ECLI:NL:GHAMS:2026:287 - Gerechtshof Amsterdam - Hoger beroep inzake vorderingen uit koop- en huurovereenk...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I (handel)

zaaknummer : 200.351.500/01

zaaknummer rechtbank Noord-Holland : C/15/353600 / HA ZA 24-330

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 27 januari 2026

in de zaak van

1.[appellant 1] ,

wonend te [plaats 1] , gemeente Castricum,

2. [appellant 2],

wonend te [plaats 2] ,

appellanten,

advocaat: mr. M.A. Geuze te Utrecht,

tegen

[geïntimeerde],

wonend te [plaats 3] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. A.M. Thomas te Alkmaar.

Partijen worden hierna [appellant 1] , [appellant 2] en [geïntimeerde] genoemd.

1.De zaak in het kort

Geschil over vorderingen uit hoofde van een koopovereenkomst en een huurovereenkomst. Appellanten hebben geen vordering uit hoofde van een gebrek en evenmin een vordering uit hoofde van gemiste huurinkomsten. Bekrachtiging met veroordeling van appellanten in de proceskosten.

2.Het geding in hoger beroep

[appellant 1] en [appellant 2] zijn bij dagvaarding van 31 januari 2025 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 15 januari 2025 van de rechtbank Noord-Holland, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant 1] en [appellant 2] als eisers en [geïntimeerde] als gedaagde (hierna: het bestreden vonnis).

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met producties;

- akte houdende uitlating producties;

- antwoordakte, met een productie.

Ten slotte is arrest gevraagd.

3. Feiten

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.8 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. De feiten komen neer op het volgende.

3.1.

[geïntimeerde] heeft bij schriftelijke overeenkomst van 3 februari 2015 de bedrijfsruimte aan [straat] [nummer] te [plaats 3] (hierna: het pand) verhuurd aan [bedrijf] (hierna: [bedrijf] ).

3.2.

Op 5 oktober 2018 zijn [bedrijf] en [geïntimeerde] een tweede addendum (genaamd aanpassing bestaande huurovereenkomst) overeengekomen, waarin ten behoeve van [bedrijf] een koopoptie is opgenomen. De koopoptie is aan derden overdraagbaar en luidt -voor zover hier van belang- als volgt:

"8.13 Huurder krijgt op 1 januari 2024 een aan derden overdraagbare koopoptie op de bedrijfsruimte genoemd onder a. voor een bedrag van € 1.000.000 v.o.n. ( .. )

Huurder dient zo spoedig mogelijk uiterlijk binnen een termijn van zes (6) maanden voor 1 januari 2024 schriftelijk aan te geven of huurder van de koopoptie gebruik wenst te maken.

Mocht de huurder op 1 januari 2024 geen gebruik maken van de koopoptie, dan wordt de huurperiode onder dezelfde condities maximaal verlengd worden tot en met 1 januari 2029 waarna de overeenkomst zal eindigen.

In de periode vanaf l januari 2024 tot en met 1 januari 2029 kan huurder iedere maand alsnog besluiten om gebruik te maken van de koopoptie."

3.3.

Het pand is voor een gedeelte door [bedrijf] onderverhuurd aan derden.

3.4.

Bij schriftelijke overeenkomst van 2 februari 2023 heeft [bedrijf] de koopoptie voor 50% aan [appellant 1] verkocht en voor 50% aan [appellant 2] .

3.5.

[appellant 1] en [appellant 2] waren tot 25 april 2024 respectievelijk 23 februari 2023 (mede)bestuurder van [bedrijf] .

3.6.

Op 27 juni 2023 hebben [appellant 1] en [appellant 2] de koopoptie tegen [geïntimeerde] ingeroepen.

3.7.

Nadat [geïntimeerde] weigerachtig bleef met de overdracht van het pand, heeft de Voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Holland [geïntimeerde] bij vonnis van 21 december 2023 veroordeeld om medewerking te verlenen aan de overdracht van het pand aan [appellant 1] en [appellant 2] op 2 januari 2024 of zoveel later als door de notaris wordt bepaald.

3.8.

[appellant 1] en [appellant 2] hebben op 21 februari 2024 [geïntimeerde] opnieuw in kort geding gedagvaard, met als inzet de overdracht van het pand aan hen. Deze procedure is later door [appellant 1] en [appellant 2] ingetrokken.

3.9.

