Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.126.031/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 355356 CV EXPL 12-4960)
arrest van de eerste kamer van 24 december 2013
in de zaak van
[appellante]
wonende te [woonplaats],
appellante,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna:
[appellante],
[appellante],
advocaat: mr. S.G. Rissik, kantoorhoudend te Groningen,
tegen
1.[geïntimeerde 1],
wonende te [woonplaats],
2. [geïntimeerde 2],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
in eerste aanleg: eisers,
hierna gezamenlijk te noemen:
[geïntimeerden],
[geïntimeerden],
advocaat: mr. A.M. Langeloo, kantoorhoudend te Amsterdam.
1.Het geding in eerste aanleg
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis van 12 maart 2013 van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen (hierna: de kantonrechter).
2.Het geding in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure is als volgt:
- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 17 april 2013,
- de memorie van grieven (met producties),
- de memorie van antwoord (met producties).
2.2
Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
2.3
De vordering van [appellante] luidt:
I.
"Alsdan te concluderen dat het uw Gerechtshof moge behagen om bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het op 12 maart 2013 door de Rechtbank Noord-Nederland, afdeling privaatrecht, kamer voor kantonzaken, locatie Assen, onder zaak-/rolnummer 355356/ CV EXPL 12-4960 tussen partijen gewezen vonnis te vernietigen;
"Alsdan te concluderen dat het uw Gerechtshof moge behagen om bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het op 12 maart 2013 door de Rechtbank Noord-Nederland, afdeling privaatrecht, kamer voor kantonzaken, locatie Assen, onder zaak-/rolnummer 355356/ CV EXPL 12-4960 tussen partijen gewezen vonnis te vernietigen;
II.
opnieuw rechtdoende de vorderingen van geïntimeerden als eisers in eerste aanleg alsnog af te wijzen, althans subsidiair - in geval de vorderingen van geïntimeerden als eisers in eerste aanleg wel zouden worden toegewezen - geïntimeerden te veroordelen tot voldoening aan appellante van een bedrag ad € 5.658,00 ter zake de verhuis- en inrichtingskosten, danwel enig ander bedrag als dat Uw Gerechtshof in goede justitie moge bepalen;
opnieuw rechtdoende de vorderingen van geïntimeerden als eisers in eerste aanleg alsnog af te wijzen, althans subsidiair - in geval de vorderingen van geïntimeerden als eisers in eerste aanleg wel zouden worden toegewezen - geïntimeerden te veroordelen tot voldoening aan appellante van een bedrag ad € 5.658,00 ter zake de verhuis- en inrichtingskosten, danwel enig ander bedrag als dat Uw Gerechtshof in goede justitie moge bepalen;
III.
geïntimeerden te veroordelen in de kosten van beide instanties".
geïntimeerden te veroordelen in de kosten van beide instanties".
3.De beoordelingNieuwe producties
3.1
[geïntimeerden] hebben bij de memorie van antwoord enkele producties overgelegd die nog niet eerder in het geding zijn gebracht. [appellante] heeft niet op deze producties kunnen reageren. Het hof zal de producties om die reden buiten beschouwing laten. Uit hetgeen hierna wordt overwogen, volgt dat [geïntimeerden] daardoor niet in hun belangen worden geschaad.
Vaststaande feiten
Vaststaande feiten
3.2
Het hof ziet reden de feiten zelfstandig vast te stellen.
3.2.1
[geïntimeerden] zijn sinds 1988 eigenaar van twee woningen aan [adres 1]. Een van deze woningen, plaatselijk bekend als [adres 2], is het voormalig koetshuis en is schuin achter de door [geïntimeerden] bewoonde woning, plaatselijk bekend [adres 3], gelegen. Het voormalig koetshuis ligt naast een camping.
3.2.2
[appellante] huurt sinds 1 mei 1978 het voormalig koetshuis. De huurprijs bedraagt € 52,18 per maand.
3.2.3
Het voormalig koetshuis dateert uit de jaren dertig van de vorige eeuw. Het is samengesteld uit halfsteens ongeïsoleerde muren, een op zand gestorte ongeïsoleerde betonvloer en ongeïsoleerde platte daken.
3.2.4
[appellante] heeft een aantal malen bij [geïntimeerden] geklaagd over gebreken aan de woning. In 2007 heeft zij de gemeente Aa en Hunze verzocht handhavend op te treden tegen [geïntimeerden] op grond van artikel 13 Woningwet. Hierna zijn enkele werkzaamheden aan het voormalig koetshuis verricht. Tegen het uitblijven van handhavingsmaatregelen heeft [appellante] in 2011 en 2012 procedures gevoerd bij de rechtbank Assen en bij de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. De gemeente is in deze procedures in het gelijk gesteld.
3.2.5
In 2012 heeft [appellante] een procedure tegen [geïntimeerden] aanhangig gemaakt bij de kantonrechter te Assen. In deze procedure heeft zij gevorderd dat [geïntimeerden] worden veroordeeld tot het doen van reparaties en verbeteringen aan de woning. De kantonrechter heeft de vordering van [appellante] in een vonnis van 24 april 2012 afgewezen, omdat de vordering onvoldoende was onderbouwd.
