Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.112.676
(zaaknummer rechtbank Utrecht 783418)
arrest van de tweede kamer van 30 juli 2013
in de zaak van
de stichting
[A],
gevestigd te [vestigingsplaats / woonplaats]
appellante,
advocaat: mr. M.J. Jeths,
tegen:
1.[B1],
2. [B2],
beiden wonende te [vestigingsplaats / woonplaats],
geïntimeerden,
advocaat: mr. A.E.M.C. Koudijs.
Appellante zal hierna [A] worden genoemd. Geïntimeerde sub 1 zal hierna [B1], geïntimeerde sub 2 [B2] en geïntimeerden gezamenlijk zullen [B1] c.s. worden genoemd.
1.Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 1 februari 2012 en 8 augustus 2012 die de kantonrechter (rechtbank Utrecht, sector handel en kanton, locatie Utrecht) tussen [A] als eiseres en [B1] c.s. als gedaagden heeft gewezen.
2.Het geding in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 29 augustus 2012,
- de memorie van grieven (met producties),
- de memorie van antwoord (met producties),
- de pleidooien overeenkomstig de pleitnotities van respectievelijk mr. Jeths en mr. Koudijs ter zitting van het hof d.d. 15 juli 2013. Hierbij is akte verleend van de stukken die bij bericht van 1 juli 2013 door mr. Jeths namens [A] zijn ingebracht, alsmede van de stukken die bij bericht van 4 juli 2013 door mr. Koudijs namens [B1] c.s. zijn ingebracht.
2.2
Na afloop van de pleidooien heeft het hof arrest bepaald (op één dossier).
3.De vaststaande feiten
3.1
Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.11 van het bestreden vonnis van 8 augustus 2012. Het hof gaat hiernaast uit van de volgende feiten.
3.2
Bij vonnis in kort geding van de kantonrechter te Utrecht van 8 maart 2013 zijn [B1] c.s. veroordeeld tot betaling van onder meer achterstallige huur van € 1.802,05 tot en met februari 2013, vermeerderd met wettelijke rente, en de nadien vervallen huurtermijnen van € 519,69 over maart 2013, alsmede – voor het geval [B1] c.s. niet aan deze veroordeling voldoen – veroordeeld tot ontruiming van de woning aan het [adres] te [vestigingsplaats / woonplaats]. [B1] c.s. hebben de ingevolge dit vonnis verschuldigde huurpenningen voldaan.
4.De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1
Het onderhavige geschil betreft het volgende. [B1] c.s. hebben op 7 maart 2011, nadat zij na een ontruimingsvonnis wegens ernstige overlast en huurachterstanden hun voordien van [A] gehuurde woning ter voorkoming van een gedwongen ontruiming hadden verlaten, in het kader van het zogeheten "[C]" met [A] een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan het [adres] te [vestigingsplaats / woonplaats]. Ingevolge artikel 6.6 van de op de huurovereenkomst toepasselijke "Algemene huurvoorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte" dient de huurder ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege de huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden. Van de huurovereenkomst maken deel uit het "Woonbegeleidingscontract" en het "[C]" (hierna: [C]). Blijkens de considerans, sub 3 en 5, van het Woonbegeleidingscontract wordt de woning uitsluitend ter beschikking gesteld onder voorwaarde van woonbegeleiding en heeft de woonbegeleiding ten doel de huurder de woning als goed huurder te laten bewonen, zonder overlast aan anderen te veroorzaken. Het Woonbegeleidingscontract bepaalt onder meer dat [D] zorg draagt voor de woonbegeleiding, dat de huurder de woningbegeleiding dient te accepteren en de letter en de geest van de begeleidingsafspraken stipt en volledig dient na te komen zoals beschreven in het individuele begeleidingsplan en dat [D] het recht heeft het woonbegeleidingscontract met onmiddellijke ingang op te zeggen indien zij van oordeel is dat de huurder ongeschikt is gebleken voor begeleiding, dan wel indien huurder overlast (blijft) veroorza(a)k(t)en. In het [C] zijn onder meer de volgende afspraken opgenomen:
"a)
ten aanzien van de huisvesting
ten aanzien van de huisvesting
(…)
- De huurder accepteert woonbegeleiding.
(…)
- De huurder zal de woning als goed huurder bewonen (zie algemene huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte).
(…)
b)
ten aanzien van de begeleiding
ten aanzien van de begeleiding
Het doel van de begeleiding is de huurder te leren te wonen zonder overlast te veroorzaken. (…) In het kader van dit [C] gaat om de volgende begeleidingsafspraken:
(…)
- De huurder houdt zijn/haar woning en zijn/haar directe leefomgeving zeer schoon (geen vuilniszakken, rondslingerende spullen, etc.
- De huurder sleutelt niet aan scooters in of nabij de woning.