Op 19 maart 2024 is het pand door [geïntimeerde] aan [appellant 1] en [appellant 2] geleverd. In de leveringsakte is -voor zover van belang- het navolgende opgenomen:

"
Artikel 2

Feitelijke levering, staat van het verkochte, baten en lasten, risico

1. Het verkochte wordt in eigendom aanvaard in de feitelijke staat, waarin het zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bevond.

2. ( .. )

3. Verkoper aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid met betrekking tot zichtbare en onzichtbare/verborgen gebreken. ( .. ) Als het verkochte heden niet de (feitelijke) eigenschappen bezit die nodig zijn voor een gebruik als opslagplaats voor een verhuisbedrijf komt dit voor rekening en risico van koper.

Met andere woorden: koper koopt het verkochte (onderstreping: hof)
‘as is, where is’. Koper is in de gelegenheid gesteld om het verkochte bouwkundig (te laten) onderzoeken. Koper heeft hier geen gebruik van gemaakt. Verkoper staat er voor in dat hij aan koper alle inlichtingen/feiten heeft verschaft die verkoper in het kader van de mededelingsplicht aan koper behoort over te brengen, met dien verstande dat inlichtingen/feiten die aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst niet door verkoper behoeven te worden verstrekt. ( .. )

Artikel 3

Juridische levering

1. Het verkochte wordt overgedragen met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, en vrij van beslagen, hypotheken en van inschrijvingen daarvan, tevens met alle aanspraken uit hoofde van erfdienstbaarheden en met alle kwalitatieve rechten.

(..)”

4.Procedure bij de rechtbank

4.1.

[appellant 1] en [appellant 2] hebben bij de rechtbank gevorderd om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

A. [geïntimeerde] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [appellant 1] en [appellant 2] te betalen een bedrag van € 16.774,99,-- inclusief BTW, dan wel een in goede justitie door de rechtbank te bepalen bedrag, met wettelijke rente;

B. [geïntimeerde] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [appellant 1] en [appellant 2] te betalen een bedrag van € 72.916,65 aan gederfde huur over de periode januari t/m mei 2024, dan wel een in goede justitie door de rechtbank te bepalen bedrag, met wettelijke rente;

C. [geïntimeerde] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [appellant 1] en [appellant 2] te betalen een bedrag van € 14.583,33 per maand vanaf juni 2024 tot en met de maand dat [appellant 1] en [appellant 2] onder gelijke condities een huurder voor [straat] [nummer] te [plaats 3] hebben gevonden, met wettelijke rente;

D. [geïntimeerde] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting, aan [appellant 1] en [appellant 2] te betalen een bedrag van € 1.955,-- aan gemaakte buitengerechtelijke incassokosten, dan wel een bedrag door de rechtbank in goede justitie te bepalen;

E. [geïntimeerde] te veroordelen tot vergoeding van de werkelijk gemaakte buitengerechtelijke en gerechtelijke kosten ad € 25.008,47 voor de gevoerde buitengerechtelijke werkzaamheden en procedures (twee kort gedingen) die noodzakelijk zijn geweest om [geïntimeerde] te dwingen tot de levering aan [appellant 1] en [appellant 2] van [straat] [nummer] te [plaats 3] ;

F. [geïntimeerde] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [appellant 1] en [appellant 2] te betalen een bedrag van € 20.763,60,-- inclusief BTW, dan wel een in goede justitie door de rechtbank te bepalen bedrag, met wettelijke rente;

H. [geïntimeerde] te veroordelen tot vergoeding van de kosten van deze procedure inclusief de beslagkosten, met wettelijke rente, en de nakosten.

4.2.

De rechtbank heeft, uitvoerbaar bij voorraad, de vorderingen van [appellant 1] en [appellant 2] afgewezen en [appellant 1] en [appellant 2] veroordeeld in de proceskosten met nakosten.

5.Vordering in hoger beroep

5.1.

[appellant 1] en [appellant 2] vorderen dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, hun vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten en rente.

5.2.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd dat het hof de vorderingen van [appellant 1] en [appellant 2] afwijst en het vonnis zal bekrachtigen, met, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [appellant 1] en [appellant 2] in de kosten van het geding in hoger beroep met nakosten en rente.

5.3.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

6.Beoordeling

6.1.

