Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I (handel)
zaaknummer : 200.350.972/01
zaaknummer rechtbank Noord-Holland : C/15/349087 / HA ZA 24-82
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 21 april 2026
in de zaak van
1.[appellant 1] ,
2.
[appellant 2],
[appellant 2],
beiden wonend in [plaats] ,
appellanten,
advocaat: mr. D.E. Post te Heerhugowaard,
tegen
1.[geïntimeerde 1] ,
2.
[geïntimeerde 2],
[geïntimeerde 2],
beiden wonend in Blokker, gemeente [plaats] ,
geïntimeerden,
advocaat: mr. M.P. Harten te Rotterdam.
Partijen worden hierna [appellanten] en [geïntimeerden] genoemd.
1.De zaak in het kort
Het gaat in deze zaak om de vraag of [geïntimeerden] als verkopers van een woning zijn tekortgeschoten in de verplichtingen uit de met [appellanten] gesloten koopovereenkomst. In hoger beroep ligt de vraag voor of de twee badkamers gebreken hebben die normaal gebruik als woning verhinderen. Het hof oordeelt, anders dan de rechtbank, dat de badkamer op de eerste verdieping dergelijke gebreken heeft.
2.Het geding in hoger beroep
[appellanten] zijn bij dagvaarding van 6 december 2024 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 11 september 2024 van de rechtbank Noord-Holland, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellanten] als eisers en [geïntimeerden] als gedaagden (hierna: het bestreden vonnis).
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven met producties;
- memorie van antwoord.
Op 24 februari 2026 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht, mr. Post aan de hand van spreekaantekeningen die zijn overgelegd. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord en inlichtingen verschaft. Ten slotte is arrest gevraagd.
3.De feiten
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.11 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn tussen partijen niet in geschil, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan. De feiten zijn, voor zover in hoger beroep van belang en waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, de volgende.
3.1
[geïntimeerden] hebben aan [appellanten] de woning aan de [straat] [nummer] in [plaats] (hierna: de woning) verkocht. De koopovereenkomst is door [geïntimeerden] getekend op 2 april 2022 en door [appellanten] op 4 april 2022 (hierna: de koopovereenkomst). [appellanten] hebben de woning voorafgaand aan het tekenen van de koopovereenkomst bezichtigd. De akte van levering is gepasseerd op 24 augustus 2022.
3.2
De koopovereenkomst is opgemaakt volgens het ‘Model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2021)’ van de NVM en bevat onder meer de volgende bepalingen:
artikel 6 Staat Pro van de onroerende zaak / Gebruik
6.1.
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende (…) zichtbare en onzichtbare gebreken (…). Koper aanvaardt deze staat (…).
(…)
6.3.
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.
(...)
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek 'nieuw voor oud'.
Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.
(...)
3.3
Voorafgaand aan de verkoop hebben [geïntimeerden] een ‘vragenlijst voor de verkoop van een woning’ volgens het model van de NVM ingevuld (hierna: de NVM vragenlijst). Deze vragenlijst bevat onder meer de volgende vragen met antwoorden:
5.Vloeren, plafonds en wanden
a Is er sprake (geweest) van vochtdoorslag of optrekkend vocht op vloeren, plafonds en/of wanden?
(…)
nee
(…)
c Zijn er (gerepareerde) of (verborgen) scheuren en/of beschadigingen in/aan vloeren, plafonds en/of wanden aanwezig?
(…)
nee
(…)
d Hebben zich in het verleden problemen voorgedaan met de afwerkingen?
(Bijvoorbeeld loszittend tegelwerk, loslatend behang of spuitwerk, holklinkend of loszittend stucwerk, etc.)
(…)
nee
(...)
8. Sanitair en riolering
a Zijn er beschadigingen aan wastafels, douche, bad, toiletten, gootstenen en kranen?
(…)
nee
(…)
3.4
[appellanten] hebben voorafgaand aan de koop van de woning geen bouwtechnische keuring laten uitvoeren.
