Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
vestiging Leeuwarden
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.080.277/01
(zaaknummer rechtbank Zwolle-Lelystad 441939 CV EXPL 09-1339)
arrest van de tweede kamer van 29 januari 2013
in de zaak van
Stichting Beheer Mandeligheid Park 't Veldhuis,
gevestigd te IJhorst,
appellante,
in eerste aanleg: eiseres in conventie en verweerster in reconventie,
hierna te noemen: De Stichting,
advocaat: mr. G.M. Volkerink, kantoorhoudende te Kampen,
tegen
1. [geïntimeerde 1],
wonende te [woonplaats],
2. [geïntimeerde 2],
wonende te [woonplaats],
3. [geïntimeerde 3],
wonende te [woonplaats],
4. [geïntimeerde 4],
wonende te [woonplaats],
5. [geïntimeerde 5],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
in eerste aanleg: gedaagden in conventie en eisers in reconventie,
hierna gezamenlijk ook te noemen: [geïntimeerden],
advocaat: aanvankelijk mr. H.G.M. Littink, voorheen kantoorhoudende te Groningen,
thans mr. M. Schuring, kantoorhoudende te Groningen
De inhoud van het tussenarrest d.d. 13 december 2011 wordt hier overgenomen.
Het verdere procesverloop
In het tussenarrest van 13 december 2011 is vastgesteld dat de procedure van rechtswege was geschorst op 6 juni 2011 (wegens het verlies van hoedanigheid door de advocaat van [geïntimeerden]), nadien verrichte proceshandelingen waaronder een memorie van antwoord door [geïntimeerden] zijn nietig verklaard.
Vervolgens hebben [geïntimeerden] een akte hervatting in de zin van artikel 228 Rv Pro genomen, bij monde van hun huidige advocaat.
Vervolgens hebben [geïntimeerden] (opnieuw) een memorie van antwoord genomen waarvan de conclusie luidt:
Al het vorenstaande brengt naar oordeel van geïntimeerden mee dat de vonnissen van de Rechtbank Zwolle-Lelystad van 10 april en 19 oktober 2010 juist zijn gewezen en dat deze - al dan niet onder verbetering van de gronden waarop zij berusten - behoren te worden bekrachtigd, met veroordeling van appellante in de proceskosten in beide instanties.
Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
Gelet op artikel CIII van de Wet herziening gerechtelijke kaart (Staatsblad 2012, 313) wordt in deze voor 1 januari 2013 aanhangig gemaakte zaak uitspraak gedaan door het hof Arnhem-Leeuwarden, vestiging Leeuwarden.
De verdere beoordeling
1. Feiten
1.1. De kantonrechter heeft in zijn vonnis van 20 april 2010 een aantal feiten vastgesteld waartegen geen grieven zijn gericht en waartegen ook niet anderszins van bezwaren is gebleken. Het gaat in hoger beroep om het volgende.
1.2. Bij notariële akte van 11 mei 1994 heeft Holiday Homes B.V. (hierna: Holiday Homes) de eigendom verkregen van een boerderij, genaamd ’t Veldhuis, met bijgebouwen, camping en grasland, plaatselijk bekend Veldhuisweg 1 te IJhorst, gemeente Staphorst.
1.3. Bij notariële akte van 8 december 1994 (hierna: de Algemene Akte) heeft Holiday Homes vastgelegd de ‘verkoopvoorwaarden en andere bijzondere bepalingen, die van toepassing zullen zijn op de verkoop en overdracht van gedeelten van ‘na te melden registergoed’, zijnde een gedeelte van de hiervoor bedoelde onroerende zaken. Holiday Homes heeft deze onroerende zaken gesplitst in (aanvankelijk) honderd kavels ten behoeve van de bouw van recreatiebungalows. De kavels zijn aan derden verkocht en worden hierna aangeduid als: de private delen.
1.4. In de Algemene Akte is onder meer het volgende vermeld:
“Begripsbepalingen
De vennootschap (Hof: bedoeld is Holiday Homes) en haar rechtsopvolgers onder algemene of bijzondere titel zullen hierna en in de akten van levering ook worden aangeduid met ‘verkopende partij’.
De verkrijgers van percelen bouwterrein zullen hierna en in de akten van levering ook worden aangeduid met ‘kopende partij’.
