ECLI:NL:GHARL:2013:4545

• Datum uitspraak: 25 juni 2013
• Publicatiedatum: 27 juni 2013
• Zaaknummer: CD 200.091.456-01 25-6-2013
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: K.E. Mollema; J.M. Rowel - van der Linde; A.M. Koene
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Derdenbescherming en schadevergoeding in makelaarsovereenkomst

In deze zaak, behandeld door het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 25 juni 2013, gaat het om een geschil tussen twee makelaarskantoren en een verkoper over de nakoming van een derdenbeding in een koopovereenkomst. De appellanten, [appellante 1] en [appellante 2], hebben in eerste aanleg een eis ingediend tegen de geïntimeerde, [geïntimeerde], wegens wanprestatie. De kern van het geschil betreft de verplichting van de verkoper om de makelaars in te schakelen voor de verkoop van woningen die op een specifiek perceel gerealiseerd zouden worden. De verkoper heeft nagelaten een derdenbeding op te leggen aan de koper, wat volgens de appellanten een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst oplevert.

Het hof heeft vastgesteld dat de geïntimeerde, door af te zien van bewijslevering, de juistheid van de stellingen van de appellanten heeft erkend. Dit leidde tot de conclusie dat de geïntimeerde toerekenbaar tekortgeschoten is in haar verplichtingen. Het hof heeft de vordering van de appellanten tot ontbinding van de overeenkomst en schadevergoeding toegewezen. De schadevergoeding is afhankelijk van het aantal verkochte woningen en de voorwaarden waaronder de verkoop zou hebben plaatsgevonden.

Het hof heeft het vonnis van de rechtbank vernietigd en de vorderingen van de appellanten toegewezen. De geïntimeerde is veroordeeld tot betaling van de schade die de appellanten hebben geleden en nog zullen lijden, en is ook verantwoordelijk voor de proceskosten in zowel de eerste aanleg als het hoger beroep. Het arrest is uitvoerbaar bij voorraad verklaard, en het hof heeft het meer of anders gevorderde afgewezen.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.091.456/01

(zaaknummer rechtbank Zwolle-Lelystad, locatie Zwolle 168507/ HA ZA 10-300)

arrest van de eerste kamer van 25 juni 2013

in de zaak van

1. [appellante 1],

gevestigd te [vestigingsplaats 1],

hierna:
[makelaarskantoor 1] ,

2. [appellante 2],

gevestigd te [vestigingsplaats 2],

hierna:
[makelaarskantoor 2] ,

appellanten,

in eerste aanleg: eisers,

hierna gezamenlijk te noemen:
[appellanten] ,

advocaat: mr. A.H. van der Wal, kantoorhoudend te Leeuwarden,

tegen

[geïntimeerde],

gevestigd te [vestigingsplaats 3],

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna:
[geïntimeerde] ,

advocaat: mr. B. van de Kam, kantoorhoudend te Zwolle.

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 6 november 2012 hier over.

1. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Nadat door het hof een datum was bepaald voor de enquête aan de zijde van [geïntimeerde], heeft [geïntimeerde] aangegeven (alsnog) af te zien van bewijslevering.

1.2

Vervolgens hebben [appellanten] wederom de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest en heeft het hof arrest bepaald.

1.3

Gelet op artikel CIII van de Wet herziening gerechtelijke kaart (Staatsblad 2012, 313) wordt in deze voor 1 januari 2013 aanhangig gemaakte zaak uitspraak gedaan door het hof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden.

2. De verdere beoordeling

2.1

Nu [geïntimeerde] van het leveren van tegenbewijs (als door het hof bedoeld in overweging 15 van het tussenarrest van 6 november 2012) heeft afgezien, zal het hof definitief hebben uit te gaan van de juistheid van de door [appellanten] voorgestane uitleg
(zie overweging 12 van bedoeld tussenarrest) van artikel 16 van de tussen [X] en [Y] gesloten overeenkomst d.d. 31 oktober 2005. Dat brengt mede dat op [geïntimeerde] de verplichting rust om, indien er woningen worden gerealiseerd op het perceel [1] te [plaats], [appellanten] in te schakelen voor de verkoop van die woningen en - zolang er nog geen woningbouw is/wordt gerealiseerd op bedoeld terrein - bij verkoop van het bouwterrein - aan koper een derdenbeding van dezelfde strekking op te leggen via een derdenbeding ten gunste van [appellanten]

