ECLI:NL:GHARL:2013:6208

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.108.889/01

(zaaknummer rechtbank Zwolle-Lelystad 568615 CV 11-11761)

arrest van de eerste kamer van 20 augustus 2013

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats],

appellant in het principaal hoger beroep,

geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna:
[appellant],

advocaat: dr.mr. A.J.J. van der Heiden, kantoorhoudend te Den Helder,

tegen

Gemeente Almere,

gevestigd te Almere,

geïntimeerde in het principaal hoger beroep,

appellante in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna:
Almere,

advocaat: mr. R. Ridder, kantoorhoudend te Amsterdam.

1.Het geding in eerste aanleg

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen van 26 oktober 2011 en 14 maart 2012 van de sectie kanton van rechtbank Zwolle-Lelystad, locatie Lelystad (verder: de kantonrechter).

2.Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure is als volgt:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 8 juni 2012,

- de memorie van grieven (met een productie),

- de memorie van antwoord tevens van grieven in incidenteel hoger beroep (met producties),

- de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep,

- een akte van Almere

- een antwoordakte van [appellant].

2.2

Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest en heeft het hof arrest bepaald.

2.3

De vordering van [appellant] luidt:

"te vernietigen het vonnis van de Rechtbank Zwolle – Lelystad, sector kanton, locatie Lelystad op 14 maart 2012, zaaknummer 568615 CV 11-11761 tussen, tussen appellant als gedaagde en geïntimeerde als eiseres gewezen en opnieuw rechtdoende, geïntimeerde niet ontvankelijk te verklaren in haar vordering, althans haar deze als ongegrond te ontzeggen, met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van de procedure in beide instantiën".

2.4

In incidenteel appel heeft Almere gevorderd:

"In principaal appél:

 De grieven van [appellant] waarmee hij tegen het vonnis d.d. 14 maart 2012 het beroep heeft ingesteld, af te wijzen en al dan niet met aanvulling of verbetering van de gronden het vonnis 14 maart 2012 van de Rechtbank Zwolle – Lelystad sector kanton, locatie Lelystad met zaak- / rolnummer 568615 CV 11-11761 voorzover in incidenteel appél niet anders is gevorderd, te bekrachtigen, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in beide instanties.

In incidenteel appél:

 Het vonnis van de Rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton locatie Lelystad, te vernietigen en opnieuw rechtdoende door de vorderingen van [appellant] af te wijzen en [appellant] alsnog te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten op grond van artikel 1 lid 4 van het huurreglement, zijnde een bedrag ad
€ 753,=, althans op grond van Rapport Voorwerk II op een bedrag af € 535,50, althans een nader in goede justitie te bepalen bedrag, met veroordeling van [appellant] in de kosten van geding in beide instanties".

2.5

Gelet op artikel CIII van de Wet herziening gerechtelijke kaart (
Staatsblad2012, 313) wordt in deze voor 1 januari 2013 aanhangig gemaakte zaken uitspraak gedaan door het hof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden.

3.De vaststaande feiten

Tegen de weergave van de vaststaande feiten onder overweging 4 (4a tot en met 4n) van het beroepen vonnis is geen grief ontwikkeld, zodat ook het hof van die feiten uit zal gaan. Het gaat daarbij om het volgende:

Partijen hebben op 22 juni 1987 een huurovereenkomst gesloten. In de huurovereenkomst staat: “
I een perceel grond ter grootte van 312 m², gelegen in het gebied [X te Y] (..) II een door de verhuurder geplaatst hekwerk aan vier zijden van het onder I genoemde perceel, hierna te noemen het gehuurde (..).”

In 1993 is tussen partijen een nieuwe huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) overeengekomen.

Bij brief van 16 maart 1993 heeft Gemeente Almere onder meer aan [appellant] geschreven: “
Bijgevoegd sturen wij u (..) een huurovereenkomst met daarbij behorende tekening en het Huurreglement van de gemeente Almere toe betreffende de huur van een perceel grond (..). De met u op 22 augustus 1989 getroffen gebruikersregeling in verband met de destijds ontstane huurschuld komt hiermee te vervallen. (..).”

In de huurovereenkomst die partijen in 1993 zijn aangegaan staat: “
de verhuurder verklaart aan huurder die verklaart in huur te aanvaarden: een perceel grond ter grootte van 312 m², gelegen in gebied [X te Y], kadastraal bekend (..) plaatselijk bekend als [de weg] te Almere, (..).”