1.5. In de Algemene Akte zijn opgenomen kwalitatieve verplichtingen (in artikel 15, kort gezegd: het dulden van voorzieningen ten behoeve van openbare nutsdiensten), kettingbedingen (artikel 16, kort gezegd: gebruik uitsluitend als recreatiebungalow en aansluiting op gemeenschappelijk antennesysteem) en erfdienstbaarheden (artikel 17, kort gezegd: van bestendiging van de toestand, van weg en van instandhouding van het kleurenschema).
1.6. De Algemene Akte vermeldt verder:
“BEHEER
Door de verkopende partij is, voor het beheer van het aan de verkopende partij in eigendom verblijvende gedeelte van gemeld recreatiepark, bij akte (…) een besloten vennootschap (…) opgericht, genaamd: ’t Veldhuis Beheer B.V. (…) De doelstelling van deze rechtspersoon is onder andere: het beheren en onderhouden en het daartoe verrichten van alle werkzaamheden met betrekking tot de wegen, bermen, centrale antenne-voorziening, riolering, slagboom en openbare verlichting van het recreatiepark ’t Veldhuis en voorts het toezicht houden op de goede orde binnen het park.
Indien de verkopende partij geen deel meer uitmaakt van het bestuur van die rechtspersoon zullen de aandelen te koop dienen te worden aangeboden aan de alsdan rechthebbenden bij het recreatiepark.
Ten behoeve van het beheer is de kopende partij verplicht jaarlijks een bedrag van zeventienhonderd gulden (f. 1.700,--) exclusief Omzetbelasting te voldoen op een door of namens de verkopende partij op te geven rekening. Laatstgemeld bedrag kan worden verhoogd of worden verlaagd indien mocht blijken dat de kosten van het beheer meer of minder gaan bedragen. Mochten de eigenaren van de kavels het onderling niet eens kunnen worden over de vast te stellen bijdrage, dan zal de bijdrage worden vastgesteld bij meerderheid van stemmen, waarbij elke eigenaar voor elke aan hem in eigendom zijnde bouwkavel één stem heeft.
(…)
WATER EN ELEKTRICITEIT
Ten behoeve van de voorzieningen van water en elektriciteit zal door de verkopende partij, dan wel een door deze aan te wijzen derde, verbruiksmeters worden geplaatst voor iedere bouwkavel. De kopende partij is verplicht maandelijks (bij wijze van voorschot) een bedrag éénhonderd tien gulden (f. 110,--) exclusief Omzetbelasting, doch behoudens later overeen te komen verhogingen daarvan te voldoen op een door of namens de verkopende partij op te geven rekening. Bij eventueel meer-of minderverbruik zal jaarlijks, uiterlijk in de maand mei verrekening plaatsvinden .”
1.7. Holiday Homes heeft van de onder 1.2 bedoelde onroerende zaken enkele gedeelten behouden, welke gedeelten in de akten zijn aangeduid met ‘de boerderij’, ‘de grond en infrastructuur’ en ‘het grasland en parkeerterrein’ (hierna: de publieke delen).
1.8. De publieke delen zijn in 1997 door Holiday Homes verkocht aan ’t Veldhuys C.V. die deze delen in 2001, met uitzondering van de boerderij, heeft doorverkocht aan ’t Veldhuys Services B.V. In 2002 is ook de boerderij aan ’t Velhuys Services B.V. verkocht en geleverd waarmee deze eigenaresse werd van alle publieke delen.
1.9. Nadat ’t Veldhuys Services B.V. op 6 juli 2005 in staat van faillissement was verklaard heeft [A] de publieke delen in het kader van een openbare verkoop op de executieveiling gekocht.
1.10. Met uitzondering van de boerderij heeft [A] de publieke delen begin 2006 verkocht aan [B].
1.11. [B] heeft de door haar verworven publieke delen in maart 2007 verkocht aan de (toenmalige) eigenaren van de kavels/bungalows (de private delen) met uitzondering van geïntimeerden. De eerstgenoemden werden, krachtens notariële akte van levering van
23 maart 2007 deelgenoten in de aan hen verkochte publieke delen (derhalve niet de boerderij, die nog toebehoorde aan [A]).
1.12. De deelgenoten hebben bij akte van 23 maart 2007 de Stichting opgericht met als doelstelling, kort gezegd, het beheer van de publieke delen, welke delen krachtens de hiervoor genoemde akte van levering van 23 maart 2007 mandelige zaken waren. Tot de taken van de Stichting behoort ook ‘de inning van parkgelden, voorschotten en afrekeningen energiegelden.’
