Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I (handel)
zaaknummer : 200.339.367/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : C/13/729755 / HA ZA 23-151
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 27 januari 2026
in de zaak van
[appellant],
gevestigd te [plaats] ,
appellante,
advocaat: mr. J.A.F. Corten te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde],
zetelend te [plaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. K.M.V. Zournas te Amsterdam.
Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
1.De zaak in het kort
Partijen hebben een erfpachtovereenkomst gesloten, waarin een canon is vastgesteld. Erfpachtster is het niet eens met de hoogte van deze canon en stelt zich op het standpunt dat zij de overeenkomst is aangegaan onder invloed van wilsgebreken. De rechtbank heeft de hiermee verband houdende vorderingen van erfpachtster afgewezen. Het hof bekrachtigt dit vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
[appellant] is bij dagvaarding van 19 maart 2024 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 20 december 2023 van de rechtbank Amsterdam, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde (hierna: het bestreden vonnis).
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven;
- memorie van antwoord.
Op 18 november 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten, mr. Zournas bijgestaan door haar kantoorgenoot mr. D.J.L. van Ee, advocaat te Amsterdam, hebben de zaak toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen die zij hebben overgelegd. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord en nog producties in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
3.Feiten
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 3.1 tot en met 3.18 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Met haar eerste negen grieven betoogt [appellant] dat deze feitenvaststelling op onderdelen onjuist of onvolledig is. Rekening houdend met deze grieven en aangevuld met andere onomstreden feiten, komen de feiten neer op het volgende.
3.1.
[appellant] is een projectontwikkelaar. In de periode 2014 – 2020 heeft [appellant] het project Top-Up ontwikkeld aan [straat 1] [nummer] in [plaats] . Hier stond een gebouw dat eigendom was van [bedrijf 1] . [appellant] heeft dat gebouw gekocht van [bedrijf 2] en uiteindelijk getransformeerd naar veertien woningen, veertien woningen met aanpalende bedrijfsruimte, drie commerciële ruimtes op de begane grond en 49 parkeerplaatsen in een zelfstandig parkeergebouw.
3.2.
[geïntimeerde] is eigenaar van het perceel grond waarop het gebouw staat. Zij heeft het perceel grond in 1996 in erfpacht uitgegeven. De privaatrechtelijke bestemming was toen ‘een bedrijfsschool ten behoeve van het Regionaal Praktijk Opleidingscentrum’. De canon was afgekocht voor het tijdvak van 16 mei 1996 tot en met 15 mei 2046.
3.3.
[appellant] had voor haar project op twee manieren toestemming nodig van [geïntimeerde] :
- publiekrechtelijke toestemming in de vorm van een omgevingsvergunning om de bestemming te wijzigen van schoolgebouw naar woningen, bedrijfsruimtes en parkeerplaatsen, en
- privaatrechtelijke toestemming als erfverpachter omdat een herziening en splitsing van het erfpachtrecht nodig was in verband met de transformatie, en vaststelling van de canon.
Het toepasselijke beleid
3.4.
Het erfpachtbeleid inzake bestemmingswijzigingen dat gold van 14 september 2010 tot 1 januari 2018 luidt als volgt:
4. Aan de bestemmingswijziging gaat een schriftelijke aanbieding vooraf.(…)8. De nieuwe canon wordt berekend door toepassing van de formule:A + ((B-C) × D), waarin voorstelt:A: de op het moment van de herziening geldende canon;B: de op het moment van herziening geldende grondwaarde met het oog op het veranderd gebruik;C: de op het moment van de herziening geldende grondwaarde met het oog op de op het moment van herziening toegestane gebruik;D: het op het moment van de herziening van toepassing zijnde canonpercentage.(…)13. Voor de berekening van de canonverhoging zoals vermeld in punt 8, wordt als het moment van de herziening de datum van de in punt 4 genoemde aanbieding gehanteerd, zolang deze nog geldig is.
3.5.
In artikel 13 lid 2 van Pro de toepasselijke Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht 1994 is nagenoeg dezelfde formule opgenomen.
Per 1 januari 2018 is het Beleid bestemmings- en bebouwingswijziging in de plaats gekomen van het beleid van 14 september 2010. In het nieuwe beleid staat de volgende formule:
Na een wijziging van de bestemming en/of bebouwing wordt de canon berekend door toepassing van de formule:
A + (B - C) x D, waarin voorstelt:
A de canon die geldt op het moment van de herziening. (…)
B de erfpachtgrondwaarde die op het moment van de herziening geldt voor het gewijzigde erfpachtrecht;
C de erfpachtgrondwaarde die op het moment van de herziening geldt voor het bestaande erfpachtrecht;
D het canonpercentage dat op het moment van de herziening geldt voor het canontype dat op het erfpachtrecht van toepassing is.
