ECLI:NL:GHARL:2013:5043

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.112.290/01

(zaaknummer rechtbank Leeuwarden 529571 / CV EXPL 11-5826)

arrest van de eerste kamer van 18 juni 2013

in de zaak van

[appellant 1],

wonende te [woonplaats],

appellante,

in eerste aanleg: eiseres, tevens verweerster in (voorwaardelijke) reconventie,

hierna:
[appellant],

advocaat: mr. E.Tj. van Dalen, kantoorhoudend te Groningen,

tegen

Stichting Steelande Wonen,

gevestigd te Hoogezand,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde, tevens eiseres in (voorwaardelijke) reconventie,

hierna:
Steelande,

advocaat: mr. M.M.A. Vermin, kantoorhoudende te Soest.

Het verdere verloop van de procedure

1.1 Het tussen partijen gewezen tussenarrest van het gerechtshof te Leeuwarden van
23 oktober 2012 wordt als hier herhaald en ingelast beschouwd.

1.2 Nadat een comparitie na aanbrengen heeft plaatsgevonden, heeft [appellant] een memorie van grieven genomen waarna Steelande een memorie van antwoord heeft genomen.

1.3 Nadien hebben partijen de stukken overgelegd voor arrest.

1.4 De vordering van [appellant] luidt:

"bij arrest, bij voorraad uitvoerbaar, het op 24 mei 2012 door de kantonrechter van de Rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, onder zaaknummer 529571 tussen partijen zowel in conventie als in reconventie gewezen vonnis te vernietigen, en, opnieuw rechtdoende, geïntimeerde alsnog te veroordelen om binnen één maand na betekening van het te dezen wijzen arrest aan appellante een woning aan te bieden in de gemeente Hoogezand-Sappemeer op een vergelijkbare locatie als de [adres 1] te [plaats 1] en tegen een vergelijkbare huurprijs van € 291,46 per maand, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,= voor iedere dag dat geïntimeerde nalatig zal zijn aan de inhoud van dit gebod te voldoen en met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van beide instanties."

1.5 Gelet op artikel CIII van de Wet herziening gerechtelijke kaart (
Staatsblad2012, 313) wordt in deze voor 1 januari 2013 aanhangig gemaakte zaak uitspraak gedaan door het hof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden.

De nadere beoordeling

2.De tussen partijen vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderszins erkend, althans niet voldoende (gemotiveerd) weersproken en op grond van de overgelegde stukken, voor zover niet weersproken, staan de volgende feiten tussen partijen vast.

2.1

[appellant] heeft zich met ingang van 3 februari 2009 bij (de rechtsvoorgangster van) Steelande als woningzoekende ingeschreven. Als haar inschrijfadres heeft zij dat van haar ouders aan de [adres 2] opgegeven. Op 16 februari 2010 heeft [appellant] deze inschrijving verlengd.

2.2

In de periode van juli tot december 2010 heeft [appellant] een woning, staande en gelegen aan de [adres 3], van stichting Lefier (hierna te noemen: Lefier) gehuurd, welke woning zij vanwege de (na een brand ontdekte) exploitatie van een hennepplantage in deze woning heeft moeten ontruimen en verlaten.

2.3

Inge Ferwerda, sociaal wijkbeheerder van Lefier, is na deze brand samen met [appellant] in de woning aan de [adres 3] geweest om de schade te bekijken en om [appellant] de gelegenheid te geven belangrijke spullen uit deze woning weg te halen. Blijkens de brief van Inge Ferwerda (namens Lefier) van 4 mei 2011 aan de rechtsvoorgangster van Steelande (productie 4 bij conclusie van antwoord), heeft
Inge Ferwerda onderweg naar de woning het volgende met [appellant] besproken:

“Onderweg naar de woning hebben wij gesproken over de gevolgen die de hennepplantage voor haar heeft. Daarbij is onder andere aan bod gekomen dat zij de komende jaren geen woning meer aangeboden zou krijgen door Lefier, en dat het ook bij andere corporaties moeilijk zou zijn om aan een woning te komen. Dit in verband met de benodigde verhuurderverklaring. Omdat mevrouw [appellant] zich niet als een goed huurder heeft gedragen, kan Lefier haar geen goede verhuurdersverklaring verstrekken.”

2.4

Sinds december 2010 is [appellant] (ten minste) wekelijks op het kantoor van Steelande verschenen om te vragen of er al een woning voor haar beschikbaar was. Zij heeft daarbij niet aan Steelande laten weten dat zij in de tussentijd een woning van Lefier heeft gehuurd, die zij vanwege de aanwezigheid van een hennepplantage heeft moeten verlaten.

2.5

Bij brief van 1 februari 2011 heeft Steelande aan [appellant] de woning, staande en gelegen aan de [adres 1] te [plaats 1], aangeboden.