In artikel 1 leden 1 en 2 van de huurovereenkomst staat onder meer: “
De huurovereenkomst wordt aangegaan voor tien maanden ingaande 1 maart 1993 en derhalve eindigend op 31 december 1993. De huurovereenkomst zal (..) telkenjare stilzwijgend worden verlengd met een termijn van één jaar onder dezelfde voorwaarden als in de overeenkomst vermeld.”

In artikel 3 lid 1 van de huurovereenkomst staat dat het [appellant] niet is toegestaan het gehuurde te gebruiken anders dan voor renovatie van oude automobielen in een door [appellant] gebouwde werkplaats.

Naast de huurovereenkomst zijn Gemeente Almere en [appellant] ook een huurreglement overeengekomen.

In artikel 1 lid 2 van het huurreglement staat onder meer: “
Indien blijkt dat de afschrijving van (..) huurprijs niet plaatsvindt, verbeurt de huurder ten behoeve van de verhuurder, zonder nadere ingebrekestelling of rechtelijke tussenkomst, over het alsdan verschuldigde bedrag een terstond opeisbare boete ter hoogte van 2% per maand over het achterstallig gebleven bedrag, onverminderd het recht van de gemeente om tot ontbinding van deze overeenkomst over te gaan en vergoeding van de kosten, schaden en interesten te vorderen.”

In artikel 12 lid 3 van het huurreglement staat onder meer:
“De door de verhuurder in acht te nemen opzeggingstermijn, in zoverre er geen huurperiode is overeengekomen, bedraagt drie maanden. (..).”

In artikel 13 lid 2 van het huurreglement staat onder meer:
“De huurder mag voor de lege en ontruimde oplevering van het gehuurde afbreken en tot zich nemen al hetgeen hij daaraan op zijn kosten heeft gemaakt of veranderd (..).”

Artikel 13 lid 3 van het huurreglement luidt als volgt: “
Als de huurder geen gebruik maakt van de bevoegdheid overeenkomstig het vorige lid van dit artikel, kan hij na oplevering van het gehuurde geen vergoeding vorderen voor hetgeen hij op zijn kosten aan het gehuurde heeft aangebracht en vervalt de eventuele meerwaarde aan de verhuurder.”

[appellant] heeft, na daartoe een vergunning verkregen te hebben van Gemeente Almere, een opstal gebouwd op het perceel dat hij van Gemeente Almere heeft gehuurd.

In het Voorstel aan Burgermeester en Wethouders d.d. 19 februari 2008 staat onder meer: “
Het College draagt op een start te maken met het beheer en de herinrichting van het openbaar gebied aan de entreekant van het gebied ([de weg] 2, 54, 52,50). Het College draagt op tot opruiming, sanering en verkoop onder voorwaarden van 5 gemeentelijke locaties ([de weg] 10, 12, 22-26, 30 en 43) en tot het bewerkstelligen van het opruimen en saneren van de particuliere kavel aan de [de weg] 2. Het College draagt op onderzoek te doen en maatregelen te treffen die nodig zijn om de nu nog onbekende problemen, risico’s en kosten in kaart te brengen, de beheersorganisatie op orde te brengen en een plan voor de verdere aanpak te maken (..).”

Bij brief van 28 september 2010 heeft Gemeente Almere aan [appellant] onder meer geschreven: ”
(..) Op en rondom het bedrijventerrein aan de [de weg] vindt sinds 2008 een herontwikkeling van het gehele gebied plaats. Hierbij worden verschillende werkzaamheden uitgevoerd, zoals het uitvoeren van een bodemonderzoek alsmede het saneren en opruimen van de (verontreinigde) percelen. Daarnaast wordt tevens het volledige rioleringsysteem vervangen. Ook het perceel dat u huurt, zal in die werkzaamheden worden meegnomen en vervolgens herontwikkeld worden. Gelet op voornoemde heeft de Gemeente het gehuurde dan ook dringend nodig voor eigen gebruik, terwijl haar belangen bij beëindigen van de huur en ontruiming zwaarder wegen dan uw belangen bij voortzetting van de huur en het gebruik daarvan. In verband met de ontwikkeling zoals hiervoor beschreven, zegt de Gemeente hierbij de bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het perceel aan de [de weg] 41 op per 1 januari 2011, althans per de eerst mogelijke datum en verzoekt de Gemeente en voor zover nodig sommeert de Gemeente u om het door u gehuurde perceel uiterlijk op de dag waarop de huur eindigt geheel ontruimd en in goede staat en vrij van opstallen aan de Gemeente op te leveren. Tenslotte wijs ik u op het feit dat de maandelijkse huur reeds geruime tijd onbetaald is gelaten. Er bestaat een huurachterstand van in totaal € 3.521,97. Ik verzoek u en voor zover nodig sommeer ik u hierbij om dit bedrag binnen drie weken na dagtekening te betalen (..). Bij gebreke van tijdige betaling behoudt de Gemeente zich uitdrukkelijk het recht voor om over te gaan tot ontbinding van de huurovereenkomst.(..).”

