ECLI:NL:GHAMS:2026:2016 - Gerechtshof Amsterdam - Hoger beroep over waardedaling percelen door gedoogplicht...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I (handel)

zaaknummers : 200.267.385/01 en 200.340.417/01

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 5439583 CV EXPL 16-9374

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 8987169/ CV EXPL 21-463

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 12 mei 2026

inzake:

zaaknummer 200.267.385/01

TENNET TSO B.V.,

gevestigd te Arnhem,

appellante,

tevens eiseres in het incident,

advocaat: mr. J.A.M.A. Sluysmans te 's-Gravenhage,

tegen

DELTA ONROEREND GOED B.V.,

gevestigd te Beverwijk,

geïntimeerde,

tevens verweerster in het incident,

advocaat: mr. R.A.M. Schram te Velsen-Noord,

zaaknummer 200.340.417/01

TENNET TSO B.V.,

gevestigd te Arnhem,

appellante,

tevens eiseres in het incident en

geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. J.A.M.A. Sluysmans te 's-Gravenhage,

tegen

DELTA ONROEREND GOED B.V.,

gevestigd te Beverwijk,

geïntimeerde,

tevens verweerster in het incident en

appellante in incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. R.A.M. Schram te Velsen-Noord,

Partijen worden hierna TenneT en Delta genoemd.

1.De twee zaken in het kort

Aan de eigenaar van een drietal percelen met een agrarische bestemming is op grond van de Belemmeringenwet Privaatrecht door de Minister van Infrastructuur en Milieu een gedoogplicht opgelegd. Op grond hiervan heeft de beheerder van het landelijk hoogspanningsnet in Nederland (TenneT) het recht verkregen om een hoogspanningsverbinding aan te leggen en in stand te houden op de drie percelen. De eigenaar van de percelen vordert een schadevergoeding van TenneT wegens waardedaling van de percelen als gevolg van de gedoogbeschikking. Partijen verschillen van mening over de omvang van die waardedaling.

2.Het geding in hoger beroep

In de zaak met zaaknummer 200.267.385/01 (hierna ook: de ‘hoofdprocedure’ dan wel ‘hoofdzaak’)

TenneT is bij dagvaarding van 10 mei 2019 in hoger beroep gekomen van een tussenvonnis van 3 mei 2017 en een eindvonnis van13 februari 2019 van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter), onder zaaknummer 5439583 CV EXPL 16-9374 gewezen tussen Delta als eiseres en TenneT als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, tevens houdende incident tot zaaksvoeging, met producties;

- memorie van antwoord, met een productie.

In de zaak met zaaknummer 200.340.417/01 (hierna ook: de ‘schadestaatprocedure’ dan wel ‘schadestaatzaak’)

TenneT is bij dagvaarding van 18 april 2024 in hoger beroep gekomen van een tussenvonnis van 9 maart 2022, een tussenvonnis van 6 juli 2022 en een eindvonnis van 31 januari 2024 van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter), onder zaaknummer 8987169 / CV EXPL 21-463 gewezen tussen Delta als eiseres en TenneT als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, tevens houdende incident tot zaaksvoeging, met producties;

- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep;

- memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep.

In beide zaken

Op 9 december 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben beide zaken toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen die zij hebben overgelegd. TenneT heeft daarbij haar vordering in incident in beide zaken ingetrokken. TenneT heeft nog een productie in het geding gebracht.

Ten slotte is in beide zaken arrest gevraagd.

3.Feiten in beide zaken

3.1

De kantonrechter heeft in het tussenvonnis van 3 mei 2017 (punten 2.1. tot en met 2.11.) respectievelijk in het tussenvonnis van 9 maart 2022 (punten 2.1. tot en met 2.5.) de feiten vastgesteld die de kantonrechter tot uitgangspunt heeft genomen bij de behandeling van de met elkaar samenhangende zaken. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.

3.2

Delta is een onderneming die onder meer gericht is op het aankopen van gronden met het oogmerk deze in de toekomst te ontwikkelen tot bedrijventerreinen. Delta is eigenaar van de volgende percelen:

- gemeente Beverwijk, sectie B, nummer 121, groot 119.020 m2;

- gemeente Beverwijk, sectie B, nummer 235, groot 215.080 m2;

- gemeente Beverwijk, sectie B, nummer 271, groot 120.850 m2.

De totale oppervlakte van de percelen beslaat dus 454.950 m2.

3.3

De hiervoor genoemde percelen (hierna: ‘de percelen’ dan wel ‘de grond’) hebben een agrarische bestemming. Delta heeft de percelen aangekocht met het uitdrukkelijke doel om deze op enig moment in de (verre) toekomst te ontwikkelen tot bedrijventerrein.

3.4

De percelen liggen in Beverwijk, aan de oostkant van de A-9, ten noorden van het Noordzeekanaal, in het westelijke deel van de Wijkermeerpolder, ten westen van de Vuurlinie. Door twee van de drie percelen (de nummers 235 en 271) loopt een ondergrondse gasleiding. Aan de andere kant van de A-9 (de westkant) heeft Delta enkele door haar ontwikkelde bedrijventerreinen. Op perceel B 271 staan aan de Kagerweg 2, 4 en 6A een drietal bedrijfswoningen die worden verpacht. Op de onderstaande foto zijn de percelen rood gearceerd.

3.5

Op 13 juli 1998 heeft Delta een ‘ontwikkelingsovereenkomst’ gesloten met - volgens de tekst van de overeenkomst - ‘de gemeente Beverwijk’.

Hierin is onder meer het volgende opgenomen:

IN AANMERKING NEMENDE:

1. dat Delta B.V. eigenaresse is van omvangrijke gronden industrieterrein gelegen binnen de plangebieden “Kagerweg-Noord”, “Kagerweg-Zuid” en “Wijkermeerpolder” en voornemens is die gronden in bouwontwikkeling en bouwexploitatie te nemen;

2. dat ten behoeve van een verantwoorde planrealisatie Delta B.V. en de Gemeente belang en baat hebben bij een adequate ontwikkeling van bedoelde plangebieden en de totstandkoming van verkeersinfrastructurele voorzieningen, waaronder de aansluiting Noorderweg op de Rijksweg A9;

3. dat Delta B.V. met het oog op de verwezenlijking van die voorzieningen bereid is om mede ter voorkoming van onteigening in te gaan op het uitdrukkelijke verzoek van de Gemeente om de bij Delta in eigendom zijnde gronden in te brengen c.q. te verkopen aan de gemeente;

4. dat de Gemeente bereid is medewerking te geven aan het in exploitatie brengen van de bedoelde plangebieden, en daartoe onder nadere voorwaarden zal overgaan tot de medewerking aan de aanleg der voorzieningen alsmede tot aankoop van de navermelde gronden in het bijzonder voor de aansluiting van de Noorderweg op de Rijksweg A9 met bijbehorende werken en werkzaamheden; (…)

VERKLAREN:

bij deze onder voorbehoud en opschortende voorwaarde van goedkeuring door burgemeester en wethouders en voor wat betreft de grondtransactie door de gemeenteraad, te zijn aangegaan een ontwikkelingsovereenkomst omvattende:

I. een grondtransactie waarbij Delta B.V. verkoopt en in eigendom overdraagt aan de Gemeente, die koopt en in eigendom aanvaardt,

diverse percelen grond, gelegen aan de Noorderweg (…)

II. een voorovereenkomst tot aangaan van een exploitatieovereenkomst waarbij Delta B.V. de medewerking van de Gemeente verlangt en verkrijgt bij het in bouwexploitatie brengen van bedrijfsgronden binnen de (exploitatie)plangebieden “Kagerweg-Noord”, “Kagerweg-Zuid” en “Wijkermeerpolder” door het treffen van voorzieningen van openbaar nut. (…)

Ten aanzien van de GRONDTRANSACTIE

inbrengwaarde/koopsom

Artikel 1

De grondtransactie is aangegaan tegen een totale inbrengwaarde c.q. koopprijs van fl. 3.002.000,--, (…) kosten koper[hof: gemeente Beverwijk]
.