3.5
Kort na de levering hebben [appellanten] lekkages ontdekt, onder meer in beide badkamers.
3.6
Op verzoek van [appellanten] heeft het onderzoeksbureau [bedrijf] (hierna: [bedrijf] ) op 28 oktober 2022 een onderzoek verricht naar de lekkages en daarvan een rapport opgemaakt (hierna: het rapport [bedrijf] ). Daarin staat, voor zover hier van belang, het volgende:
(…)
De vochtschade wordt veroorzaakt door openstaand kitwerk rondom de douchevloer.
Uitgesleten voegwerk in de douchevloer draagt mogelijk bij aan de vochtschade.
Visueel onderzoek vertoont uitgesleten voegwerk en openstaand kitwerk in de douchevloer.
Ter controle van het openstaande kitwerk is dit bewaterd middels een gele kleurstof. Deze wordt
zichtbaar ter plaatse van de leklocatie trapopgang, zie opnames.
(…)
Badkamer 2e etage
Uitgesleten voegwerk douchevloer.
(…)
3.7
Bij e-mail van 23 november 2022 hebben [appellanten] [geïntimeerden] aansprakelijk gesteld voor de gebreken en [geïntimeerden] in de gelegenheid gesteld om binnen een redelijke termijn de gebreken te (laten) herstellen. [geïntimeerden] hebben deze aansprakelijkheid van de hand gewezen.
3.8
[appellanten] hebben op 1 december 2022 expertisebureau [naam] ingeschakeld (hierna: [naam] ), dat de woning op 5 januari 2023 heeft onderzocht. In het naar aanleiding daarvan op 2 juni 2023 uitgebrachte rapport (hierna: het rapport [naam] ), staat onder meer:
(…)
Gezien de omvang van de door [bedrijf] Lekdetectie vastgestelde lekkages moet partij 2[het hof begrijpt dat daarmee is bedoeld: [geïntimeerden] ]
op de hoogte zijn geweest van de verschillende lekkages simpelweg omdat er sporen zichtbaar zijn op de 2e verdieping die duiden op een langdurige lekkage en partij 2 minimaal aan het denken hebben moeten zetten. De afwerking van de wanden boven de trap ter hoogte van badkamer vertonen op de foto van de brochure en Funda al duidelijke sporen van inwerking van vocht die duiden op een lekkage in de naastgelegen badkamer (…).
op de hoogte zijn geweest van de verschillende lekkages simpelweg omdat er sporen zichtbaar zijn op de 2e verdieping die duiden op een langdurige lekkage en partij 2 minimaal aan het denken hebben moeten zetten. De afwerking van de wanden boven de trap ter hoogte van badkamer vertonen op de foto van de brochure en Funda al duidelijke sporen van inwerking van vocht die duiden op een lekkage in de naastgelegen badkamer (…).
(…)
Uit het lekdetectierapport blijkt dat er in beide badkamers sprake is van verhoogde vochtinwerking in de wanden en vloeren van zowel de badkamer op de 1e en 2e verdieping (…). In de beide badkamers constateerden wij in de douchehoeken hol klinkende tegels. Dit duidt op loszittende tegels als gevolg van verzanding van de tegellijm die de tegels met de (beton/cement) dekvloer verbindt als gevolg van lekke kitvoegen en lekke voegen in het tegelwerk. De door [bedrijf] Lekdetectie vastgestelde verhoogde vochtinwerking in combinatie met de hol klinkende tegels en de duidelijke zwellingen aan de trapzijde, duiden op zeer lange vochtinwerking die bekend moet zijn geweest bij partij 2. Afgaande op de situatie kunnen wij niet anders stellen dan dat met name het kitwerk sinds de bouw in 2003 nooit is vervangen of indien tussentijds vervangen niet correct is uitgevoerd.
