Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I (handel)
zaaknummer : 200.334.277/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 9593787 \ CV EXPL 21-17943
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 13 januari 2026
in de zaak van
[appellant],
wonend in [plaats 1] ,
appellante,
advocaat: mr. D. Pieterse te Den Haag,
tegen
[geïntimeerde],
gevestigd te [plaats 2] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. G.J.A. Wiekart te Amsterdam.
Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
1.De zaak in het kort
Na het overlijden van een huurster vordert haar inwonende kleindochter dat zij de huurovereenkomst mag voortzetten. Net zoals eerder de kantonrechter wijst het hof deze vordering af, omdat het bestaan van een duurzame gemeenschappelijke huishouding niet is komen vast te staan.
2.Het geding in hoger beroep
[appellant] is bij dagvaarding van 16 oktober 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 18 juli 2023, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.
Bij tussenarrest van 21 november 2023 is een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast, die op 24 januari 2024 heeft plaatsgevonden. Het proces-verbaal van die zitting bevindt zich bij de stukken.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord.
Op 4 november 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De hierboven genoemde advocaten hebben de zaak toegelicht. Mr. Pieterse heeft zich bediend van spreekaantekeningen die hij heeft overgelegd. [appellant] heeft vragen van het hof beantwoord.
Ten slotte is arrest gevraagd.
3.Feiten
In het in deze zaak gewezen tussenvonnis van 22 augustus 2022 heeft de kantonrechter onder 1.1 tot en met 1.5 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Die feiten zijn, samengevat, de volgende.
a. De rechtsvoorgangster van [geïntimeerde] is in 1986 een huurovereenkomst aangegaan met de grootvader van [appellant] met betrekking tot een woning in [plaats 1] (hierna: de woning). Na het overlijden van de grootvader heeft de grootmoeder van [appellant] de huurovereenkomst voortgezet. De grootmoeder is op 15 mei 2021 op 94-jarige leeftijd overleden.
b. [appellant] is geboren op [datum] . Zij is alleenstaand. Zij woont momenteel in de woning samen met haar nu zesjarige zoontje.
c. Vanaf 3 februari 2010 tot - in ieder geval - 20 oktober 2021 heeft [appellant] ingeschreven gestaan op een adres in het centrum van [plaats 2] .
d. Bij brief van 20 juni 2021 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] gevraagd de huurovereenkomst van haar grootmoeder te mogen voortzetten. Zij heeft in die brief onder meer het volgende geschreven:
Medio maart 2017 is mijn grootmoeder (…) in haar woning ten val gekomen. Hierdoor is haar gezondheid zo instabiel en zorgzaam geworden, dat ze 24 uur per dag volledige verzorging nodig had. In eerste aanleg werd deze verzorging door mijn moeder gedaan, maar al snel bleek dat dit, na 2 maanden, te zwaar voor haar was omdat ook zij hartpatiënt is en zij de volledige verzorging, die inmiddels mantelzorg was geworden, niet geheel kon geven.
Om de verzorging toch zo goed en stabiel mogelijk te laten verlopen ben ik, in overleg met mijn grootmoeder (…) bij haar in gaan wonen en heb vanaf die tijd met haar al meer dan 3 jaar een duurzaam gemeenschappelijk huishouden gevormd. Hiervoor is een kamer vrijgemaakt is ingericht als verblijf- en slaapkamer, waardoor de verzorging overdag en ’s-nachts (…) was gewaarborgd. (…)
Het duurzaam gemeenschappelijk huishouden bestond uit het dagelijks verzorgen van mijn grootmoeder maar ook de aankoop van de dagelijkse boodschappen, de zorg voor de correspondentie en daarnaast de vrije tijd die werd doorgebracht met mijn grootmoeder wat haar grote vreugde gaf en een persoonlijke band met mijn grootmoeder.
Hierdoor heb (…) ik een eigen leven samen met mijn grootmoeder opgebouwd en in de flat heb ik kennis gekregen aan buren die ik regelmatig spreek.