(…)

verrekening inbrengwaarde

Artikel 3

1. De inbrengwaarde c.q. kostprijs zal worden verrekend met de exploitatiebijdrage zoals bedoeld in artikel 17 van Pro deze overeenkomst.

(…)

Ten aanzien van de VOOROVEREENKOMST TOT AANGAAN VAN EEN EXPLOITATIE-OVEREENKOMST

Inhoud/conversie

Artikel 14

1. De planrealisatorhof: Delta]
en de Gemeente zullen een exploitatie-overeenkomst met elkaar sluiten waarin de wederzijdse rechten en verplichtingen worden geregeld met betrekking tot het in bouwexploitatie brengen van gronden van de planrealisator binnen de (exploitatie)plangebieden “Kagerweg-Noord”, “Kagerweg-Zuid”, en “Wijkermeerpolder”, waaronder begrepen de gemeentelijke medewerking op verzoek van de planrealisator tot het treffen van voorzieningen van openbaar nut. (…)

2. (…) Indien, zodra en zolang de exploitatie-overeenkomst van kracht is treedt deze in de plaats van de voorovereenkomst. (…)

ontsluiting en interne infrastructuur

Artikel 15

(…)

3. De planrealisator draagt voorts zorg voor de aanleg van de infrastructuur in het plangebied “Wijkermeerpolder”, voorzover gelegen op de gronden van de planrealisator die alsdan de bestemming “bedrijfsdoeleinden” heeft verkregen, zulks overeenkomstig de alsdan in overleg met elkaar tot stand gekomen uitwerking van het plan. (…)

financiële (exploitatie)bijdragen

Artikel 17

1. De planrealisator is aan de Gemeente voor de ontwikkeling van (…) de percelen kadastraal bekend gemeente Beverwijk, sectie B nummer 121, 230 en en 235, gelegen in het plangebied “Wijkermeerpolder” een financiële (exploitatie)bijdrage verschuldigd gelijk aan de inbrengwaarde c.q. koopprijs van de percelen grond aan de Noorderweg zoals aangegeven in de bovengenoemde Grondtransactie.

3. Indien en voor zover uiterlijk op 1 januari 2009, de bestemming van de percelen welke in eigendom zijn van de planrealisator (kadastraal bekend gemeente Beverwijk, sectie B, nummers 121, 230 en 235) niet is gewijzigd door middel van een onherroepelijk goedgekeurd bestemmingsplan van agrarische doeleinden in bedrijfsdoeleinden, is de gemeente aan de planrealisator een vergoeding verschuldigd van f. 2.041.360,--. (…)

opschortende voorwaarde

Artikel 21

Deze overeenkomst is aangegaan onder opschortende voorwaarde van goedkeuring door het gemeentebestuur.

3.6

Voornoemde overeenkomst is niet opgevolgd door een exploitatie-overeenkomst als bedoeld in artikel 14 van Pro de overeenkomst. De in artikel 15 lid 3 genoemde Pro uitwerking van het plan is evenmin opgesteld.

3.7

In het najaar van 2009 heeft de gemeente Beverwijk de vergoeding zoals genoemd in artikel 17 lid 3 van Pro de overeenkomst aan Delta betaald.

3.8

De ‘Startnotitie integrale effectrapportage bedrijventerrein Wijkermeerpolder’ uit 1997 luidt onder meer als volgt:

Om te voorzien in de vraag naar bedrijventerrein is daarom in het Masterplan de ontwikkeling van een aantal nieuwe terreinen voor kadegebonden en havengerelateerde bedrijven voorzien. In de visie van het Masterplan is het van groot belang de mogelijkheden binnen de kanaalzone voor ontwikkeling van nat terrein voldoende open te houden.

Naast een aantal kleinere en/of reeds bestaande bedrijventerreinen wordt de benodigde capaciteit met name gezocht in de Wijkermeerpolder. (…) Van de drie genoemde terreinen is de Wijkermeerpolder (…) de enige locatie die geschikt is voor het realiseren van een bedrijventerrein met (insteek)haven.

3.9

In de in 2009 vastgestelde ‘Structuurvisie 2015+’ (hierna: de Structuurvisie 2015+) heeft de gemeente Beverwijk vastgelegd dat de Wijkermeerpolder (waarin de percelen zijn gelegen) moet dienen als groene buffer tussen de gemeente Beverwijk en de gemeente Zaanstad. In hoofdstuk 21 van de Structuurvisie 2015 is het volgende bepaald:

De Structuurvisie Beverwijk 2015+ kiest voor een versterking van het bestaande stedelijke gebied én versterking van de omliggende landschappen. Voor de Wijkermeerpolder wordt daarom ingezet op de ontwikkeling van een multifunctioneel landschap als rustige groene tegenhanger van de bebouwde woon- en werkgebieden ten westen van de A9. Daarmee zet het gemeentebestuur van Beverwijk in op een concrete invulling van de landschappelijke buffer tussen Beverwijk en Zaanstad en neemt zij afstand van mogelijke ontwikkeling van bedrijventerreinen en havens. (…) Het zuidelijke deel van de Wijkermeerpolder behoudt haar functie als agrarisch gebied. Deze functie is immers een belangrijke garantie voor het behoud van het landschap.

3.1

In de ‘Structuurvisie Noord-Holland 2040’, vastgesteld op 21 juni 2010, is onder meer overwogen:

Ten behoeve van de optimale benutting van het haventerrein wordt samen met de gemeente Amsterdam en de andere partners uit het Noordzeekanaalgebied een onderzoek uitgevoerd voor een besluit wordt genomen over eventueel noodzaak van uitbreidingsruimte voor de Amsterdamse haven. Bij dat onderzoek wordt de mogelijkheid van bedrijventerreinen betrokken. In de tussentijd kunnen in de Wijkermeerpolder en de Houtrakpolder (Rijksbufferzone) geen onomkeerbare ontwikkelingen plaatsvinden die een eventuele uitbreiding van de haven onmogelijk maken.

3.11

In de Beheersverordening Groene Oostrand (herziening oktober 2013) die is vastgesteld door de gemeenteraad van Beverwijk op 6 mei 2014 hebben de percelen een agrarische bestemming. In de toelichting op de beheersverordening wordt opgemerkt:
Zoals ook uit de rest van de toelichting zal blijken, zijn voor het gebied van de beheersverordening Groene Oostrand binnen de planperiode van 10 jaar geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen voorzien. Evenmin worden in de beheersverordening nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk gemaakt.

3.12

In de ‘Visie Noordzeekanaalgebied 2040’ van november 2013, opgesteld door de zogenoemde stuurgroep Visie Noordzeekanaalgebied (waarin ook de gemeente Beverwijk zitting had) staat onder meer het volgende:

De stuurgroep schrapt de reservering van de Wijkermeerpolder als mogelijke locatie voor havenuitbreiding, om de volgende redenen:

(…)

Ter handhaving van de Unesco-bescherming op deze polder, met daarin elementen van de Stelling van Amsterdam, is het onwenselijk om ten zuiden van de liniedijk een industriegebied te realiseren. Daarmee kan de openheid van het landschap ten noorden van het Noordzeekanaal behouden worden, en de kans aangegrepen worden om hieraan kwaliteit toe te voegen ten behoeve van recreatief gebruik en onderhoud van het landschap voor de hele regio met daarin expliciet nadruk op de Stelling van Amsterdam.