(…)
3.9
Bij brief van 10 juli 2023 heeft de advocaat van [appellanten] aan [geïntimeerden] geschreven dat zij niet langer herstel van de gebreken vorderen maar betaling van de door [naam] vastgestelde herstelkosten – voor beide badkamers – ter hoogte van € 22.435,87. Daarbij zijn [geïntimeerden] gesommeerd om dit bedrag binnen vijftien dagen te betalen.
4.De procedure bij de rechtbank
4.1
[appellanten] hebben in eerste aanleg, voor zover in hoger beroep nog van belang en samengevat, gevorderd dat de rechtbank bij vonnis:
- voor recht verklaart dat de woning niet aan de koopovereenkomst voldoet omdat er gebreken aan de woning zijn;
- voor recht verklaart dat [geïntimeerden] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de herstelkosten van de gebreken, bestaande uit het herstel van beide badkamers;
- [geïntimeerden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 22.435,87 aan herstelkosten, met rente en vermeerderd met een vergoeding voor onderzoekskosten, buitengerechtelijke kosten en proceskosten.
4.2
De rechtbank heeft de hierboven vermelde vorderingen van [appellanten] afgewezen. Daartoe heeft de rechtbank geoordeeld dat er geen gebrek is en dat de woning voldoet aan de tussen partijen gesloten koopovereenkomst. Met betrekking tot beide badkamers heeft de rechtbank overwogen:
4.10.
Uit het rapport van [bedrijf] lekdetectie blijkt dat de lekkages vooral worden veroorzaakt door slecht, openstaand en uitgesleten kit- en voegwerk. De rechtbank is van oordeel dat dit geen ernstig gebrek is maar verholpen kan worden door regulier onderhoud. Daarnaast heeft DeClercq de woning pas in september 2022 betrokken en het lekdetectierapport dateert van 28 oktober 2022. Niet is komen vast te staan dat de lekkages reeds aanwezig waren op het moment van ondertekening van de koopovereenkomst. (…)
5.De vorderingen in hoger beroep
5.1
[appellanten] hebben in hoger beroep hun eis gewijzigd. Zij vorderen, samengevat, dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, uitvoerbaar bij voorraad:
- voor recht verklaart dat de woning niet aan de koopovereenkomst voldoet omdat er gebreken aan de woning zijn;
- voor recht verklaart dat [geïntimeerden] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de herstelkosten van de gebreken, bestaande uit het herstel van beide badkamers (op de eerste en tweede verdieping van de woning), één en ander als omschreven in de rapporten van [bedrijf] Lekdetectie en [naam] ;
- [geïntimeerden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 25.899,50 aan herstelkosten, met rente;
- [geïntimeerden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 471,90 aan kosten voor het onderzoek van [bedrijf] Lekdetectie, met rente;
- [geïntimeerden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 1.053,40 aan buitengerechtelijke incassokosten;
- [geïntimeerden] veroordeelt in de proceskosten in beide instanties.
5.2
[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten in hoger beroep, inclusief nakosten en met rente.
6.De beoordeling
6.1
[appellanten] hebben tegen het bestreden vonnis drie grieven aangevoerd die, in de kern, zijn gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat de lekkages in de badkamers geen ernstige gebreken zijn die normaal gebruik van de woning in de weg staan en reeds aanwezig waren op het moment van ondertekening van de koopovereenkomst. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling, waarbij het hof aanleiding ziet om de beide badkamers apart te bespreken.
Beoordelingskader
6.2
Daarbij staat het volgende voorop. Partijen hebben in de koopovereenkomst een van artikel 7:17 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) afwijkende regeling opgenomen. Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bepaalt dat [appellanten] de woning hebben gekocht in de staat waarin deze zich bij het sluiten van de koopovereenkomst bevond. Daarop is in artikel 6.3 van de koopovereenkomst een uitzondering gemaakt, die inhoudt dat [geïntimeerden] op het moment van de eigendomsoverdracht instaan voor de afwezigheid van gebreken die naar objectieve maatstaven het normale gebruik als woning verhinderen. Artikel 6.3 bepaalt verder dat deze uitzondering geen toepassing vindt wanneer de gebreken die het normale gebruik belemmeren aan de [appellanten] bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst. In dat geval komen de gebreken voor rekening en risico van [appellanten] Voor de betekenis van 'normaal gebruik' moet worden aangesloten bij wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dit betekent dat in een woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.