Hierbij geldt verder:
Voor de berekening wordt het canonbedrag, de erfpachtgrondwaarden en het canonpercentage gebruikt, zoals deze gelden op de datum van de dagtekening van de volledige schriftelijke aanvraag voor toestemming [het hof begrijpt: voor een bestemmings- en/of bebouwingswijziging]. (…)
Voor de berekening wordt het canonbedrag, de erfpachtgrondwaarden en het canonpercentage gebruikt, zoals deze gelden op de datum van de dagtekening van de volledige schriftelijke aanvraag voor toestemming [het hof begrijpt: voor een bestemmings- en/of bebouwingswijziging]. (…)
3.6.
[geïntimeerde] heeft vastgelegd hoe zij de waarde van de grond, de canon en eventueel de afkoop van de canon bepaalt in een aantal situaties, waaronder de situatie van een bestemmingswijziging. [geïntimeerde] heeft dit vastgelegd in ‘De grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2017’. Er zijn – voor zover hier relevant – twee opeenvolgende versies:
- vanaf 9 mei 2017 tot en met 31 oktober 2017 (hierna: Grondwaardebepaling versie 1); en
- vanaf 31 oktober 2017 (hierna: Grondwaardebepaling versie 2).
3.7.
In Grondwaardebepaling versie 1 wordt de erfpachtgrondwaarde voor woningen berekend door middel van de zogenoemde WOZ-BSQ methode. Dat betekent dat de erfpachtgrondwaarde wordt berekend door de WOZ-waarde te vermenigvuldigen met de buurtstraatquote, waarna de waarde naar beneden wordt bijgesteld met een depreciatiefactor om tot de waarde van de erfpachtgrond te komen. Voor niet-wonen wordt in versie 1 de genormeerde residuele methode gehanteerd.
3.8.
In Grondwaardebepaling versie 2 wordt de residuele grondwaardebepaling voor het hele transformatieproject gebruikt (dus wonen en niet-wonen). Deze methode houdt in dat de vastgoedwaarde (grond en opstallen) wordt verminderd met de herbouwkosten. Wat overblijft (het residu) is de waarde die aan de grond wordt toegeschreven. Omdat die grond niet in volle eigendom is, wordt ook hier een depreciatiefactor toegepast om tot de waarde van de erfpachtgrond te komen.
De gang van zaken
3.9.
Op verzoek van [appellant] heeft [geïntimeerde] meermaals een indicatie gegeven van de grondwaarde en daarbij geschreven dat zij pas een aanbieding zou kunnen doen als [appellant] erfpachter is. In juli 2017 heeft [appellant] een voorstel gedaan om toch alvast een aanbieding tot erfpachtwijziging van [geïntimeerde] te krijgen, voordat [appellant] erfpachter zou worden. [geïntimeerde] heeft [appellant] op 14 juli 2017 onder meer het volgende geschreven:
Wel wil ik u mededelen dat het grondprijsbeleid voor bestaande rechten gaat wijzigen op een aantal belangrijke parameters die ook uw vragen raken. Indien u over een vergunning beschikt en u heeft een koopovereenkomst, kunnen we u indicaties geven vooruitlopend op een eventuele erfpachtaanbieding (aan de erfpachter).
En op 19 juli 2017 schreef zij het volgende:
[geïntimeerde] wenst geen aanbieding tot erfpachtwijziging te verstrekken aan anderen dan de erfpachter. Naast de eerder door ons geschetste mogelijkheid, kan ik ook het volgende toevoegen als optie (voor het gemak op hoofdlijnen en puntsgewijs opgesomd), waarbij ik overigens nog geen rekening heb gehouden met bijvoorbeeld het te doorlopen publiekrechtelijk traject (wat weldegelijk invloed heeft op het proces, immers versturen we geen erfpachtaanbieding zonder publiekrechtelijke toestemming):
- Oktober 2017 indicatie;
- November 2017 start verkoop o.b.v. bedragen in indicatie;
- Stel: juridische levering wordt 1 maart 2018, dan 5-1-2018 erfpachtaanbieding aan huidige erfpachter [bedrijf 2] met definitieve bedragen op grond van het dan geldende prijspeil;
- [bedrijf 2] accepteert de aanbieding niet, de geldigheid van de aanbieding loopt tot 5-3-2018;
- 1-3-2018 levering [bedrijf 2] aan [straat + nummer] , tegelijk ligt er bij de notaris een nieuwe aanbieding met dezelfde bedragen, maar nu gericht aan [straat + nummer] ; [straat + nummer] tekent acceptatie bij notaris; besluit volgt per omgaande; notaris passeert akte houdende de erfpachtwijziging(en) en de doorleveringen kunnen getekend worden.
T.o.v. de eerdere variant die [geïntimeerde] heeft geschetst, gaat bovenstaande als aanvulling uit van een voorafgaande aanbieding aan [bedrijf 2] (en niet alleen een indicatie) met een bepaalde geldigheid van die aanbieding.