3.13

TenneT is de beheerder van het landelijk hoogspanningsnet in Nederland. In verband met de groeiende behoefte aan transportcapaciteit van elektriciteit wordt het hoogspanningsnet uitgebreid. Onderdeel van die uitbreiding is een nieuwe 380 kV-hoogspanningsverbinding tussen Beverwijk en Zoetermeer (Randstad 380 kV Noord).

3.14

De Minister van Economische Zaken en de Minister van Infrastructuur en Milieu hebben een Rijksinpassingsplan vastgesteld, waarin de tracering van de hoogspanningsverbinding is vastgelegd. Het Rijksinpassingsplan maakt planologisch mogelijk dat een deel van de hoogspanningsverbinding wordt aangelegd op de percelen van Delta. Het Rijksinpassingsplan en een aantal voor de uitvoering daarvan noodzakelijke vergunningen zijn na een uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) van 5 juni 2013 onherroepelijk geworden.

3.15

Omdat tussen Delta en TenneT geen overeenstemming is bereikt over de vestiging van een zakelijk recht voor de aanleg en instandhouding van de hoogspanningsverbinding, heeft TenneT op 25 februari 2014 de Minister van Infrastructuur en Milieu verzocht aan Delta een gedoogbeschikking op te leggen op grond van artikel 1 juncto Pro artikel 2 lid 5 Belemmeringenwet Pro Privaatrecht, met inachtneming van artikel 20 lid 1 van Pro de Elektriciteitswet 1998.

3.16

Op 5 augustus 2014 heeft de Minister de door TenneT verzochte gedoogplicht opgelegd aan Delta (hierna te noemen: ‘de gedoogbeschikking’). Op deze datum (hierna ook aangeduid als ‘de peildatum’) rustte op de percelen (nog steeds) een agrarische bestemming. Er waren op dat moment ook geen concrete pogingen gedaan om de bestemming te wijzigen naar bedrijventerrein.

3.17

Op 12 augustus 2015 heeft de Afdeling het beroep van Delta tegen de gedoogbeschikking ongegrond verklaard, waarmee de gedoogbeschikking onherroepelijk is geworden.

3.18

De gedoogbeschikking bracht mee dat op de percelen van Delta onder meer een ondergrondse en bovengrondse hoogspanningsverbinding, een opstijgpunt en een aantal hoogspanningsmasten zouden worden gerealiseerd. De werken zijn inmiddels uitgevoerd.

3.19

De zakelijk rechtstrook loopt over de percelen met een breedte van 22 meter aan weerszijden van en inclusief de hartlijn van de bovengrondse hoogspanningsverbinding. De breedte is 12,5 meter aan weerszijden van en inclusief de hartlijn van de ondergrondse hoogspanningsverbinding. De oppervlakte van de zakelijk rechtstrook is 58.867 m2.

3.2

De permanente belemmering in het gebruik betreft het opstijgpunt (4.500 m2), de toegangsweg (367 m2), de watercompensatie (191 m2), en drie masten (174 m2), dus in totaal 5.232 m2.

3.21

Ten tijde van het nemen van de gedoogbeschikking werden de percelen met nummers 121 en 235 door Delta verpacht aan pachters die de percelen gebruikten als landbouwgrond (akkerbouw). Het perceel 271 werd deels gebruikt voor beweiding van paarden.

3.22

Op 9 april 2024 heeft TenneT, ter naleving van het bestreden eindvonnis in de schadestaatprocedure, een bedrag van € 2.154.267,30 (bestaande uit hoofdsom, rente en proceskosten) betaald aan Delta.

4.Procedure bij de kantonrechter

In de hoofdprocedure (zaak 200.267.385/01)

4.1

Delta heeft bij de kantonrechter gevorderd om TenneT te veroordelen tot vergoeding van de schade die Delta heeft geleden als gevolg van de gedoogbeschikking en de handelwijze van TenneT, met vaststelling van deze schade op een bedrag van € 5.112.201,00, althans op een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de datum van de gedoogbeschikking en met veroordeling van TenneT in de proceskosten.

4.2

In het bestreden tussenvonnis van 3 mei 2017 heeft de kantonrechter Delta toegelaten tot het leveren van bewijs van haar stelling dat de gemeente Beverwijk heeft toegezegd zich te zullen inspannen om een bedrijventerrein op de percelen Gemeente Beverwijk, sectie B, nummers 121, 235 en 271 mogelijk te maken.

In het bestreden eindvonnis van 13 februari 2019 heeft de kantonrechter beslist dat Delta is geslaagd in het leveren van het opgedragen bewijs en TenneT veroordeeld tot vergoeding aan Delta van de schade die Delta heeft geleden en nog zal lijden als gevolg van de gedoogbeschikking, deze schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, met veroordeling van TenneT in de proceskosten, een en ander uitvoerbaar bij voorraad.

In de schadestaatprocedure (zaak 200.340.417/01)

4.3

Delta heeft bij de kantonrechter gevorderd (samengevat) om TenneT bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen tot betaling van € 7.450.000,00 te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 5 augustus 2014 en de proceskosten. Delta heeft ter onderbouwing van de schade verwezen naar een drietal door haar overgelegde deskundigenrapporten.

4.4

Bij het bestreden tussenvonnis van 9 maart 2022 heeft de kantonrechter beslist dat nadere voorlichting door een deskundige noodzakelijk is. Daarbij heeft de kantonrechter partijen in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over het aantal en het specialisme van de te benoemen deskundige(n) en over de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen.

4.5

Bij het bestreden tussenvonnis van 6 juli 2022 heeft de kantonrechter een deskundigenonderzoek bevolen ter beantwoording van de volgende vragen:

1. Wat was op 5 augustus 2014 (de peildatum) de verwachtingswaarde van de grond (de percelen van Delta), dat wil zeggen de waarde bovenop de agrarische waarde, vóórdat sprake was van de gedoogbeslissing en de (toekomstige) aanleg en instandhouding van de hoogspanningsverbinding weggedacht?2. In hoeverre is deze verwachtingswaarde, dat wil zeggen de waarde bovenop de agrarische waarde, gedaald als gevolg van de gedoogbeslissing en de als gevolg daarvan per peildatum te voorziene aanleg en instandhouding van de hoogspanningsverbinding? Met andere woorden, wat was op 1 augustus 2014 de waarde van de grond nadat de gedoogbeschikking was verstrekt en rekening moest worden gehouden met de (toekomstige) aanleg en instandhouding van de hoogspanningsverbinding?3. Zijn er nog andere punten die u naar voren wil brengen waarvan de rechter volgens u kennis moet nemen bij de beoordeling van de zaak?

Bij de beantwoording van bovenstaande vragen dient de deskundige, gelet op bindende beslissingen hierover het vonnis in de hoofdzaak, het volgende tot uitgangspunt te nemen (en daarvan niet af te wijken).