De badkamer op de eerste verdieping
6.3
Het hof oordeelt, anders dan de rechtbank, dat de badkamer op de eerste verdieping verborgen gebreken had die het normale gebruik van de woning belemmerden. Aan dit oordeel liggen de volgende overwegingen ten grondslag.
6.4
[appellanten] hebben gesteld dat direct na het in gebruik nemen van de badkamer op de eerste verdieping, kort na hun intrek in de woning eind september 2022, zich een ernstige lekkage voordeed, waardoor zij deze badkamer niet meer hebben kunnen gebruiken. [appellanten] hebben in dit verband verwezen naar de rapporten [bedrijf] en [naam] (zie 3.6 en 3.8 hierboven). In het rapport [bedrijf] staat onder meer dat er zich in de douchevloer openstaand kitwerk en uitgesleten voegwerk bevindt en dat er vocht uit de douche naar de begane grond lekt. [bedrijf] heeft tijdens haar onderzoek gekleurde vloeistof over de tegels en voegen laten lopen en geconstateerd dat deze in de trapopgang en het plafond op de begane grond tevoorschijn kwam. Het rapport [bedrijf] bevat verschillende foto’s waarop dit alles te zien is. Ook het rapport [naam] spreekt van verhoogde vochtinwerking in de wanden en vloeren en loszittende tegels als gevolg van verzanding van de tegellijm door lekke kitvoegen en lekke voegen in het tegelwerk. Dat duidt op zeer lange vochtinwerking, aldus het rapport.
6.5
[geïntimeerden] hebben betwist dat de badkamer op de eerste verdieping ernstige gebreken vertoonde. De rechtbank heeft volgens hen terecht geoordeeld dat het vastgestelde slechte kit- en voegwerk met regulier onderhoud kan worden verholpen en geen situatie vormt die normaal gebruik van de woning belemmert. Ter zitting in hoger beroep hebben [geïntimeerden] nog toegelicht dat de badkamer weliswaar al jarenlang niet meer door hen werd gebruikt, maar dat logees de badkamer wel gebruikten, zij het incidenteel en kort, één tot hoogstens twee maal per jaar. Van lekkages in deze badkamer hebben zij daarbij niets gemerkt, aldus [geïntimeerden]
6.6
Het hof oordeelt dat [appellanten] met de overgelegde onderzoeksrapporten voldoende gedetailleerd onderbouwd hebben gesteld dat de badkamer op de eerste verdieping ernstig lekte. In het licht hiervan volstaat de enkele, niet-specifieke, betwisting daarvan door [geïntimeerden] niet. De in deze rapporten beschreven feitelijke situatie hebben [geïntimeerden] onvoldoende geadresseerd. Ook als het juist zou zijn dat [geïntimeerden] geen lekkages hebben opgemerkt bij het gebruik dat zij van de douche maakten, wordt dat oordeel niet anders. Dit gebruik was immers zodanig kort en incidenteel dat daaruit niet kan worden geconcludeerd dat de in de rapporten vastgestelde problematiek niet bestond. Het hof gaat daarom uit van de in de rapporten genoemde gebreken.
6.7
De in de rapporten beschreven lekkage is een zodanig wezenlijk gebrek dat van de woning geen normaal gebruik kon worden gemaakt. Zoals ook blijkt uit de rapporten [bedrijf] en [naam] zorgt de voortdurende inwerking van vocht voor structurele schade aan vloeren en muren. De lekkage tast daardoor niet alleen het woongenot van [appellanten] , maar ook de duurzaamheid en de veiligheid van de woning wezenlijk aan.