Hiervan zijn persoonlijke verklaringen gevoegd als bijlage van dit schrijven.
(…)
Nu ons het lof treft dat mijn grootmoeder op 15 mei 2021 is komen te overlijden dreigt de situatie te ontstaan dat ik en mijn kind zonder huisvesting op straat komen te staan, terwijl er een nieuw bestaan is opgebouwd en gezamenlijk goederen in de woning hebben staan.
e. [geïntimeerde] heeft dit verzoek afgewezen.
4.Procedure bij de kantonrechter
4.1
[appellant] heeft in eerste aanleg gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot voortzetting van de huurovereenkomst met [appellant] , met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten, een en ander uitvoerbaar bij voorraad.
4.2
Bij het hiervoor genoemde tussenvonnis heeft de kantonrechter [appellant] toegelaten tot het bewijs van haar stelling dat zij sinds haar zestiende bij haar grootmoeder heeft gewoond. De kantonrechter heeft overwogen dat als [appellant] zou slagen in het bewijs, de conclusie moest zijn dat zij met haar grootmoeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd en de vordering zou worden toegewezen. Als zij niet in het bewijs zou slagen, zou de vordering worden afgewezen, omdat in dat geval de samenleving als aflopend moest worden beschouwd en niet als duurzaam. Na het horen van getuigen heeft de kantonrechter bij het bestreden eindvonnis het bewijs niet geleverd geacht en de vordering van [appellant] afgewezen, met haar veroordeling in de proceskosten.
5.Vordering in hoger beroep
5.1
[appellant] heeft bij memorie van grieven ook het in deze zaak gewezen tussenvonnis van 22 augustus 2022 in het hoger beroep betrokken. Zij vordert dat de beide bestreden vonnissen worden vernietigd en bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, de vorderingen van [appellant] alsnog worden toegewezen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief de nakosten en met rente.
5.2
[geïntimeerde] concludeert tot bekrachtiging van het bestreden eindvonnis en veroordeling van [appellant] , uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het geding in hoger beroep, inclusief de nakosten en met rente.
6.Beoordeling
6.1
[appellant] heeft tegen de bestreden vonnissen drie grieven aangevoerd. Grief 1 is gericht tegen het oordeel dat [appellant] er niet in is geslaagd te bewijzen dat zij al op haar zestiende bij haar grootmoeder is ingetrokken. Grief 2 bestrijdt de overweging van de kantonrechter in het tussenvonnis, dat het samenwonen van [appellant] en haar grootmoeder niet als duurzaam kan worden aangemerkt, als zij niet in dat bewijs slaagt. Grief 3 gaat over de veroordeling in de proceskosten.
Grief 1
6.2
Ter voldoening aan de aan haar gegeven bewijsopdracht heeft [appellant] een voormalige werkgever, twee vrienden en een voormalige buurvrouw uit [plaats 2] als getuigen doen horen. In het eindvonnis heeft de kantonrechter haar oordeel dat het bewijs niet was geleverd, samengevat, als volgt gemotiveerd.
6.2.1
Uit de verklaring van de voormalige werkgever volgt weliswaar dat [appellant] in de periode 2008-2010 na werkdagen regelmatig bij haar grootmoeder overnachtte, maar niet dat [appellant] daadwerkelijk bij haar grootmoeder in huis woonde, omdat de grootmoeder tegen de werkgever heeft gezegd dat [appellant] daar vaak kwam en af en toe sliep. De verklaringen van de beide vrienden bevestigen dat [appellant] , zoals zij stelt, vanaf haar zestiende bij haar grootmoeder woonde. Hetzelfde geldt voor de verklaring van de voormalige buurvrouw, maar deze heeft naar eigen zeggen sinds enkele jaren na [appellant] vertrek naar [plaats 1] minder intensief contact met haar, zodat zij niet uit eigen wetenschap heeft kunnen verklaren dat [appellant] sinds haar zestiende onafgebroken bij haar grootmoeder heeft gewoond.