3.2.6
[geïntimeerden] hebben in 2006 de platte daken van het voormalig koetshuis opnieuw met koper laten beleggen, hebben nieuwe koperen afvoerpijpen aangebracht, een aantal kozijnen vervangen en de buitenmuren gedeeltelijk opnieuw ingevoegd en met een vochtwerende coating geschilderd. Ook is een aantal asbesthoudende panelen verwijderd en is de woonkamervloer gedeeltelijk opnieuw ingestuct.
In 2008 hebben [geïntimeerden] een aantal deuren vervangen en het gehele rieten dak van het voormalig koetshuis vernieuwd.
Naar aanleiding van een door [Adviesbureau] op 28 oktober 2008 uitgebracht rapport naar de onderhoudssituatie van de woning, hebben [geïntimeerden] in 2009 muurafdekkers en waterkeringen aangebracht en loden aansluitingen bij de schoorsteen ingevoegd.
In 2008 hebben [geïntimeerden] een aantal deuren vervangen en het gehele rieten dak van het voormalig koetshuis vernieuwd.
Naar aanleiding van een door [Adviesbureau] op 28 oktober 2008 uitgebracht rapport naar de onderhoudssituatie van de woning, hebben [geïntimeerden] in 2009 muurafdekkers en waterkeringen aangebracht en loden aansluitingen bij de schoorsteen ingevoegd.
3.2.7
In opdracht van [appellante] heeft Bouw Coördinatie Noord op 7 november 2011 een bouwkundig inspectierapport uitgebracht. De paragrafen "conclusie" en "algemene bevindingen" van dat rapport luiden als volgt:
"CONCLUSIE:
De algemene conclusie op grond van het bouwkundig onderzoek is als volgt: Het pand verkeert op een aantal onderdelen - reeds langere tijd - in een slechte bouwkundige staat. De sanitaire voorzieningen voldoen op onderdelen niet aan de te stellen eisen. van buiten komend vocht en vochtdoorslag is/zijn op meerdere plaatsen in de woning aanwezig. Dit is mede een gevolg van het ontbreken van lood en een te hoge hemelwaterafvoer. Een gevaarlijke situatie is de hal, waar vocht en elektra samen komen. Tevens is hier asbesthoudend materiaal aanwezig. De riolering tussen woning en openbaar riool werkt niet en moet worden hersteld.
(…)
ALGEMENE BEVINDINGEN:
Uit de bouwkundige inspectie blijkt dat vele van de hiervoor genoemde bouwkundige gebreken aan de woning niet van recente datum zijn. Een aantal is/moet reeds jaren aanwezig zijn. Het woongenot dat de woning heeft te bieden wordt daarmee aanzienlijk en ten onrechte gereduceerd. De geconstateerde lekkages hebben een negatief gevolg op het woongenot. (…) De woning is slechts gedeeltelijk geïsoleerd. uit het oogpunt van woongenot dient tenminste de woonkamer in zijn geheel van isolerende beglazing te worden voorzien. (…)"
"CONCLUSIE:
De algemene conclusie op grond van het bouwkundig onderzoek is als volgt: Het pand verkeert op een aantal onderdelen - reeds langere tijd - in een slechte bouwkundige staat. De sanitaire voorzieningen voldoen op onderdelen niet aan de te stellen eisen. van buiten komend vocht en vochtdoorslag is/zijn op meerdere plaatsen in de woning aanwezig. Dit is mede een gevolg van het ontbreken van lood en een te hoge hemelwaterafvoer. Een gevaarlijke situatie is de hal, waar vocht en elektra samen komen. Tevens is hier asbesthoudend materiaal aanwezig. De riolering tussen woning en openbaar riool werkt niet en moet worden hersteld.
(…)
ALGEMENE BEVINDINGEN:
Uit de bouwkundige inspectie blijkt dat vele van de hiervoor genoemde bouwkundige gebreken aan de woning niet van recente datum zijn. Een aantal is/moet reeds jaren aanwezig zijn. Het woongenot dat de woning heeft te bieden wordt daarmee aanzienlijk en ten onrechte gereduceerd. De geconstateerde lekkages hebben een negatief gevolg op het woongenot. (…) De woning is slechts gedeeltelijk geïsoleerd. uit het oogpunt van woongenot dient tenminste de woonkamer in zijn geheel van isolerende beglazing te worden voorzien. (…)"
3.2.8
In opdracht van [geïntimeerden] heeft BCAdvice in april 2012 onderzoek verricht naar de gebreken van het voormalig koetshuis en naar de functionaliteit van de bouwconstructies. Het onderzoek heeft geresulteerd in een rapport. De paragraaf "conclusie" van dat rapport luidt aldus:
"BuitenzijdeDe beschadigingen in het metsel- en voegwerk is vooral in de terrasmuren aanwezig (…)
Door het ontbreken van een dakbestrating zijn bij het betreden van het dakvlak de soldeernaden van de koperen platen kwetsbaar. Kleine beschadigingen van deze soldeernaden kunnen leiden tot lekkages. De platte daken waren tijdens de inspectie vervuild. Ook stond er een laag water (ongeveer 20 mm) op het dak. De afvoeren waren niet zichtbaar vanwege de aanwezige vervuiling.
