ECLI:NL:GHARL:2013:5157

• Datum uitspraak: 16 juli 2013
• Publicatiedatum: 16 juli 2013
• Zaaknummer: 200.101.401-01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: L. Janse; G. van Rijssen; F.J. Streppel
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aansprakelijkheid voor verborgen gebreken bij de verkoop van een woning en de gevolgen van lekkage

In deze zaak gaat het om de aansprakelijkheid van de verkoper voor verborgen gebreken bij de verkoop van een woning. Appellanten, [appellant 1], hebben een woning gekocht van [geïntimeerde] en ontdekten kort na de levering dat er een lekkende waterleiding onder de vloer was. De koopovereenkomst bevatte bepalingen over de staat van de woning en de verantwoordelijkheden van de verkoper. Appellanten vorderden schadevergoeding voor de kosten van reparatie en gevolgschade als gevolg van de lekkage. De rechtbank had in eerste aanleg de vorderingen afgewezen, maar appellanten gingen in hoger beroep.

Het hof oordeelde dat de lekkage in de weg stond aan het normaal gebruik van de woning als woonhuis. Het hof stelde vast dat de verkoper, [geïntimeerde], op grond van de koopovereenkomst verantwoordelijk was voor de eigenschappen van de woning die nodig zijn voor normaal gebruik, tenzij de gebreken aan de kopers kenbaar waren. Het hof concludeerde dat de lekkage niet kenbaar was voor appellanten ten tijde van de koop, en dat de verkoper aansprakelijk was voor de schade die voortvloeide uit deze tekortkoming.

Het hof hield de beslissing aan om [geïntimeerde] in de gelegenheid te stellen tegenbewijs te leveren. De zaak werd verder behandeld met betrekking tot de vraag of appellanten [geïntimeerde] in gebreke hadden gesteld, wat noodzakelijk is voor het ontstaan van verzuim. Het hof concludeerde dat de kosten van reparatie niet vergoed hoefden te worden, omdat er geen verzuim was ingetreden zonder ingebrekestelling. De gevolgschade die voortvloeide uit de lekkage zou echter wel voor vergoeding in aanmerking komen, tenzij [geïntimeerde] tegenbewijs kon leveren.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.101.401/01

(zaaknummer rechtbank Groningen 125142/HA ZA 11-209)

arrest van de tweede kamer van 16 juli 2013

in de zaak van

1. [appellant 1],

wonende te [woonplaats],

hierna:
[appellant 1] ,

2. [appellant 2],

wonende te [woonplaats],

hierna:
[appellant 2] ,

appellanten,

in eerste aanleg: eisers,

hierna gezamenlijk te noemen:
[appellant 1] ,

advocaat: mr. R. Skála, kantoorhoudend te Groningen, die ook heeft gepleit,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna:
[geïntimeerde] ,

advocaat: mr. J.H. Linstra, kantoorhoudend te Groningen, die ook heeft gepleit.

1. Het geding in eerste aanleg

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis van 12 oktober 2011 van de rechtbank Groningen.

2. Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure is als volgt:

• de dagvaarding in hoger beroep d.d. 6 januari 2012,
• de memorie van grieven, met producties,
• de memorie van antwoord,
• een akte van [appellant 1] d.d. 11 december 2012, met producties,
• een antwoordakte van [geïntimeerde] d.d. 8 januari 2013,
• het pleidooi waarbij pleitnotities zijn overgelegd.

2.2

Ter voorbereiding op het pleidooi hebben [appellant 1] - met een begeleidende brief van 5 april 2013 van mr. Skála - een aantal producties (genummerd 13 t/m 20) overgelegd, alsmede een akte van 4 december 2012. Laatstgenoemde akte was eerder in de procedure door de rolraadsheer geweigerd omdat deze te omvangrijk was. Tijdens het pleidooi is de eerder geweigerde akte (wederom) geweigerd. Het overleggen van de aan die akte gehechte stukken heeft het hof toegestaan.

