Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.356.585/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : C/13/753468 / HA ZA 24-728
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 19 mei 2026
inzake
AMVEST DEVELOPMENT REAL ESTATE B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
appellante in de hoofdzaak,
eiseres in het schorsingsincident en het exhibitie-incident,
verweerster in het exhibitie-incident,
advocaat: mr. P. van den Berg te Utrecht,
tegen
1.[geïntimeerde 1] ,
2.
[geïntimeerde 2],
[geïntimeerde 2],
beiden wonend te [plaats]
geïntimeerden in de hoofdzaak,
verweerders in het schorsingsincident en het exhibitie-incident,
eisers in het exhibitie-incident,
advocaat: mr. S.F. Puijk te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna Amvest en [geïntimeerden] genoemd.
Amvest is bij dagvaarding van 30 juni 2025 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 16 april 2025 dat onder bovenstaand zaaknummer is gewezen tussen [geïntimeerden] als eisers en Amvest als gedaagde.
Bij arrest van 5 augustus 2025 heeft het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen bepaald. Op 15 december 2025 heeft de mondelinge behandeling na aanbrengen plaatsgevonden. Een minnelijke regeling tussen partijen is niet tot stand gekomen.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- conclusie van antwoord in het door [geïntimeerden] ingestelde incident van Amvest.
Amvest heeft incidenteel gevorderd dat het hof de uitvoerbaarheid bij voorraad van het bestreden vonnis zal schorsen totdat in hoger beroep is beslist, althans zal bepalen dat het bestreden vonnis slechts door [geïntimeerden] mag worden geëxecuteerd tegen zekerheidstelling voor een bedrag van € 100.000,-, of een bedrag dat het hof juist zal achten, in de vorm van een waarborgsom of bankgarantie. Daarnaast heeft Amvest, voor zover niet ambtshalve toepassing zou worden gegeven aan het bepaalde in artikel 22 Rv Pro, incidenteel gevorderd dat het hof [geïntimeerden] zal veroordelen om een afschrift te verstrekken van de in haar incidentele conclusie genoemde stukken, op straffe van verbeurte van een dwangsom, althans met bepaling dat het hof aan het niet voldoen aan die veroordeling de gevolgen zal verbinden die hij geraden acht. In beide incidenten heeft Amvest geconcludeerd tot veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten, inclusief nakosten, en tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad.
[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot afwijzing van de incidentele vorderingen van Amvest, met veroordeling van Amvest in de kosten van dit incident, met rente. Tevens hebben [geïntimeerden] , voor zover niet ambtshalve toepassing zou worden gegeven aan het bepaalde in artikel 22 Rv Pro, incidenteel gevorderd dat het hof Amvest zal veroordelen tot afgifte van de in hun incidentele antwoordconclusie genoemde stukken, op straffe van verbeurte van een dwangsom, met veroordeling van Amvest in de kosten van dit incident.
Amvest heeft geconcludeerd tot afwijzing van de incidentele vordering van [geïntimeerden] , met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van dit incident, inclusief nakosten, met rente.
Ten slotte is arrest in de incidenten gevraagd.
2.Beoordeling
in het schorsingsincident
2.1.
Voor zover voor de beoordeling van de incidentele vordering van belang, gaat het in deze zaak om het volgende. [geïntimeerden] hebben in 2018 samen met twee anderen een nog te realiseren appartement van Amvest gekocht via een koop- en aannemingsovereenkomst. In 2022 hebben partijen een vaststellingsovereenkomst gesloten. Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank voor recht verklaard dat Amvest op grond van die vaststellingsovereenkomst een contractuele boete van € 173,50 per kalenderdag aan [geïntimeerden] moet betalen vanaf 10 maart 2022 tot de datum waarop een lekkage in het verkochte definitief is verholpen en dat die datum wordt vastgesteld door partijen gezamenlijk of door een onafhankelijke derde of deskundige. De rechtbank heeft Amvest veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerden] van een bedrag van € 146.434,- aan contractuele boete tot en met 30 juni 2024 en voor de periode daarna € 173,50 per dag totdat de lekkage in het appartement definitief is verholpen, met rente. Amvest is verder veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerden] van een bedrag van € 2.239,34 aan buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten, inclusief nakosten, met rente. Het bestreden vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De uitvoerbaarverklaring bij voorraad is niet gemotiveerd.
2.2.
Ter onderbouwing van haar incidentele vordering tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis stelt Amvest dat haar belang bij behoud van de bestaande toestand zolang niet op het door haar ingestelde rechtsmiddel is beslist, zwaarder weegt dan het belang van [geïntimeerden] bij onmiddellijke (verdere) tenuitvoerlegging van dat vonnis. Daartoe voert Amvast kort gezegd aan dat zij op basis van het bestreden vonnis al € 283.285,50 aan boetes heeft betaald, dat [geïntimeerde 1] betaling van de boete per kwartaal blijft afdwingen en dat verdere executie ertoe leidt dat de situatie onomkeerbaar wordt. Volgens Amvest is er bovendien een reëel restitutierisico dat alleen maar zal toenemen bij verdere tenuitvoerlegging, terwijl het belang van [geïntimeerden] daarbij beperkt is, aangezien het niet gaat om vergoeding van aantoonbare schade maar om een gefixeerde vergoeding en zij al een ‘astronomisch’ bedrag hebben ontvangen.