Het saus- en schilderwerk is een onderhoudszaak dat met enige regelmaat uitgevoerd dient te worden. Gezien de opmerkingen in deze rapportage is deze onderhoudsbeurt nu noodzakelijk echter met inachtneming van hetgeen in de aanbevelingen is verwoord. In de meerjaren onderhoudsbegroting staan de diverse uitvoeringsdata genoemd. De reserveringen hiervoor zijn in de afgeleide liquiditeitsbegroting genoemd, zie bijlage 01 en 02.
(…)
BinnenzijdeDe balklaag in de woonkamer, ter plaatse van de uitbouw, is doorgebogen ofwel door houtrot, ten gevolge van lekkages, of door een te lichte bouwconstructie. De lekkage waarvan sporen zichtbaar zijn boven de kozijnen en ter plaatse van het rookkanaal in de woonkamer is voornamelijk te wijten aan de niet waterdichte halfsteense metselwerkconstructie.
De vochtdoorslag op de ongeïsoleerde halfsteens muren en de door lekkages aangetaste houten plafonds, de schimmelvorming op het stukadoorswerk en het ontbreken van goede en/of geen ventilatie en het ontbreken van isolatievoorzieningen, maakt de woning onbewoonbaar.
Eisen onbewoonbaarverklaring- De woning voldoet niet aan de minimale wooneisen zoals benoemd in het
Bouwbesluit 2003.
- De isolatiewaarden van de uitwendige scheidingsconstructies (buitenwanden, begane
grondvloer en dak) voldoen niet aan R>2,5 K.W., volgens de NEN 1068.
- De geluidswering uitwendige scheidingsconstructies voldoet niet aan de minimale
20 dB, NEN 5077.
- De draagconstructie van de verdiepingsvloer voldoet niet aan de 30 minuten
brandwerendheid, volgens NEN 6701.
- De elektra aansluitingen voldoen niet aan NEN 101.
- De luchtverversing voldoet niet aan de eisen gesteld in de NEN 1087.
De zeer ernstige gebreken, genoemd en gewaardeerd in de 3 categorieën in de handboeken van de huurcommissie, onderstrepen de zeer slechte staat van de woning."
De aanbevelingen uit het rapport van BCAdvice luiden als volgt:
"Ten gevolge van de bouwconstructie, zoals de ongeïsoleerde betonvloer, halfsteens buitenmuren, ongeïsoleerde platte daken, geringe hoogtes van bouwlagen en de slechte ventilatie, is renovatie noodzakelijk. De huidige bouwconstructie is geen uitgangspunt om aan de geldende bouwvoorschriften te voldoen.
Om vochtproblemen uit te sluiten en warmteverlies te beperken en de vereiste regelgeving in acht te nemen dient rekening te worden gehouden met het geheel of gedeeltelijk slopen en opnieuw opbouwen van de woning. Het is hierbij noodzakelijk om de betonvloer te verwijderen, de fundering aan te passen en een geïsoleerde betonvloer aan te brengen. (isolatie op de bestaande vloer is vanwege de geringe hoogte geen alternatief)
Tegelijkertijd kan dan een CV-installatie met warmte voorziening worden aangebracht. Hiervoor is een kostenraming opgesteld die als uitgangspunt kan dienen voor de renovatie van de woning, zie bijlage 03."
De als bijlage 03 bij het rapport gevoegde kostenraming sluit op een bedrag van
€ 114.059,16 (inclusief BTW).
"BuitenzijdeDe beschadigingen in het metsel- en voegwerk is vooral in de terrasmuren aanwezig (…)
Door het ontbreken van een dakbestrating zijn bij het betreden van het dakvlak de soldeernaden van de koperen platen kwetsbaar. Kleine beschadigingen van deze soldeernaden kunnen leiden tot lekkages. De platte daken waren tijdens de inspectie vervuild. Ook stond er een laag water (ongeveer 20 mm) op het dak. De afvoeren waren niet zichtbaar vanwege de aanwezige vervuiling.
Het saus- en schilderwerk is een onderhoudszaak dat met enige regelmaat uitgevoerd dient te worden. Gezien de opmerkingen in deze rapportage is deze onderhoudsbeurt nu noodzakelijk echter met inachtneming van hetgeen in de aanbevelingen is verwoord. In de meerjaren onderhoudsbegroting staan de diverse uitvoeringsdata genoemd. De reserveringen hiervoor zijn in de afgeleide liquiditeitsbegroting genoemd, zie bijlage 01 en 02.
(…)
BinnenzijdeDe balklaag in de woonkamer, ter plaatse van de uitbouw, is doorgebogen ofwel door houtrot, ten gevolge van lekkages, of door een te lichte bouwconstructie. De lekkage waarvan sporen zichtbaar zijn boven de kozijnen en ter plaatse van het rookkanaal in de woonkamer is voornamelijk te wijten aan de niet waterdichte halfsteense metselwerkconstructie.