6.2.2
Hiertegenover staan de eigen verklaring van [appellant] in de brief van 20 juni 2021 aan [geïntimeerde] en de verklaringen van buren in [plaats 1] , waaruit juist volgt dat [appellant] pas in 2017 haar intrek heeft genomen in de woning in verband met de toen verslechterde gezondheidstoestand van haar grootmoeder.
6.2.3
Ander bewijsmateriaal dan getuigenverklaringen waaruit blijkt dat [appellant] vanaf haar zestiende bij haar grootmoeder in [plaats 1] heeft gewoond en activiteiten heeft verricht, ontbreekt geheel, terwijl het objectieve gegeven van haar inschrijving op een adres in het centrum van [plaats 2] haar stelling juist weerspreekt. [appellant] heeft ook geen buren van haar grootmoeder als getuigen laten horen. Tegen die achtergrond leggen de verklaringen van de twee vrienden van [appellant] minder gewicht in de schaal dan haar eigen verklaring in de brief en die van de buren in [plaats 1] . Het is dus niet aannemelijk geworden dat [appellant] vanaf haar zestiende bij haar grootmoeder in [plaats 1] heeft gewoond en met haar een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad, aldus nog steeds de kantonrechter.
6.3
Met haar eerste grief betoogt [appellant] dat zij het van haar verlangde bewijs wel degelijk heeft geleverd. Zij verwijst in dit verband naar de verklaringen van de door de kantonrechter gehoorde getuigen en naar vier door haar in hoger beroep overgelegde schriftelijke verklaringen, waarvan er drie in eerste aanleg al waren overgelegd. Zij begrijpt niet waarom de kantonrechter meer geloof heeft gehecht aan de verklaringen van de buren in [plaats 1] dan aan die van de gehoorde getuigen. Zij meent niet gehouden te zijn tot het produceren van bewijsmateriaal waaruit blijkt dat zij in de van belang zijnde periode rond de woning in [plaats 1] activiteiten heeft verricht. Zij biedt aan haar vader en zichzelf als getuige te doen horen.
6.3.1
De eerste schriftelijke verklaring waarnaar [appellant] in hoger beroep heeft verwezen, is van een (andere) voormalige buurvrouw uit [plaats 2] en houdt in dat zij [appellant] al kent sinds 1998, dat [appellant] door omstandigheden bij haar grootmoeder is gaan wonen en daar is opgegroeid, dat zij uiteindelijk de mantelzorger van haar grootmoeder is geworden en dat zij met haar grootmoeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd.
6.3.2
De tweede schriftelijke verklaring waarnaar is verwezen, is van een vriendin van [appellant] en houdt in dat zij sinds 2010 met [appellant] bevriend is, dat [appellant] sinds die tijd bij haar grootouders woonde en de laatste drie jaar de mantelzorg voor haar grootmoeder op zich heeft genomen.
6.3.3
De derde schriftelijke verklaring is van een vriend van [appellant] en houdt in dat hij sinds een aantal jaren bevriend is met [appellant] en op de hoogte is van haar thuissituatie, namelijk dat [appellant] van kleins af aan bij haar grootmoeder heeft gewoond en haar de laatste jaren ook de mantelzorg heeft geboden en zodoende een duurzaam huishouden met haar grootmoeder had.
6.3.4
De vierde schriftelijke verklaring is voor het eerst in hoger beroep overgelegd en is van de vader van [appellant] . De verklaring houdt in dat hij geen hechte band met [appellant] heeft en dat [appellant] zijn adres in het centrum van [plaats 2] in het verleden als postadres heeft gebruikt, maar daar nooit heeft gewoond. Wonen deed zij sinds haar zestiende in [plaats 1] bij haar grootouders.