- Er zijn geen scooteronderdelen in of in de nabijheid van de woning
- Er komen geen scooters nabij of in de woning.
(…)
- De huurder heeft toestemming bezoek te ontvangen, op voorwaarde dat haar bezoek geen enkele overlast veroorzaakt.
(…)
Indien de huurder buiten zijn gebruikelijke gezinssamenstelling derden niet behorend tot zijn gezin wil laten inwonen, dient schriftelijk toestemming verleend te worden door alle bij de invulling van dit [C] betrokken instanties. (…)
Beëindiging van de begeleiding:
(…)
2) indien de huurder zich niet houdt aan bovengenoemde afspraken ten aanzien van de begeleiding. (…)
3) indien aan de hand van de overlast moet worden geconstateerd dat de begeleiding geen vooruitgang oplevert en verbetering binnen afzienbare tijd niet kan worden verwacht.
4) indien de huurder de begeleidingsovereenkomst opzegt en/of geen verdere begeleiding accepteert.
Indien de overeenkomst eindigt om bovengenoemde redenen 2, 3 of 4 kan de woningcorporatie tot ontruiming overgaan."
Bij brief van 27 juni 2011 heeft [A] aan [B1] c.s. een laatste waarschuwing gegeven ter zake van het niet nakomen van de afspraken die zijn vastgelegd in het contract van het [C], waarna [D] bij brief van 29 juni 2011 aan [B1] c.s. hiervoor een officiële waarschuwing heeft gegeven. Bij brief van 11 oktober 2011 heeft [D] het [C] beëindigd.
4.2
[A] vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. [A] heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat (kort samengevat) [B1] c.s. de in het kader van het [C] gemaakte afspraken niet nakomt. [B1] c.s. hebben dit betwist. De kantonrechter heeft de vordering afgewezen. Ze kantonrechter heeft hiertoe geoordeeld dat [A] haar stelling dat [B1] c.s. de afspraken als opgenomen in het [C] negeert gelet op het gemotiveerde verweer van [B1] c.s. onvoldoende nader heeft onderbouwd, zodat niet vaststaat dat [B1] c.s. de afspraken in het [C] niet zijn nagekomen en het [C] ten onrechte is beëindigd. De kantonrechter heeft voorts geoordeeld dat, voor zover de gegrondheid van de (nieuwe) klachten over geluidsoverlast, overlast van de honden van [B1] c.s. en de wijze waarop [B1] c.s. hun buurtbewoners bejegenen al zou komen vast te staan, deze thans in elk geval nog niet tot ontbinding en ontruiming kunnen leiden.
4.3
Het hoger beroep beoogt het geschil in volle omvang aan het hof voor te leggen. Het hof zal de grieven I tot en met VIII hierna gezamenlijk behandelen.
4.4
[A] heeft onder meer het volgende aan haar stelling dat [B1] c.s. de in het kader van het [C] gemaakte afspraken niet nakomen ten grondslag gelegd. [A] heeft aangevoerd dat vrijwel direct na het sluiten van de huurovereenkomst op 7 maart 2011 de politie scooters en/of scooteronderdelen heeft aangetroffen rond de woning, [B2] is aangehouden wegens het rijden zonder rijbewijs op een gestolen scooter en een persoon zonder vaste woon- en verblijfplaats werd aangetroffen in de woning (memorie van grieven, sub 11). [A] heeft voorts aangevoerd dat op 15 september 2011 ter hoogte van de woning een drietal scooters wordt aangetroffen, waarvan één zonder kenteken die deels in losse onderdelen uiteenlag (memorie van grieven, sub 16, onder verwijzing naar de als productie 13 bij inleidende dagvaarding overgelegde registratie van het incident door de politie). [A] heeft gewezen op het proces-verbaal van bevindingen van de politie van 28 maart 2012 (productie 15 bij de brief van 29 maart 2012), waarin staat vermeld dat er in totaal 11 meldingen bij de politie zijn binnengekomen met betrekking tot overlast door [B1] c.s. in en rond de woning, onder meer bestaande in: diverse onverzekerde personenauto's voor de deur, drie scooters, waarvan twee zonder kentekenplaat en een met een dagkenteken, alsmede een jerrycan en diverse scooteronderdelen in de achtertuin, twee scooters op de parkeerplaats voor de woning, drie scooters op de stoep voor de deur waarvan een scooter niet was voorzien van een kentekenplaat en in losse onderdelen uiteenlag, geschreeuw in de woning, geschreeuw tegen honden, luidruchtig bezoek, het constant af en aan rijden van scooters, en grof vuil in de voortuin (memorie van grieven, sub 18). [A] heeft verder gewezen op het mutatierapport van de politie van 29 maart 2012, waarin staat vermeld dat ter hoogte van de woning een scooter op de parkeerplaats stond met een half afgebroken