De vochtdoorslag op de ongeïsoleerde halfsteens muren en de door lekkages aangetaste houten plafonds, de schimmelvorming op het stukadoorswerk en het ontbreken van goede en/of geen ventilatie en het ontbreken van isolatievoorzieningen, maakt de woning onbewoonbaar.
Eisen onbewoonbaarverklaring- De woning voldoet niet aan de minimale wooneisen zoals benoemd in het
Bouwbesluit 2003.
- De isolatiewaarden van de uitwendige scheidingsconstructies (buitenwanden, begane
grondvloer en dak) voldoen niet aan R>2,5 K.W., volgens de NEN 1068.
- De geluidswering uitwendige scheidingsconstructies voldoet niet aan de minimale
20 dB, NEN 5077.
- De draagconstructie van de verdiepingsvloer voldoet niet aan de 30 minuten
brandwerendheid, volgens NEN 6701.
- De elektra aansluitingen voldoen niet aan NEN 101.
- De luchtverversing voldoet niet aan de eisen gesteld in de NEN 1087.
De zeer ernstige gebreken, genoemd en gewaardeerd in de 3 categorieën in de handboeken van de huurcommissie, onderstrepen de zeer slechte staat van de woning."
De aanbevelingen uit het rapport van BCAdvice luiden als volgt:
"Ten gevolge van de bouwconstructie, zoals de ongeïsoleerde betonvloer, halfsteens buitenmuren, ongeïsoleerde platte daken, geringe hoogtes van bouwlagen en de slechte ventilatie, is renovatie noodzakelijk. De huidige bouwconstructie is geen uitgangspunt om aan de geldende bouwvoorschriften te voldoen.
Om vochtproblemen uit te sluiten en warmteverlies te beperken en de vereiste regelgeving in acht te nemen dient rekening te worden gehouden met het geheel of gedeeltelijk slopen en opnieuw opbouwen van de woning. Het is hierbij noodzakelijk om de betonvloer te verwijderen, de fundering aan te passen en een geïsoleerde betonvloer aan te brengen. (isolatie op de bestaande vloer is vanwege de geringe hoogte geen alternatief)
Tegelijkertijd kan dan een CV-installatie met warmte voorziening worden aangebracht. Hiervoor is een kostenraming opgesteld die als uitgangspunt kan dienen voor de renovatie van de woning, zie bijlage 03."
De als bijlage 03 bij het rapport gevoegde kostenraming sluit op een bedrag van
€ 114.059,16 (inclusief BTW).
3.2.9
In een brief van 29 mei 2012 hebben [geïntimeerden] de huurovereenkomst met [appellante] opgezegd tegen 1 december 2012 op grond van dringend eigen gebruik, omdat een renovatie van het voormalig koetshuis noodzakelijk is die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. In deze brief hebben [geïntimeerden] [appellante] een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten aangeboden van € 5.520,-.
3.2.10
[appellante] heeft [geïntimeerden] op 2 juli 2012 laten weten niet met de beëindiging van de huurovereenkomst in te stemmen.
Procedure in eerste aanleg
Procedure in eerste aanleg
3.3
[geïntimeerden] hebben [appellante] gedagvaard voor de kantonrechter en hebben gevorderd dat de kantonrechter de huurovereenkomst per 1 december 2012 beëindigt en [appellante] veroordeelt, op straffe van verbeurte van een dwangsom, de woning uiterlijk op 30 november 2012 te ontruimen, een en ander met veroordeling van [appellante] in de proceskosten.
3.4
Nadat [appellante] verweer had gevoerd, heeft de kantonrechter de vorderingen toegewezen, met dien verstande dat hij de huurovereenkomst heeft beëindigd per 1 december 2013 en de ontruimingsdatum heeft bepaald op 30 november 2012.
Bespreking van de grieven
Bespreking van de grieven
3.5
Nu het hof de feiten zelfstandig heeft vastgesteld, heeft [appellante] geen belang bij bespreking van haar
grief I, waarmee zij opkomt tegen de feitenvaststelling door de kantonrechter.
grief I, waarmee zij opkomt tegen de feitenvaststelling door de kantonrechter.
3.6
Ook bij de afzonderlijke bespreking van
grief II, die de weergave door de kantonrechter van het verweer van [appellante] betreft, heeft [appellante] geen belang. Het hof zal in het kader van de bespreking van de volgende grieven alsnog ingaan op het verweer van [appellante], voor zover in hoger beroep gehandhaafd.
grief II, die de weergave door de kantonrechter van het verweer van [appellante] betreft, heeft [appellante] geen belang. Het hof zal in het kader van de bespreking van de volgende grieven alsnog ingaan op het verweer van [appellante], voor zover in hoger beroep gehandhaafd.
3.7
De grieven III tot en met VIIzijn gericht tegen verschillende aspecten van het oordeel van de kantonrechter, dat de vorderingen van [geïntimeerden] tot beëindiging van de huur en tot ontruiming van het gehuurde toewijsbaar zijn. De grieven hangen met elkaar samen en leggen het geschil in volle omvang aan het hof voor. Het hof zal de grieven dan ook niet afzonderlijk bespreken.
