Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I (handel)
zaaknummer : 200.349.874/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 11008438 CV EXPL 24-3089
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 27 januari 2026
in de zaak van
[appellant] ,
wonend in [plaats] ,
appellant,
advocaat: mr. N.G. Opentij te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde] ,
gevestigd te [plaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. N. Baouch te Amsterdam.
Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
1.De zaak in het kort
In deze zaak vordert een verhuurder schadevergoeding van de huurder na beëindiging van een drietal huurovereenkomsten, omdat - volgens de verhuurder - huurder de drie woningen niet heeft opgeleverd in de staat waarin de woningen bij aanvang van de huurovereenkomst waren. De kantonrechter heeft de vordering van de verhuurder grotendeels afgewezen. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter.
2.Het geding in hoger beroep
[appellant] is bij dagvaarding van 18 december 2024 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 8 november 2024 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam, (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, verweerder in reconventie en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie (hierna: het bestreden vonnis).
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord.
Ten slotte is arrest gevraagd.
3.Feiten
3.1
Het hof gaat uit van de volgende feiten.
3.2
[appellant] is een particuliere verhuurder van woonruimten. [geïntimeerde] is een stichting die zich inzet voor personen met een grotere afstand tot de arbeidsmarkt en/of een sociaal maatschappelijke achterstand. Onderdeel van de werkzaamheden van [geïntimeerde] is een aantal wooninitiatieven.
3.3
Voor een aantal van haar cliënten heeft [geïntimeerde] , voor perioden van ongeveer twee jaar, drie zelfstandige woonruimten van [appellant] gehuurd, gelegen aan:
- [straat 1] [nummer 1] te [plaats] : van 7 december 2020 tot 1 december 2022;
- [straat 2] [nummer 2] te [plaats] : van 26 februari 2021 tot 1 februari 2023;
- [straat 3] [nummer 3] te [plaats] : van 1 september 2021 tot 1 september 2023.
Deze woningen maken deel uit van oude flatgebouwen daterend uit de jaren 60 en 70 van de vorige eeuw.
3.4
Artikel 2.4 van elk van de huurovereenkomsten bepaalt dat bij aanvang van de huur onder meer een beschrijving van de staat van onderhoud van het gehuurde zal worden opgemaakt.
Artikel 10.9, tweede volzin, van elk van de huurovereenkomsten bepaalt dat bij het einde van de huur het gehuurde door huurder dient te worden opgeleverd in dezelfde staat als waarin deze is aanvaard, zoals is vastgelegd in de aan de huurovereenkomst gehechte woningomschrijving en inventarislijst. Artikel 10.9, derde volzin, bepaalt dat indien huurder het gehuurde niet naar behoren en schoon heeft opgeleverd, verhuurder het gehuurde professioneel zal laten schoon maken en/of repareren en de kosten daarbij bij huurder in rekening zal brengen.
3.5
[geïntimeerde] heeft voor iedere woonruimte € 1.850,00 waarborgsom betaald.
3.6
In verband met de oplevering bij het einde van de huurovereenkomsten heeft [appellant] rondom de datum van beëindiging voor iedere woning één of twee inspecties laten uitvoeren.
3.7
Voor de woonruimte aan [straat 1] heeft een voorinspectie plaatsgevonden op 7 november 2022 en een eindinspectie op 30 november 2022.
3.8
Voor de woonruimte aan [straat 2] heeft een voorinspectie plaatsgevonden op 17 november 2022 en een eindinspectie op 21 februari 2023. In het rapport van voorinspectie staat onder meer: “Gat in het plafon door lekkage van buren boven. Lekkage loopt door naar de gang.” In het rapport van eindinspectie staat onder meer: “Plafond van de keuken is volledig beschadigd door een lekkage van de bovenburen. Dit heeft plaatsgevonden 12-05-2022. Nederwoon is meerdere malen hiervan op de hoogte gesteld (volgens huurder) maar heeft nooit actie ondernomen of verzekering ingelicht.”
3.9
Voor de woonruimte aan de [straat 3] heeft een eindinspectie plaatsgevonden op 6 september 2023.
3.1
Op de daarvoor bestemde plaats staat onderaan de opleveringsrapporten bij beëindiging van de huurovereenkomsten onder “Huurder [geïntimeerde] ” een handtekening.
3.11
Na oplevering van de woonruimten heeft [appellant] aan [geïntimeerde] facturen verstuurd vanwege diverse verrichte schoonmaak- en herstelwerkzaamheden. De totale gefactureerde kosten bedragen € 10.067,18 (voor [straat 1] ), € 10.349,65 (voor [straat 2] ) en € 4.416,50 (voor [straat 3] ).