De grond moet worden beschouwd als “warme grond”, dat wil zeggen grond waaraan naast de agrarische waarde een verwachtingswaarde wordt toegekend.
De percelen zijn in het verleden door Delta aangekocht met het uitdrukkelijke doel om deze op enig moment in de (verre) toekomst te ontwikkelen tot bedrijventerrein.
De percelen zijn strategisch gelegen omdat ze naast de bedrijventerreinen aan de andere kant van de A-9 liggen, in de directe omgeving van het Noordzeekanaal.
De percelen zijn feitelijk de enige gronden binnen de gemeente Beverwijk waarop redelijkerwijs nog uitbreiding of ontwikkeling van bedrijventerreinen kan plaatsvinden.
De Structuurvisie 2015, waarin is vastgelegd dat de Wijkermeerpolder moet dienen als groene buffer tussen de gemeente Beverwijk en de gemeente Zaanstad, hoeft niet in de weg te staan aan een ontwikkeling van de percelen tot bedrijventerrein.
De gemeente Beverwijk heeft zich ook na vaststelling van de structuurvisie in 2009 nog actief ingezet voor de mogelijke ontwikkeling van de percelen tot bedrijventerrein.
De gemeente Beverwijk heeft in het verleden (in de jaren negentig (zie r.o. 2.4. van het vonnis in de hoofdprocedure) expliciet toegezegd zich te zullen inspannen om een bedrijventerrein op de percelen mogelijk te maken.
De ontwikkeling van de percelen tot bedrijventerrein, past goed in de gemeentelijke strategie ten aanzien van de haven.
Op het tijdstip van de gedoogbeschikking rustte er een inspanningsverplichting op de gemeente Beverwijk om mee te werken aan een bestemmingswijziging van de percelen.

Het is bij het bovenstaande uitdrukkelijk de bedoeling dat de deskundige zelf de hoogte van de verwachtingswaarde bepaal[t], zie ook r.o. 5.14 van het tussenvonnis.

Voorts dient de deskundige de volgende vragen en omstandigheden, welke gedeeltelijk samenhangen met de hiervoor genoemde uitgangspunten, kenbaar bij zijn onderzoek te betrekken:

Waren er op de peildatum kenbare ruimtelijke plannen of planologische documenten (waaronder bestemmingsplannen, structuurvisies, verordeningen etc.) op basis waarvan verwacht mocht worden dat de grond een bedrijvenbestemming krijgt?
Was er op de peildatum sprake van kenbare ontwikkelingen binnen het gebied waarin de gronden liggen en kwamen de onderhavige percelen daarbij in beeld?
Zijn er andere professionele marktpartijen in het gebied actief en is daarbij zichtbaar dat er (voor percelen met een verwachtingswaarde) een hogere waarde dan de agrarische waarde wordt betaald?
Waren er, afgezien van de hiervoor beschreven uitgangspunten, andere aanwijzingen waaraan ontleend kan worden dat er een ontwikkeling tot bedrijventerrein te verwachten was?
De toezeggingen over een bestemmingswijziging van de percelen zijn namens de gemeente Beverwijk gedaan door toenmalige bestuurders van de gemeente Beverwijk, niet door de gemeenteraad.
Indien en voor zover de bestemming van de percelen in de toekomst wordt gewijzigd, is onduidelijk op welke termijn dat zal gebeuren.
De mate van vraag vanuit de markt; is er sprake van schaarste?
Het risico van de investering in verhouding tot de potentiële opbrengst van de gronden.

Indien de deskundige van oordeel is dat één of meer van de hierboven genoemde vragen of omstandigheden niet van invloed zijn op de verwachtingswaarde van de grond, dient hij dat aan te geven en te motiveren

4.6

De kantonrechter heeft [naam 1] , werkzaam bij Interfarms VLNN Makelaars B.V., benoemd tot deskundige (hierna: de rechtbankdeskundige). De rechtbankdeskundige heeft op 19 oktober 2023 zijn rapport uitgebracht. Blijkens dat rapport heeft de rechtbankdeskundige op basis van de comparatieve methode (het vergelijken van in de markt gerealiseerde transacties met het te waarderen object) de verwachtingswaarde van de grond op de peildatum vastgesteld op afgerond € 2.132.000,- en de verwachtingswaarde van de grond ná de gedoogbeslissing vastgesteld op € 447.000,-. Aldus heeft hij geconcludeerd dat de verwachtingswaarde van de grond is gedaald met € 1.685.000,-.

4.7

Bij het bestreden eindvonnis van 31 januari 2024 heeft de kantonrechter het advies van de rechtbankdeskundige gevolgd en TenneT veroordeeld tot betaling aan Delta van een bedrag van € 1.685.000,- te vermeerderen met wettelijke rente daarover vanaf 5 augustus 2014, met veroordeling in de proceskosten en de kosten van de deskundige, een en ander uitvoerbaar bij voorraad en het meer of anders gevorderde afgewezen.

5.Vordering in hoger beroep

In de hoofdprocedure (zaak 200.267.385/01)

5.1

TenneT vordert dat het hof het tussenvonnis van 3 mei 2017 en het eindvonnis van 13 februari 2019 zal vernietigen en, uitvoerbaar bij voorraad, alsnog de aan Delta toekomende schadeloosstelling zal begroten op een bedrag van € 27.876,00 althans een door het hof in goede justitie te begroten bedrag, met veroordeling van Delta in de kosten van het geding in hoger beroep.

5.2

Delta concludeert tot afwijzing van de vorderingen van TenneT met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van TenneT in de kosten van het geding in hoger beroep.

In de schadestaatprocedure (zaak 200.340.417/01)

5.3

TenneT vordert in het principaal hoger beroep dat het hof de tussenvonnissen van 9 maart 2022 en 6 juli 2022 en het eindvonnis van 31 januari 2024 zal vernietigen en, uitvoerbaar bij voorraad, alsnog de aan Delta toekomende schadeloosstelling zal begroten op een bedrag van € 27.876,00, althans een door het hof in goede justitie te begroten bedrag, met veroordeling van Delta in de kosten van het geding in hoger beroep.

5.4

Delta concludeert in het principaal hoger beroep tot afwijzing van de vorderingen van TenneT, met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van TenneT in de kosten van het principaal hoger beroep.

5.5

In het incidenteel hoger beroep vordert Delta, naar het hof begrijpt, dat het hof het eindvonnis van 31 januari 2024 zal vernietigen en, uitvoerbaar bij voorraad, de vorderingen van Delta alsnog volledig zal toewijzen, met veroordeling van TenneT in de kosten van het incidenteel hoger beroep.

5.6

TenneT concludeert in het incidenteel hoger beroep tot verwerping daarvan, met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van Delta in de kosten van het incidenteel hoger beroep.

6.Beoordeling

(i) Grondslag van de vordering van Delta en verweer van TenneT

6.1

In beide procedures vordert Delta dat TenneT zal worden veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding als bedoeld in de artikelen 1 en 14 van de Belemmeringenwet Privaatrecht, zoals die golden tot 1 januari 2024. Hieraan heeft zij ten grondslag gelegd dat de percelen als gevolg van de gedoogbeschikking in waarde zijn gedaald. Met betrekking tot de waarde van de drie percelen
ten tijde vande gedoogbeschikking heeft Delta de stelling ingenomen dat de grond een reële ontwikkelingsverwachting had. Zij heeft in dat verband het volgende aangevoerd:

- De gronden zijn ideaal gelegen voor ontwikkeling tot bedrijventerrein, gelet op de bedrijvigheid in de regio, de verwachting omtrent de vraag naar bedrijfsterreinen in de regio, de vraag naar uitbreidingsruimte van bestaande bedrijventerreinen, de ligging van de percelen ten opzichte van de wegen (direct naast de A9 met ontsluiting daarvan), de ligging van de percelen ten opzichte van bestaande bedrijfsterreinen.

- De percelen zijn feitelijk de enige gronden binnen de gemeente Beverwijk waarop redelijkerwijs nog uitbreiding en ontwikkeling van bedrijventerrein kan plaatsvinden.

- De gemeente Beverwijk heeft in het verleden toegezegd zich te zullen inspannen om een bedrijventerrein in de toekomst mogelijk te maken.

- Er rust op de gemeente Beverwijk een inspanningsplicht om de betreffende locatie tot bedrijventerrein te kunnen ontwikkelen indien dat opportuun zou worden.