kentekenplaat, welke op naam stond van [E], welke scooter niet was verzekerd en waarvan diverse onderdelen misten, waarna [B1] naar buiten kwam en aangaf dat de scooter van haar man [B2] was (memorie van grieven, sub 19 en productie 20 bij die memorie). [A] heeft tevens overgelegd vier Meldingsformulieren Overlast van respectievelijk 2, 3, 4 en 5 september 2012, waarin melding wordt gemaakt van overlast door de bewoners van het [adres], onder meer bestaande uit het 's nachts af en aanrijden met scooters en het 's nachts op de stoep en op straat repareren van scooters (productie 22 bij memorie van grieven). [A] heeft zich ook beroepen op het mutatierapport van de politie van 9 november 2012, waarin staat vermeld dat ter hoogte van de woning een scooter op de stoep stond, waaronder een aantal onderdelen en wat losse schroeven en dergelijke lagen, alsmede een (snor)scooter op het tuinpad, waaronder eveneens losse onderdelen en diverse schroefjes lagen, waaraan door de politie ambtshalve bekende [F] werd gesleuteld (productie 25 bij memorie van grieven). Met betrekking tot de woonbegeleiding heeft [A] opgemerkt dat door de woonbegeleider geen contact met [B1] c.s. kan worden gekregen omdat zij niet op uitnodigingen op kantoor te komen reageren en dat de woonbegeleider het gezien de situatie nu niet verantwoord vindt bij [B1] c.s. thuis te komen (memorie van grieven, sub 27, onder verwijzing naar de als productie 28 overgelegde e-mail van 5 december 2011), alsmede dat de actieve woonbegeleiding is gestopt omdat [B1] c.s. niet wilden betalen vanuit de eigen verplichte bijdragen voor de thuishulp (memorie van grieven, sub 28, onder verwijzing naar de als productie 29 overlegde e-mail van 20 april 2012).
4.5
[B1] c.s. hebben de aldus door [A] aan haar stelling dat [B1] c.s. de voorwaarden van de in het kader van het [C] gesloten huurovereenkomst niet nakomen ten grondslag gelegde en met onder meer politierapporten onderbouwde voorvallen naar het oordeel van het hof onvoldoende gemotiveerd weersproken. De door [B1] c.s. bij memorie van antwoord, sub 6-27, 30, 32 en 38, in hoger beroep opgeworpen niet, althans niet genoegzaam, onderbouwde betwisting acht het hof hiertoe ontoereikend. Voor een bewijsopdracht aan [B1] c.s. ziet het hof, bij gebreke van een voldoende concrete onderbouwing, geen aanleiding.
4.6
Voor zover [B1] c.s. bij memorie van antwoord, sub 16, hebben aangevoerd dat uit de door [G] onder buurtbewoners gehouden enquête blijkt dat [B1] c.s. geen overlast veroorzaakten, verwerpt het hof dit betoog nu uit het proces-verbaal van bevindingen van de politie van 28 maart 2012 (productie 15 bij de brief van 29 maart 2012) blijkt dat meerdere bewoners hebben aangegeven dat zij uit angst hebben getekend. Zulks strookt ook met de twee geanonimiseerde e-mails van bewoners van 11 januari 2012 (productie 17 bij genoemde brief).
4.7
Het betoog van [B1] c.s. bij memorie van antwoord, sub 33-34, dat zij in de veronderstelling verkeerden dat wanneer bezoekers hun scooters op de parkeerplaatsen aan de andere kant van de weg bij het water neerzetten zij wel hun afspraken nakwamen, verwerpt het hof eveneens. De afstand tussen de woning en de parkeerplaatsen is (blijkens de als productie 12 bij memorie van antwoord overgelegde satellietfoto en het door het hof ter gelegenheid van het pleidooi in kleur geprinte en aan partijen en hun raadslieden voorgehouden exemplaar van deze foto) hiervoor zodanig gering dat de aanwezigheid van een scooter op deze parkeerplaats zonder meer valt onder de in het [C] neergelegde voorwaarde "Er komen geen scooters nabij of in de woning". Gelet hierop is de betreffende waarneming van de politie ook niet onvoldoende specifiek.
4.8
Voor zover [B1] c.s. bij memorie van antwoord, sub 26, hebben aangevoerd dat zij na het opzeggen van het [C] (bedoeld zal zijn:) [C] door de woonbegeleiding aan hun lot zijn overgelaten, miskennen zij dat – naar [A] heeft aangevoerd en [B1] c.s. niet hebben betwist – dat de woonbegeleider blijkens de e-mail van 5 december 2011 (productie 28 bij memorie van grieven) nauwelijks nog contact kan krijgen met [B1] c.s., dat zij niet reageren op de uitnodiging op kantoor te komen en dat de woonbegeleider het niet verantwoord vindt bij [B1] c.s. thuis te komen omdat zij te boos zijn en er te veel mensen in huis zitten die de woonbegeleider niet vertrouwt.