2.2

Nu onweersproken door [appellanten] is gesteld dat de opdracht tot verkoop van de voor 4 februari 2011 (de datum waarop [geïntimeerde] het terrein [1] aan
[bouwbedrijf Q] heeft verkocht) reeds op het terrein gebouwde woningen niet aan [appellanten] maar aan [makelaarskantoor 3] werd gegeven en [geïntimeerde] heeft nagelaten aan [bouwbedrijf Q] een derdenbeding van dezelfde strekking als bedoeld in voormeld artikel 16 op te leggen, is [geïntimeerde] toerekenbaar tekortgeschoten in de uitvoering van de op haar jegens [appellanten] rustende verplichtingen. De vordering tot ontbinding van de tussen [geïntimeerde] en [appellanten] bestaande overeenkomst (voor wat betreft het daarin opgenomen derdenbeding) ligt derhalve voor toewijzing gereed. [geïntimeerde] is gehouden de schade die [appellanten] ten gevolge van de door [geïntimeerde] geleverde wanprestatie heeft geleden en nog zal lijden te vergoeden.

2.3

Dat [appellanten] schade hebben geleden is voldoende aannemelijk. De hoogte van die schade hangt echter af van het (uiteindelijke) aantal verkochte c.q. nog te verkopen woningen en de (marktconforme) voorwaarden waaronder de opdracht tot verkoop van die woningen redelijkerwijze door [geïntimeerde] aan [appellante 1] en [appellante 2] zou zijn verstrekt (zie de tekst van meergenoemd artikel 16). Op een en ander dienen de aan het uitvoeren van een dergelijke opdracht verbonden kosten in mindering te worden gebracht. [appellanten] hebben die kosten nu immers niet gemaakt en zullen die ook in de toekomst niet maken. Die schade laat zich op basis van de voorliggende processtukken niet begroten.

2.4

Onder verwijzing naar hetgeen het hof heeft overwogen in zijn tussenarrest van
6 november 2012 met betrekking tot het boetebeding waarop [appellanten] zich hebben beroepen (zie de overwegingen 17 en 18 van dat arrest), komt de meer subsidiaire vordering van [appellanten] (verwijzing naar de schadestaatprocedure) voor toewijzing in aanmerking.

3. Slotsom

Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd. Opnieuw rechtdoende zal het hof de vorderingen van [appellanten] alsnog toewijzen zoals in het dictum nader zal worden aangegeven. [geïntimeerde] zal, als de in het ongelijk te stellen partij, worden veroordeeld in de kosten van de procedure in eerste aanleg en in hoger beroep (salaris advocaat in hoger beroep: 2 punten tarief II).

4. Beslissing

Het gerechtshof:

vernietigt het vonnis d.d. 20 april 2011, waarvan beroep;

en opnieuw rechtdoende:

ontbindt de tussen partijen bestaande overeenkomst, voortvloeiende uit het derdenbeding als vastgelegd in artikel 16 van de hiervoor onder de vaststaande feiten genoemde koopovereenkomst d.d. 31 oktober 2005;

veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan [makelaarskantoor 1] en [appellante 2] van de schade die zij door het toerenbaar niet nakomen van bedoelde overeenkomst hebben geleden c.q. nog zullen lijden, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van deze procedure in eerste aanleg en in hoger beroep en begroot die kosten als volgt:

in eerste aanleg op € 1.118,89 aan verschotten en € 1.788,-- aan kosten gemachtigde;

in hoger beroep op € 4.789,31 aan verschotten en op € 1.788,-- aan geliquideerde kosten voor de advocaat;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Aldus gewezen door mrs. K.E. Mollema, voorzitter, J.M. Rowel - van der Linde en
A.M. Koene en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 25 juni 2013 in bijzijn van de griffier.