ECLI:NL:GHARL:2013:9363 - Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden - Bevestiging WOZ-waarde recreatiewoning ondanks gemeenteli...

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Arnhem

nummer 12/00310

uitspraakdatum:
10 december 2013

Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X], wonende te
[Z](hierna: belanghebbende),

tegen de uitspraak van de rechtbank Zwolle-Lelystad van 7 september 2012, nummer
AWB 12/80, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Zeewolde(hierna: de heffingsambtenaar),

betreffende een beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak
[a-straat 1], te [Z] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2011, naar waardepeildatum 1 januari 2010, vastgesteld op € 180.000.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 30 november 2011 de vastgestelde waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar in beroep gekomen bij de rechtbank Zwolle-Lelystad (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 7 september 2012 gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd en de vastgestelde waarde verminderd tot € 173.000.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft bij brief van 16 december 2012 een verweerschrift ingediend.

1.5.

De heffingsambtenaar heeft bij brief van 4 april 2013 een nader stuk ingediend. Belanghebbende heeft bij brief van 6 mei 2013 een nader stuk ingediend.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 november 2013 te Arnhem. Belanghebbende is daar vertegenwoordigd door [Y]. Namens de heffingsambtenaar is verschenen [A].

1.7.

Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en overgelegd. De inhoud van deze pleitnota moet als hier ingelast worden beschouwd.

1.8.

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2.Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een vrijstaande recreatiewoning met berging, gelegen op het [recreatiepark A] (hierna: het recreatiepark) in Zeewolde. De woning heeft op de begane grond een oppervlakte van 112 m² en op de eerste verdieping een oppervlakte van 101 m². Het bouwjaar is 2002. Het perceel heeft een oppervlakte van 653 m².

2.2.

Ingevolge de gebruiksbepaling van het ter plaatse geldende bestemmingsplan mogen de in het recreatiepark gelegen gronden en opstallen slechts voor recreatieve doeleinden worden gebruikt.

2.3.

Op 26 augustus 2003 heeft de gemeente in de notitie “permanente bewoning van recreatieverblijven” het beleid met betrekking tot onrechtmatige bewoning gepubliceerd, inhoudende dat permanente bewoning van recreatieverblijven niet is toegestaan en dat de gemeente daartegen zal optreden. In deze notitie is bepaald dat voor het recreatiepark een aparte regeling zal worden opgesteld. De “regeling [recreatiepark A], beëindiging permanente bewoning van recreatieverblijven” voorziet in een overgangsregeling en het verstrekken van persoonsgebonden gedoogbeschikkingen. Een dergelijke beschikking geeft het recht om een recreatieobject in strijd met het bestemmingsplan permanent te mogen bewonen.

2.4.

De gemeente heeft aan belanghebbende op 2 december 2004 een persoonsgebonden gedoogbeschikking voor permanente bewoning afgegeven. In deze beschikking is onder meer het volgende bepaald:

“Aan het besluit tot gedogen en daarmee aan de persoonsgebonden gedoogbeschikking worden de volgende algemene voorwaarden verbonden.

(…)

De gedoogbeschikking is persoonsgebonden en verliest zijn werking zodra u permanente bewoning van een recreatieverblijf op het perceel (…) beëindigt.

4. De persoonsgebonden beschikking is niet rechtens overdraagbaar.

5. (…)

6. Na beëindiging van de permanente bewoning van het recreatieobject door uzelf, vervalt het recht om dit object nog permanent te mogen bewonen. Bij verkoop van het object dient deze als recreatief object te worden doorverkocht.

7. (…)

Wij wijzen u erop dat deze brief geen wijziging brengt in de verantwoordelijkheid en bevoegdheden van andere bij de handhaving betrokken instanties. Politie en Justitie hebben een geheel eigen verantwoordelijkheid en bevoegdheid ten aanzien van het optreden tegen overtredingen van wettelijke voorschriften.”

3.Geschil

3.1.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.

3.2.

Belanghebbende betoogt dat de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling ten onrechte geen waardedrukkende invloed heeft toegekend aan het beleid van de gemeente ter zake van de permanente bewoning van recreatiewoningen (hierna: het gemeentelijk beleid). Volgens belanghebbende dient de vastgestelde waarde te worden verminderd tot € 158.000.

3.3.

De heffingsambtenaar verdedigt de door de Rechtbank verminderde waarde van
€ 173.000. Ter staving daarvan wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van
[A] van 2 april 2013 waarin de waarde is getaxeerd op € 173.000.