3.12
[geïntimeerde] heeft deze facturen niet voldaan. [appellant] heeft de waarborgsommen niet terugbetaald.
4.Procedure bij de kantonrechter
4.1
Bij de kantonrechter heeft [appellant] (in conventie) gevorderd veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 21.133,33 in hoofdsom, te vermeerderen met buitengerechtelijke kosten en wettelijke handelsrente alsmede de proceskosten. [appellant] heeft hieraan ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] de drie woningen niet goed heeft opgeleverd en dat de kosten van herstel van de oplevergebreken (in totaal € 10.067,18 + € 10.349,65 + € 4.416,50 = € 24.833,33) voor rekening van [geïntimeerde] komen. [appellant] heeft de waarborgsommen van twee woningen (in totaal: 2 x € 1.850,00 = € 3.700,00) in mindering gebracht op de totale factuur van die herstelkosten, hetgeen resulteert in het gevorderde bedrag van € 21.133,33.
4.2
[geïntimeerde] heeft bij de kantonrechter betwist dat zij de woningen niet schoon en deugdelijk heeft opgeleverd na beëindiging van de huur en heeft in reconventie gevorderd veroordeling van [appellant] tot betaling van € 5.550,00, met wettelijke rente. [geïntimeerde] heeft hieraan ten grondslag gelegd dat [appellant] de borg voor de drie appartementen (3 x € 1.850,00) aan haar verschuldigd is.
4.3
De kantonrechter heeft in de motivering van het bestreden vonnis zowel de vordering in conventie als de vordering in reconventie gedeeltelijk toegewezen aan respectievelijk [appellant] (voor een bedrag van € 1.631,25) en aan [geïntimeerde] (voor een bedrag van € 3.700,00) en voor het overige de vorderingen afgewezen. In het dictum heeft de kantonrechter, na verrekening met het aan [appellant] toegewezen bedrag van € 1.631,25 [appellant] in reconventie veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van € 2.068,75, met wettelijke rente vanaf 31 mei 2024 tot de dag van betaling.
4.4
De kantonrechter heeft over de vordering in conventie onder meer overwogen dat [appellant] geen beschrijving heeft gemaakt van de gehuurde woonruimten bij aanvang van de huurovereenkomsten en dat [appellant] de staat van het gehuurde bij aanvang niet heeft onderbouwd. Met betrekking tot de lekkage in de woning aan [straat 2] heeft de kantonrechter overwogen dat [geïntimeerde] voldoende heeft onderbouwd dat de lekkage niet door een tekortschieten van haar is veroorzaakt. Verder heeft de kantonrechter overwogen dat wat betreft de woningen aan de [straat 1] en [straat 2] de gevorderde schoonmaakkosten toewijsbaar zijn omdat uit de opleverrapporten blijkt dat deze woonruimten niet schoon waren.
4.5
Ten aanzien van de vordering in reconventie heeft de kantonrechter overwogen dat [geïntimeerde] niet heeft weersproken dat één waarborgsom is verrekend met de maand huur van september 2023 voor [straat 3] en dat er dus twee maanden waarborgsom overblijven van in totaal € 3.700,00.
5.Vordering in hoger beroep
5.1
[appellant] vordert vernietiging van het bestreden vonnis alsmede, met vermeerdering van zijn eis, (alsnog) veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van:
(1) € 27.135,03 (voor de woning aan [straat 2] );
(2) € 8.217,18 (voor de woning aan de [straat 1] );
(3) € 4.416,50 (voor de woning aan de [straat 3] );
(4) € 14.867,75 (uit hoofde van huurderving);
althans in goede justitie te bepalen bedragen, vermeerderd met wettelijke rente, alsmede
(5) € 986,33 aan buitgerechtelijke kosten,
met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties alsmede veroordeling van [geïntimeerde] , naar het hof begrijpt, tot terugbetaling van de bedragen die [appellant] op grond van het bestreden vonnis aan [geïntimeerde] heeft betaald, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de dag van betaling door [appellant] tot aan de dag van terugbetaling door [geïntimeerde] .
5.2
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van [appellant] en bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellant] , naar het hof begrijpt, in de kosten van het geding in hoger beroep.
5.3
Beide partijen hebben bewijs aangeboden van hun stellingen.