3.10.
[appellant] heeft gereageerd door te schrijven dat dit niet ideaal is, maar wel werkbaar. En dat [appellant] zal proberen om deze werkwijze in de verkoopprocedure met [bedrijf 2] vast te leggen. Dat heeft zij ook gedaan.
3.11.
[appellant] heeft op 20 oktober 2017 de volgende e-mail gestuurd aan [geïntimeerde] :
Wij hebben afgelopen dinsdag 17 oktober de aanvraag omgevingsvergunning ingediend voor de locatie [straat 2] [nummer] .
We beginnen nu ook snel met het verkooptraject en zouden jullie willen verzoeken of jullie een aangepaste indicatie van de erfpacht per appartementsrecht kunnen opstellen, zodat wij bij de individuele verkoopgesprekken vanaf half november kunnen aangeven wat de verkoopprijzen van de appartementen exclusief erfpacht zullen bedragen.
(…)
Zoals ook gisteren in het telefonisch onderhoud met Gert Jan door mij is aangegeven zullen wij ons, gezien het feit dat de verkoop op korte termijn moet beginnen, moeten schikken naar jullie opgaves, ondanks eventuele bezwaren onzerzijds.
Zoals ook (…) telefonisch met [naam] is afgestemd zullen wij verkopen op basis van een indicatie van de erfpacht. Twee maanden voor levering aan onze kopers zullen we vragen om een definitieve aanbieding gericht aan [bedrijf 2] . Op de dag van levering zal deze aanbieding dan veranderen van tenaamstelling en gericht worden aan [straat + nummer] Bv en direct geaccepteerd worden. De levering zal plaatsvinden voor mei 2018.
3.12.
Op 22 december 2017 heeft [geïntimeerde] onder meer het volgende gemaild aan [appellant] :
Enige tijd gelegen heeft u aangegeven graag een indicatie te ontvangen voor bovengenoemd erfpachtrecht (…).
Een paar punten (niet limitatief) wil ik graag aanstippen na beoordeling van de door u toegestuurde gegevens. Afgelopen zomer heeft de [geïntimeerde] nieuw grondprijsbeleid vastgesteld, zie de bijlage. [Toevoeging hof: Grondwaardebepaling versie 2.]
- u gebruikt onterecht de oude depreciatiefactor van 0,75 (25 %) in plaats van de huidige depreciatiefactor van 0,9 (10%), hiervoor verwijs ik naar paragraaf 2.4 van aangehecht beleid;
(…)
- ik zie dat u nog uitgaat van een WOZ/BSQ-methodiek bij deze erfpachtwijziging, echter zal de grondwaardebepaling genormeerd, residueel zijn (zie o.a. paragraaf 4.3 van aangehecht grondprijsbeleid).
3.13.
In januari 2018 heeft [geïntimeerde] indicaties verstrekt van de te hanteren grondwaarde, eerst in een e-mail van 9 januari 2018 en daarna bij e-mail van 31 januari 2018. [geïntimeerde] schreef hierbij onder meer:
Wellicht ten overvloede meld ik dat grondwaarden genormeerd residueel worden bepaald. Dat betekent dat van de marktwaarde de genormeerde stichtingskosten worden afgehaald om zo tot de grondwaarde te komen. (…)
Aan de gedane indicaties kunt u nadrukkelijk geen rechten ontlenen. Definitieve financiële consequenties inzake de beoogde erfpachtwijzigingen zullen in een erfpachtaanbieding worden opgenomen, gebaseerd op de op dat moment geldende grondwaarden en canonpercentages. Zoals eerder aan u gemeld, doet [geïntimeerde] niet eerder een erfpachtaanbieding aan de erfpachter op het moment dat de erfpachter (onherroepelijke) publiekrechtelijke toestemming heeft verkregen en de Bibob-screening (in het kader van de beoogde erfpachtwijziging) met goed gevolg is afgerond. Op dit moment heeft u nog geen publiekrechtelijke toestemming en is de Bibob-screening nog niet met goed gevolg afgerond. Om die reden kan [geïntimeerde] vooralsnog geen erfpachtaanbieding doen (…).
Echter, ik kan u gelet op gemaakte afspraken meegeven dat de grondwaarden per vierkante meter go/bvo of parkeerplaats voor uw bouwplan (zoals deze zijn opgenomen in de aangehechte indicaties) kunnen worden toegepast tot 1 september 2018. Dat betekent dat een definitieve erfpachtaanbieding voor 1 september 2018 moet zijn verstuurd én geaccepteerd door de erfpachter, anders zal [geïntimeerde] per voormelde datum (wederom) opnieuw de grondwaarden bepalen tegen het dan geldende prijspeil en grondprijsbeleid. Dat betekent tevens dat het gehele te doorlopen publiekrechtelijk traject in het kader van het verkrijgen van een onherroepelijke publiekrechtelijke toestemming, als de Bibob-screening in de eerste helft van 2018 succesvol moet zijn afgerond. Canonpercentages worden ieder kwartaal opnieuw door [geïntimeerde] vastgesteld en kunnen daarmee ieder kwartaal wijzigen.