6.2

Met betrekking tot de waarde van de drie percelen
náhet nemen van de gedoogbeschikking stelt Delta niet alleen dat, als gevolg van de gedoogbeschikking c.q. de aanleg en de instandhouding van de hoogspanningsverbinding, de verwachtingswaarde nihil is, maar ook dat het gebruik als landbouwgrond wordt gefrustreerd door de aanleg en instandhouding van de hoogspanningsverbinding: de percelen zijn door de hoogspanningsmast dwars door midden gesneden, een zeer brede strook onder het tracé is hierdoor onbruikbaar geworden, en op de grond ter plaatse van het opstijgpunt en de masten is landbouwvoering niet meer mogelijk. Door de verlegging van een sloot zijn de gebruiksmogelijkheden verder verminderd. Tot slot is het land moeilijker bewerkbaar geworden omdat de gebruikelijke werkrichtingen zijn doorsneden. Door dit alles is het land niet (adequaat) bewerkbaar en mist Delta pachtopbrengsten, aldus Delta.

6.3

Delta heeft in eerste aanleg en in hoger beroep ter toelichting van de omvang van de schade rapporten overgelegd van [naam 2] (rapport van 19 juli 2016 en reactie van 25 januari 2022) en Cushman & Wakefield (rapport van 14 december 2020, addendum van 23 juli 2021). Daarnaast verwijst Delta naar een verklaring van registertaxateur [naam 3] . Op basis van alle rapporten heeft Delta haar aanvankelijke vordering in de hoofdzaak (€ 5.112.201,-) in de schadestaatprocedure verhoogd naar € 7.450.000,-. Delta kan zich dan ook niet vinden in de uitkomst van het eindvonnis in de schadestaatprocedure, waarbij TenneT is veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 1.685.000,-, met rente.

6.4

TenneT voert, samengevat, als verweer dat de percelen op de peildatum geen verwachtingswaarde kenden en voert daartoe verschillende argumenten aan die hierna, bij de bespreking van de grieven (zowel in de hoofdprocedure als in de schadestaatprocedure), aan de orde zullen komen. Volgens TenneT bedraagt de door Delta geleden schade € 27.876,-. TenneT heeft ter onderbouwing hiervan meerdere rapporten overgelegd van [naam 4] (te weten de rapporten van 1 april 2021, 13 augustus 2021, taxatierapport van 26 januari 2022 en een analyse van 18 juni 2024 door [naam 4] van transacties van Van der Stelt en ASR).

Subsidiair voert TenneT aan dat als al moet worden uitgegaan van een verwachtingswaarde op de peildatum, deze niet volledig teniet is gegaan door de gedoogbeschikking. Volgens TenneT is ook na de gedoogbeschikking de ontwikkeling tot een bedrijventerrein nog steeds mogelijk.

(ii) Procedurele grief: verwijzing naar de schadestaat

6.5

Met de eerste grief in de hoofdprocedure betoogt TenneT, onder verwijzing naar artikel 14 van Pro de Belemmeringenwet Privaatrecht, dat de kantonrechter de zaak ten onrechte naar de schadestaatprocedure heeft verwezen. Volgens TenneT had de kantonrechter meteen in de hoofdzaak de schade kunnen (laten) begroten, aangezien tussen partijen al vaststond dat TenneT de door Delta geleden schade dient te vergoeden. Het hof is het met TenneT eens dat de kantonrechter onnodig de zaak naar de schadestaatprocedure heeft verwezen, omdat al in eerste aanleg tussen partijen vaststond dat TenneT op grond van de Belemmeringenwet Privaatrecht gehouden was een schadevergoeding te betalen en het enige geschil tussen partijen nu juist was gelegen in de hoogte daarvan. Het hof is echter ook van oordeel dat TenneT geen belang heeft bij (verdere) bespreking van deze grief, omdat inmiddels ook de vonnissen in de schadestaatprocedure aan het hof voorliggen. De grieven van TenneT in beide zaken overlappen elkaar grotendeels en beide zaken worden in dit arrest gezamenlijk besproken. Vernietiging van het eindvonnis in de hoofdprocedure levert TenneT dus niets op.

(iii) Vergelijking tussen de waarde van de percelen op en ná de peildatum (5 augustus 2014)

6.6

In de hoofdzaak in eerste aanleg speelde nog de vraag of de door Delta gevorderde schade (volledig) onder de Belemmeringenwet Privaatrecht valt. In hoger beroep is dit niet meer in geschil. Zoals de Hoge Raad heeft overwogen, voorziet de Belemmeringenwet Privaatrecht in een recht op volledige vergoeding van de schade veroorzaakt door de aanleg en instandhouding van een werk dat ingevolge artikel 1 van Pro die wet door de rechthebbende moet worden gedoogd. Daaronder valt ook de schade bestaande in waardevermindering van de percelen waarop het werk betrekking heeft. Er is geen grond om hierbij de schade veroorzaakt door de maatregel die het werk planologisch mogelijk heeft gemaakt, buiten beschouwing te laten (zie Hoge Raad 21 juni 2019, ECLI:HR:2019:996, rov. 3.2).

6.7

De grieven van zowel TenneT als Delta in beide zaken komen erop neer dat zij beide het niet eens zijn met de beoordeling door de kantonrechter (en de rechtbankdeskundige) van de vraag of Delta schade heeft geleden in de vorm van waardevermindering van de percelen als gevolg van de gedoogbeschikking en zo ja, wat de omvang is van die schade. Het hof begrijpt de standpunten van partijen aldus dat eventuele overige schade die niet verband houdt met de waardevermindering van de percelen in deze procedure niet aan de orde is.

Om vast te kunnen stellen of en in welke mate de percelen als gevolg van de gedoogbeschikking in waarde zijn gedaald dient allereerst te worden nagegaan wat de waarde van de percelen
op de peildatum(dat wil zeggen: vóór de gedoogbeschikking) was. Bij het bepalen van die waarde dient te worden uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een veronderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de eigenaar van de percelen als redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper in het vrije commerciële verkeer, dat wil zeggen een koper die, bij het bepalen van de koopprijs, mede rekening houdt met op de peildatum bij hem bestaande, voldoende reële, verwachtingen over een wijziging van het ter plaatse geldende bestemmingsplan (zie naar analogie Hoge Raad 16 december 2022, ECLI:NL:HR:2022:1874, rov. 4.2).

Ten tweede dient, op dezelfde wijze, te worden nagegaan wat de waarde van de percelen was
direct ná de peildatum.

6.8

Naar het oordeel van het hof komt TenneT met haar tweede grief in de hoofdprocedure terecht op tegen de beslissing van de kantonrechter in het eindvonnis in de hoofdprocedure dát de drie percelen op de peildatum een verwachtingswaarde hadden, in die zin dat een redelijk handelend koper in het vrije commerciële verkeer voldoende reële verwachtingen zou hebben gehad over een wijziging van het ter plaatse geldende bestemmingsplan voor de percelen. Om dat te kunnen beoordelen dient een groot aantal feiten en omstandigheden te worden vastgesteld en afgewogen. Het getuigenverhoor in eerste aanleg zag op eventuele toezeggingen van de gemeente zich in te spannen om bedrijvigheid op de percelen mogelijk te maken. Het al dan niet bestaan van toezeggingen met deze strekking is echter niet toereikend om te kunnen oordelen dat aan de percelen enige verwachtingswaarde zou toekomen. Daarmee blijven relevante gezichtspunten zoals indicaties op een bestemmingswijziging en de marktsituatie ten onrechte buiten beeld. Bovendien is dit getuigenverhoor in hoger beroep (deels) achterhaald geraakt door (hierna te bespreken) aanvullende feiten over de opstelling van de gemeente Beverwijk. De instructie van de kantonrechter aan de rechtbankdeskundige dat ‘
[d]e grond moet worden beschouwd als “warme grond”, dat wil zeggen grond waaraan naast de agrarische waarde een verwachtingswaarde wordt toegekend’(zie eerste bullet point onder punt 4.4) heeft het onderzoek van de rechtbankdeskundige dan ook een valse start gegeven. De beantwoording van de vraag of (en zo ja, welke) verwachtingswaarde de percelen hadden, zou de slotsom van het onderzoek van de deskundige moeten zijn, niet het vertrekpunt. Deze instructie kan naar het oordeel van het hof dus niet als uitgangspunt dienen.