Met hun eerste grief hebben [appellant 1] en [appellant 2] betoogd dat de kantonrechter ten onrechte de vordering terzake van herstelkosten heeft afgewezen. [appellant 1] en [appellant 2] stellen daartoe dat door [bedrijf] aan hen is gecedeerd een vordering tot vergoeding van herstelkosten, welke vordering voortkomt uit de aanwezigheid van een gebrek aan het gehuurde. Het gaat om lekkage, die niet adequaat door [geïntimeerde] is gerepareerd. Nadat [geïntimeerde] met zijn herstelplicht in verzuim is geraakt, was [bedrijf] op de voet van artikel 7:206 lid 3 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) bevoegd het herstel uit te voeren. De daaruit voortvloeiende vordering van [bedrijf] tot vergoeding van die herstelkosten is aan [appellant 1] en [appellant 2] gecedeerd, zo stellen zij.

6.2.

[geïntimeerde] heeft een en ander betwist en daartoe onder meer gesteld dat hij naar aanleiding van lekkages die zich hebben voorgedaan steeds de nodige reparaties heeft laten uitvoeren. [geïntimeerde] heeft ook gemotiveerd weersproken dat er naast de in zijn opdracht verrichte werkzaamheden ingrijpende werkzaamheden nodig waren waarvan [bedrijf] nu vergoeding vordert. [geïntimeerde] bestrijdt eveneens dat er op het moment van de opdracht en voor het uitvoeren van de werkzaamheden lekkage was die het huurgenot belemmerde.

6.3.

Naar het oordeel van het hof hebben [appellant 1] en [appellant 2] onvoldoende aangedragen om te concluderen dat zich een gebrek aan het gehuurde heeft voorgedaan. [appellant 1] en [appellant 2] hebben in dit verband gesteld dat uit de door de aannemer van [bedrijf] opgemaakte offerte voor gevelrenovatie het gebrek blijkt en dat daaruit tevens volgt dat herstel nodig is overeenkomstig de daarin geoffreerde werkzaamheden. Het hof acht die onderbouwing door [appellant 1] en [appellant 2] , in het licht van het door [geïntimeerde] gevoerde verweer, onvoldoende. Uit de offerte blijkt niet dat er aanhoudende lekkage was, dat er een bouwkundige noodzaak was tot het verrichten van de geoffreerde werkzaamheden en waarom een minder vergaande reparatie onvoldoende zou zijn. Evenmin kan dit worden afgeleid uit de bijna twee jaar later door de aannemer van [bedrijf] gegeven schriftelijke toelichting op de offerte (e-mail van 30 april 2024), waarop [appellant 1] en [appellant 2] zich nog hebben beroepen. Het hof betrekt bij zijn oordeel dat het gaat om omvangrijke en kostbare werkzaamheden en dat [geïntimeerde] onweersproken heeft aangevoerd dat de aannemer die de offerte heeft afgegeven bevriend is met Kuyper (die de koopoptie inmiddels had ingeroepen) en dat deze aannemer bovendien belang had bij het verkrijgen van de opdracht. Daar komt bij dat de kosten zijn gemaakt op zeer korte termijn voor het vertrek van [bedrijf] , terwijl ook niet voldoende is komen vast te staan dat er op dat moment concrete lekkageproblemen waren die het huurgenot beperkten. Ook de redelijkheid van de gemaakte kosten is gemotiveerd bestreden en door [appellant 1] en [appellant 2] gelet daarop niet voldoende toegelicht en onderbouwd. Al met al is onvoldoende gebleken van een gebrek, laat staan dat er aanleiding en noodzaak was om de omvangrijke werkzaamheden te verrichten waarvan [appellant 1] en [appellant 2] vergoeding vorderen. Het bestaan van een vordering van [bedrijf] uit hoofde van een gebrek aan het gehuurde kan om al deze redenen niet worden vastgesteld.

Gelet op dit oordeel kan in het midden blijven of [bedrijf] de vermeende vordering rechtsgeldig aan [appellant 1] en [appellant 2] heeft overgedragen.

6.4.

Ten overvloede voegt het hof daar nog aan toe dat [appellant 1] en [appellant 2] naar een uitspraak van de kantonrechter te Amsterdam van 11 juli 2025 hebben verwezen waarin tussen [geïntimeerde] als verhuurder en [bedrijf] als huurder is geoordeeld dat de hiervoor bedoelde cessie rechtsgeldig is, maar ook dat de gecedeerde vordering uit hoofde van gebreken niet bestaat. Daartoe heeft de kantonrechter overwogen dat [bedrijf] opdracht gaf tot de herstelwerkzaamheden toen de huurovereenkomst al bijna was afgelopen, terwijl de werkzaamheden pas daadwerkelijk zijn uitgevoerd toen de huurovereenkomst al was beëindigd. [appellant 1] en [appellant 2] voeren weliswaar in hun laatste akte aan dat de kantonrechter van een onjuiste opdrachtdatum is uitgegaan, maar dat laat onverlet dat de werkzaamheden kennelijk pas na het einde van de huurovereenkomst zijn verricht en [appellant 1] en [appellant 2] niet hebben toegelicht waarom zij die werkzaamheden op dat moment nog hebben laten uitvoeren. [appellant 1] en [appellant 2] hebben aldus onvoldoende aangedragen om niet van de juistheid van het oordeel van de kantonrechter in de aangehaalde uitspraak uit gaan. De grief faalt gelet op dit alles.