4.Met betrekking tot de grieven

De kantonrechter heeft voor recht verklaard dat de huurovereenkomst tussen Almere en [appellant] met betrekking tot het perceel gelegen in [X te Y], aan de [de weg] 41 per
1 januari 2011 is geëindigd en heeft [appellant] veroordeeld bedoeld perceel binnen twee weken na betekening van zijn vonnis te ontruimen. Daarnaast is [appellant] veroordeeld tot betaling van achterstallige huurpenningen en tot betaling tot een vergoeding gelijk aan de huurtermijnen, tot aan de dag der ontruiming. Almere is veroordeeld tot betaling van een bedrag groot € 3.500,-- aan [appellant] ten titel van schadevergoeding. De kosten zijn gecompenseerd. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Met
grief 1wordt betoogd dat de kantonrechter ten onrechte niet als vaststaand feit heeft aangenomen dat de loods al was geplaatst voor het eerste huurcontract was gesloten

Grief 2richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat het gehuurde niet mede de werkplaats omvat.

Grief 3komt op tegen de beslissing van de kantonrechter dat er geen sprake is van verhuur van bedrijfsruimte waarop artikel 7: 290 BW en volgende van toepassing zijn, zodat er geen grond bestaat voor een tegemoetkomen in de verhuis- en herinrichtingskosten als bedoeld in artikel 7: 297 BW.

Met
grief 4wil [appellant] ingang doen vinden dat er – als er geen sprake is van verhuur van bedrijfsruimte ex artikel 7: 290 BW en volgende – er sprake is van een door verjaring verkregen recht van opstal.

Grief 5richt zich tegen overweging 10 van het vonnis waarvan beroep nu juist wel sprake is van huur van bedrijfsruimte als bedoeld in de artikelen 7:290 BW en volgende. De grief zal het lot delen van grief 1.

Met
grief 6betoogt [appellant], anders dan de kantonrechter, dat Almere wel gehouden was [appellant] een evenwaardig alternatief perceel aan te bieden, en dat Almere heeft gehandeld in strijd met het vertrouwensbeginsel en bij de opzegging geen redelijke opzeggingstermijn in acht heeft genomen.

Grief 7richt zich tegen de hoogte van de toegekende schadevergoeding. Deze zou veel hoger moeten zijn.

Grief 8is gericht tegen de toewijzing van de ontruiming.

Grief 9komt op tegen de contractuele boete over de achterstallige huurtermijnen, zoals die door de kantonrechter is toegewezen.

Met
grief 10komt [appellant] op tegen de gegeven verklaring voor recht en de bevolen ontruiming.

Grief 1in het incidenteel appel is het spiegelbeeld van grief 7 in het principaal appel. De toegekende schadevergoeding is volgens Almere te hoog.

Grief 2in het incidenteel appel is gericht tegen de afwijzing van de buitengerechtelijke incassokosten.

Grief 3in het incidenteel appel is gericht tegen de compensatie van de proceskosten.

5.De beoordeling

5.1

Het hof leest in hetgeen Van de Veer ter onderbouwing van de grieven 1 tot en met 3 heeft aangevoerd geen andere stellingen of verweren dan die reeds in eerste aanleg waren aangevoerd. De kantonrechter heeft onder 5 tot en met 8 van het beroepen vonnis in duidelijke bewoordingen overwogen en beslist dat en waarom er in casu sprake is (gebleven) van verhuur van onbebouwde grond en dat er alleen al om die reden geen sprake kan zijn van verhuur van bedrijfsruimte waarop het regime van artikel 7: 290 BW en volgende van toepassing is. Het hof onderschrijft die overwegingen en maakt die tot de zijne, zulks mede gelet op de inhoud van twee recente uitspraken van de Hoge Raad van 13 juli 2013 (LJN: BW3217 en LJN: BW7172). Van belang is met name hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan. Ook als de opstal er eerder was dan het huurcontract, hetgeen het hof overigens niet aanneemt, betekent dat niet dat daarmee geen sprake meer zou zijn van huur van onbebouwde grond, zoals volgt uit de hiervoor aangehaalde arresten.