2.3.
[geïntimeerden] hebben verweer gevoerd op gronden waarop hierna, voor zover van belang, zal worden ingegaan.
2.4.
Aangezien in het eindvonnis ongemotiveerd over de uitvoerbaarheid bij voorraad is beslist, stelt het hof bij de beoordeling van de incidentele vordering het volgende voorop (vgl. HR 20 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:2026). Uitgangspunt is dat een uitgesproken veroordeling, hangende een hogere voorziening, uitvoerbaar dient te zijn en zonder de voorwaarde van zekerheidstelling ten uitvoer kan worden gelegd. Afwijking van dit uitgangspunt kan worden gerechtvaardigd door omstandigheden die meebrengen dat het belang van de veroordeelde bij behoud van de bestaande toestand zolang niet op het door hem ingestelde rechtsmiddel is beslist, of diens belang bij zekerheidstelling, ook gegeven dit uitgangspunt, zwaarder weegt dan het belang van degene die de veroordeling in de ten uitvoer te leggen uitspraak heeft verkregen, bij de uitvoerbaarheid bij voorraad daarvan of bij deze uitvoerbaarheid zonder dat daaraan de voorwaarde van zekerheidstelling wordt verbonden. Bij de toepassing van deze maatstaf moet worden uitgegaan van de beslissingen in de ten uitvoer te leggen uitspraak en van de daaraan ten grondslag liggende vaststellingen en oordelen, en blijft de kans van slagen van het tegen die beslissing aangewende rechtsmiddel buiten beschouwing, met dien verstande dat de rechter in zijn oordeelsvorming kan betrekken of de ten uitvoer te leggen beslissing(en) berust(en) op een kennelijke misslag.
2.5.
Het hof begrijpt uit de toelichting op de incidentele vordering tot schorsing, althans zekerheidstelling, dat die vordering ziet op de verdere tenuitvoerlegging van de uitvoerbaar bij voorraad verklaarde veroordeling tot betaling van een boete van € 173,50 per dag totdat de lekkage in het appartement definitief is verholpen. Deze veroordeling betreft de betaling van een geldsom, zodat het belang van [geïntimeerden] bij (verdere) tenuitvoerlegging daarvan in beginsel is gegeven. Het belang van [geïntimeerden] bij voortzetting van de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis is er echter vooral in gelegen, zoals zij ook hebben aangevoerd, dat de boete waartoe Amvest is veroordeeld als prikkel dient om de lekkage in het appartement op te lossen, hetgeen kennelijk nog niet is gebeurd. Aan dit belang doet niet af dat het gaat om een gefixeerd bedrag. De door Amvest gestelde onomkeerbare situatie die zou ontstaan door de cumulatieve betalingsverplichting waarmee zij zich geconfronteerd ziet, is gebaseerd op vage en niet concreet toegelichte stellingen en legt reeds daarom onvoldoende gewicht in de schaal tegenover het belang van [geïntimeerden] bij (verdere) tenuitvoerlegging. Ook de enkele, niet nader onderbouwde of geconcretiseerde, stelling van Amvest dat zich een restitutierisico voordoet, is onvoldoende voor schorsing van de uitvoerbaar bij voorraad verklaarde veroordeling.
2.6.
Op grond van het voorgaande oordeelt het hof dat er geen – door Amvest aangevoerde – omstandigheden zijn die kunnen rechtvaardigen dat van het hiervoor onder 2.4 opgenomen uitgangspunt wordt afgeweken, zodat de primaire vordering tot schorsing van de tenuitvoerlegging moet worden afgewezen. Dit geldt evenzeer voor de subsidiaire vordering tot zekerheidstelling door [geïntimeerden]
2.7.
Een oordeel over de kosten van het incident zal worden aangehouden tot het eindarrest in de hoofdzaak.
in de exhibitie-incidenten
2.8.
Beide incidenten ex artikel 22/195 Rv zien op stukken die volgens de betreffende partij van belang zijn voor de beslissing over (een beroep op matiging van) de door Amvest te betalen boete. Amvest stelt zich – zo blijkt uit haar incidentele conclusie – in hoger beroep echter primair op het standpunt dat zij geen boete verschuldigd is, omdat de vaststellingsovereenkomst tussen partijen anders moet worden uitgelegd dan de rechtbank heeft gedaan. Het hof is mede gelet hierop van oordeel dat de zaak niet meebrengt dat eerst en vooraf wordt beslist op deze incidentele verzoeken/vorderingen, maar dat deze incidenten gelijktijdig met de hoofdzaak zullen worden behandeld. Om die reden wordt op dit moment geen arrest in deze incidenten gewezen.
in de hoofdzaak
2.9.
In de hoofdzaak zal de zaak worden verwezen naar de rol voor memorie van grieven door Amvest. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
3.Beslissing
Het hof:
in het schorsingsincident:
wijst de vordering af;
houdt de beslissing over de proceskosten aan tot het eindarrest in de hoofdzaak;
in de exhibitie-incidenten:
bepaalt dat de incidentele vorderingen gelijktijdig met de hoofdzaak zullen worden behandeld;
in de hoofdzaak:
verwijst de zaak naar de rol van 30 juni 2026 voor memorie van grieven door Amvest;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. L. Alwin, L.A.J. Dun en J.C. Toorman en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 19 mei 2026.