2.3

Na afloop van het pleidooi heeft het hof arrest bepaald.

2.4

De vordering van [appellant 1] luidt:

"het vonnis van de rechtbank Groningen van 12 oktober 2011 gewezen tussen appellanten als eisers en geïntimeerde als gedaagde te vernietigen en opnieuw rechtdoende de vordering van oorspronkelijk eisers toe te wijzen met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van de procedure, in beide instanties".

3. De vaststaande feiten

Over de weergave van de vaststaande feiten in het bestreden vonnis van 12 oktober 2011 bestaat tussen partijen geen geschil, zodat ook in hoger beroep van die feiten zal worden uitgegaan, aangevuld met enkele andere feiten die in hoger beroep zijn komen vast te staan:

3.1

[appellant 1] hebben van [geïntimeerde] een woning gekocht, gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), voor een koopsom van € 317.500,-. De koopovereenkomst is op 29 april 2010 door [geïntimeerde] en op 4 mei 2010 door [appellant 1] ondertekend. De woning is op of omstreeks 30 juli 2010 aan [appellant 1] geleverd.

3.2

[appellant 1] wilden de ruimten op de begane grond van de woning gebruiken als kantoor voor hun kamerverhuurbedrijf. De overige verdiepingen zouden worden gebruikt voor kamerverhuur.

3.3

De woning is een herenhuis uit het begin van de vorige eeuw. [geïntimeerde] heeft de woning in de jaren negentig laten renoveren.

3.4

Op 24 augustus 2009 is in de woning een nieuwe watermeter geplaatst.

3.5

Partijen hebben bij de totstandkoming van de overeenkomst gebruik gemaakt van een NVM-koopakte. Artikel 5 van de koopovereenkomst luidt, voor zover van belang:

"5.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken (..)

5.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis. (..) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst. (...)
"

Artikel 9 van de koopovereenkomst luidt, voor zover van belang:

"9.1. De onroerende zaak is met ingang van het moment van tekenen van de akte van levering voor risico van de koper (..)"

3.6

Op de vragenlijst behorend bij het koopcontract heeft [geïntimeerde] de vraag "
Bevinden zich in uw pand nog loden leidingen?" met "
nee" beantwoord.

3.7

[appellant 1] hebben na levering van de woning een lekkende loden leiding onder de vloer in de woonkamer op de begane grond ontdekt.

3.8

Op 31 augustus 2010 heeft [de makelaar], de makelaar van [geïntimeerde], de situatie in de woning bekeken. Bij brief van 1 september 2010 heeft [de makelaar] het volgende aan [geïntimeerde] bericht:

"Graag zo spoedig mogelijk contact, zie ook onze mail van maandag 30 augustus jl.

Gisterochtend ben ik in uw huis geweest aan de [adres] te [woonplaats]. Daar heb ik geconstateerd dat er een lek moet zijn in de waterleiding ter hoogte van de woonkamervloer. De loodgieter heeft de waterkraan afgesloten en dan is op de watermeter te zien dat de meter toch door blijft lopen. Dus constatering: lekkage.

Onder de woonkamervloer betreft het een loden waterleiding. Een deel van de vloer moest opengebroken worden daar er geen luik in de parketvloer aanwezig was.

Dan is te zien dat de spieken waarop de vloer rust in het midden verzakt zijn, de vloer is dus als het ware scheef. Dit verklaart waarschijnlijk ook de verlaging in de vloer, daar waar de spieken verzakt zijn zit een grote kuil in de kruipruimte. Dit zou mogelijk van de lekkage kunnen zijn.

De koper is nu genoodzaakt de vloer verder open te breken om de lekkage te vinden. Doet hier nog aan ons verslag van en hij beroept zich op verborgen gebreken.

Hij heeft contact gehad met het Waterbedrijf en daaruit is geconstateerd dat het waterverbruik na het plaatsen van de nieuwe meter zeer hoog is, circa 300 m3.