De grieven 1 tot en met 3 in het principaal appel treffen derhalve geen doel. Grief 5 deelt dat lot.

5.2

Uitgangspunt is dat [appellant] een perceel grond heeft gehuurd, waarop hij een opstal heeft geplaatst, zonder dat er ooit een recht van opstal is gevestigd. Bovendien was [appellant] krachtens het toepasselijke huurreglement gehouden de opstal bij het einde van de huur weer te verwijderen. [appellant] is de opstal derhalve slechts gaan houden voor Almere en is – nu niet is gesteld of gebleken dat in die situatie verandering is gebracht – nimmer bezitter geworden van de opstal (artikel 3: 111 BW) en kan het door hem geclaimde recht derhalve niet door verjaring hebben verworven (artikel 3: 101 BW). Grief 4 in het principaal appel faalt.

5.3

Ter onderbouwing van grief 6 stelt [appellant] alsnog in hoger beroep dat door Almere geen passende alternatieve locatie is aangeboden tegen een redelijke prijs. Dat hem diverse aanbiedingen zijn gedaan, zoals door Almere bij herhaling en gemotiveerd is aangegeven, wordt door [appellant] niet betwist, maar hij betoogt dat die aanbiedingen niet passend en gelijkwaardig waren qua ligging en prijs. [appellant] gaat er daarbij van uit dat het feit dat hij zelf op het gehuurde heeft gebouwd zwaar dient te wegen, zodat Almere niet kon volstaan met het aanbieden van een ander perceel grond.

5.4

Zoals ook de kantonrechter terecht heeft overwogen gaat de verplichting van Almere zich – gegeven de omstandigheden van het geval – de belangen van [appellant] aan te trekken, niet zover dat zij gehouden zou zijn [appellant] een in alle opzichten evenwaardig alternatief perceel aan te bieden. [appellant] heeft zijn stelling dat hetgeen hem wel is aangeboden niet passend was qua ligging en prijs op geen enkele wijze nader onderbouwd, bijvoorbeeld door een rapport van een makelaar. Daarbij komt, zoals door Almere is gesteld en door de kantonrechter onbestreden is overwogen, dat van de zijde van Almere het langdurige overleg over een alternatieve locatie op een gegeven moment is afgebroken omdat zijdens [appellant] geen duidelijkheid werd verschaft omtrent de financieringsmogelijkheden en de door [appellant] gewenste locaties inmiddels niet meer beschikbaar waren.

[appellant] heeft weliswaar bewijs aangeboden van zijn hiervoor weergegeven stelling door middel van door het hof te benoemen deskundigen, maar nu deze stelling het begin van een feitelijke onderbouwing mist, gaat het hof aan dat aanbod voorbij.

5.5

Dat Almere het vertrouwensbeginsel heeft geschonden, komt daarmee evenmin vast te staan.

5.6

De grief houdt tenslotte nog in dat Almere [appellant] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid meer tegemoet had moeten komen in de vorm van een hogere schadevergoeding. In zoverre loopt de grief parallel aan grief 7 in het principaal appel en grief 1 in het incidenteel appel. Ook hier staat voorop dat [appellant] weliswaar aanbiedt (door deskundigen)te bewijzen dat hij in de loop der jaren € 150.000,-- door hem (voor het eerst) in de memorie van antwoord in het incidenteel appel opgesomde investeringen in het gehuurde heeft gedaan, maar dat elk begin van een onderbouwing van die – gemotiveerd door Almere weersproken - stelling tot nu toe ontbreekt. Het hof komt derhalve ook hier niet toe aan honorering van het bewijsaanbod.

5.7

Almere heeft gemotiveerd aangegeven waarom zij van oordeel is dat er naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen enkele reden is om [appellant] enige vorm van schadevergoeding toe te kennen. Almere wijst in dat verband op de door [appellant] gedane investeringen (voor zover die tenminste op grond van de bouwaanvraag vaststaan), het feit dat die investeringen in 25 jaar wel volledig zijn afgeschreven en het gegeven dat [appellant] stelselmatig naliet tijdig de huur te betalen.

5.8

Het hof vindt in de omstandigheden van het geval geen aanknopingspunten voor een naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid vast te stellen schadevergoeding, zodat hetgeen de kantonrechter op dat punt – zonder enige motivering – heeft beslist, geen stand kan houden.

5.9

Grief 6, voor zover betrekking hebbend op de schadevergoeding en grief 7 in het principaal appel falen en grief 1 in het incidenteel appel treft doel.

5.1

Voor de motivering van grief 8 in het principaal appel verwijst [appellant] naar de motivering die bij grief 2 is gegeven. De grief deelt derhalve het lot van grief 2 en faalt.