6.5.

Met de tweede en derde grief stellen [appellant 1] en [appellant 2] dat zij huurinkomsten hebben gemist en dat de kantonrechter de vordering die daarop ziet ten onrechte heeft afgewezen. Er zou een kandidaat zijn geweest die het gehuurde had willen huren vanaf 1 januari 2024 maar die ten gevolge van de te late levering door [geïntimeerde] is afgehaakt. De door deze huurder te betalen huurinkomsten zijn [appellant 1] en [appellant 2] misgelopen. Het hof volgt [appellant 1] en [appellant 2] daarin niet. De als productie 4 bij inleidende dagvaarding in het geding gebrachte mailwisseling van een kandidaat-huurder is onvoldoende om met voldoende zekerheid te concluderen dat met deze huurder een huurovereenkomst zou zijn aangegaan en dat deze als uitsluitend gevolg van de latere levering van het pand heeft afgehaakt. Uit de mailwisseling kan met name niet met voldoende zekerheid worden opgemaakt dat de belangstelling van deze kandidaat - die uiteindelijk op 13 maart 2024 en dus minder dan een week voor de levering heeft laten weten af te zien van de huur - al zo ver ging dat deze de huurovereenkomst daadwerkelijk zou zijn aangegaan indien de levering eerder zou hebben plaatsgevonden. Daarop stuiten de grieven en de betreffende vordering reeds af.

6.6.

Met de vierde grief vorderen [appellant 1] en [appellant 2] vergoeding voor door een derde partij betaalde huur voor het gebruik van het dak. De grief gaat voorbij aan de vaststellingsovereenkomst van 11 juli 2020, waaruit volgt dat de betreffende gebruiker, gelet op - kort gezegd - de tegenvallende mogelijkheden van het dak, geen huur meer verschuldigd was. Gelet daarop hebben [appellant 1] en [appellant 2] onvoldoende toegelicht waarom moet worden aangenomen dat hen over een daarna gelegen periode vergoeding van huurinkomsten zou toekomen. De grief faalt.

6.7.

Met grief 5 vorderen [appellant 1] en [appellant 2] vergoeding van de werkelijk door hen gemaakte proceskosten in verband met de in kort geding tegen [geïntimeerde] gevoerde procedures. Het hof verwijst naar de overwegingen 4.14 en 4.15 in het vonnis en neemt die over. [appellant 1] en [appellant 2] hebben ook in hoger beroep onvoldoende omstandigheden gesteld die zo uitzonderlijk zijn dat deze, naast de kostenveroordelingen die in deze eerdere zaken zijn uitgesproken, een dergelijke vergoeding rechtvaardigen. De grief faalt. Dit geldt ook voor de grieven 6 en 7, die voortbouwen op de grieven 1 tot en met 5 en geen zelfstandige betekenis hebben.

Slotsom, kosten en bewijsaanbod

6.8.

Het hof ziet geen aanleiding om [appellant 1] en [appellant 2] toe te laten tot bewijslevering, omdat zij geen bewijs hebben aangeboden van voldoende concrete stellingen die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden.

6.9.

De grieven slagen niet. Het bestreden vonnis wordt bekrachtigd. [appellant 1] en [appellant 2] zijn in het ongelijk gesteld en worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Het hof stelt deze proceskosten als volgt vast:

- griffierecht € 2.129,00

- salaris advocaat € 3.572,00

Totaal € 5.701,00

7.Beslissing

Het hof:

7.1.

bekrachtigt het bestreden vonnis;

7.2.

veroordeelt [appellant 1] en [appellant 2] in de proceskosten in hoger beroep, tot nu vastgesteld op € 5.701,00, te vermeerderen met de wettelijke rente, als niet binnen veertien dagen na dit arrest aan de kostenveroordeling is voldaan;

7.3.

veroordeelt [appellant 1] en [appellant 2] tot betaling van € 178,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot als betekening van dit arrest plaatsvindt;

7.4.

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, F.J. van de Poel en F. Sepmeijer en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 27 januari 2026.