Ambtshalve merkt het hof in dit verband nog op dat ook het gebruik van de term ‘verwachtingswaarde’ door de kantonrechter in de aan de rechtbankdeskundige gestelde vragen (zie hiervoor, 4.5) niet consistent is geweest, omdat het zowel lijkt te slaan op de waarde ‘
bovenopde agrarische waarde’ (vraag 1) als op de
totale waardevan de grond (laatste deel van vraag 2).

6.9

De (overige) grieven van TenneT en Delta zien op enkele andere feiten, omstandigheden en/of uitgangspunten die door de kantonrechter en/of de rechtbankdeskundige zijn meegewogen en zullen hierna, onder (iv) tot en met (viii) en per onderwerp, aan de orde komen.

(iv) Planologische documenten

6.1

In de punten 42-46 van de memorie van grieven in de hoofdzaak komt Tennet op tegen de overweging van de kantonrechter (in rov. 2.8 van het eindvonnis van 13 februari 2019) dat de Structuurvisie 2015 geenszins in de weg hoeft te staan aan een ontwikkeling van de percelen tot bedrijventerrein. TenneT voert aan dat de ruimtelijke plannen of planologische documenten die golden op het moment van de peildatum ‘juist elke verwachting op een lucratieve ontwikkeling de bodem in[slaan]’.

6.11

Evenals partijen neemt het hof als uitgangspunt dat voor het aannemen van enige verwachtingswaarde mede relevant is of een redelijk handelend koper aan per peildatum vigerende planologische documenten voldoende reële verwachtingen kan ontlenen dat de percelen een bedrijfsbestemming zouden krijgen. Over dit aspect overweegt het hof als volgt.

Zoals tussen partijen niet in geschil is (en zoals ook de Afdeling heeft overwogen in punt 11.3 van haar uitspraak van 2 augustus 2015) was ten tijde van de peildatum de wens van Delta de grond als bedrijventerrein te gebruiken een niet concreet plan voor de toekomst. Verder stelt het hof vast dat de door de kantonrechter genoemde Structuurvisie 2015 van 2009 (zie punt 3.9 hierboven) juist expliciet verwoordt dat het gemeentebestuur van Beverwijk wat betreft de Wijkerpolder
‘afstand neemt van mogelijke ontwikkeling van bedrijventerreinen en havens’.Ook in de planologische documenten die op de Structuurvisie 2015 zijn gevolgd valt naar het oordeel van het hof geen aanwijzing te vinden die erop duidt dat de percelen in de toekomst zouden kunnen worden ontwikkeld tot bedrijventerrein, al dan niet ter uitbreiding van de haven. In de Structuurvisie Noord-Holland 2040 van juni 2010 (zie punt 3.10 hierboven) is weliswaar overwogen dat in de Wijkermeerpolder geen onomkeerbare ontwikkelingen kunnen plaatsvinden die een eventuele uitbreiding van de haven onmogelijk maken, maar deze overwegingen zijn daarna achterhaald door de Visie Noordzeekanaalgebied 2040 van november 2013 (zie punt 3.12 hierboven). Hierin staat immers expliciet:
‘De stuurgroep schrapt de reservering van de Wijkermeerpolder als mogelijke locatie voor havenuitbreiding (…)’. Hiermee is ook achterhaald de relevantie van de Startnotitie integrale effectrapportage bedrijventerrein Wijkermeerpolder d.d.1997 (zie punt 3.8 hierboven) waar Delta zich eveneens op beroept. Verder heeft Delta nog betoogd dat uit artikel 23 van Pro de Provinciale Ruimtelijke Verordening (hierna: PRV) volgt dat de provincie de Wijkermeerpolder had aangewezen als mogelijke locatie voor de realisatie van (nat) bedrijventerrein. Het is het hof echter niet duidelijk hoe dit uit de PRV kan worden afgeleid. Delta heeft in dit verband artikel 23 PRV Pro geciteerd maar in dit artikel zoals geciteerd door Delta is niet meer bepaald dan dat voor de gronden in de Wijkermeerpolder een bestemmingsplan niet voorziet in industriële bebouwing.

Tot slot wijst het hof erop dat in de Beheersverordening Groene Oostrand d.d. oktober 2013, vastgesteld door de gemeenteraad op 6 mei 2014 (zie punt 3.11 hierboven) expliciet is opgenomen dat binnen de planperiode van tien jaar geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt zodat deze verordening in zoverre ook geen opening bood voor de ontwikkeling tot bedrijventerrein tot 2023. Aan de planologische documenten zoals die golden ten tijde van de peildatum en voor zover bekend bij het hof kunnen dan ook geen voldoende reële verwachtingen over een wijziging van het ter plaatse geldende bestemmingsplan worden ontleend.

6.12

Dit brengt het hof eveneens tot het oordeel dat de instructie van de kantonrechter aan de rechtbankdeskundige inhoudende dat de
‘Structuurvisie 2015, waarin is vastgelegd dat de Wijkermeerpolder moet dienen als groene buffer tussen de gemeente Beverwijk en de gemeente Zaanstad, […] niet in de weg[hoeft]
te staan aan een ontwikkeling van de percelen tot bedrijventerreinen’(vijfde bullet point in punt 4.4 hierboven) onjuist is. Immers, niet van belang is of een planologisch document in de weg staat aan een bedrijvenontwikkeling, maar of een redelijk handelend koper aan één of meerdere planologische documenten op de peildatum voldoende reële verwachtingen kan ontlenen dat de percelen een bedrijfsbestemming zouden krijgen. Daarnaast volgt uit het voorgaande dat het hof onvoldoende grond ziet voor het uitgangspunt zoals door de kantonrechter verwoord in de achtste bullet point van de instructies aan de rechtbankdeskundige (zie punt 4.4 hierboven) en die luidt: ‘
De ontwikkeling van de percelen tot bedrijventerrein, past goed in de gemeentelijke strategie van de haven.
’

(v) Houding van de gemeente Beverwijk

6.13

TenneT is het (blijkens onder meer de punten 48-52 van de memorie van grieven in de hoofdzaak) niet eens met het oordeel van de kantonrechter dat uit de getuigenverklaringen blijkt dat (i) de gemeente Beverwijk zich ook na de vaststelling van de Structuurvisie in 2009 nog actief heeft ingezet voor de mogelijke ontwikkeling van de percelen tot bedrijventerrein, (ii) de gemeente Beverwijk in het verleden expliciet heeft toegezegd zich te zullen inspannen om een bedrijventerrein op de percelen mogelijk te maken en (iii) dat er op het moment van het opleggen van de gedoogbeschikking op de gemeente Beverwijk nog een inspanningsverplichting rustte om mee te werken aan een bestemmingswijziging van de percelen.

6.14

In het verlengde van het door TenneT bestreden oordeel heeft de kantonrechter onder de zesde, de zevende en de negende bullet point (zie punt 4.4) de volgende uitgangspunten aan de rechtbankdeskundige meegegeven:

De gemeente Beverwijk heeft zich ook na vaststelling van de structuurvisie in 2009 nog actief ingezet voor de mogelijke ontwikkeling van de percelen tot bedrijventerrein.