De gehanteerde grondwaarde is gelijk aan de grondwaarde die uit de informatie van 22 december 2017 volgt en de aanvullende afkoopsom tot einde tijdvak (15 mei 2046) is berekend op bijna vijf miljoen euro. Ter onderbouwing heeft [geïntimeerde] onder meer gewezen op een aantal transactieprijzen in de buurt, waaronder de Johan van Hasseltkade 282. [appellant] heeft (onder meer) bij brief van 27 februari 2018 geprotesteerd tegen de indicaties.
3.14.
De omgevingsvergunning is op 25 juli 2018 aan [appellant] verleend.
3.15.
Bij e-mail van 31 augustus 2018 heeft [appellant] [geïntimeerde] onder meer als volgt bericht:
Bij deze wil ik bevestigen dat wij graag per 1 oktober de erfpachtaanbieding ontvangen voor het Kavel [straat 2] [nummer] onder de condities die aanvankelijk tot 1 september 2018 zouden gelden.
3.16.
Het definitieve aanbod van [geïntimeerde] volgde op 1 oktober 2018. In de bijgevoegde berekening staat op bladzijde 20 dat de canon wordt berekend op basis van het gemeentelijke grondprijsbeleid geldend op de datum van de volledige schriftelijke aanvraag voor toestemming voor de bestemmings- en bebouwingswijziging. De aanvullende afkoopsom tot einde tijdvak is bepaald op € 4.864.428,-.
3.17.
[appellant] vond de canon veel te hoog, maar is na verdere e-mailcorrespondentie met [geïntimeerde] toch akkoord gegaan. Zij heeft de erfpachtaanbieding, nadat zij op 20 november 2018 de erfpachtrechten van [bedrijf 2] had overgenomen, op 27 november 2018 geaccepteerd.
3.18.
[appellant] heeft in juni 2019 op grond van de Wet openbaarheid bestuur (Wob) verzocht om de documenten over de vaststelling van de grondwaarde. [geïntimeerde] heeft in reactie op dat verzoek onder andere haar interne vertrouwelijke Grondprijsadvies van 8 januari 2018 aan [appellant] gestuurd. Daarin staat bij ‘Datum “volledige aanvraag”’ 20 oktober 2017.
3.19.
Bij brief van 24 juni 2021 heeft [geïntimeerde] gereageerd op een aantal vragen van [appellant] over de vaststelling van de grondwaarde. [geïntimeerde] heeft onderkend dat zij een fout heeft gemaakt ten aanzien van de geluidswerende voorzieningen van de naastgelegen houtschaverij. Dit leidt tot een lagere grondwaarde, en dus een lagere canon. [geïntimeerde] heeft [appellant] daartoe op 26 november 2021 en 10 oktober 2025 voorstellen gedaan.
4.Procedure bij de rechtbank
4.1.
Samengevat heeft [appellant] gevorderd dat de rechtbank:
primair:
I. voor recht verklaart dat de overeenkomst die ten grondslag ligt aan het erfpachtrecht tot stand is gekomen onder invloed van dwaling;
subsidiair:
II. voor recht verklaart dat die overeenkomst tot stand is gekomen onder invloed van misbruik van omstandigheden, bedreiging of bedrog;
primair en subsidiair:
III. bepaalt dat, in plaats van vernietiging, de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van dit nadeel worden gewijzigd door [geïntimeerde] te gebieden een nieuw aanbod te doen op basis van Grondwaardebepaling versie 1;
IV. voor recht verklaart dat [geïntimeerde] onrechtmatig heeft gehandeld en aansprakelijk is voor de hieruit voortvloeiende schade;
V. [geïntimeerde] veroordeelt in de proceskosten, met rente.
4.2.
[appellant] heeft onder meer aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] ten onrechte Grondwaardebepaling versie 2 heeft toegepast en fouten heeft gemaakt bij de berekening van de grondwaarde. Daardoor heeft [geïntimeerde] een niet-marktconforme en onredelijk hoge canon in rekening gebracht. Bij het accepteren van de voorwaarden was [appellant] daarvan niet op de hoogte en zij zou die voorwaarden niet hebben geaccepteerd als zij daarvan wel op de hoogte was geweest. Doordat [appellant] al zo ver was gevorderd met de uitvoering van haar plannen was zij niet meer in staat zonder failliet te gaan van het project af te zien en was zij gedwongen het aanbod van [geïntimeerde] te aanvaarden. Bij de totstandkoming van de overeenkomst was dan ook sprake van dwaling, misbruik van omstandigheden, bedreiging en/of bedrog. Daarnaast heeft [geïntimeerde] onrechtmatig jegens haar gehandeld, aldus [appellant] .