6.4
Ook in hoger beroep heeft [appellant] geen enkel objectief bewijsstuk overgelegd waaruit blijkt dat zij eerder dan in 2017 in [plaats 1] is komen wonen. Rond 2010 was [appellant] 21 jaar oud en had zij een eigen inkomen. Zij moet toen hebben beschikt over een bankrekening. Uit afschriften van die bankrekening zou, ook als bij de tenaamstelling het adres in het centrum van [plaats 2] zou zijn vermeld, kunnen blijken waar [appellant] in die tijd winkels bezocht en geld haalde. Dit is slechts één voorbeeld van objectief bewijsmateriaal waaruit haar aanwezigheid in [plaats 1] zou kunnen blijken. [appellant] heeft geen steekhoudende verklaring gegeven voor het ontbreken van dergelijk objectief bewijsmateriaal. Zij heeft ter zitting weliswaar gezegd dat zij door haar moeilijke situatie destijds geen activiteiten kon ontplooien, maar die verklaring acht het hof, gelet op het feit dat zij in dezelfde periode wel in een café in hartje [plaats 2] werkte, ongeloofwaardig.
6.5
In plaats van objectief bewijsmateriaal heeft [appellant] verklaringen overgelegd van vrienden en kennissen. Van al die verklaringen zijn alleen die van de twee door de kantonrechter gehoorde vrienden echt concreet en kenbaar gebaseerd op eigen waarneming in de van belang zijnde periode. Maar ook in onderlinge samenhang bezien kunnen alle door [appellant] genoemde verklaringen geen tegenwicht vormen tegen de eigen verklaring van [appellant] in haar brief van 20 juni 2021 en de daarbij gevoegde verklaringen van buren in [plaats 1] . In die brief heeft [appellant] immers verklaard dat zij enkele maanden na de val van haar grootmoeder in maart 2017 in overleg met haar grootmoeder haar intrek in de woning heeft genomen om voor haar te zorgen. De genoemde buren bevestigen dit. [appellant] heeft weliswaar toegelicht dat [geïntimeerde] haar had verteld dat het bij haar verzoek om voortzetting van de huur ging om de situatie in de laatste drie jaar, maar daarmee is niet verklaard dat [appellant] de val van haar grootmoeder in 2017 uitdrukkelijk als reden voor en beginpunt van de samenwoning heeft benoemd. Bij het voorgaande komt nog, zoals ook de kantonrechter heeft overwogen, dat [appellant] de buren in [plaats 1] niet als getuige heeft voorgebracht, zoals voor de hand zou liggen als [appellant] werkelijk meende dat hun schriftelijke verklaringen een onjuiste indruk wekken. Zoals de zaken er nu voor staan, moet het hof aannemen dat de buren in [plaats 1] de situatie hebben beschreven zoals zij die hebben waargenomen.
6.6
[appellant] heeft wel aangeboden haar vader als getuige te horen over het gebruik van zijn adres als postadres, maar dat aanbod acht het hof niet ter zake dienend, omdat als vast zou komen te staan dat het adres van de vader slechts een postadres was, daarmee nog niet vast staat dat [appellant] in diezelfde periode haar hoofdverblijf in de woning in [plaats 1] had. Het hof kan nog wel aannemen dat [appellant] in de loop der jaren regelmatig bij haar grootouders en later haar grootmoeder over de vloer kwam en daar soms ook sliep. De uitlatingen van de grootmoeder tegenover de voormalige werkgever van [appellant] wijzen in die richting. Het hof acht echter in het geheel niet aangetoond dat [appellant] vanaf haar zestiende, althans vanaf enig tijdstip vóór de val van haar grootmoeder in 2017, onafgebroken in de woning in [plaats 1] haar hoofdverblijf heeft gehad. Het aanbod van [appellant] om zichzelf in hoger beroep voor het eerst als getuige te doen horen “over de duurzame gemeenschappelijke huishouding met haar grootmoeder en het moment waarop zij bij haar grootmoeder is ingetrokken” acht het hof gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen te vaag om te honoreren. Grief 1 faalt.