Heeft u ook nog het verbruik van water in het voorafgaande jaar.

Ik wil één en ander graag zo spoedig mogelijk met u bespreken, wilt u daarom contact met mij opnemen."

3.9

Bij e-mailbericht van 3 september 2010 hebben [appellant 1] onder meer het volgende aan [de makelaar] bericht:

"
Naar aanleiding van ons telefoon gesprek en afspraak bij ons in ons nieuwe pand ([adres]) die wij hebben gekocht van Mevrouw [geïntimeerde] sturen wij u deze mail.

Zoals afgesproken stellen wij u op de hoogte van de schade die wij hebben in het aangekochte pand, wij hebben u al op de hoogte gesteld van de lekkage aan de loden waterleiding, deze bleek al lek te zijn voordat wij het pand aan hebben gekocht Dit is ons duidelijk geworden door dat wij bij de oplevering de waterstand hebben doorgekregen (331) en na nog geen 2 weken tijd dat er al meer dan 26 KUB water was verbruikt (357) terwijl er niemand in het pand aanwezig is, alleen hebben wij de installateur (installatiebedrijf [X te A]) opdracht gegeven om de CV ketel te verplaatsen. Dit bedrijf stelde samen met ons een onderzoek in hoe het mogelijk was dat er zoveel water werd verbruikt. Bij navraag waterbedrijf [woonplaats] is ons duidelijk geworden dat er in augustus 2009 een nieuwe watermeter is geplaatst en dat er dus al lange tijd erg veel water werd verbruikt, (augustus 2010 meterstand 370) dit wist ook Mevrouw [geïntimeerde] ons te vertellen toen zij voor ons pand langs fietste en wij haar hiervan op de hoogte hebben gesteld. (ook bevestigde zij dat zij ook al een keer heeft nagevraagd hoe het mogelijk was dat zij (alleen wonend) zoveel water verbruikte.

Na onderzoek is gebleken dat de lekkage onder de vloer van de woonkamer moest zijn, dus moesten wij deze mooie (beuken)vloer die wij graag wilde gebruiken voor ons kantoor open breken. (aangezien er geen luik in deze ruimte was gelaten om dit te controleren)na open breken bleek al snel dat waar deze hoge verbruik vandaan moest komen, (ook Mevrouw [de makelaar] heeft dit geconstateerd, op dinsdag 31 augustus tijd 9.00 uur) wij samen vast gesteld dat waarschijnlijk hierdoor de verzakking van de vloer in ons kantoor en gang ook ontstaan is. Wij hebben met [de makelaar] afgesproken dat wij deze reparatie zouden laten uitvoeren en u op de hoogte zou stellen van het verloop van deze zaak, wij hebben een offerte laten maken wat deze schade van de vervanging van de waterleiding zou gaan kosten. Wij hebben inmiddels het installatiebedrijf [X te A] opdracht gegeven de loden waterleiding te vervangen (indien deze lek is) deze bleek inderdaad lek te zijn aan het eind van de leiding naar het toilet toe (afgekneld en gesoldeerd) wij hebben deze leiding bewaard als bewijs dat hierdoor de schade is ontstaan. De waterleiding is inmiddels vervangen door de installateur. Verder hebben wij een offerte laten maken van de verzakking van de vloer en een offerte van een nieuw pakket vloer, als wij deze offerte's binnen hebben zullen wij u hier kopie van opsturen, zodat u kunt zien wat de totale schade van deze lekkage is en dan hebben wij het nog niet over de stilstand van ons kantoor die wij hierdoor nog steeds niet kunnen gebruiken. (wij hebben overal foto's van gemaakt, mocht u die nodig hebben dan sturen wij deze toe.)"

3.1

[appellant 1] hebben [geïntimeerde] bij brief van 19 oktober 2010 aansprakelijk gesteld voor de schade die zij hebben geleden. [geïntimeerde] heeft iedere aansprakelijkheid afgewezen.