6.Beoordeling
6.1
Tussen partijen is in hoger beroep niet meer in geschil dat [geïntimeerde] de door de kantonrechter vastgestelde schoonmaakkosten van in totaal € 1.631,25 dient te betalen en dat [appellant] één waarborgsom van € 1.850,00 kan verrekenen met achterstallige huur van de maand september 2023 voor de woning aan de [straat 3] . Het hof merkt in dit verband op dat [appellant] voor de woningen aan [straat 2] en [straat 1] opnieuw schoonmaakkosten vordert (zie 3.14 en 3.24 van de memorie van grieven) maar dat hij geen grief heeft gericht tegen de beslissing die de kantonrechter reeds heeft genomen over de schoonmaakkosten. Het geschil is in hoger beroep dus beperkt tot de reparatiekosten.
6.2
[appellant] heeft aan zijn vorderingen ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] de drie woningen niet in dezelfde staat heeft opgeleverd als die waarin zij de woningen heeft aanvaard bij aanvang van de huurovereenkomsten. Ter nadere onderbouwing hiervan heeft [appellant] (voor het eerst in hoger beroep) drie beschrijvingen met foto’s van de woningen overgelegd, die volgens [appellant] bij aanvang van de huurovereenkomsten zijn opgemaakt en door [geïntimeerde] zijn aanvaard en ondertekend. Het gaat hierbij om de producties 18, 19 en 20 bij de memorie van grieven, die betrekking hebben op respectievelijk de woningen aan [straat 2] , [straat 1] en [straat 3] en zijn gedateerd 2 maart 2021, [nummer 3] november 2020 en 1 september 2021. Met grief 1 voert [appellant] aan dat deze producties abusievelijk in eerste aanleg niet waren overgelegd. Daarom is de kantonrechter ervan uitgegaan dat er bij aanvang van de huurovereenkomsten geen beschrijving was opgemaakt. De feiten waarvan de kantonrechter is uitgegaan waren daarom onvolledig en dienen op dit punt dus te worden aangevuld, aldus [appellant] .
6.3
[geïntimeerde] betwist allereerst dat zij de door [appellant] ingebrachte beschrijvingen ooit heeft gezien, laat staan getekend. Volgens haar zijn de handtekeningen c.q. parafen die namens [geïntimeerde] op de documenten zouden zijn gezet, gefalsifieerd. Zij wijst er in dit verband op dat [appellant] pas in hoger beroep deze stukken voor het eerst heeft aangeleverd en deze niet ten grondslag heeft gelegd aan de vordering in eerste aanleg. In de tweede plaats betoogt [geïntimeerde] dat uit de documenten niet valt op te maken waar en wanneer de foto’s zijn gemaakt en dat [appellant] geen vergelijking heeft gemaakt tussen de staat van aanlevering (bij aanvang van de huurovereenkomst) en de staat van oplevering (bij het einde van de huurovereenkomst).
6.4
Op grond van artikel 7:218 lid 1 BW Pro is de huurder aansprakelijk voor schade aan de verhuurde zaak die is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst. Op grond van artikel 7:218 lid 3 BW Pro wordt de huurder, onverminderd artikel 224 lid 2 BW Pro, vermoed het gehuurde in onbeschadigde toestand te hebben ontvangen. [appellant] beroept zich in dit verband mede op het bewijsvermoeden dat is neergelegd in artikel 7:224 lid 2 BW Pro. Op grond van deze bepaling dient de huurder, indien tussen de huurder en verhuurder een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd.
6.5
Het hof stelt om te beginnen vast dat er de nodige vraagtekens zijn te plaatsen bij de authenticiteit van de drie beschrijvingen met foto’s (producties 18, 19 en 20) die [appellant] voor het eerst in hoger beroep heeft ingebracht. [appellant] heeft geen verklaring gegeven voor het feit dat hij deze documenten, die redelijk recent zouden moeten zijn gelet op de aanvangsdata van de huurovereenkomsten (7 december 2020, 26 februari 2021 en 1 september 2021) nu pas heeft ingebracht c.q. weten te traceren. Ook heeft [appellant] niet toegelicht door wie, met wie en wanneer de beschrijvingen zijn gemaakt en getekend, kortom hoe de beschrijvingen en foto’s tot stand zijn gekomen.
De vraag of de beschrijvingen al dan niet gefalsifieerd zijn kan evenwel in het midden worden gelaten, omdat zelfs als deze authentiek zouden zijn, deze onvoldoende steun vormen voor de stellingen van [appellant] . Dit betekent dat [appellant] geen belang heeft bij (verdere) bespreking van grief 1.
6.6
Het hof zal dit hierna, per woning, nader toelichten.