3.8
Bij de bespreking van de grieven stelt het hof het volgende voorop. Uit artikel 7:274 lid 1, aanhef en onder c, en lid 3, aanhef en onder a, BW volgt, dat opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder van woonruimte mogelijk is indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Onder eigen gebruik kan mede worden begrepen de renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Met betrekking tot een verliesgevende exploitatie heeft De Hoge Raad in zijn arrest van
26 maart 2010 (ECLI:NL:HR:2010:BL0683) onder meer overwogen:
"3.4.2. Het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan, kan geen grond opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in de regel ook niet ingeval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet.
3.4.3.
Aan een dergelijk oordeel staat niet in de weg dat art. 7:255 voorziet in de mogelijkheid van verhoging van de huurprijs bij renovatie, omdat het in de in 3.4.2 bedoelde gevallen moet gaan om de noodzaak van een renovatie die zo ingrijpend is dat zij niet met voortzetting van de huurovereenkomst verenigbaar is."
De beoordeling of sprake is van dringend eigen gebruik moet met inachtneming van alle aangevoerde omstandigheden plaatsvinden. Dat achterstallig onderhoud mede debet is aan de noodzaak tot renovatie, staat niet in de weg aan het oordeel dat sprake is van dringend eigen gebruik. Wel kan deze omstandigheid bij de belangenafweging tussen huurder en verhuurder meewegen (vgl. Hoge Raad 9 december 1983, ECLI:NL:HR:1983:AG4713).
3.9
Tussen partijen staat niet ter discussie dat [geïntimeerden] de bedoeling hebben het voormalig koetshuis te renoveren. Dat de door [geïntimeerden] voorgestane renovatie zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, staat evenmin ter discussie.
3.1
Partijen twisten over de vraag of sprake is van een structurele wanverhouding tussen huuropbrengsten en exploitatiekosten.
Het hof stelt vast dat de huuropbrengsten thans € 626,16 per jaar bedragen. [geïntimeerden] hebben, onbestreden door [appellante], aangevoerd dat bij een huurprijs overeenkomstig de maximale huurprijsgrens de huuropbrengsten € 1.218,72 per jaar bedragen.
Niet ter discussie staat dat de door [geïntimeerden] verschuldigde eigenaarslasten betreffende het voormalig koetshuis (afgezien van de hypotheekrente) ongeveer € 600,- per jaar bedragen. Bij de bepaling van de exploitatiekosten dient te worden uitgegaan van de werkelijke lasten en niet van lasten die [geïntimeerden] verschuldigd zouden zijn op basis van de aankoopwaarde van de woning in 1988, zoals [appellante], met een voor het hof onbegrijpelijke redenering, ingang wil doen vinden.
Uit het voorgaande volgt dat de huuropbrengst nauwelijks voldoende is om de vaste eigenaarslasten (afgezien van de hypotheekrente) uit te voldoen. Naast deze eigenaarslasten dienen [geïntimeerden] onderhoudskosten te voldoen. Uit het door [appellante] overgelegde rapport van Bouw Coördinatie Noord volgt dat de kosten om het achterstallig onderhoud te verrichten € 20.800,- bedragen. [geïntimeerden] hebben, niet bestreden door [appellante], uiteengezet dat zij in de jaren 2006 tot en met 2012 voor ongeveer € 15.000,- aan onderhoudskosten aan de woning hebben gehad. Er kan dan ook van worden uitgegaan dat de ten laste van [geïntimeerden] komende onderhoudskosten minimaal € 2.000,-, maar waarschijnlijk aanzienlijk meer, per jaar bedragen.
Wanneer geen rekening wordt gehouden met eventuele hypotheeklasten en wordt uitgegaan van een minimaal bedrag aan onderhoud zijn de exploitatiekosten ruim vier maal zo hoog als de huidige huuropbrengsten en twee maal zo hoog als de maximale huuropbrengsten. Naar het oordeel van het hof is om die reden sprake van een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten. Dat is zeker het geval wanneer in aanmerking wordt genomen dat bij deze vergelijking nog geen rekening is gehouden met hypotheeklasten (waarover partijen van mening verschillen) en/of het fictief rendement op een woning met een WOZ-waarde van € 120.000,-.
Het hof stelt vast dat de huuropbrengsten thans € 626,16 per jaar bedragen. [geïntimeerden] hebben, onbestreden door [appellante], aangevoerd dat bij een huurprijs overeenkomstig de maximale huurprijsgrens de huuropbrengsten € 1.218,72 per jaar bedragen.
Niet ter discussie staat dat de door [geïntimeerden] verschuldigde eigenaarslasten betreffende het voormalig koetshuis (afgezien van de hypotheekrente) ongeveer € 600,- per jaar bedragen. Bij de bepaling van de exploitatiekosten dient te worden uitgegaan van de werkelijke lasten en niet van lasten die [geïntimeerden] verschuldigd zouden zijn op basis van de aankoopwaarde van de woning in 1988, zoals [appellante], met een voor het hof onbegrijpelijke redenering, ingang wil doen vinden.