3.11

In een brief van 23 mei 2012 aan [appellant 1] schrijft [Q] van [Q] Parket Service onder meer het volgende:

"Aanvulling offerte nieuwe parketvloer

(...)

De bestaande parketvloer is blind vernageld op de originele plankenvloer van de woning, bij geheel of gedeeltelijk verwijderen van deze vloer zullen de planken onherstelbaar beschadigd raken. Ook als je besluit de vloer te laten liggen kom je voor grote problemen te staan, de vloer is zodanig verzakt dat bij het opkrikken de parketdelen te ver uit elkaar komen te liggen. Deze naden zullen te groot zijn om op te kunnen vullen.

Vanwege bovenstaande feiten is de enige optie de vloer volledig te vervangen."

4. De vordering en de beslissing in eerste aanleg

4.1

[appellant 1] hebben [geïntimeerde] gedagvaard voor de rechtbank en - samengevat weergegeven - gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [geïntimeerde] primair te veroordelen tot betaling van € 7.881,97 te vermeerderen met wettelijke rente, subsidiair haar te veroordelen tot betaling van € 6.381,97 te vermeerderen met de buitengerechtelijke kosten en wettelijke rente, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding.

4.2

[appellant 1] hebben aan hun vorderingen ten grondslag gelegd dat zij kort na de levering van de woning hebben ontdekt dat de waterleiding onder de vloer in de woonkamer lekte, waarbij zowel de fundering als vloer door overvloedig water is aangetast en er gevaar is voor inzakking van de vloer. Voor het vaststellen en het verhelpen van de lekkage was nodig dat de gehele beukenvloer uit de woonkamer werd verwijderd. De lekkage heeft volgens [appellant 1] het normale gebruik van bewoning van de woning ernstig aangetast.

4.3

[geïntimeerde] heeft de vordering van [appellant 1] gemotiveerd betwist.

4.4

De rechtbank heeft bij vonnis van 12 oktober 2011 de vorderingen van [appellant 1] afgewezen en hen veroordeeld in de proceskosten van [geïntimeerde].

5. De grieven

[appellant 1] hebben zeven grieven opgeworpen.

6. De beoordeling

6.1

De grieven leggen het geschil in volle omvang ter beoordeling aan het hof voor en zullen gezamenlijk worden behandeld.

6.2

Het hof overweegt dat [geïntimeerde] op grond van artikel 5.3 van de koopovereenkomst ervoor dient in te staan dat de woning bij de eigendomsoverdracht de eigenschappen bezit die voor het normaal gebruik van de woning als woonhuis nodig zijn, tenzij de gebreken die dat normaal gebruik belemmeren aan [appellant 1] kenbaar waren op het moment van de totstandkoming van de koopovereenkomst.

6.3

Niet in geschil is dat in de periode van veertien dagen na de levering van de woning, terwijl de woning nog onbewoond was, een waterverbruik van ruim 25 m3 is gemeten en dat dit waterverbruik grotendeels werd veroorzaakt door het lek in de waterleiding. [geïntimeerde] heeft niet betwist dat na het plaatsen van de nieuwe watermeter op 24 augustus 2009 tot de levering op 30 juli 2010 haar waterverbruik meer dan 330 m3 is geweest. [appellant 1] hebben voldoende onderbouwd en [geïntimeerde] heeft onvoldoende gemotiveerd betwist dat dit waterverbruik, ook wanneer de verklaringen van [geïntimeerde] van haar (hoge) waterverbruik in aanmerking worden genomen, dusdanig hoog is dat dit erop duidt dat ook voorafgaand aan de levering sprake was van lekkage.

6.4

Daarmee staat voldoende vast dat de (ernstige) lekkage zich ten tijde van de levering heeft voorgedaan. Voor zover [geïntimeerde] tot een andere conclusie komt wordt haar verweer verworpen.

