ECLI:NL:GHAMS:2026:1824

• Datum uitspraak: 18 juni 2026
• Publicatiedatum: 6 juli 2026
• Zaaknummer: 25/747
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: B.A. van Brummelen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling tarief onroerendezaakbelasting voor woning met bedrijfsruimten

Belanghebbende is eigenaar van een onroerende zaak bestaande uit een woning met diverse bijgebouwen zoals paardenboxen en bedrijfsruimten. De heffingsambtenaar stelde de WOZ-waarde vast op €905.000 en legde de ozb-aanslag op tegen het niet-woningtarief.

Belanghebbende betwistte aanvankelijk de WOZ-waarde, maar wijzigde later haar standpunt en stelde dat de onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dient, zodat het lagere woningtarief van toepassing zou moeten zijn. De rechtbank oordeelde dat de deelobjecten niet volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden en bevestigde het niet-woningtarief.

Het hof overwoog dat, ook bij de door belanghebbende voorgestane splitsing in woondelen en niet-woondelen, het aandeel woondelen niet de vereiste 70% bereikt. De bedrijfsruimten zijn naar aard en inrichting niet bedoeld voor woondoeleinden en kunnen zelfstandig functioneren. Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard en de uitspraak van de rechtbank bevestigd.

Uitkomst: Het hof bevestigt dat de onroerende zaak niet in hoofdzaak tot woning dient en het niet-woningtarief terecht is toegepast.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 25/747

18 juni 2026

uitspraak van de veertiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] , wonende te [Z], belanghebbende,

(gemachtigde: A. Oosters)

tegen de uitspraak van 17 januari 2025 in de zaak met kenmerk AMS 24/1196 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Uithoorn , de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft de woz-waarde van de onroerende zaak [straat] 163 te [Z] (hierna: het object) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 905.000. Met deze waardevaststelling is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (hierna: ozb) voor het jaar 2023 opgelegd naar het tarief voor niet-woningen.

1.2.

Het daartegen gemaakte bezwaar heeft de heffingsambtenaar ongegrond verklaard.

1.3.

De rechtbank heeft het tegen de uitspraak op bezwaar ingestelde beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tijdig hoger beroep ingesteld. Na het instellen van het hoger beroep zijn de volgende stukken ingediend:

• een verweerschrift door de heffingsambtenaar;
• een nader stuk door belanghebbende (26 mei 2025);
• een nader stuk door de heffingsambtenaar (23 april 2026);
• een nader stuk door belanghebbende (8 mei 2026).

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 mei 2026. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van het object. Het betreft een viertal kadastrale percelen met daarop een woning met serre, paardenboxen, een vergaderruimte, een werkplaats/opslag/magazijn, een schuur en een paardenweide.

3. Geschil in hoger beroep

Tussen partijen is niet in geschil dat de onroerende zaak één woz-object is en dat de daaraan toegekende woz-waarde niet te hoog is. Wel is in geschil de hoogte van de aanslag ozb. Volgens belanghebbende is sprake van een onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dient als bedoeld in artikel 220, aanhef en onderdeel a, en artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet en had daarom het lagere tarief moeten worden gehanteerd. De heffingsambtenaar is de tegengestelde opvatting toegedaan.

4. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft het volgende overwogen:

“5. In de Gemeentewet wordt een onderscheid gemaakt tussen een woning en een niet-woning. Er is sprake van een woning indien de waarde zoals die is vastgesteld op grond van de Wet WOZ in hoofdzaak (voor 70% of meer) kan worden toegerekend aan delen die dienen tot woning of volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.

6. Duidelijk is dat de deelobjecten niet tot woning dienen. Wat voorligt, is de vraag of deze deelobjecten volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend en overweegt daartoe het volgende.

7. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de deelobjecten naar aard en inrichting niet bedoeld om te worden gebruikt voor woondoeleinden. Op grond van de objectieve kenmerken van de paardenboxen en de bedrijfsruimte erboven zijn deze bedoeld om zelfstandig te functioneren ten opzichte van de woning. Bovendien geldt dat de paardenboxen en de paardenweide ook los van de woning kunnen worden verkocht.