Uit het voorgaande volgt dat de huuropbrengst nauwelijks voldoende is om de vaste eigenaarslasten (afgezien van de hypotheekrente) uit te voldoen. Naast deze eigenaarslasten dienen [geïntimeerden] onderhoudskosten te voldoen. Uit het door [appellante] overgelegde rapport van Bouw Coördinatie Noord volgt dat de kosten om het achterstallig onderhoud te verrichten € 20.800,- bedragen. [geïntimeerden] hebben, niet bestreden door [appellante], uiteengezet dat zij in de jaren 2006 tot en met 2012 voor ongeveer € 15.000,- aan onderhoudskosten aan de woning hebben gehad. Er kan dan ook van worden uitgegaan dat de ten laste van [geïntimeerden] komende onderhoudskosten minimaal € 2.000,-, maar waarschijnlijk aanzienlijk meer, per jaar bedragen.
Wanneer geen rekening wordt gehouden met eventuele hypotheeklasten en wordt uitgegaan van een minimaal bedrag aan onderhoud zijn de exploitatiekosten ruim vier maal zo hoog als de huidige huuropbrengsten en twee maal zo hoog als de maximale huuropbrengsten. Naar het oordeel van het hof is om die reden sprake van een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten. Dat is zeker het geval wanneer in aanmerking wordt genomen dat bij deze vergelijking nog geen rekening is gehouden met hypotheeklasten (waarover partijen van mening verschillen) en/of het fictief rendement op een woning met een WOZ-waarde van € 120.000,-.
3.11
Partijen twisten over de vraag of de door [geïntimeerden] voorgestane renovatie van het voormalig koetshuis om technische redenen noodzakelijk is en in hoeverre het rapport van
BCAdvice een voldoende deugdelijke grondslag vormt voor de door de kantonrechter gevolgde stelling van [geïntimeerden] dat dit het geval is. Naar het oordeel van het hof kan het antwoord op deze vraag in het midden blijven. Ook indien renovatie van het voormalig koetshuis niet technisch noodzakelijk is, staat vast dat op korte termijn een aanzienlijk bedrag dient te worden geïnvesteerd om het bewoonbaar te houden. Volgens de eigen stellingen van [appellante] betreft het een bedrag van ruim € 20.000,-. Met deze investering zijn de structurele beperkingen van het voormalig koetshuis voor het gebruik als woonruimte nog niet verholpen; het blijft een oude, gebrekkig geïsoleerde woning die op tal van onderdelen niet aan de eisen van deze tijd voldoet en waarvan - zoals volgt uit hetgeen hiervoor in rechtsoverweging 3.10 is uiteengezet - de exploitatie hoogst onvoordelig is. Het hof acht aannemelijk dat ook indien de volgens [appellante] noodzakelijke werkzaamheden worden verricht op de middellange termijn (na enkele jaren) alsnog ingrijpende (en kostbare) maatregelen zullen moeten worden getroffen om de bewoonbaarheid van het voormalig koetshuis te waarborgen. [geïntimeerden] hebben aangevoerd dat het voormalig koetshuis na de door hen voorgestane renovatie gebruikt kan worden voor de recreatieve verhuur. Zij hebben in dat verband gewezen op de ligging van het voormalig koetshuis naast een camping op de Hondsrug en aangegeven dat verwacht mag worden dat bij recreatieve verhuur huuropbrengsten van € 250,- voor een weekend en € 350,- voor een midweek gerealiseerd kunnen worden. [appellante] heeft deze stelling van [geïntimeerden] niet gemotiveerd weersproken, zodat het hof van de juistheid daarvan zal uitgaan.
BCAdvice een voldoende deugdelijke grondslag vormt voor de door de kantonrechter gevolgde stelling van [geïntimeerden] dat dit het geval is. Naar het oordeel van het hof kan het antwoord op deze vraag in het midden blijven. Ook indien renovatie van het voormalig koetshuis niet technisch noodzakelijk is, staat vast dat op korte termijn een aanzienlijk bedrag dient te worden geïnvesteerd om het bewoonbaar te houden. Volgens de eigen stellingen van [appellante] betreft het een bedrag van ruim € 20.000,-. Met deze investering zijn de structurele beperkingen van het voormalig koetshuis voor het gebruik als woonruimte nog niet verholpen; het blijft een oude, gebrekkig geïsoleerde woning die op tal van onderdelen niet aan de eisen van deze tijd voldoet en waarvan - zoals volgt uit hetgeen hiervoor in rechtsoverweging 3.10 is uiteengezet - de exploitatie hoogst onvoordelig is. Het hof acht aannemelijk dat ook indien de volgens [appellante] noodzakelijke werkzaamheden worden verricht op de middellange termijn (na enkele jaren) alsnog ingrijpende (en kostbare) maatregelen zullen moeten worden getroffen om de bewoonbaarheid van het voormalig koetshuis te waarborgen. [geïntimeerden] hebben aangevoerd dat het voormalig koetshuis na de door hen voorgestane renovatie gebruikt kan worden voor de recreatieve verhuur. Zij hebben in dat verband gewezen op de ligging van het voormalig koetshuis naast een camping op de Hondsrug en aangegeven dat verwacht mag worden dat bij recreatieve verhuur huuropbrengsten van € 250,- voor een weekend en € 350,- voor een midweek gerealiseerd kunnen worden. [appellante] heeft deze stelling van [geïntimeerden] niet gemotiveerd weersproken, zodat het hof van de juistheid daarvan zal uitgaan.