6.5

[geïntimeerde] heeft betwist dat deze lekkage in de weg staat aan het normaal gebruik van de woning als woonhuis, zoals partijen zijn overeengekomen in artikel 5.3 van de koopovereenkomst. Hoewel partijen zich niet hebben uitgelaten over de vraag hoe het begrip “normaal gebruik” hier dient te worden uitgelegd, is uitgangspunt wat daaronder naar gangbaar taalgebruik moet worden verstaan (Hoge Raad 23 december 2005,
LJN AU2414). Daaruit volgt dat [appellant 1] in elk geval mochten verwachten dat in de woning gewoond zou kunnen worden op een veilige manier en met een bepaalde mate van duurzaamheid.

6.6

[appellant 1] hebben gezien de omvang en de duur van de lekkage voorshands voldoende aannemelijk gemaakt dat de lekkage gevolgen heeft gehad voor de ondersteuning - en daarmee de veiligheid - van de vloer in de woonkamer. Het hof betrekt bij dit voorshands oordeel de hiervoor weergegeven brief van makelaar [de makelaar] aan [geïntimeerde]

van 1 september 2010:

"Dan is te zien dat de spieken waarop de vloer rust in het midden verzakt zijn, de vloer is dus als het ware scheef. Dit verklaart waarschijnlijk ook de verlaging in de vloer, daar waar de spieken verzakt zijn zit een grote kuil in de kruipruimte. Dit zou mogelijk van de lekkage kunnen zijn."

En de verklaring van de heer [Q] van [Q] Parket Service:

"Ook als je besluit de vloer te laten liggen kom je voor grote problemen te staan, de vloer is zodanig verzakt dat bij opkrikken de parketdelen te ver uit elkaar komen te liggen. Deze naden zullen te groot zijn om op te kunnen vullen. Vanwege bovenstaande feiten is de enige optie de vloer volledig te vervangen."

6.7

[geïntimeerde] heeft erop gewezen dat de woning ondanks de lekkage in gebruik was, nu [appellant 1] reeds huurders in de woning had. Vaststaat echter dat de huurders kamers op de bovenverdiepingen bewoonden, terwijl het hier gaat om het gebruik door [appellant 1] c.s. van de benedenverdieping. Dat de bovenverdieping(en) van de woning in gebruik is (zijn) als woonruimte doet aan de ongeschiktheid van bewoning niet af, omdat [appellant 1] mochten verwachten dat het gehele door hen gekochte pand de feitelijke eigenschappen bezat voor het gebruik als woning.

6.8

Het hof acht op grond van het vorenstaande voorshands voldoende aangetoond dat de lekkage in de weg heeft gestaan aan het normaal gebruik van de woning als woonhuis. Het staat [geïntimeerde] vrij tegenbewijs te leveren ter ontzenuwing van dit vermoeden. Het hof zal [geïntimeerde] in de gelegenheid stellen zich bij akte erover uit te laten of en hoe zij dit tegenbewijs wil leveren.

6.9

Aangevoerd is nog dat de lekkage en de gevolgen daarvan voor [appellant 1] kenbaar waren ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst, zodat deze niet kunnen leiden tot non-conformiteit in de door [appellant 1] bepleite zin. Daarover overweegt het hof het volgende.

6.1

Vast staat dat de lekkage ten tijde van de aankoop van de woning voor partijen niet zichtbaar was en dat [appellant 1] op dat moment de lekkage slechts konden ontdekken door de vloer open te breken, wat zij niet hebben gedaan.

6.11

Voor wat betreft de gevolgen van die lekkage hebben [appellant 1] verklaard bij de bezichtiging van de woning wel te hebben gezien dat de vloer in de woonkamer licht verzakt was. [appellant 1] hebben verklaard dat zij echter zijn afgegaan op de voor hen acceptabele verklaring van [geïntimeerde] dat de kamer "en suite" is geweest en dat door het weghalen van de tussenmuur de verzakking is opgetreden. [geïntimeerde] heeft niet betwist dat zij deze verklaring voor de verzakking aan [appellant 1] heeft gegeven.