De gemeente Beverwijk heeft in het verleden (in de jaren negentig (zie r.o. 2.4. van het vonnis in de hoofdprocedure) expliciet toegezegd zich te zullen inspannen om een bedrijventerrein op de percelen mogelijk te maken.

Op het tijdstip van de gedoogbeschikking rustte er een inspanningsverplichting op de gemeente Beverwijk om mee te werken aan een bestemmingswijziging van de percelen.

6.15

Naar het oordeel van het hof missen alle drie deze uitgangspunten voldoende grondslag in de feiten zoals die in hoger beroep zijn komen vast te staan.

Allereerst heeft Delta niet concreet gemaakt op welke wijze de gemeente Beverwijk zich
na 2009nog ‘actief heeft ingezet’ voor de mogelijke ontwikkeling van de percelen tot bedrijventerrein. Het getuigenverhoor, waarop de kantonrechter dit uitgangspunt heeft gebaseerd, ziet voornamelijk op gebeurtenissen rondom de totstandkoming en uitvoering van de ontwikkelingsovereenkomst. Die overeenkomst dateert echter al uit 1998. Vaststaat dat die overeenkomst (die overigens alleen betrekking lijkt te hebben op de percelen 121 en 235 en niet op perceel 271) niet is opgevolgd door een exploitatie-overeenkomst en dat de gemeente Beverwijk in het najaar van 2009 de financiële (exploitatie)bijdrage als bedoeld in artikel 17 van Pro die overeenkomst aan TenneT heeft terugbetaald. Ter zitting heeft Delta toegelicht dat de exploitatie-overeenkomst niet meer nodig was. Er zijn geen dan wel onvoldoende feiten gesteld die dateren na 2009 en die wijzen op verdere uitvoering van de ontwikkelingsovereenkomst, dan wel andere feiten waaruit de ‘actieve inzet’ van de gemeente Beverwijk ten gunste van Delta valt af te leiden. De door de kantonrechter gehoorde getuigen Schram (voormalig advocaat van Delta), Koster (voormalig wethouder) en Van Leeuwen (voormalig burgemeester) kunnen zich volgens hun verklaringen weliswaar nog herinneren dat er op enig moment na 2009 ‘gesproken is’ over de ontwikkeling van de percelen tot bedrijventerrein maar veel concreter zijn hun herinneringen niet. Schram verklaart zelfs dat met die ontwikkeling geen haast was ‘omdat het bestaande bedrijventerrein aan de andere kant van de A9 nog niet vol was’. Koster en Van Leeuwen spreken nog over de relevantie van een ‘slotdocument’ dat in het kader van de stuurgroep Noordzeekanaal, waarvan Koster deel uitmaakte, zou zijn opgesteld, maar dat slotdocument hebben zij niet meer kunnen vinden en is door Delta ook niet in het geding gebracht. Het hof wijst er in dit verband op dat de stuurgroep Noordzeekanaal in 2013 juist heeft verklaard dat het onwenselijk is om een industriegebied te realiseren in de Wijkermeerpolder ten zuiden van de liniedijk (zie hierboven, punt 3.12).

Dat de gemeente Beverwijk ten tijde van de totstandkoming van de overeenkomst in de jaren 90 heeft toegezegd zich te zullen inspannen is dan ook in de periode na 2009 (en dus ook ten tijde van de peildatum in 2014) alweer lang achterhaald.

De in 6.14 geciteerde uitgangspunten zijn naar het oordeel van het hof dan ook ten onrechte opgelegd aan de rechtbankdeskundige. Ook voor de juistheid van de stelling van Delta (in de punten 30 en 31 in de memorie van antwoord in de schadestaatprocedure) dat de gemeente Beverwijk ten tijde van de peildatum ‘een voornemen had om de bestemming in de toekomst te wijzigen’ ziet het hof onvoldoende aanknopingspunten.

(vi) Locatie

6.16

Beide partijen hebben in hun grieven naar voren gebracht dat bij de waardering van de locatie van de percelen onvoldoende rekening is gehouden met bepaalde voor- en nadelen. Zo heeft TenneT aangevoerd dat de kantonrechter geen rekening heeft gehouden met het feit dat aan de natuurlijke ligging van de percelen nadelen kleven: de percelen zijn gelegen achter de A-9 en de ontsluiting van de A-9 is feitelijk heel slecht. Om die ontsluiting alsnog te bewerkstelligen zijn kostbare infrastructurele maatregelen nodig waarvoor nadere ruimtelijke besluitvorming nodig is. TenneT verwijst in dit verband naar een advies van [naam 4] van 13 augustus 2021.

6.17

Delta werpt op haar beurt tegen dat de rechtbankdeskundige de investering voor infrastructuur te zwaar heeft laten wegen en wijst erop dat de realisatie van de op- en afrit van de A9 al was aangelegd en door Delta betaald. Delta erkent dat er infrastructurele maatregelen nodig zijn om de percelen te ontsluiten (dat wil zeggen: aansluiten op de reeds aangelegde afslag op de A9) die nadere ruimtelijke besluitvorming vergen, maar de kosten daarvan zijn volgens Delta relatief gering. Verder heeft de rechtbankdeskundige volgens Delta een te grote aftrek gehanteerd vanwege de aanwezigheid van de ondergrondse gasleiding.

6.18

Het hof overweegt hierover het volgende. De kantonrechter heeft aan de rechtbankdeskundige onder de derde bullet point (zie hierboven, punt 4.4) als uitgangspunt het volgende meegegeven:

De percelen zijn strategisch gelegen omdat ze naast de bedrijventerreinen aan de andere kant van de A-9 liggen, in de directe omgeving van het Noordzeekanaal.

Naar het oordeel van het hof heeft de kantonrechter met de waardering van de locatie zich begeven op het domein van de rechtbankdeskundige. De vraag of de locatie strategisch is gelegen is naar het oordeel van het hof een vraag die ter beoordeling voorligt aan de gerechtelijk deskundige. De instructie onder de derde bullet point (zie 4.4) is dan ook onterecht gegeven.

6.19

Ook de instructie onder de vierde bullet point (zie hierboven, punt 4.4) is ten onrechte opgelegd aan de rechtbankdeskundige. Dit uitgangspunt luidt als volgt:

De percelen zijn feitelijk de enige gronden binnen de gemeente Beverwijk waarop redelijkerwijs nog uitbreiding of ontwikkeling van bedrijventerreinen kan plaatsvinden.

Ook dit is een constatering dan wel een waardering over de locatie die naar het oordeel van het hof op het bord van de gerechtelijk deskundige hoort te liggen. Daarbij is van belang hoe de situatie was op de peildatum en niet op dit moment. Het hof merkt in dit verband op dat vaststaat dat op de peildatum het bedrijventerrein van Delta aan de overkant van de A9 nog niet helemaal vol was, zoals ook getuige Schram (de voormalige advocaat van Delta) heeft verklaard.

(vii) De marktomstandigheden ten tijde van de peildatum

6.2

Zowel TenneT als Delta hebben meerdere bezwaren aangevoerd tegen de wijze waarop de rechtbankdeskundige de marktomstandigheden ten tijde van de peildatum heeft meegewogen. Zo stelt TenneT, onder verwijzing naar rapporten van [naam 4] , dat ten tijde van de peildatum de markt nog moest bijkomen van de financiële crisis van 2009 en dat er destijds in de markt voor vergelijkbare gronden geen verwachtingswaarde werd betaald.

Delta daarentegen stelt dat de economie in 2014 bloeiend was en de financiële crisis alweer geruime tijd voorbij was, zodat er een ‘spaarpot’ was bij een groep investeerders/bedrijven die na jaren stilzitten weer wilden investeren. Daar komt bij dat de rente in 2014 historisch laag was, aldus Delta.