Grief 2
6.7
Daarmee komt het hof toe aan de vraag of de samenleving van [appellant] met haar grootmoeder sinds 2017 als een duurzame gemeenschappelijke huishouding kan worden beschouwd. Met de tweede grief bepleit [appellant] dat, ander dan de kantonrechter heeft geoordeeld, het enkele feit dat zij in 2017 bij haar grootmoeder is gaan wonen om haar mantelzorg te verlenen, niet meebrengt dat die samenleving niet duurzaam was. De gezondheidstoestand van haar grootmoeder was niet zodanig dat de situatie als aflopend moest worden beschouwd, aldus [appellant] .
6.8
Het hof volgt [appellant] hierin niet. [appellant] heeft in haar meergenoemde brief zelf geschreven dat de gezondheidstoestand van haar grootmoeder in 2017 instabiel en zorgelijk was. Uit de verklaringen van de buren in [plaats 1] blijkt dat de grootmoeder hartpatiënt was en dat haar gezondheid de laatste jaren alleen maar achteruit is gegaan. Bovendien was de grootmoeder van [appellant] ten tijde van de aanvang van de samenwoning al ongeveer negentig jaar oud. Het was op dat moment uiteraard mogelijk dat zij nog tien jaar of meer zou leven, maar een redelijke verwachting was dat haar resterende levensduur aanzienlijk korter was, mede gelet op haar bestaande gezondheidsproblemen. Als de grootmoeder veel langer was blijven leven dan mocht worden verwacht, zou de conclusie uiteindelijk toch kunnen zijn geweest dat de samenwoning duurzaam was. Voor de invulling van het begrip ‘duurzaam’ is immers zowel de intentie als de feitelijke duur van de samenwoning van belang. Die situatie heeft zich echter niet voorgedaan, zodat die verder onbesproken kan blijven. Naar het oordeel van het hof kon de samenleving van [appellant] met haar grootmoeder noch bij de aanvang daarvan noch later als duurzaam worden aangemerkt. Ook grief 2 kan dus niet tot vernietiging van de bestreden vonnissen leiden.
Grief 3
6.9
Deze grief heeft geen zelfstandige betekenis en deelt het lot van de overige grieven.
Het Internationaal Verdrag voor de Rechten van het Kind (IVRK)
6.1
De kantonrechter heeft in het eindvonnis overwogen dat artikel 3 IVRK Pro niet in de weg stond aan afwijzing van de vordering van [appellant] , omdat weliswaar aannemelijk was dat een ontruiming nadelige gevolgen zou hebben voor het zoontje van [appellant] , maar niet was gebleken dat alle mogelijkheden om vervangende opvang te regelen waren uitgeput of dat door de ontruiming een noodsituatie zou ontstaan. Tegen deze overweging is door [appellant] geen grief gericht. Ten overvloede merkt het hof nog op dat in dit geding geen vordering tot ontruiming voorligt. De in artikel 3 IVRK Pro beschreven verplichting van de overheid om bij het nemen van beslissingen voor alles rekening te houden met de belangen van de minderjarige kan wel ertoe leiden dat een vordering tot ontruiming (nog) niet of slechts onder bepaalde voorwaarden toewijsbaar is, maar die verplichting kan naar het oordeel van het hof niet meebrengen dat de rechter een verhuurder kan dwingen iemand als voortzettend huurder te accepteren die daarop op grond van de wet geen recht heeft.
Slotsom en kosten
6.11
Het hoger beroep heeft geen succes. De bestreden vonnissen worden bekrachtigd.
[appellant] is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. Het hof stelt de proceskosten in hoger beroep als volgt vast:
- griffierecht € 783,=
- salaris advocaat € 3.642,= (3 punten)
Totaal € 4.425,=.
7.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt de bestreden vonnissen;
veroordeelt [appellant] in de proceskosten in hoger beroep, tot nu vastgesteld op € 4.425,= voor verschotten en salaris en € 178,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot als betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, als niet binnen veertien dagen na het verschuldigd worden van de proceskosten aan deze veroordeling is voldaan;
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mr. J.C.W. Rang, mr. E.J. Bellaart en mr. C.L.J.M. de Waal en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 13 januari 2026.