1.13. De Stichting is op grond van haar akte van oprichting bevoegd de met het beheer verband houdende ‘parkgelden’ en ‘voorschotten en afrekeningen energiegelden’ te incasseren en de daarmee verband houdende fondsen te beheren.
1.14. De mandelige eigenaren (de deelgenoten) van de publieke delen zijn ten aanzien van die registergoederen de (uiteindelijke) rechtsopvolgers onder bijzondere titel van
Holiday Homes.
1.15. [geïntimeerden] zijn allen eigenaren van bungalows/kavels op het park (private delen) maar geen van hen is mede-eigenaar van de publieke delen.
2. Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
2.1. De Stichting heeft in de oorspronkelijke procedure in conventie (sterk) verkort weergegeven het volgende gevorderd:
2.1.1. een verklaring voor recht dat [geïntimeerden] (in eerste aanleg inclusief [X]) krachtens obligatoire overeenkomst verplicht zijn om aan de Stichting te betalen de parkgelden, als bedoeld in artikel 17 van Pro de Algemene Akte;
2.1.2. veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling aan de Stichting van € 1.320,-, vermeerderd met € 1.093,75 voor buitengerechtelijke kosten en vermeerderd met de wettelijke rente;
2.1.3. veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van alle vervallen parkgelden vanaf 1 januari 2009 tot aan de dag dat vonnis gewezen wordt.
2.2. De Stichting baseert haar vorderingen op het volgende. De deelgenoten zijn de rechtsopvolgers onder bijzondere titel van Holiday Homes en hebben als de ‘verkopende partijen’ in de zin van de Algemene Akte te gelden. Op grond daarvan is de Stichting gerechtigd tot invordering van de parkbijdragen (waaronder de beheersvergoeding en de bevoorschotting voor water en elektriciteit).
2.3. De bepalingen van de Algemene Akte maken deel uit van de contractuele verhouding tussen [geïntimeerden] en degene van wie zij het hen toebehorende private deel hebben gekocht.
2.4. In de akten van levering tussen [geïntimeerden] en degenen van wie zij de private delen hebben gekocht, is een derdenbeding opgenomen ten gunste van (onder meer) de ‘verkopende partij’ in de zin van de Algemene Akte.
2.5. Dat derdenbeding is door de ‘verkopende partij’, meer in het bijzonder de deelgenoten (zie hiervoor onder 1.11 e.v.) aanvaard.
2.6. De deelgenoten hebben de Stichting opgericht, welke is belast met het beheer. De Stichting heeft derhalve (aldus nog steeds de Stichting) een vordering ter zake van de beheersgelden (dagvaarding in eerste aanleg onder 33.).
2.7. De kantonrechter heeft de vorderingen in de oorspronkelijke procedure in conventie afgewezen.
2.8. In de oorspronkelijke procedure in reconventie hebben [geïntimeerden] met uitzondering van [X] (sterk verkort weergegeven) gevorderd dat de Stichting zal worden veroordeeld tot betaling aan hen van het aan hen toekomende deel van de zogeheten 'kwantumkorting OK-gas' over het jaar 2008 door middel van verrekening van die korting met de per ultimo mei 2009 op te stellen eindafrekening en uitbetaling van de per saldo aan [geïntimeerden], met uitzondering van [X], toekomende bedragen, vermeerderd met de wettelijke rente daarover. Deze vordering baseren zij op daartoe door het bestuur van de Stichting genomen besluiten.
2.9. De kantonrechter heeft de vordering in de oorspronkelijke procedure in reconventie toegewezen met veroordeling van de Stichting in de procedurekosten.
3. De grieven
De Stichting heeft zes grieven opgeworpen. Het hoger beroep is niet gericht tegen de in eerste aanleg wel medegedaagde [X], zodat met [geïntimeerden] in het onderstaande op de gedaagden uit de procedure in eerste aanleg met uitzondering van [X] wordt gedoeld.