6.8
Het hof volgt de rechtbank dan ook niet in haar oordeel dat de lekkage verholpen kan worden door regulier onderhoud.
6.9
Op grond van de overgelegde stukken en van wat partijen tijdens de zitting in hoger beroep naar voren hebben gebracht, is voldoende vast komen te staan dat [appellanten] geen weet hadden van de gebreken aan de badkamer op de eerste verdieping en deze gebreken ook niet kenbaar waren. Dat leidt tot de conclusie dat het om een verborgen gebrek gaat, dat op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst voor rekening en risico van [geïntimeerden] komt. De grieven slagen in zoverre. Dit betekent dat de vorderingen van [appellanten] wat betreft de badkamer op de eerste verdieping zullen worden toegewezen. Het hof komt hierop in het onderstaande terug.
De badkamer op de tweede verdieping
6.1
Tussen partijen is niet in geschil dat de badkamer op de tweede verdieping gebreken vertoonde, bestaande uit uitgesleten voegwerk. Volgens [geïntimeerden] veroorzaakte dit ten tijde van de verkoop geen lekkages. Ter zitting in hoger beroep hebben [geïntimeerden] toegelicht dat deze lekkages er in het verleden wel waren, maar dat zij geruime tijd vóór de verkoop door [geïntimeerden] zijn verholpen. De uit deze badkamer afkomstige vochtsporen, onder meer op de muren van de trapopgang op de tweede verdieping, zijn van vóór die werkzaamheden. Nadat [geïntimeerden] deze badkamer hadden hersteld is deze tot de verkoop door hen gebruikt en hebben zich geen lekkages meer voorgedaan. Om die reden hebben [geïntimeerden] gemeend van de eerdere lekkages geen melding te hoeven maken en hebben zij op de NVM vragenlijst (zie 3.3 hierboven) ook aangegeven dat de woning geen gebreken vertoonde, aldus nog steeds [geïntimeerden]
6.11
Hoewel [appellanten] hebben gesteld dat ook de gebreken aan de badkamer op de tweede verdieping het normale gebruik van de woning onmogelijk maakten, hebben zij ter zitting in hoger beroep ook verklaard dat zij nog zo’n drie jaar gebruik hebben gemaakt van de badkamer in de staat waarin deze bij de verkoop was. [appellanten] hebben toegelicht dat zij dat risicovol vonden, maar ook verklaard dat dit niet tot lekkages heeft geleid.
6.12
Het hof wil wel aannemen dat de badkamer op de tweede verdieping als gevolg van de inwerking van vocht gebreken vertoonde, maar op grond van de verklaring van [appellanten] staat ook vast dat de badkamer wel te gebruiken was. Dit voortdurende gebruik is niet te rijmen met de gestelde problemen. Dat betekent dat de rechtbank op goede gronden heeft geoordeeld dat die gebreken niet zodanig ernstig waren dat daardoor de woning niet aan de koopovereenkomst voldeed. Deze gebreken komen dan ook op grond van artikel 6.1 van de koopovereenkomst voor rekening en risico van [appellanten] In zoverre falen de grieven.
Mededelings- en onderzoeksplicht
6.13
[appellanten] hebben nog gegriefd tegen overwegingen van de rechtbank die zien op de mededelings- en onderzoeksplicht. Gelet op het voorgaande behoeft wat partijen met betrekking tot de mededelings- en onderzoeksplicht naar voren hebben gebracht geen verdere bespreking.