8. De rechtbank is van oordeel dat voornoemde omstandigheden maken dat de deelobjecten niet volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden als bedoeld in artikel 220a van de Gemeentewet. De heffingsambtenaar heeft terecht het niet-woningtarief gehanteerd voor de deelobjecten.”

5. Beoordeling van het geschil

5.1.

Het Hof stelt vast dat belanghebbende in bezwaar en beroep aanvankelijk enkel opkwam tegen de hoogte van de vastgestelde woz-waarde. Zij betoogde dat de woz-waarde niet op € 905.000, maar op € 514.000 zou moeten worden vastgesteld. In haar aan de rechtbank gezonden nader stuk van 19 december 2024 (aangeduid als “conclusie van repliek”) heeft belanghebbende haar standpunt ingrijpend gewijzigd. Zij acht de vastgestelde woz-waarde van € 905.000 juist, maar stelt dat ten onrechte het tarief voor niet-woningen is gehanteerd, omdat de onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dient. De heffingsambtenaar betwist dat de onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dient. De objectafbakening van de onroerende zaak is tussen partijen niet in geschil.

5.2.

Ingevolge artikel 220a, lid 2, van de Gemeentewet dient een onroerende zaak in hoofdzaak tot woning indien de waarde die op grond van hoofdstuk IV van de Wet WOZ is vastgesteld voor die onroerende zaak in hoofdzaak (ten minste 70 procent) kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. In het hiernavolgende zal het Hof delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden aanduiden als “woondelen” en de overige delen van de onroerende zaak als “niet-woondelen”.

5.3.

De heffingsambtenaar heeft bij zijn uitspraak op bezwaar een ‘taxatieverslag niet-woningen’ gevoegd, waarin de waarde van de onroerende zaak wordt getaxeerd op € 930.000 (“het eerste taxatieverslag”). Bij zijn verweerschrift in eerste aanleg heeft de heffingsambtenaar een nieuw taxatieverslag gevoegd, waarin de waarde van de onroerende zaak wordt getaxeerd op € 1.201.000 (“het tweede taxatieverslag”). Belanghebbende bestempelt een aantal delen van de onroerende zaak als woondelen, waardeert deze tegen de waarden vermeld in het tweede taxatieverslag (in totaal € 738.000), zet die waarde af tegen de vastgestelde woz-waarde van € 905.000 en komt dan uit op een percentage van 81,5% aan ‘woondelen’. Deze berekeningswijze kan niet als juist worden aanvaard. Indien wordt uitgegaan van de door belanghebbende voorgestane splitsing tussen woondelen en niet-woondelen bedraagt de verhouding tussen de totale waarde van de woondelen en de totale waarde van de niet-woondelen 65% / 35% in het eerste taxatieverslag en 61% / 39% in het tweede taxatieverslag. Dus ook indien belanghebbende wordt gevolgd in de door haar voorgestane splitsing tussen woondelen en niet-woondelen wordt het percentage van 70% woondelen niet gehaald.

5.4.

Gelet op het vorenoverwogene heeft de heffingsambtenaar terecht het tarief voor niet-woningen toegepast.

5.5.

Belanghebbende heeft betoogd dat voor toepassing van de vrijstelling van artikel 220e Gemeentewet “de deel” als woningdeel aangemerkt zou moeten worden. Zij heeft tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar echter onvoldoende gesubstantieerd dat de deel, die naar zijn aard een bedrijfsruimte is, niet (meer) als bedrijfsruimte in gebruik zou zijn. Ook in zoverre faalt haar hoger beroep.

Slotsom

5.6.

De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

6. Kosten

Voor een veroordeling in de proceskosten bestaat geen aanleiding.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mr. B.A. van Brummelen, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.H. van Dapperen als griffier. De beslissing is op 18 juni 2026 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

(alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

de naam en het adres van de indiener;

de dagtekening;

een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

e gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: