs per m² € 521 € 488 € 585 € 502 € 536
waarde grond € 240.700 € 253.525 € 219.375 € 247.675 € 232.050
bijgebouwen aanbouw woonruimte
(84 m³), garage (162 m³), aanbouw woonruimte (9 m³) garage (70 m³), aanbouw woonruimte (54 m³), aanbouw woonruimte (9 m³), dakkapel berging/schuur (32 m³), 2x dakkapel garage (57 m³), aanbouw woonruimte (38 m³), dakkapel, tuinhuis/blokhut garage (57 m³), tuinhuis/blokhut, aanbouw woonruimte (72 m³), aanbouw woonr./erker (9 m³)
waarde bijgebouwen € 93.317 € 57.822 € 12.420 € 38.013 € 68.511
getaxeerde waarde € 755.000 € 685.000 € 700.000 € 685.000
WOZ/transactiesom (WOZ) € 718.000 € 750.000 € 675.000 € 697.500 € 672.000
transactiedatum (peildatum) 1-1-2009 31-01-2008 04-02-2008 01-07-2010 03-09-2007
kwaliteit luxe afwerking 4 4 4 3 4
onderhoud woning 3 4 4 3 3
ligging 3 3 3 3 3
2.6. D heeft genoemd taxatierapport in verband met de vermelde bijgebouwen herzien. In de herziene versie van 28 maart 2011 wordt de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 723.000.
3. Geschil
3.1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2009.
3.2. Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
3.3. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 605.000.
3.4. De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Beoordeling van het geschil
Vooraf
4.1. Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof gesteld dat de Ambtenaar na de zitting bij de Rechtbank stukken, namelijk een brief van 21 oktober 2011 met bijlagen, aan de Rechtbank heeft gestuurd waarop hij niet heeft kunnen reageren. Het Hof verbindt hieraan geen processuele consequenties, omdat noch uit het dossier van de Rechtbank noch uit de uitspraak van de Rechtbank is gebleken dat de Rechtbank genoemde stukken in haar oordeel heeft betrokken, alsmede omdat die brief en bijlagen in hoger beroep zijn overgelegd als bijlage A van het verweerschrift, waarover belanghebbende zich ter zitting van het Hof heeft kunnen uitlaten en heeft uitgelaten.
Inhoudelijk
4.2. Op grond van artikel 17 van Pro de Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.3. Het Hof stelt voorop dat op de Ambtenaar de bewijslast rust om feiten en omstandigheden te stellen en bij betwisting aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Deze bewijslastverdeling brengt mee dat indien twijfel bestaat, dit ten nadele werkt van de Ambtenaar.
4.4. Belanghebbende betoogt dat voor de bepaling van de waarde moet worden uitgegaan van de koopsom, nu deze op gebruikelijke wijze tussen niet-gelieerde partijen tot stand is gekomen. De Ambtenaar stelt echter dat de koopsom niet de waarde op dat moment weergeeft. Dienaangaande heeft te gelden dat, ondanks het tijdsverloop van ongeveer anderhalf jaar tussen de waardepeildatum (1 januari 2009) en de aankoop van de onroerende zaak, de koopsom licht kan werpen op de gezochte waarde en dat de Ambtenaar feiten of omstandigheden dient te stellen en aannemelijk te maken waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde op dat moment weergeeft.
4.5. Ter onderbouwing van zijn betoog dat de door belanghebbende betaalde koopsom van de onroerende zaak niet onder normale omstandigheden tot stand is gekomen, verwijst de Ambtenaar naar de in 2.4 van deze uitspraak vermelde e-mail en stelt hij dat uit via internet verkregen informatie kan worden afgeleid dat er bij de verkoper een voornemen was om op grond van een veiling de onroerende zaak te verkopen.
4.6. Uit een en ander volgt echter niet dat, zoals de Ambtenaar tot uitgangspunt neemt, de door belanghebbende betaalde koopsom niet onder normale omstandigheden tot stand is gekomen. Redengevend daarvoor is dat (i) hij ter zitting van het Hof heeft gesteld dat de markt niet bekend was met de dreiging van executieverkoop, (ii) de via het internet verkregen informatie door de Ambtenaar is aangevoerd zonder enige bronvermelding en (iii) de onroerende zaak reeds vanaf maart 2008 te koop stond alsmede (iv) de hiervoor onder 2.3 aangehaalde verklaring.
4.7. De Ambtenaar verwijst voor de onderbouwing van de door hem bepleite waarde naar het (herziene) taxatierapport. Echter, belanghebbende heeft anderhalf jaar later dan de waardepeildatum onder normale omstandigheden een koopsom van € 560.000 betaald. Niettegenstaande dit tijdsverloop werpt deze koopsom licht op de gezochte waarde. Naar het oordeel van het Hof kunnen daarom, vanwege het in zowel absolute als relatieve zin grote verschil tussen de koopsom en de door de Ambtenaar vastgestelde waarde in het licht van het tijdsverloop tussen waardepeildatum en verkoopdatum, de door de Ambtenaar gehanteerde transactiegegevens niet dienen ter onderbouwing van de gezochte waarde. De Ambtenaar heeft derhalve niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan.
4.8. Ook de door belanghebbende bepleite waarde van € 605.000 wordt niet aannemelijk uit de door hem bedoelde informatie van het kadaster dat de prijzen van vrijstaande woningen in de provincie Utrecht in 2009 gemiddeld met 7,2% zijn gedaald en in 2010 met 0,9%. De aangevoerde cijfers zijn daarvoor te algemeen. Ze hebben geen betrekking op de prijsontwikkeling van vrijstaande woningen in Houten, laat staan in het betrokken deel van Houten.
4.9. Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof, mede gelet op het arrest van de Hoge Raad van 14 oktober 2005, nr. 40.299, LJN AU4300, BNB 2005/378 en op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde in goede justitie vast op € 640.000.
Slotsom
Het hoger beroep van belanghebbende is gegrond.
5. Proceskosten
Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit) vast op (4,5 uur à € 53,09 =) € 238,91 aan verletkosten vermeerderd met € 25 aan reiskosten. Verder stelt het Hof de kosten van uittreksels uit openbare registers vast op (€ 90,10 + € 9,24 =) € 99,34. De door belanghebbende opgevoerde kosten inzake de getuigen komen niet voor vergoeding in aanmerking, omdat er geen sprake is van getuigen die door belanghebbende zijn meegebracht of opgeroepen. De overige geclaimde kosten komen volgens het Besluit evenmin voor vergoeding in aanmerking. De totale voor vergoeding in aanmerking komende kosten bedragen (€ 238,91 + € 25 + € 99,34 =) € 363,25.
6. Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens wat betreft de beslissingen omtrent de proceskosten en het griffierecht;
– vernietigt de uitspraak op bezwaar;
– vermindert de vastgestelde waarde tot € 640.000;
– veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 363,25;
– gelast dat de gemeente Houten aan belanghebbende het in hoger beroep betaalde griffie¬recht van € 112 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. B.F.A. van Huijgevoort, voorzitter, mr. A.J. Kromhout en mr. M.G.J.M. van Kempen, in tegenwoordigheid van mr. W.J.N.M. Snoijink als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 januari 2013.
De griffier, De voorzitter,
(W.J.N.M. Snoijink) (B.F.A. van Huijgevoort)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 29 januari 2013.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 – bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.