4.3.
De rechtbank heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen en haar in de proceskosten veroordeeld. Zij heeft aan dit oordeel de volgende overwegingen ten grondslag gelegd.
4.3.1.
Volgens de rechtbank heeft [geïntimeerde] terecht Grondwaardebepaling versie 2 toegepast en wist [appellant] ook dat [geïntimeerde] dat zou doen. [appellant] heeft dus niet gedwaald en [geïntimeerde] heeft haar niet bedrogen. [geïntimeerde] heeft weliswaar een fout gemaakt bij de berekening, maar zij heeft vervolgens een passend voorstel gedaan om de canon aan te passen. Deze fout kan dus evenmin leiden tot toewijzing van de vorderingen van [appellant] . Dat laatste geldt ook voor de (gestelde) fout dat [geïntimeerde] de Johan van Hasseltkade 282 niet als referentietransactie had mogen opnemen, aldus de rechtbank.
4.3.2.
Omdat [geïntimeerde] geen informatie heeft achtergehouden, geen onjuiste mededelingen heeft gedaan, de gemaakte fout heeft hersteld, haar aanbieding heeft opgesteld overeenkomstig haar beleid en [appellant] informatie heeft verstrekt over de procedure (en die ook heeft gevolgd) is volgens de rechtbank de overeenkomst niet tot stand gekomen onder invloed van bedreiging, misbruik van omstandigheden of onrechtmatig handelen. Van bijzondere omstandigheden die nopen tot afwijking van het beleid is de rechtbank evenmin gebleken. [appellant] wist al voordat zij erfpachter werd wat de financiële consequenties waren van de door haar beoogde erfpachtwijzigingen, zo overweegt de rechtbank.
5.Het hoger beroep
5.1.
[appellant] concludeert tot vernietiging van het bestreden vonnis en – uitvoerbaar bij voorraad – toewijzing, alsnog, van haar vorderingen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties, met nakosten.
5.2.
Volgens [geïntimeerde] moet het hof de vorderingen van [appellant] afwijzen en het vonnis bekrachtigen, met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van [appellant] in de proceskosten in hoger beroep.
6.Beoordeling
6.1.
[appellant] is tegen het bestreden vonnis opgekomen met 28 grieven. Zij stelt zich in haar grieven, in de kern, op het standpunt dat de rechtbank haar beroep op respectievelijk dwaling, misbruik van omstandigheden, bedreiging en bedrog ten onrechte heeft verworpen.
6.2.
De grieven van [appellant] slagen niet. Dit oordeel berust op het volgende.
Dwaling en bedrog
6.3.
[appellant] betoogt dat [geïntimeerde] een onjuiste voorstelling van zaken heeft gegeven door het verkeerde beleid toe te passen en fouten te maken bij de berekening van de canon. In tegenstelling tot wat de rechtbank heeft overwogen, wist [appellant] dit alles niet op het moment van contractsluiting. Dit bleek pas later, na beantwoording van raadsadressen. Als [appellant] dit had geweten, had zij de aanbieding niet (in deze vorm) geaccepteerd, aldus [appellant] .
6.4.
Op grond van artikel 6:228 lid 1 BW Pro is een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling onder omstandigheden vernietigbaar. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als – kort gezegd – de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij (sub a) of juist aan het feit dat de wederpartij de dwalende ergens niet over heeft ingelicht (sub b).
6.5.
Met [geïntimeerde] begrijpt het hof de grieven van [appellant] aldus, dat zij zich beroept op artikel 6:228 lid 1 sub a BW Pro. De door [appellant] gestelde dwaling is echter niet te wijten aan inlichtingen van [geïntimeerde] zoals bedoeld in dit artikel. Immers, [geïntimeerde] heeft nooit aan [appellant] meegedeeld dat Grondwaardebepaling versie 1 zou worden toegepast bij de berekening van de canon en de afkoopsom. Voorafgaand aan het definitieve aanbod (van 1 oktober 2018) heeft [geïntimeerde] [appellant] juist steeds bericht dat [geïntimeerde] Grondwaardebepaling versie 2 toepaste, en dat ook zou blijven doen. In haar e-mail van 22 december 2017 staat hierover onder meer (zie ook 3.12 hierboven):
Afgelopen zomer heeft de [geïntimeerde] nieuw grondprijsbeleid vastgesteld, zie de bijlage. [Toevoeging hof: Grondwaardebepaling versie 2.]
- u gebruikt onterecht de oude depreciatiefactor van 0,75 (25 %) in plaats van de huidige depreciatiefactor van 0,9 (10%), hiervoor verwijs ik naar paragraaf 2.4 van aangehecht beleid;
(…)
- ik zie dat u nog uitgaat van een WOZ/BSQ-methodiek bij deze erfpachtwijziging, echter zal de grondwaardebepaling genormeerd, residueel zijn (zie o.a. paragraaf 4.3 van aangehecht grondprijsbeleid).