4.9
Gegeven de hiervoor vermelde vaststaande voorvallen, in onderling verband en samenhang bezien, zijn [B1] c.s. naar het oordeel van het hof tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst in samenhang met de (hiervoor onder 4.1 weergegeven) voorwaarden van het Woonbegeleidingscontract en het [C]. [B1] c.s. hebben in strijd gehandeld met de verplichting de woning als een goed huurder te bewonen zonder overlast aan anderen te veroorzaken, geen scooters en/of scooteronderdelen in of nabij de woning te hebben en woonbegeleiding te blijven accepteren. [A] heeft derhalve recht op ontbinding van de huurovereenkomst. Het hof neemt hierbij mede in aanmerking dat [B1] c.s. na een eerder ontruimingsvonnis wegens onder meer het veroorzaken van ernstige overlast hun voordien van [A] gehuurde woning ter voorkoming van een gedwongen ontruiming hebben verlaten, waarna hen door [A] onder de voorwaarden van het "[C]" de onderhavige huurovereenkomst is aangeboden.
4.1
De stelling van [B1] c.s. bij memorie van antwoord, sub 30, dat geen sprake is van een schending van afspraken die ontbinding van de huurovereenkomst zou rechtvaardigen, alsmede de stelling bij pleitnota van mr. Koudijs, sub 8, dat de consequentie van het honoreren van het standpunt van [A] is dat [B1] c.s. hun huis verliezen en op straat komen te staan, is onvoldoende voor het oordeel dat de tekortkoming deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt als bedoeld in artikel 6:265 lid Pro 1, slotzin BW.
4.11
Anders dan [B1] c.s. bij memorie van antwoord, sub 40, nog betogen, brengen de eisen van de redelijkheid en billijkheid in het licht van voormelde vaststaande voorvallen niet met zich dat [A] [B1] c.s. op zijn minst een tweede officiële waarschuwing had dienen te geven. Uit de voorwaarden van het [C] blijkt immers dat [A] tot ontruiming kan overgaan indien de huurovereenkomst eindigt omdat de huurder zich niet houdt aan de (hiervoor onder 4.1 geciteerde) afspraken ten aanzien van de begeleiding. [A] mocht na het vonnis van de kantonrechter ook afzien van het opnieuw opstarten van de woonbegeleiding.
4.12
Hetgeen [A] voor het overige aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd kan verder in het midden blijven. De grieven slagen.
4.13
Waar [B1] c.s. niets hebben aangevoerd dat tot een ander oordeel kan leiden, dient hun bewijsaanbod ook voor het overige te worden verworpen.
5.Slotsom
5.1
De grieven slagen, zodat het bestreden vonnis moet worden vernietigd. De vordering van [A] zal alsnog worden toegewezen zoals hierna te melden.
5.2
Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [B1] c.s. in de kosten van het beide instanties veroordelen. De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van [A] zullen worden vastgesteld op:
- explootkosten € 104,81
- griffierecht € 106,00
subtotaal verschotten
€ 210,81
€ 210,81
- salaris advocaat € 904,00 (2 punten x tarief II)
Totaal
€ 1.114,81
€ 1.114,81
De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [A] zullen worden vastgesteld op:
- explootkosten € 90,64
- griffierecht € 666,00
subtotaal verschotten
€ 756,64
€ 756,64
- salaris advocaat € 2.682,00 (3 punten x tarief II)
Totaal
€ 3.438,64
€ 3.438,64
6.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
vernietigt het vonnis van de kantonrechter te Utrecht van 8 augustus 2012 en doet opnieuw recht;
ontbindt de huurovereenkomst tussen [A] en [B1] c.s. met betrekking tot de woning gelegen aan het [adres] te [vestigingsplaats / woonplaats];
veroordeelt [B1] c.s. om binnen twee weken na betekening van dit arrest genoemde woning te ontruimen en te verlaten met al degenen die zich daar van hunnentwege bevinden en al hetgeen zich daarin van hunnentwege bevindt, alsmede genoemde woning, onder afgifte van alle sleutels daarvan, geheel ter vrije beschikking aan [A] te stellen, met machtiging van [A] de ontruiming zonodig zelf te doen uitvoeren op kosten van [B1] c.s. met behulp van de sterke arm;
veroordeelt [B1] c.s. in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van [A] wat betreft de eerste aanleg vastgesteld op € 210,81 aan verschotten en op € 904,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en tot aan deze uitspraak wat betreft het hoger beroep vastgesteld op € 756,64 aan verschotten en op € 2.682,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. D. Stoutjesdijk, W.L. Valk en A.L.H. Ernes en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 30 juli 2013.