[straat 2]
6.7
Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] voor de woning aan [straat 2] de door hem gestelde oplevergebreken en daarmee verbonden kosten onvoldoende onderbouwd, zelfs als kan worden uitgegaan van de authenticiteit van de door [appellant] ingebrachte productie 18, inclusief de daarop zichtbare handtekeningen. Het volgende is daartoe redengevend.
6.8
Allereerst verwijst [appellant] slechts in zeer algemene bewoordingen naar productie 18 (de vermeende opleverstaat bij aanvang) ter onderbouwing van zijn stelling dat de woning ‘vrij van gebreken’ is opgeleverd, zonder naar specifieke paginanummers, passages of foto’s uit dit document te verwijzen. Hij heeft weliswaar in de memorie van grieven (paragraaf 3.4) een serie met zes kleine foto’s uit dit document overgenomen, maar ook die maken zijn klachten over oplevergebreken niet duidelijk: het zijn foto’s van verschillende ruimtes van de woning, zonder nadere toelichting of onderschrift. Vervolgens heeft [appellant] in de memorie van grieven (paragraaf 3.7) een tweede serie met zes kleine foto’s opgenomen van bepaalde, veelal bevlekte of vervuilde, plekken en hoeken in de woning, echter zonder toelichting of onderschrift over de specifieke ruimtes waarin die foto’s zijn genomen. Het is, mede hierdoor, onmogelijk om een vergelijking te maken tussen de eerste serie (de foto’s ‘voor’) en de tweede serie (de foto’s ‘na’). De serie ‘voor’ en de serie ‘na’ corresponderen niet met elkaar qua locaties en bovendien is de serie ‘voor’ niet gedetailleerd genoeg. Hierdoor valt niet na te gaan of de plekken c.q. vlekken die vagelijk te zien zijn op de serie ‘na’ bij aanvang van de huurovereenkomst niet reeds aanwezig waren.
6.9
Voor zover de foto’s in de serie ‘na’ lekkageplekken bevatten, staat tussen partijen vast dat er als gevolg van een lekkage bij de bovenburen aan de buitenzijde van het pand lekkageplekken zijn ontstaan. [appellant] stelt, onder verwijzing naar artikel 7:222 BW Pro, dat [geïntimeerde] de schade heeft doen verergeren door de lekkage niet tijdig te melden. [geïntimeerde] heeft dit echter gemotiveerd betwist. Zij heeft toegelicht dat zij deze lekkage onmiddellijk heeft gemeld, omdat dit het woongenot van de woning ernstig beperkte, en dat de lekkage de volgende dag is gerepareerd door c.q. namens de bovenburen. Voor het oordeel dat de lekkageschade is toegenomen als gevolg van niet tijdig melden door [geïntimeerde] , zoals [appellant] betoogt, bestaat dan ook onvoldoende grond.
6.1
In de tweede plaats heeft [appellant] niet (voldoende) toegelicht welk verband er bestaat tussen de door hem gestelde oplevergebreken en de door hem gemaakte kosten. Voor de onderbouwing van die kosten heeft [appellant] als productie 21 een factuur ingebracht met reparatiekosten voor de posten: (i) nieuw plafond (ii) elektra (iii) tegelwerk, voeg- en kitwerk (iv) PVC-vloer (v) voordeurslot (vi) stucwerk (vii) schilderwerk (viii) kozijnen en deuren (ix) plinten en (x) schoonmaakkosten, in totaal € 25.222,50 exclusief BTW. Zoals is overwogen in rov. 6.8 valt uit de foto’s niet af te leiden dat het opnieuw witten van de hele woning nodig was als gevolg van tekortkomingen van [geïntimeerde] . Ook overigens zijn de posten (i) tot en met (ix) van de factuur niet nader onderbouwd en/of in verband gebracht met gestelde door [geïntimeerde] veroorzaakte gebreken.
6.11
De enige concrete gebreken die door [appellant] wel nog worden genoemd zijn het ontbreken van een lampenkap en een deur, een beschadiging van het badkamermeubel en een kapot plafondlampje in één van de slaapkamers. De reparatiekosten voor die gebreken zijn echter niet terug te vinden in de als productie 21 ingebrachte factuur. Kortom, de stellingen en onderbouwingen van [appellant] over gebreken en door hem gemaakte kosten missen iedere samenhang. Tot slot herhaalt het hof het feit dat over de schoonmaakkosten (post (x) op de factuur) geen geschil meer bestaat, aangezien die reeds door de kantonrechter zijn toegewezen.