3.12
De slotsom is dat het hof aannemelijk acht dat [geïntimeerden] groot belang hebben bij de realisering van hun plannen. Er is nu sprake van een structurele wanverhouding tussen huuropbrengsten en exploitatiekosten, zonder uitzicht op een wijziging van die wanverhouding in het voordeel van [geïntimeerden] Realisering van de renovatieplannen leidt er niet alleen toe dat [geïntimeerden] het voormalig koetshuis kunnen aanpassen aan de eisen van de tijd, maar biedt hun ook de mogelijkheid het voormalig koetshuis, dat deel uitmaakt van hun vermogen, rendabel te exploiteren. Dat dit min of meer bedrijfsmatige exploitatie is, staat niet aan een beroep op dringend eigen gebruik in de weg (vgl. Hoge Raad 15 april 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP5612).
3.13
Dat [geïntimeerden] groot belang hebben bij de realisering van hun plannen, betekent nog niet dat sprake is van dringend eigen gebruik. Daarvan is pas sprake indien het belang van [geïntimeerden] zo klemt dat van hen niet gevergd kan worden dat, de belangen van [appellante] in aanmerking genomen, de huurovereenkomst wordt voortgezet.
3.14
De belangen van [appellante] bij continuering van de huurovereenkomst zijn evident. [appellante] huurt het voormalig koetshuis al vanaf 1978. Zij is 67 jaar en heeft er derhalve meer dan de helft van haar leven gewoond. Dat zij zich zeer aan het voormalig koetshuis verbonden voelt, is voorstelbaar. Bovendien is zij een zeer lage huurprijs verschuldigd. Desalniettemin valt een belangenafweging in het voordeel van [geïntimeerden] uit. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat de belangen van [appellante] weliswaar invoelbaar zijn - het ligt voor de hand dat iemand van 67 jaar die ergens enkele decennia heeft gewoond liever niet verhuist -, maar toch ook een enigszins abstract karakter hebben, omdat niet wordt aangegeven welke concrete omstandigheden in deze situatie met zich brengen dat een verhuizing ongewenst is. In dit verband overweegt het hof dat gesteld noch gebleken is dat [appellante] geen (voor haar leeftijd) goede gezondheid heeft en evenmin dat, en zo ja waarom, zij ergens anders niet zou kunnen aarden. Het hof neemt ook in aanmerking dat [appellante] gedurende een groot aantal jaren voor een uiterst lage huur heeft kunnen huren, terwijl [geïntimeerden] daartegenover in diezelfde periode een aanzienlijk bedrag op de exploitatie van de woning hebben moeten toeleggen (deels vanwege het op instigatie van [appellante] verrichten van, overigens noodzakelijk, onderhoud).
3.15
De vraag die resteert is of is gebleken dat [appellante] andere passende woonruimte kan verkrijgen. [geïntimeerden] hebben in de procedure in eerste aanleg aannemelijk gemaakt dat in [woonplaats] en een straal van 10 kilometer daaromheen een groot aantal vrije sectorwoningen beschikbaar is. Ook hebben zij aangevoerd dat in hetzelfde gebied veel woningen met een netto hypotheeklast van € 500,- per maand te koop worden aangeboden. [appellante] heeft dat niet bestreden. Zij heeft evenmin bestreden dat deze woningen passend zijn indien de woonlasten buiten beschouwing worden gelaten. Zij heeft echter aangevoerd dat vanwege haar leeftijd het financieren van een koopwoning geen reële mogelijkheid is en dat zij niet voldoet aan de inkomensgrenzen die door veel verhuurders in de vrije sector worden gehanteerd.
3.16
Het hof volgt [appellante] niet in dit betoog. [appellante] heeft noch in eerste aanleg noch in hoger beroep inzicht gegeven in haar financiële situatie. Dat had wel op haar weg gelegen, omdat [geïntimeerden] al in eerste aanleg de (summiere) stellingen van [appellante] over haar financiële situatie gemotiveerd hebben weersproken. [geïntimeerden] hebben in dat verband aangevoerd dat [appellante] tot aan haar pensionering als hoofd verpleegkundige verbonden was aan de psychiatrische afdeling van het UMCG en dat zij om die reden naast een AOW-uitkering zal beschikken over een goed pensioen. Haar stelling dat zij vanwege haar inkomen niet in aanmerking komt voor een huurwoning in de vrije sector heeft [appellante] dan ook onvoldoende gemotiveerd, zodat het hof daar aan voorbij zal gaan.