2.6

[appellant] is op 23 februari 2011 voor de ondertekening van de huurovereenkomst voor deze woning op het kantoor van Steelande verschenen. Tijdens het gesprek met [appellant] heeft woningconsulente [Q] ter controle van de persoonlijke gegevens van [appellant] telefonisch contact opgenomen met de contactpersoon van [appellant] bij de Sociale Dienst. In dat telefonische gesprek heeft zij vernomen dat [appellant] tussentijds een woning van Lefier had gehuurd. Daarop heeft Steelande informatie ingewonnen bij Lefier, die haar ervan op de hoogte heeft gesteld dat [appellant] vanwege de aanwezigheid van een (na een brand in deze woning ontdekte) hennepplantage in deze woning deze van Lefier gehuurde woning heeft moeten verlaten. Vervolgens heeft Steelande [appellant] laten weten dat zij niet voor de woning aan de [adres 4] in aanmerking kwam.

3.Het geschil en de beslissing van de rechtbank

3.1

[appellant] heeft gevorderd Steelande te veroordelen om binnen een maand na betekening van het te wijzen vonnis aan [appellant] een woning aan te bieden in de gemeente Hoogezand-Sappemeer op een vergelijkbare locatie als de [adres 1] te [plaats 1] en tegen een vergelijkbare huurprijs van € 291,46 per maand, op straffe van verbeurte van een dwangsom, een en ander met veroordeling van Steelande in de proceskosten.

3.2

Na verweer van Steelande en onder instelling in (voorwaardelijke) reconventie van een rechterlijke vernietiging ex artikel 3:51 BW van de tussen haar en [appellant] bestaande huurovereenkomst wegens bedrog dan wel dwaling, heeft de kantonrechter de vordering afgewezen.

4.De motivering van de beslissing

4.1

De eerste grief is gericht tegen de (motivering van de) afwijzing van de vordering en de tweede is gekeerd tegen de veroordeling van [appellant] in de proceskosten. Het hof oordeelt hieromtrent als volgt.

4.2

Voor zover [appellant] op 23 februari 2011 met zoveel woorden dan wel door haar gedrag waarop Steelande heeft vertrouwd en mogen vertrouwen de aan de
[adres 1] te [plaats 1] staande en gelegen woning heeft geaccepteerd, is tussen partijen een huurovereenkomst tot stand gekomen. Bij wijze van (subsidiair) verweer heeft Steelande zich (onder meer) erop beroepen bij het aangaan van de huurovereenkomst te hebben gedwaald. [appellant] heeft jegens haar niet vermeld een woning van Lefier te hebben gehuurd, zodat zij daarvan niet op de hoogte was. Bijgevolg kon Steelande er niet van op de hoogte zijn dat [appellant] deze van Lefier gehuurde woning, vanwege de aanwezigheid van een hennepplantage in deze woning, heeft moeten verlaten, terwijl het beleid van woningstichtingen in (het Noorden van) Nederland, waaronder Steelande, is dat in dat geval een wachttijd van enkele jaren geldt. Dit beleid is onvoldoende (gemotiveerd) door [appellant] weersproken.

4.3

Vaststaat dat bij bekendheid van deze feiten, Steelande de huurovereenkomst niet met [appellant] zou zijn aangegaan. Gelet op de hiervoor onder 2 vermelde vaststaande feiten, was [appellant] hiervan in voldoende mate op de hoogte. Zij heeft er evenwel voor gekozen Steelande in de waan te brengen bij haar ouders te wonen en heeft de tussentijdse huur van de woning van Lefier verzwegen, terwijl op haar jegens Steelande de verplichting rustte daarvan mededeling te doen. Aldus heeft Steelande zich met recht op dwaling beroepen (artikel 6:228 lid 1 sub b BW), reden waarom zij reeds in eerste aanleg - bij wijze van (subsidiair) verweer - een beroep heeft gedaan op vernietiging van de overeenkomst. Dit brengt naar het oordeel van het hof mee dat voor zover er op 23 februari 2011 tussen partijen een huurovereenkomst is gesloten, deze nadien door Steelande rechtsgeldig is vernietigd. Daarmee komt de vordering van [appellant] niet voor toewijzing in aanmerking.

4.4

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, faalt de eerste grief. Daarmee is ook de tweede grief ongegrond. Derhalve zal het bestreden vonnis worden bekrachtigd. [appellant] zal, als de in het ongelijk te stellen partij, in hoger beroep worden veroordeeld in de proceskosten (tarief II, 1 punt).

Beslissing

bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter van 24 mei 2012, waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten, aan de zijde van Steelande begroot op € 894,- voor geliquideerd salaris van de advocaat en € 291,- voor verschotten.

Aldus gewezen door mrs. J.M. Rowel-van der Linde, voorzitter, L. Groefsema en
R.E. Weening en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 18 juni 2013 in bijzijn van de griffier.