6.6.
Ook de e-mails van 9 en 31 januari 2018 (waarin de berekeningen van de canon en afkoopsom zijn opgenomen) zijn hierover duidelijk:
“Wellicht ten overvloede meld ik dat grondwaarden genormeerd residueel worden bepaald”(zie 3.13 hierboven). Dat dit voor [appellant] ook duidelijk was, blijkt wel uit haar brief van 27 februari 2018. Daarin protesteert zij over de hoogte van de bedragen en schrijft zij onder meer:
“Wellicht ten overvloede meld ik dat grondwaarden genormeerd residueel worden bepaald”(zie 3.13 hierboven). Dat dit voor [appellant] ook duidelijk was, blijkt wel uit haar brief van 27 februari 2018. Daarin protesteert zij over de hoogte van de bedragen en schrijft zij onder meer:
Op basis van het later in 2017 gewijzigde beleid baseert u uw indicatie van 09-01-2018 op een residuele berekening waarbij u uitgaat van de marktwaarde en genormeerde stichtingskosten (…).
6.7.
In reactie op deze brief schrijft [geïntimeerde] opnieuw dat de grondwaardebepaling ‘genormeerd residueel conform het gemeentelijk grondprijsbeleid’ is.
6.8.
Het definitieve aanbod van 1 oktober 2018 is in lijn met de berichtgeving van [geïntimeerde] van december 2017 / begin 2018. En ook in correspondentie van na het definitieve aanbod houdt [geïntimeerde] , ondanks de bezwaren van [appellant] , vast aan toepassing van Grondwaardebepaling versie 2. Onder die voorstelling van zaken is [appellant] op 27 november 2018 akkoord gegaan met het aanbod. Zij heeft hierover dus niet gedwaald.
6.9.
Ten aanzien van de fouten die [geïntimeerde] bij de berekeningen zou hebben gemaakt, overweegt het hof als volgt.
6.9.1.
[geïntimeerde] heeft erkend dat zij een fout heeft gemaakt door de geluidswerende voorzieningen niet mee te nemen bij de berekeningen. Op 26 november 2021 en 10 oktober 2025 heeft zij voorstellen gedaan om deze fout te herstellen. Niet gebleken is dat (in ieder geval) het laatste concrete voorstel ter opheffing van dat specifiek geleden nadeel niet volstaat. [appellant] stelt in haar reactie op dit voorstel enkel dat haar schade veel omvangrijker is dan enkel deze post en dat zij hangende dit hoger beroep niet onvoorwaardelijk akkoord kan gaan met een voorstel. Voor zover het deze fout betreft, is dan ook artikel 6:230 lid 1 BW Pro van toepassing. Op grond van deze bepaling vervalt de bevoegdheid tot vernietiging op grond van artikel 6:228 BW Pro, wanneer de wederpartij tijdig een wijziging van de gevolgen van de overeenkomst voorstelt, die het nadeel dat de tot vernietiging bevoegde bij instandhouding van de overeenkomst lijdt op afdoende wijze opheft.
6.9.2.
[geïntimeerde] heeft bij de berekening van de canon onder meer de Johan van Hasseltkade 282 gebruikt als referentieobject. Partijen zijn het erover eens dat de bij de berekening gehanteerde vierkantemeterprijs van dit object te hoog is. [appellant] wist echter dat dit object bij de berekening was betrokken en uit de e-mail van [geïntimeerde] van 31 januari 2018 blijkt welk metrage is aangehouden en welke verkoopprijs is gehanteerd met betrekking tot dit object. Eén van de bestuurders van [appellant] was bovendien betrokken bij de verkoop van dat object en kan daarom geacht worden te hebben geweten dat de prijs niet klopte. Dit was ook eenvoudig na te gaan in de openbare registers. [appellant] beschikte daarmee ruimschoots voordat zij akkoord ging met het definitieve aanbod over deze informatie. Zij had de gemaakte fout kunnen constateren en aankaarten. Met de rechtbank oordeelt het hof dan ook dat deze fout geen geslaagd beroep op dwaling oplevert. Ook het beroep van [appellant] op het schenden van een mededelingsplicht door [geïntimeerde] (artikel 6:228 lid 2 BW Pro) kan hierom niet slagen.
6.9.3.
Niet gesteld of gebleken is dat [geïntimeerde] andere fouten heeft gemaakt bij de berekening van de canon, en [appellant] hierover bovendien onjuist heeft ingelicht.
6.10.