5.11

Zonder een nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien dat een contractuele boete van 2 % over te laat betaalde huurtermijnen onredelijk zou zijn. In zoverre faalt grief 9 in het principaal appel.

5.12

In de grief ligt echter ook besloten dat [appellant] een beroep doet op matiging van de boete. Volgens vaste jurisprudentie (zie Hoge Raad 13-07-2012, LJN: BW4986) noopt de in artikel 6:94 lid 1 BW neergelegde maatstaf de rechter tot terughoudendheid. De rechter mag slechts van die bevoegdheid gebruik maken, als de toepassing van een boetebeding, in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, waarbij niet alleen moet worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. Een (ook in huurcontracten niet ongebruikelijke) boeterente van 2 % bij het te laat betalen van een geldsom zal slechts onder zeer bijzondere omstandigheden tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat leiden, als hiervoor bedoeld. Zulke bijzondere omstandigheden zijn in casu gesteld noch gebleken.

5.13

Grief 10 in het principaal appel mist zelfstandige betekenis en deelt het lot van de overige grieven in het principaal appel.

5.14

De in grief 2 in het incidenteel appel opgevoerde (en nadien bij akte gespecificeerde) buitengerechtelijke incassokosten, worden gemotiveerd door [appellant] betwist en missen, behoudens een urenspecificatie van de advocaat van Almere, ook feitelijke onderbouwing. Uit die urenspecificatie kan niet worden opgemaakt hoeveel tijd er is besteed aan de incasso van achterstallige huurpenningen (waarop Almere haar vordering baseert) en hoeveel tijd aan pogingen om met [appellant] buiten de rechter om tot een vergelijk te komen over de beëindiging van de huur op de oude locatie.

Het hof is daarom met de kantonrechter van oordeel dat onvoldoende is gebleken dat de werkzaamheden waarvan Almere betaling vordert andere werkzaamheden betreffen dan waarvoor de artikelen 237 e.v. Rv een vergoeding plegen in te sluiten, laat staan dat zij de dubbele redelijkheidstoets kunnen doorstaan. De grief is derhalve vergeefs opgeworpen.

5.15

Mede gelet op hetgeen is overwogen en beslist met betrekking tot de eerste grief in het incidenteel appel, moet worden vastgesteld dat [appellant] de grotendeels in het ongelijk te stellen partij is, zodat hij, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep in de kosten van de procedure dient te worden veroordeeld. Grief 3 in het incidenteel appel is derhalve terecht voorgesteld.

6.Slotsom

Het vonnis d.d. 14 maart 2012, waarvan beroep moet worden vernietigd voor wat betreft de aan [appellant] toegekende schadevergoeding en voor wat betreft de beslissing omtrent de kosten (compensatie). De schadevergoeding wordt alsnog afgewezen en [appellant] wordt veroordeeld in de kosten van de procedure in eerste aanleg. Het vonnis in eerste aanleg wordt voor het overige bekrachtigd. [appellant] zal, als grotendeel in het ongelijk te stellen partij, worden veroordeeld in de kosten van de procedure in hoger beroep in het principaal appel
(1 punt, tarief II). De kosten in het incidenteel appel zullen worden gecompenseerd als hieronder aan te geven, nu partijen daarin over en weer in het (on)gelijk zijn gesteld.

Beslissing

Het gerechtshof, recht doende in hoger beroep:

vernietigt het vonnis d.d. 14 maart 2012, waarvan beroep voor zover de gemeente Almere daarbij is veroordeeld tot betaling van € 3.500,-- aan [appellant] ter zake van schadevergoeding en wijst die vordering alsnog af;

vernietigt bedoeld vonnis eveneens voor wat betreft de daarbij gegeven beslissing om ieder der partijen met de eigen kosten te belasten;

bekrachtigt bedoeld vonnis voor het overige;

en opnieuw recht doende met betrekking tot de kosten in eerste aanleg:

veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in eerste aanleg aan de zijde van Almere gevallen en begroot die op € 305,62 aan verschotten en op € 600,-- aan salaris gemachtigde;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het principaal hoger beroep aan de zijde van Almere gevallen en begroot die op € 666,-- aan verschotten en op € 894,-- aan geliquideerd salaris voor de advocaat;

belast ieder der partijen met de eigen kosten in het incidenteel appel.

Dit arrest is gewezen door mr. K.E. Mollema, mr. J.M. Rowel-van der Linde en
mr. J.H. Kuiper en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 20 augustus 2013.