ECLI:NL:GHARL:2013:7339

• Datum uitspraak: 1 oktober 2013
• Publicatiedatum: 2 oktober 2013
• Zaaknummer: BK 12/00303
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: G.J. van Leijenhorst; P. van der Wal; E. Polak
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 5 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep tegen WOZ-waarde woning vastgesteld op te hoog bedrag

Belanghebbende is eigenaar van een woning waarvan de WOZ-waarde per 1 januari 2010 was vastgesteld op €193.000. Na bezwaar werd deze waarde verlaagd naar €181.000, maar belanghebbende vond dit nog te hoog en ging in beroep bij de rechtbank, die het beroep ongegrond verklaarde. In hoger beroep stelde belanghebbende dat de gebruikte referentiewoningen niet vergelijkbaar waren en dat de waarde te hoog was vastgesteld.

Het hof oordeelde dat de Heffingsambtenaar niet voldoende aannemelijk had gemaakt dat de waarde van €181.000 juist was. Hoewel de referentiewoningen aan de [a-straat] vergelijkbaar waren, was de verkoopdatum van een woning te ver verwijderd van de waardepeildatum. De door belanghebbende genoemde referentiewoningen aan de [c-straat] waren beter bruikbaar, maar de Heffingsambtenaar had onvoldoende onderbouwing gegeven voor het verschil in waarde.

Omdat geen van beide partijen de waarde aannemelijk had gemaakt, bepaalde het hof de waarde schattenderwijs op €178.000. De aanslag onroerendezaakbelasting werd dienovereenkomstig verminderd. Het hoger beroep werd gegrond verklaard en de uitspraak van de rechtbank vernietigd.

Uitkomst: De WOZ-waarde van de woning wordt vastgesteld op €178.000 en de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig verminderd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Leeuwarden

Nummer 12/00303

uitspraakdatum: 1 oktober 2013

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Leeuwarden van 14 augustus 2012, nummer AWB 12/162 in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Leeuwarden (hierna: de Heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [a-straat] 89 te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2010 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2011 vastgesteld op € 193.000 (hierna de beschikking). Tegelijkertijd is de aanslag onroerendezaakbelasting wegens het genot krachtens eigendom van de woning voor het kalenderjaar 2011 opgelegd (hierna: de aanslag).

1.2

Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het bezwaar gegrond verklaard, de waarde van de woning nader vastgesteld op € 181.000 en de aanslagen dienovereenkomstig verminderd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Leeuwarden (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 14 augustus 2012 ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 augustus 2013 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede namens de Heffingsambtenaar [A] en [B], taxateur.

1.7

Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota overgelegd.

1.8

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning, een omstreeks 1966 gebouwde woning van het type twee-onder-één-kap met een aangebouwde woonruimte en berging. De woning heeft een inhoud van circa 300 m3 en een aanbouw van 61 m3. De woning ligt op een perceel van ongeveer 268 m2.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is het antwoord op de vraag of de waarde van de woning van € 181.000 per waardepeildatum 1 januari 2010 op een te hoog bedrag is vastgesteld.

3.2

Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend. Belanghebbende stelt hiertoe dat de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende concludeert tot een waarde die ligt tussen € 160.000 en € 165.000.

3.3

De Heffingsambtenaar beantwoordt de vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

3.4

Partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en door hen is verklaard ter zitting.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum 1 januari 2010 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

4.2

De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (vgl. Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40 299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300).

4.3

De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde van € 181.000 een taxatierapport overgelegd, waarin [B], de taxateur voornoemd, op 27 januari 2012 de waarde van de woning heeft bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met andere woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Bij het taxatierapport is een matrix gevoegd. In deze matrix is de getaxeerde waarde van de onroerende zaak onderbouwd aan de hand van de gerealiseerde transactieprijzen van drie referentiewoningen: [a-straat] 59 en [a-straat] 61 te [Z] en [b-straat] 33 te [L]. De transactieprijzen van deze woningen zijn gerealiseerd op respectievelijk 3 juli 2009 (€ 180.000), 31 oktober 2008 (€ 200.000) en 29 december 2008 (€ 140.000). Met de scheuren in de muren van de woning is rekening gehouden door de uit de transactieprijzen van de referentiewoningen herleide waarde met € 12.000 te verminderen. In een eerder opgemaakt taxatieverslag zijn dezelfde referentieobjecten en marktgegevens gehanteerd. Ook in dit taxatieverslag is geconcludeerd tot een waarde van € 181.000.

4.5

Belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 181.000 niet te hoog is. Ter onderbouwing van dit standpunt voert belanghebbende aan dat de woningen [a-straat] 59 en 61 om diverse redenen niet kunnen worden gebruikt als referentiewoningen. Deze redenen zijn dat die woningen niet vergelijkbaar zijn omdat ze van een ander bouwjaar en van een ander woningtype zijn. Ook waren [a-straat] 59 en 61 ten tijde van de verkoop gerenoveerd, terwijl de woning niet is gerenoveerd. Verder voert belanghebbende aan dat nu die woningen ook al voor de waardevaststelling voor de Wet WOZ voor het kalenderjaar 2010 zijn gebruikt, ze niet opnieuw kunnen worden gebruikt. Bovendien is de transactiedatum van 31 oktober 2008 van [a-straat] 61 volgens belanghebbende te ver verwijderd van de waardepeildatum 1 januari 2010. Belanghebbende voert aan dat er andere beter bruikbare referentiewoningen zijn, te weten de woningen aan de [c-straat] 2 en de [c-straat] 15 te [Z]. Deze woningen zijn volgens belanghebbende vergelijkbaar qua bouwjaar, type woning en onderhoudstoestand. Ze zijn verkocht omstreeks de waardepeildatum voor respectievelijk € 140.000 en € 147.500. Ook stelt belanghebbende zich op het standpunt dat het taxatierapport niet goed onderbouwd is omdat de woning ten tijde van de taxatie in januari 2012 niet inpandig is opgenomen. Ten slotte voert belanghebbende aan dat in tegenstelling tot de sinds 2008 ontstane algemene waardedaling van woningen, de WOZ-waarde van de woning telkenjare op een hoger bedrag wordt vastgesteld, terwijl er geen concrete omstandigheden zijn die dit rechtvaardigen. Dit is volgens belanghebbende niet juist.