Op grond van artikel 3:44 lid 3 BW Pro is bedrog aanwezig, wanneer iemand een ander tot het verrichten van een bepaalde rechtshandeling beweegt door enige opzettelijk daartoe gedane onjuiste mededeling, door het opzettelijk daartoe verzwijgen van enig feit dat de verzwijger verplicht was mede te delen, of door een andere kunstgreep. Zoals blijkt uit het voorgaande doet geen van deze situaties zich hier voor.
6.11.
Het beroep van [appellant] op dwaling, respectievelijk bedrog gaat dus niet op. De grieven 18 tot en met 25 slagen niet.
Misbruik van omstandigheden en bedreiging
6.12.
[appellant] heeft zich met haar 26e tot en met 28e grief op het standpunt gesteld dat de rechtbank de standpunten van [appellant] over, naar het hof begrijpt, misbruik van omstandigheden weliswaar juist, maar onvolledig heeft weergegeven. Het misbruik door [geïntimeerde] vloeit volgens [appellant] ook voort uit het feit dat [geïntimeerde] medio 2017 gemaakte maatwerkafspraken niet is nagekomen en hierdoor kan beredeneren dat Grondwaardebepaling versie 2 van toepassing is, met een veel hogere canon tot gevolg.
6.13.
Op grond van artikel 3:44 lid 4 BW Pro is misbruik van omstandigheden aanwezig, wanneer iemand die weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden, zoals noodtoestand, afhankelijkheid, lichtzinnigheid, abnormale geestestoestand of onervarenheid, bewogen wordt tot het verrichten van een rechtshandeling, het tot stand komen van die rechtshandeling bevordert, ofschoon hetgeen hij weet of moet begrijpen hem daarvan zou behoren te weerhouden.
6.14.
[appellant] heeft in haar grieven niet nader toegelicht in hoeverre de gestelde maatwerkafspraken bijzondere omstandigheden opleveren zoals bedoeld in artikel 3:44 lid 4 BW Pro. Evenmin heeft [appellant] toegelicht in welk opzicht zij door deze afspraken is bewogen tot het aangaan van de erfpachtovereenkomst. Deze grieven kunnen alleen al daarom niet slagen. Omdat de grieven niet zijn gericht tegen de beoordeling door de rechtbank van de andere standpunten van [appellant] in het kader van misbruik van omstandigheden, moet het hof ervan uitgaan dat [appellant] zich hierin kan vinden.
6.15.
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis overwogen dat het door [geïntimeerde] vasthouden aan de termijn van twee maanden voor het tekenen van de aanbieding, geen bedreiging oplevert. Daarnaast overwoog zij dat [appellant] al voordat zij een omgevingsvergunning verkreeg en eigenaar werd, wist wat de financiële consequenties waren van de door haar beoogde erfpachtwijzigingen. Ook daarom is geen sprake van bedreiging, aldus de rechtbank. [appellant] heeft in hoger beroep geen (kenbare) grief gericht tegen dit oordeel. Het hof gaat daarom uit van de juistheid hiervan.
Onrechtmatige daad
6.16.
[appellant] heeft in hoger beroep haar vordering sub IV gehandhaafd (zie 4.1 hierboven). Het hof stelt echter vast dat [appellant] geen (kenbare) grief heeft gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat geen sprake is van onrechtmatig handelen. Het hof zal daarom uitgaan van de juistheid van dat oordeel en de beslissing op dit punt.
Conclusie
6.17.
Grieven 18 tot en met 28 slagen niet, als gevolg waarvan de vorderingen van [appellant] niet (alsnog) toewijsbaar zijn. Alleen al hierom heeft het hoger beroep geen succes.
Ten overvloede
6.18.
Naar aanleiding van grieven 10 tot en met 17 overweegt het hof, ten overvloede, als volgt.
6.19.
Volgens [appellant] hebben partijen in juli 2017 maatwerkafspraken gemaakt. Op grond hiervan zou [geïntimeerde] in oktober 2017, zodra [appellant] alle gegevens had aangeleverd, gegarandeerde en definitieve prijzen afgeven. [appellant] meent dat Grondwaardebepaling versie 1 toegepast moet worden, omdat dat gold in juli en oktober 2017.
6.20.