6.21

Het hof is van oordeel dat de marktomstandigheden ten tijde van de peildatum bij uitstek omstandigheden zijn die door de gerechtelijk deskundige(n) dienen te worden beoordeeld en gewaardeerd, met inachtneming van alle (andere) feiten die in deze zaak zijn komen vast te staan.

(viii) Waarde van de grond ná de gedoogbeschikking

6.22

Delta heeft in incidenteel hoger beroep (grief 1c) onder meer betoogd dat de rechtbankdeskundige niet consequent is geweest door de beperkingen die hij aanwezig acht vanwege de aanwezigheid van de gasleiding enkel mee te nemen bij de berekening van de (verwachtings)waarde op de peildatum maar niet mee te nemen bij de berekening van de (verwachtings)waarde ná de peildatum.

6.23

Het hof merkt hierover op dat deze kritiek terecht lijkt althans dat het niet heel duidelijk is in hoeverre de aanwezigheid van de gasleiding op consistente wijze is meegewogen bij de berekening van de waarde van de grond ten tijde respectievelijk direct na de gedoogbeschikking. Het hof voegt daaraan toe dat ook niet duidelijk is in welke mate de rechtbankdeskundige rekening heeft gehouden met de belemmeringen die de gedoogbeschikking c.q. het werk met zich mee hebben gebracht voor het gebruik als landbouwgrond van de percelen en met het effect hiervan op de (agrarische) waarde van de grond. De daaruit voortvloeiende waardevermindering vormt immers ook een deel van de grondslag van de vordering blijkens de inleidende dagvaarding in de hoofdprocedure (zie hiervoor punt 6.2).

(ix) Conclusie

6.24

Uit de voorafgaande overwegingen volgt dat van de negen uitgangspunten die de kantonrechter aan de rechtbankdeskundige heeft meegegeven, acht uitgangspunten niet worden gedeeld door het hof, namelijk de uitgangspunten genoemd onder de eerste en derde tot en met negende bullet points als genoemd in punt 4.5. Het enige uitgangspunt dat naar het oordeel van het hof wél is komen vast te staan is de instructie onder de tweede bullet point, inhoudend dat de percelen in het verleden zijn aangekocht door Delta met het uitdrukkelijke doel om deze op enig moment in de (verre) toekomst te ontwikkelen tot bedrijventerrein.

Daarnaast heeft het hof hiervoor geconcludeerd dat aan de planologische documenten zoals die golden ten tijde van de peildatum en voor zover bekend bij het hof geen voldoende reële verwachtingen over een wijziging van het ter plaatse geldende bestemmingsplan kunnen worden ontleend. Ook voor de stelling van Delta dat uit de houding van de gemeente Beverwijk valt af te leiden dat zij ten tijde van de peildatum ‘een voornemen had om de bestemming in de toekomst te wijzigen’ ziet het hof onvoldoende aanknopingspunten.

6.25

Partijen hebben in principaal en incidenteel hoger beroep nog andere bezwaren aangevoerd tegen de wijze waarop de rechtbankdeskundige tot zijn deskundigenbericht is gekomen dan wel de wijze waarop de kantonrechter de bevindingen van de rechtbankdeskundige heeft beoordeeld. Zo hebben zij beide bezwaren tegen de wijze waarop de rechtbankdeskundige de verwachtingswaarde van de grond ná de gedoogbeschikking heeft bepaald bij de berekening van de schade. Delta vindt dat die verwachtingswaarde te hoog is ingeschat, omdat als gevolg van de gedoogbeschikking de verwachtingswaarde volledig is verdampt. TenneT daarentegen heeft het (subsidiaire) standpunt ingenomen dat áls de percelen al een verwachtingswaarde hadden op de peildatum (hetgeen TenneT betwist), die niet helemaal is vervlogen door de aanwezigheid van het werk.

Naar het oordeel van het hof hebben partijen evenwel geen belang bij verdere bespreking van deze en andere resterende bezwaren om de hierna volgende reden.

6.26

Gelet op het debat tussen partijen over (de waardering van) diverse feiten en omstandigheden en gelet op de hiervoor geconstateerde onvolkomenheden in (de uitgangspunten van) het deskundigenadvies in eerste aanleg acht het hof een nieuw onafhankelijk onderzoek door drie deskundigen noodzakelijk naar de waarde van de percelen ten tijde van de peildatum respectievelijk de waarde van de percelen direct ná de peildatum. Hetgeen het hof in dit arrest reeds heeft vastgesteld dan wel heeft overwogen over bepaalde feiten c.q. de waardering daarvan (in het bijzonder in de punten 6.6 - 6.8, 6.11, 6.12, 6.15, 6.18, 6.19, 6.21, 6.23 en 6.24) dient daarbij in acht te worden genomen door de deskundigen.

6.27

Het hof stelt voor in ieder geval de volgende vragen aan de drie deskundigen te stellen:

1. Wat was, met toepassing van het in punt 6.7, een na laatste zin, genoemde criterium, de waarde van de drie percelen op de peildatum?

2. Wat was, met toepassing van het in punt 6.7, een na laatste zin, genoemde criterium, de waarde van de drie percelen direct na de peildatum?

3. Tot welke conclusie leiden de antwoorden op vraag 1 en 2, dat wil zeggen: zijn de drie percelen als gevolg van de gedoogbeschikking in waarde verminderd en zo ja, in welke mate?

4. Hebt u overigens nog opmerkingen die u voor deze zaak relevant acht?

6.28

Het hof stelt verder voor om één deskundige als voorzitter aan te wijzen die op zijn/haar beurt de twee overige deskundigen aanwijst zodanig dat zowel de juridische kennis als de kennis van de lokale grondmarkt, in het bijzonder bedrijfsterreinen, in voldoende mate aanwezig is onder de deskundigen. Op grond van artikel 187 Rv Pro, tweede zin, zal het voorschot van de deskundigen vooralsnog door Delta moeten worden voldaan.

6.29

Partijen mogen zich bij akte uitlaten over de gewenste deskundigheid, de persoon van de te benoemen deskundige/voorzitter, het door het hof voorgestelde aantal van drie deskundigen en de aan de deskundigen te stellen vragen, waaronder de door het hof voorgestelde vragen. Verder heeft het hof de voorkeur dat partijen omtrent de persoon van de te benoemen deskundige/voorzitter overleg plegen en eensluidend een deskundige als voorzitter voorstellen. Het door partijen eenzijdig benaderen c.q. voordragen van een deskundige dient te worden vermeden, omdat dat het aanwijzen van een deskundige door het hof zelf slechts bemoeilijkt.

6.3

De zaak zal naar de rol worden verwezen, waarbij een termijn van zes weken zal worden gegeven. Het hof verzoekt partijen hun conceptakte uiterlijk vier weken na datum arrest aan de wederpartij toe te zenden, waarna ieder in de twee weken later te nemen akte desgewenst een reactie op de akte van de wederpartij kan opnemen.

6.31

Het hof geeft partijen in overweging te proberen tot een minnelijke regeling te komen, ter voorkoming van de tijd en de kosten die met het deskundigenbericht gemoeid zullen zijn.

7.Beslissing

Het hof:

verwijst de zaak naar de rol van 23 juni 2026 voor een akte aan beide zijden (zie 6.30 hierboven) met het hierboven onder 6.29 omschreven doel;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.J.R. Brons, C.A.H.M. ten Dam en B.J.P.G. Roozendaal en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 12 mei 2026.

Hoger beroep over waardedaling percelen door gedoogplicht hoogspanningsverbinding

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

1.De twee zaken in het kort

2.Het geding in hoger beroep

3.Feiten in beide zaken

4.Procedure bij de kantonrechter

5.Vordering in hoger beroep

6.Beoordeling

7.Beslissing