3.4.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 158.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4.Beoordeling van het geschil

4.1.

Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.2.

Ingevolge artikel 17, lid 3, Wet WOZ wordt – in afwijking van artikel 17, lid 2 – de waarde van een onroerende zaak voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ.

4.3.

Tussen partijen is niet geschil dat de onderhavige onroerende zaak tot woning dient. Op grond van artikel 17, lid 3, Wet WOZ kan – anders dan waarvan de Rechtbank is uitgegaan – de waarde van de onroerende zaak derhalve niet met toepassing van de vervangingswaarde worden bepaald.

4.4.

Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

4.5.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een taxatierapport van [A] van 2 april 2013 waarin de waarde is getaxeerd op € 173.000. Op basis van de vergelijkingsmethode heeft hij twee op hetzelfde recreatiepark gelegen vrijstaande recreatiewoningen als vergelijkingsobject gebruikt. In de hierna volgende matrix zijn deze vergelijkingsobjecten weergegeven.

Object

Bouwjaar

Oppervl. woning

Waarde

per m²

Waarde inhoud

Perceel

Waarde

per m²

Waarde perceel

Bijgebouwen

WOZ

(01-01-10)

koopsom

[a-straat 1]

2002

112 m²

101 m²

€ 780

€ 156

€ 87.320

€ 15.763

653 m²

€ 108

€ 70.515

Berging

€ 173.000

[a-straat 2]

2003

74 m²

€ 875

€ 437

€ 64.715

€ 32.328

394 m²

€ 157

€ 61.270

€ 158.000

€ 166.500

(12-05-09)

[a-straat 3]

2009

66 m²

€ 942

€ 62.170

276 m²

€ 165

€ 45.540

€ 107.000

€ 125.000

(01-05-09)

4.6.

Belanghebbende betoogt in hoger beroep dat de heffingsambtenaar vanwege het gemeentelijke beleid een waardedruk in aanmerking had moeten nemen van 15% van de waarde van de opstal van € 103.083, ofwel afgerond € 15.000.

4.7.

Naar het oordeel van het Hof dient met het gemeentelijke beleid, waarvan de invloed zich specifiek en rechtstreeks richt op de onroerende zaak van belanghebbende, rekening te worden gehouden bij de waardevaststelling van de onroerende zaak (vgl. HR 14 juni 2002, nr. 36.747, ECLI:NL:HR:2002:ZC8086, BNB 2002/291).

4.8.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2010 niet te hoog heeft vastgesteld. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat met name het vergelijkingsobject [a-straat 2], wat betreft type woning (recreatiewoning met bovenverdieping en schuin dak), ligging (hetzelfde recreatiepark) en bouwjaar (2002-2003) goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak. Met de verschillen in inhoud en perceeloppervlakte is voldoende rekening gehouden. Belanghebbende heeft zulks ook niet betwist. Verder acht het Hof aannemelijk dat de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling voldoende rekening heeft gehouden met het gemeentelijke beleid. In dat verband merkt het Hof op – hetgeen door partijen ter zitting is bevestigd – dat met betrekking tot de op het recreatiepark gelegen vergelijkingsobjecten hetzelfde bestemmingsplan en gemeentelijke beleid van toepassing is als op de onroerende zaak. In de voor deze vergelijkingsobjecten gerealiseerde verkoopprijzen – welke prijzen ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde – is derhalve de eventuele invloed van het gemeentelijke beleid verdisconteerd.

4.9.

Verder heeft belanghebbende ter zitting nog betoogd dat een WOZ-waarde van € 173.000 teveel afwijkt ten opzichte van de voor eerdere en latere kalenderjaren vastgestelde WOZ-waarden. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen echter mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum hebben voorgedaan, met voorbijgaan aan de waarden die per andere waardepeildata aan de onroerende zaak zijn toegekend. Ieder jaar dient de heffingsambtenaar derhalve opnieuw de waarde vast te stellen, bijvoorbeeld met behulp van door hem aangedragen vergelijkingsobjecten. De waardestijging ten opzichte van andere waardepeildata doet dan ook niet ter zake.

4.10.

Gelet op het vorenstaande dient het hoger beroep ongegrond te worden verklaard.

5.Proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.

6.Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. A.J.H. van Suilen, voorzitter,
mr. C.M. Ettema en mr. R.F.C. Spek, in tegenwoordigheid van mr. A. Klein als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
10 december 2013.

De griffier, De voorzitter,

(A. Klein) (A.J.H. van Suilen)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.