De maatwerkafspraken waarop [appellant] zich beroept, zijn echter niet aannemelijk geworden. [appellant] verwijst ter onderbouwing van deze afspraken naar de e-mail van [geïntimeerde] van 19 juli 2017 (zie 3.9 hierboven). In deze e-mail staat echter slechts dat in oktober 2017 een ‘indicatie’ zal worden afgegeven. Er wordt bovendien enkel een (voorlopig) tijdspad gegeven. Onder ‘indicatie’ moet naar het oordeel van het hof worden verstaan een voorlopige inschatting, waaraan nog geen rechten kunnen worden ontleend. Dat het woord ‘indicatie’ als ‘definitieve aanbieding’ moet worden gelezen, zoals [appellant] heeft gesteld, blijkt niet uit de rest van deze e-mail of uit de andere dossierstukken. Hieruit blijkt juist dat [geïntimeerde] steeds duidelijke voorbehouden heeft gemaakt bij het afgeven van prijsindicaties; definitieve prijzen zouden enkel aan de erfpachter worden afgegeven en er moest eerst een omgevingsvergunning zijn verleend en een Bibob-screening zijn gedaan. Dat [appellant] dit ook zo heeft begrepen, blijkt ook wel uit haar e-mail van 20 oktober 2017, waarin zij schrijft dat zij zich zal moeten schikken in de opgaves van [geïntimeerde] en dat zij zal verkopen op basis van een indicatie (zie 3.11 hierboven). In de e-mail van 22 december 2017 wees [geïntimeerde] er bovendien op dat aanstaande wijzigingen in het grondprijsbeleid invloed zouden hebben op de canonherziening (zie 3.12 hierboven).
6.21.
[appellant] heeft in de brief van 27 februari 2018 en de e-mails die zij (vervolgens) verstuurde geen beroep gedaan op de gestelde afspraken, wat bij het bestaan van dergelijke afspraken wel voor de hand zou hebben gelegen. Ook naar aanleiding van de in januari 2018 verstrekte indicaties (die ook consequent als zodanig werden aangeduid) deed zij dit niet. Pas bij memorie van grieven in dit hoger beroep stelde [appellant] zich op het standpunt dat in oktober 2017 definitieve prijzen zouden worden afgegeven.
6.22.
Op het moment van het definitieve aanbod (1 oktober 2018) gold het beleid bestemmings- en bebouwingswijziging (geldig per 1 januari 2018). Op grond van dit beleid moet bij de berekening van de canon de ‘datum van de volledige schriftelijke aanvraag voor toestemming voor de bestemmings- en bebouwingswijziging’ tot uitgangspunt worden genomen (zie 3.5 hierboven). Uit het definitieve aanbod blijkt dat ook van dit criterium is uitgegaan (zie 3.16 hierboven). Op zijn vroegst was de bedoelde aanvraag volledig op 25 juli 2018 (datum verlening omgevingsvergunning), maar het ligt meer voor de hand dat dat het geval was op 31 augustus 2018 (datum e-mail [appellant] waarin zij vraagt om een definitief aanbod, zie 3.15 hierboven). Van welke van deze data wordt uitgegaan, kan echter in het midden blijven. Immers, in beide gevallen is Grondwaardebepaling versie 2 van toepassing. [geïntimeerde] heeft bij het doen van haar aanbod dus het juiste beleid toegepast.
6.23.
Dat in het interne vertrouwelijke Grondprijsadvies van 8 januari 2018 bij ‘Datum “volledige aanvraag”’ 20 oktober 2017 staat, maakt het voorgaande niet anders. De e-mail van 20 oktober 2017 kan niet als “volledige aanvraag” worden aangemerkt, alleen al omdat hierin om een indicatie wordt gevraagd, en bovendien wordt aangekondigd dat [appellant] (pas) twee maanden voor levering zal vragen om een definitieve aanbieding (zie 3.11 hierboven). Zoals hiervoor is overwogen, heeft zij dat laatste op 31 augustus 2018 gedaan. Op 20 oktober 2017 was bovendien nog niet voldaan aan de voorwaarden voor het kunnen afgeven van definitieve prijzen; [appellant] was nog geen eigenaar, er was nog geen omgevingsvergunning afgegeven en de Bibob-screening was nog niet gedaan.
6.24.
Het hof heeft begrip voor de commerciële uitdagingen waarvoor [appellant] zich gesteld zag; het commerciële traject (de verkoop van de appartementen) liep voor op het gemeentelijke traject en [appellant] moest op enig moment prijzen afgeven aan haar potentiële kopers. [appellant] heeft bovendien voldoende aannemelijk gemaakt dat de opbrengst van dit project is tegengevallen en dat haar bestuurders zich bijzonder veel moeite hebben getroost om deze trajecten tot een goed einde te brengen. Dit alles, hoe lastig dit ook voor [appellant] is geweest, kan gelet op het voorgaande echter niet tot een ander oordeel leiden.
Slotsom, kosten en bewijsaanbod
6.25.
Het hoger beroep heeft geen succes. Het bestreden vonnis wordt bekrachtigd. Het hof ziet geen aanleiding om [appellant] toe te laten tot bewijslevering, omdat zij geen bewijs heeft aangeboden van voldoende concrete stellingen die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden. [appellant] is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Het hof stelt deze proceskosten als volgt vast:
- griffierecht € 798,00
- salaris advocaat € 2.428,00 (tarief € 1.214,00, twee punten)
Totaal € 3.226,00.
7.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
veroordeelt [appellant] in de proceskosten in hoger beroep, tot nu vastgesteld op € 3.226,00;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. I. de Greef, M.J.R. Brons en R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 27 januari 2026.