4.6

Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel neemt het Hof in aanmerking hetgene wat is overwogen onder 4.7 en 4.8.

4.7

Naar het oordeel van het Hof zijn de woningen aan de [a-straat] 59 en 61, eveneens van het type twee-onder-één-kap, vergelijkbaar met de woning. De verschillen wat betreft onder meer bouwjaar, kwaliteit, inhoud en kaveloppervlakte zijn niet zodanig dat deze woningen te dezen niet goed bruikbaar zijn. De omstandigheid dat deze woningen al eerder als referentieobject zijn gebruikt in het kader van de waardevaststelling van de woning voor de Wet WOZ voor het kalenderjaar 2010 belet niet dat ze opnieuw kunnen worden gebruikt. Echter, de verkoopprijs van de [a-straat] 61 is gerealiseerd op een datum (31 oktober 2008), die zo ver verwijderd is van de waardepeildatum dat het verkoopcijfer van de [a-straat] 61 niet geschikt is om daaruit zonder nadere onderbouwing, welke ontbreekt, de waarde van de woning op waardepeildatum te herleiden.

4.8

Naar het oordeel van het Hof is de door belanghebbende genoemde, rond de waardepeildatum voor de [c-straat] 15, een hoekwoning, behaalde verkoopprijs van € 147.500 goed bruikbaar om daaruit de waarde van de woning op waardepeildatum te herleiden. Daarbij neem het Hof in aanmerking dat de Heffingsambtenaar de transactieprijs, naar is komen vast te staan, heeft gebruikt de bepaling van de waarde van de woning voor 2012. Bij de zo-even bedoelde herleiding dient ermee rekening te worden gehouden dat de woning groter is en een betere ligging heeft dan de [c-straat] 15, een hoekwoning, maar dat de woning in tegenstelling tot de [c-straat] 15, geen garage heeft. De Heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat deze verschillen, in onderlinge samenhang bezien, voldoende zijn om het verschil tussen de vastgestelde waarde van de woning van € 181.000 en de verkoopprijs van de [c-straat] 15 van € 147.500 te verklaren. Ook de door belanghebbende genoemde, op 3 mei 2010 voor de [c-straat] 2, eveneens een hoekwoning, behaalde verkoopprijs van € 140.000 acht het Hof bruikbaar bij de bepaling van de waarde van de woning op waardepeildatum. Daaraan doet, anders dan de Heffingsambtenaar heeft gesteld, niet af dat de [c-straat] 2 is verkocht terwijl deze woning leegstond, dat de verkooptijd relatief kort was (vier maanden) en dat het verschil tussen de aanvankelijke vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs betrekkelijk gering was. Het Hof ziet in deze omstandigheden geen aanleiding te oordelen dat de bij de verkoop van de [c-straat] 2 behaalde verkoopprijs afwijkt van de onder 4.1. genoemde, onder optimale omstandigheden gerealiseerde prijs. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de verschillen tussen de woning en de [c-straat] 2, waaronder het op het perceel van [c-straat] 2 rustende recht van overpad en de matige staat van onderhoud van [c-straat] 2, voldoende zijn om het verschil tussen de vastgestelde waarde van de woning van € 181.000 en de verkoopprijs van de [c-straat] 2 van € 140.000 te verklaren. De omstandigheid dat de aanbouw van de woning groter is dan in het taxatierapport is opgenomen, maakt dit niet anders.

4.9

Nu de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt of de door hem bepleite waarde van € 160.000 à € 165.000 niet te laag is. Deze vraag beantwoordt het Hof ontkennend, omdat belanghebbende zich heeft beperkt tot het bestrijden van de vastgestelde waarde van de woning en geen feiten ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde heeft aangevoerd. Ook overigens geven de stukken van het geding geen aanleiding aannemelijk te achten dat de door belanghebbende bepleite waarde niet te laag is.

4.1

Nu de Heffingsambtenaar noch belanghebbende de door ieder van hen bepleite waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk heeft gemaakt, bepaalt het Hof de waarde van de woning, rekening houdende met alle door partijen aangedragen feiten, bewijsmiddelen en argumenten, schattenderwijs op € 178.000.

4.11

Als gevolg van de verlaging van de waarde van de onroerende zaak dient de aanslag dienovereenkomstig te worden verminderd. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat belanghebbende tegen de aanslag geen afzonderlijke grieven heeft aangevoerd.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten, nu niet is gebleken van daarvoor in aanmerking komende kosten.

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– verklaart het tegen de uitspraak van de Heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,

– vernietigt de uitspraak van de Heffingsambtenaar;

– vermindert de vastgestelde waarde van de woning voor het kalenderjaar 2011 tot een bedrag van € 178.000;

– vermindert de aanslag dienovereenkomstig;

– bepaalt dat de Gemeente Leeuwarden aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 41 in verband met het beroep en € 115 in verband met het hoger beroep.

Deze uitspraak is gedaan door mr. G.J. van Leijenhorst, voorzitter, mr. P. van der Wal, en mr. E. Polak, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.

De beslissing is op 1 oktober 2013 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(K. de Jong-Braaksma)

(G.J. van Leijenhorst)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 2 oktober 2013

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.