[straat 1]
6.12
[appellant] heeft voor de woning aan [straat 1] als productie 22 een factuur ingebracht met kosten voor de volgende posten: (i) schoonmaakkosten (ii) nieuwe vloer (iii) service & herstelwerkzaamheden (iv) herstelbegeleiding beheerder (v) administratiekosten, in totaal € 10.067,18 inclusief BTW. Wederom herhaalt het hof dat over de schoonmaakkosten geen geschil meer bestaat, aangezien die reeds door de kantonrechter zijn toegewezen. De posten (ii) tot en met (v) zijn zo algemeen omschreven dat er geen enkel verband valt vast te stellen met de door [appellant] gestelde oplevergebreken. Zo is niet toegelicht het verband tussen het vernieuwen van de laminaatvloer in de gehele woning en bepaalde gebreken die aan [geïntimeerde] zijn toe te schrijven. De foto’s die [appellant] op dezelfde wijze in de memorie van grieven heeft opgenomen als voor [straat 2] kunnen ook niet dienen als onderbouwing hiervoor omdat die foto’s niet voldoende duidelijk zijn. De oplevergebreken die [appellant] wel concreet noemt (deur uit het kozijn, kasten kapot, tegel in het toilet beschadigd, vloer in slaapkamer beschadigd) vallen niet als zodanig op te maken uit de foto’s en ook andere nadere toelichting hierover ontbreekt. Voor deze woning zijn de stellingen van [appellant] derhalve eveneens onvoldoende onderbouwd.
[straat 3]
6.13
Tot slot geldt ook voor de woning aan [straat 3] dat [appellant] heeft nagelaten een duidelijke vergelijking te maken tussen foto’s van onderdelen van de woning ‘voor’ respectievelijk ‘na’. [appellant] heeft voor deze woning als productie 23 e-mailcorrespondentie ingebracht ter onderbouwing van de volgende schadeposten:
(i) nieuwe intercom (ii) inbouwkoelkast/-vriezer en montage (iii) vervangen elektrapunten (iv) vervangen drukknop toilet (v) verwijderen graffiti balkon (vi) vervangen slaapkamerdeuren en (vi) schilderwerk, in totaal € 4.416,50 inclusief BTW.
Noch uit de foto’s noch uit de toelichting in de memorie van grieven valt op te maken dat deze renovatiewerkzaamheden noodzakelijk waren als gevolg van gebreken in de woning die bij aanvang van de huurovereenkomst nog niet aanwezig waren. De stellingen van [appellant] over de koel-vriescombinatie inhoudende dat die bij aanvang deugdelijk aanwezig was en bij het einde van de huurovereenkomst niet meer zijn onvoldoende toegelicht. Sterker nog, uit productie 20 (de vermeende opleverstaat bij aanvang) blijkt zelfs dat die koel-vriescombinatie zou worden vernieuwd door [geïntimeerde] .
Tussenconclusie
6.14
De conclusie is dat [appellant] onvoldoende heeft onderbouwd dat de schade waarvoor hij reparatiekosten heeft gevorderd is ontstaan door een aan [geïntimeerde] toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst. De grieven 1 en 2 hebben dan ook geen succes. Gelet hierop kunnen ook de grieven 4 en 5, die betrekking hebben op de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten, niet slagen. Hiermee faalt ook de onderbouwing van de eisvermeerdering, waarmee [appellant] gederfde huur vordert voor de perioden waarin de herstelwerkzaamheden hebben plaatsgevonden. Tot slot faalt ook grief 3, die betrekking heeft op de door [geïntimeerde] betaalde waarborgsommen, omdat [appellant] erkent dat hij twee waarborgsommen nog verschuldigd is aan [geïntimeerde] .
Slotsom, kosten en bewijsaanbod
6.15
Het hoger beroep heeft geen succes. Het bestreden vonnis wordt bekrachtigd. Het anders of meer gevorderde zal worden afgewezen. Het hof ziet geen aanleiding om [appellant] toe te laten tot bewijslevering, omdat hij geen bewijs heeft aangeboden van voldoende concrete stellingen die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden. [appellant] is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Het hof stelt de proceskosten in hoger beroep als volgt vast:
- explootkosten € 0,00
- griffierecht € 2.255,00
- salaris advocaat € 2.213,00 (tarief IV, 1 punt)
Totaal € 4.468,00
7.Beslissing
Het hof:
7.1
bekrachtigt het bestreden vonnis;
7.2
veroordeelt [appellant] in de proceskosten in hoger beroep, tot nu vastgesteld op € 4.468,00;
7.3
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
7.4
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.E. van der Werff, C.A.H.M. ten Dam en
C.L.J.M. de Waal en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 27 januari 2026.