4. De grieven I tot en met V
4.1. In de eerste vijf grieven wordt er van uitgegaan dat de rechten waarvan de Stichting nakoming vordert, zijn gebaseerd op een door de deelgenoten aanvaard derdenbeding tengevolge waarvan deze een zelfstandig vorderingsrecht jegens [geïntimeerden] hebben verkregen en ter incasso waarmee zij de Stichting hebben belast. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
4.2. De Stichting wijst op artikel 5 in Pro zowel de akte van 30 oktober 2000 waarbij aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] werd geleverd als in de akte van 15 december 2000 waarbij aan [geïntimeerde 3] en
[C] werd geleverd, waarin onder meer is bepaald:
“Het in de algemene akte bepaalde wordt bij deze aan de kopende partij opgelegd en bedongen ten behoeve van de verkopende partij en de gemeente: Gemeente Staphorst, (…) en voor en namens de verkopende partij en de gemeente: Gemeente Staphorst door de comparant onder 1 genoemd aangenomen.”
4.3. In de akte van levering van 13 oktober 1995 aan [geïntimeerde 4] en [geïntimeerde 5] is onder meer bepaald:
“Het in de algemene akte bepaalde wordt bij deze aan de kopende partij opgelegd en bedongen ten behoeve van de verkopende partij en de gemeente: Gemeente Staphorst (…) en voor en namens de verkopende partij en de gemeente Staphorst voor de comparant onder 1 genoemd aangenomen”.
4.4. De onder 4.2. en 4.3. genoemde bepalingen bevatten volgens de Stichting de derdenbedingen waar zij zich op beroept.
4.5. De Algemene Akte van 8 december 1994 vermeldt (zie onder 1.6.) verkort weergegeven dat “de verkopende partij” voor het beheer van de publieke delen een besloten vennootschap zal oprichten en dat “de kopende partij” ten behoeve van dat onderhoud jaarlijks een bedrag van zeventienhonderd gulden (f. 1.700,-) exclusief btw moet betalen op een door of namens de verkopende partij aan te wijzen rekening. In de Algemene Akte is onder de begripsbepalingen vermeld dat Holiday Homes en haar rechtsopvolgers in de algemene akte en in de akten van levering zullen worden aangeduid als “de verkopende partij" en de verkrijgers van de private delen als “de kopende partij”.
4.6. Volgens de Stichting zijn de deelgenoten de uiteindelijke rechtsopvolgers van Holiday Homes ter zake van de publieke delen en zijn zij door aanvaarding van de derdenbedingen partij geworden bij de overeenkomsten. Zij hebben de Stichting met de incasso van de parkgelden belast.
4.7. [geïntimeerden] hebben het betoog van de Stichting gemotiveerd bestreden.
4.8. Of sprake is van derdenbedingen in de door de Stichting bepleite zin is een kwestie van uitleg van de betreffende bepalingen. Daarbij dient de Haviltexmaatstaf in acht te worden genomen, zodat het aankomt op wat partijen over en weer uit elkaars gedragingen en mededelingen mochten afleiden, waarbij de tekst van de overeenkomst niet doorslaggevend maar wel belangrijk is en waarbij rekening moet worden gehouden met alle omstandigheden van het geval.
4.9. Het betoog van de Stichting is erop gebaseerd dat in de algemene akte het recht op de parkbijdrage wordt toegekend aan “de verkopende partij”, die is gedefinieerd als
Holiday Homes en haar rechtsopvolgers. Daarin leest de Stichting dat Holiday Homes als eigenaar van de publieke delen ten gunste van haar rechtsopvolgers bedingt dat dezen recht op een beheersvergoeding krijgen, zodra zij de door de verkopende partij van de private delen, ten gunste van hen gedane stipulatie aanvaarden. Een dergelijke uitleg staat op gespannen voet met de tekst van de Algemene Akte en is door Holiday Homes wel verondersteld maar niet onderbouwd.
4.10. Voorts leidt de uitleg van de Stichting tot ongerijmde resultaten. Deze zijn daarin gelegen dat iedere opvolgende verkrijger van de eigendom van de publieke delen door aanvaarding het recht op vergoeding van de parkbijdrage kan verkrijgen.