3.17
Het hof is dan ook, met de kantonrechter, van oordeel dat gebleken is dat [appellante] andere passende woonruimte kan verkrijgen.
3.18
De slotsom is dat [geïntimeerden] de huurovereenkomst terecht hebben opgezegd wegens, kort gezegd, dringend eigen gebruik. De grieven III tot en met VII falen dan ook.
3.19
Grief VIIIis gericht tegen de proceskostenveroordeling. Deze grief deelt het lot van de andere grieven. Dat geldt ook voor
grief IX, voor zover de grief zich keert tegen het opleggen van een dwangsom, nu uit de toelichting op de grief blijkt dat [appellante] alleen opkomt tegen de dwangsomveroordeling omdat zij van mening is dat de vorderingen tot beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde ten onrechte zijn toegewezen.
grief IX, voor zover de grief zich keert tegen het opleggen van een dwangsom, nu uit de toelichting op de grief blijkt dat [appellante] alleen opkomt tegen de dwangsomveroordeling omdat zij van mening is dat de vorderingen tot beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde ten onrechte zijn toegewezen.
3.2
In de toelichting op grief IX wijst [appellante] er op dat de kantonrechter ten onrechte niet het bedrag heeft vastgesteld dat [geïntimeerden] aan haar moeten betalen ter tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. Voor zover de grief zich keert tegen het achterwege blijven van deze vaststelling, is de grief gegrond. [geïntimeerden] hebben een bedrag van € 5.658,- aangeboden. Op grond van het bepaalde in artikel 7:275 lid 3 BW dienen zij ook bij te dragen in de verhuiskosten. Over de hoogte van het bedrag bestaat geen discussie tussen partijen. Het hof zal dan ook alsnog vaststellen dat [geïntimeerden] dit bedrag aan [appellante] dienen te betalen.
3.21
Op grond van het vonnis van de kantonrechter diende [appellante] het voormalig koetshuis per 30 november 2013 te ontruimen. Het hof sluit niet uit dat deze ontruiming nog niet heeft plaatsgevonden en zal om die reden voor dat geval zelf een in de toekomst gelegen datum voor het einde van de huur en voor de ontruiming vaststellen. Voor het geval de ontruiming al wel heeft plaatsgevonden, zal het hof uitgaan van de door de kantonrechter vastgestelde beëindigingsdatum. [geïntimeerden] hebben voor die situatie geen belang meer bij toewijzing van de vordering tot ontruiming. Het hof ziet geen reden om, in afwijking van het bepaalde in artikel 7:272 lid 1 BW, de beslissingen tot beëindiging van de huur en tot ontruiming uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.22
Vanwege de andere beëindigings- en ontruimingsdatum zal het hof het vonnis van de kantonrechter vernietigen, behoudens voor wat betreft de beslissing over de proceskosten.
3.23
In hoger beroep is [appellante] grotendeels in het ongelijk gesteld. Om die reden zal zij worden veroordeeld in de proceskosten (geliquideerd salaris van de advocaat: 1 punt, tarief II), te vermeerderen met het nasalaris, als gevorderd.
4.De beslissingHet gerechtshof:bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor wat betreft de proceskostenveroordeling;vernietigt het vonnis waarvan beroep voor het overige,en in zoverre opnieuw rechtdoende:beëindigt de huurovereenkomst tussen partijen per 1 december 2013 voor het geval [appellante] het gehuurde inmiddels heeft ontruimd en per 1 april 2014 voor het geval [appellante] het gehuurde nog niet heeft ontruimd;veroordeelt [appellante] om voor het geval zij de door haar gehuurde woning nog niet heeft ontruimd deze woning met de daarin aanwezige goederen en personen uiterlijk
31 maart 2014 te verlaten, met afgifte van de sleutels en al hetgeen tot het gehuurde behoort ter vrije en algehele beschikking aan [geïntimeerden] te stellen op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,- voor elke dag dat [appellante] hiermee in gebreke blijft, met een maximum van € 25.000,-;
veroordeelt [appellante] als zij niet vrijwillig aan de hiervoor genoemde veroordeling voldoet en Smit met inschakeling van de deurwaarder de ontruiming moet bewerkstelligen, tot betaling aan Smit van de kosten van de ontruiming, op vertoon van en conform de specificatie in het proces-verbaal van ontruiming;
stelt de door [geïntimeerden] aan [appellante] verschuldigde vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten vast op € 5.658,- en veroordeelt [geïntimeerden] tot betaling van dit bedrag aan [appellante];
veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot deze kosten, voor zover tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] gevallen, op € 299,- aan verschotten en op € 894,- voor geliquideerd salaris van de advocaat, te vermeerderen met
- € 131,00 voor nasalaris van de advocaat
- € 68,00 voor nasalaris van de advocaat indien niet binnen veertien dagen na
- € 131,00 voor nasalaris van de advocaat
- € 68,00 voor nasalaris van de advocaat indien niet binnen veertien dagen na
aanschrijving aan deze uitspraak is voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mr. H. de Hek, mr. M.E.L. Fikkers en mr. A.M. Koene en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 24 december 2013.