6.12

Vast staat dat [geïntimeerde] aan [appellant 1] heeft meegedeeld dat zij de (loden) waterleidingen heeft laten vervangen. Uitgaande van die vervanging van de waterleidingen in het recente verleden en de gegeven verklaring voor de verzakking van de vloer in de woonkamer oordeelt het hof dat hier voor [appellant 1] onvoldoende concrete aanleiding aanwezig was om ter controle van de daaronder gelegen waterleiding de vloer open te breken.

6.13

Het hof oordeelt daarom dat de lekkage niet aan [appellant 1] kenbaar is geweest.

6.14

Het voorgaande betekent dat [geïntimeerde], behoudens door haar bij te brengen tegenbewijs als bedoeld in rechtsoverweging 6.8, is gehouden de schade die door haar tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst voor [appellant 1] is ontstaan te vergoeden. Voor zover nakoming niet blijvend onmogelijk is, ontstaat voor [appellant 1] dit recht op schadevergoeding echter pas zodra [geïntimeerde] in verzuim is geraakt (artikel 6:74 lid 2 BW in samenhang met artikel 6:81 BW en volgende). Daarvoor is in beginsel een ingebrekestelling vereist. Vast staat dat De Boer c.s. [geïntimeerde] niet in gebreke hebben gesteld.

6.15

Het hof overweegt dat uit het overzicht dat [appellant 1] als productie 12 bij memorie van grieven in het geding hebben gebracht blijkt dat de lekkage op 27 augustus 2010 is vastgesteld. [appellant 1] hebben niet voldoende onderbouwd dat de spoedeisendheid van het herstel dusdanig was dat voor hen na 27 augustus 2010 de tijd ontbrak om [geïntimeerde] schriftelijk - dit had ook per e-mail gekund - in gebreke te stellen. [appellant 1] c.s. hebben niet betoogd dat het verzuim zonder ingebrekestelling is ingetreden. Evenmin hebben [appellant 1] aangevoerd dat de eisen van redelijkheid en billijkheid hier meebrengen dat verzuim zonder ingebrekestelling is ingetreden noch dat het beroep op het ontbreken van verzuim naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Voor zover Boer c.s. zich erop hebben beroepen op advies van de makelaar van [geïntimeerde] tot herstel te zijn overgegaan, hebben zij niet gesteld dat die makelaar daarbij namens [geïntimeerde] is opgetreden, en is dit ook niet anderszins gebleken. Dit betekent dat [geïntimeerde] voor wat betreft de vordering
tot vergoeding van de kosten van reparatie van de waterleiding niet in verzuim is geraakt, zodat [geïntimeerde] die kosten niet aan [appellant 1] behoeft te vergoeden.

6.16

Dit ligt anders voor de
(gevolg)schade die als gevolg van de lekkage is opgetreden . Deze schade zou niet zijn geleden indien [geïntimeerde] aanstonds deugdelijk had gepresteerd en wordt niet weggenomen door het verhelpen van de lekkage. In zoverre is de tekortkoming niet voor herstel vatbaar en is de tekortkoming blijvend onmogelijk in de zin van artikel 6:74 en artikel 6:81 BW (vergelijk Hoge Raad 4 februari 2000,
LJN: AA4732). Tot vergoeding van deze gevolgschade is [geïntimeerde], behoudens het door haar bij te brengen tegenbewijs, gehouden.

6.17

Het hof houdt voor het overige in afwachting van de door [geïntimeerde] te nemen akte iedere verdere beslissing aan.

De beslissing

Het gerechtshof:

verwijst de zaak naar de rol van
dinsdag 13 augustus 2013 teneinde [geïntimeerde] in de gelegenheid te stellen bij akte zich uit te laten zoals hiervoor onder 6.8 overwogen,

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. L. Janse, G. van Rijssen en F.J. Streppel en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 16 juli 2013.