4.11. Indien een eigenaar van de publieke delen door aanvaarding recht krijgt op betaling van de beheersvergoedingen, vloeit daaruit voort een eigen zelfstandig vorderingsrecht jegens een kopende partij. Nu niet in geschil is dat van een kwalitatief recht geen sprake is en derhalve geen sprake is van een zodanige verbondenheid tussen de eigendom van de publieke delen en de beheersvergoeding dat deze niet los van elkaar kunnen bestaan, valt niet in te zien op grond waarvan dit vorderingsrecht te niet zou gaan indien het eigendomsrecht wordt overgedragen aan een rechtsopvolger. Die opvolgend eigenaar kan echter, in de lezing van de Stichting, óók door aanvaarding gerechtigd worden tot betaling van een beheersvergoeding.
4.12. De consequentie zou zijn dat de afzonderlijke aanvaardingen door de opeenvolgende eigenaren even zovele zelfstandige vorderingsrechten doen ontstaan, welke alle voortbestaan na de eigendomsoverdracht. Voor zover de Stichting bedoelt te betogen dat het aanvaarde recht slechts het recht op een vergoeding betreft gedurende de periode dat de betreffende eigendom voortduurt, kan het hof haar daarin niet - zonder onderbouwing die opnieuw ontbreekt - volgen. Dit valt immers niet te lezen in de tekst van de algemene bepalingen, terwijl andere feiten en omstandigheden waaruit dit volgt niet zijn gesteld of gebleken.
4.13. Voor zover de Stichting bedoelt dat de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 1 BW Pro) meebrengt dat de door haar bepleite rechten en verplichtingen uit de overeenkomst tussen partijen voortvloeien, faalt dit standpunt ook bij gebrek aan een deugdelijke onderbouwing.
4.14. Op grond van het vorenstaande falen de grieven I tot en met V.
5. Grief VI
5.1. De zesde grief betreft de door [geïntimeerden] tegen de Stichting ingestelde vordering tot betaling van een deel van de door de gasleverancier aan de Stichting verleende kwantumkorting betreffende het jaar 2008. De betaling voor gaslevering aan de eigenaren van de percelen, verliep via de Stichting. Tussen partijen staat niet ter discussie dat [geïntimeerden] recht hebben op betaling door de Stichting van een bedrag wegens de kwantumkorting. In hoger beroep gaat het er nog slechts om wanneer die vordering opeisbaar is geworden. Volgens de Stichting in juni 2010, volgens [geïntimeerden] eind mei 2009. Daarmee is het belang van de grief beperkt tot de ingangsdatum van de wettelijke rente.
5.2. Volgens [geïntimeerden] moest uitbetaling plaatsvinden zodra de eindafrekening van het gasbedrijf was ontvangen, te weten ultimo mei 2009. Volgens de Stichting was dat in juni 2010 toen alle eigenaren van percelen hun meterstanden hadden doorgegeven, zodat de Stichting kon uitrekenen aan wie welk bedrag toekwam.
5.3. Het hof overweegt dienaangaande het volgende. Beide partijen nemen tot uitgangspunt dat uitbetaling pas hoefde plaats te vinden zodra duidelijk was welk bedrag betaald moest worden. Sinds ultimo mei 2009 kende de Stichting het totale gasverbruik, de rekening daarvoor en de korting. Voor de individuele eigenaren die vanaf dat moment hun meterstanden doorgaven kon de Stichting uitrekenen welk deel van het totale verbruik voor rekening van de betreffende eigenaar kwam en derhalve ook (naar evenredigheid) op welk deel van de korting hij recht had.
5.4. Daarvoor was niet nodig dat de Stichting bekend was met alle individuele meterstanden. Andere omstandigheden die in weg stonden aan opeisbaarheid zijn gesteld noch gebleken. Aangezien voor het tijdstip van betaling geen regeling bestond, heeft de kantonrechter terecht overwogen dat onmiddellijk betaald moest worden. Dat wil zeggen, met in achtneming van een redelijke termijn, wat neerkomt op betaling eind mei 2009.
5.5. Ook de zesde grief faalt derhalve.
6. Slotsom
Nu geen der grieven slaagt, zal het vonnis waarvan beroep worden bekrachtigd. De Stichting zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep (1 punt, tarief I).
De beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [geïntimeerden] in de kosten van de procedure in hoger beroep en begroot deze kosten tot aan deze uitspraak gevallen aan de zijde van Dijkslag op € 736,93 aan verschotten en € 632,- aan geliquideerd salaris voor de advocaat;
Aldus gewezen door mrs. L. Janse, voorzitter, M.W. Zandbergen en G. van Rijssen en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag
29 januari 2013 in bijzijn van de griffier.