Klachtplicht
6.14
Omdat de grieven van [appellanten] gedeeltelijk slagen komt het hof toe aan het beroep dat [geïntimeerden] bij de rechtbank hebben gedaan op de klachtplicht. De levering van de woning heeft plaatsgevonden op 24 augustus 2022 en de lekkages zijn (kort na) eind september 2022 ontdekt. Op 28 oktober 2022 heeft [bedrijf] een onderzoek gedaan. Na ontvangst van het rapport [bedrijf] hebben [appellanten] op 23 november 2022 [geïntimeerden] in gebreke gesteld. Dat was niet binnen bekwame tijd, aldus [geïntimeerden] [appellanten] hebben betwist dat zij te laat hebben geklaagd.
6.15
Op grond van artikel 7:23 lid 1 BW Pro moet de koper de verkoper er binnen bekwame tijd op wijzen dat de gekochte zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt nadat hij de afwijking of het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken. Daarbij moet rekening worden gehouden met een redelijke termijn om onderzoek naar een mogelijk gebrek te (laten) doen. Bij het beantwoorden van de vraag of de koper binnen bekwame tijd heeft geklaagd speelt mee in hoeverre de belangen van de verkoper door het verstrijken van de tijd zijn geschaad.
6.16
Het hof oordeelt als volgt. Gezien de ernst van de door [appellanten] geconstateerde lekkages lag het voor de hand dat zij nader onderzoek zouden laten doen naar de oorzaak daarvan. Dat is ook niet door [geïntimeerden] betwist. Vast staat dat er tussen het moment van de lekkage en het onderzoek door [bedrijf] ongeveer vier weken zaten en dat het rapport [bedrijf] ongeveer drie weken na het uitbrengen daarvan door de advocaat van [appellanten] aan [geïntimeerden] is gestuurd. Het hof vindt deze termijnen niet onredelijk lang. [geïntimeerden] hebben daarnaast niet gesteld, noch is daarvan gebleken, dat zij door dit tijdsverloop in hun belangen zijn geschaad. Het beroep op de klachtplicht wordt daarom verworpen.
Schade
6.17
De volgende vraag die beantwoord moet worden is welke schade voor vergoeding in aanmerking komt. In artikel 6.3 van de koopovereenkomst staat dat [geïntimeerden] bij gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan de koper bekend of kenbaar waren, uitsluitend aansprakelijk zijn voor de herstelkosten.
6.18
[appellanten] hebben inzake herstelkosten voor de badkamer op de eerste verdieping een bedrag gevorderd van (€ 12.481,31 + € 1.966,25 =) € 14.447,56. Dit bedrag is gebaseerd op een door [naam] gemaakte en aan diens rapport gehechte berekening.
6.19
[geïntimeerden] hebben niet betwist dat herstelwerkzaamheden aan de badkamer moesten worden uitgevoerd. Wel hebben [geïntimeerden] de hoogte van de gevorderde herstelkosten betwist en betoogd dat deze niet alleen zien op herstel van gebreken, maar op een totale vernieuwing van de badkamer. Het hof volgt [geïntimeerden] hierin niet. Uit de gedetailleerde specificatie van [naam] volgt dat het bedrag van € 14.447,56 uitsluitend ziet op het vervangen en herstellen van de betegeling van de badkamer, welke werkzaamheden noodzakelijk zijn voor het verhelpen van de vochtschade en lekkages. Wat betreft de vervanging van het tegelwerk ziet het hof geen aanleiding voor een nieuw voor oud-correctie. In het rapport staat verder dat al het sanitair en de kranen kunnen worden hergebruikt.
6.2
Het hof zal daarom de voor vergoeding in aanmerking komende herstelkosten van de badkamer op de eerste verdieping begroten op € 14.447,56, conform de berekening van [naam] . Het hof ziet geen aanleiding om een lager bedrag toe te wijzen.
6.21
De gevorderde kosten van het onderzoek en rapport van [bedrijf] (€ 471,90) zijn niet betwist en zullen ook worden toegewezen.
6.22
De wettelijke rente over bovengenoemde bedragen zal worden toegewezen, nu daartegen geen verweer is gevoerd. De wettelijke rente zal worden toegewezen met ingang van 25 juli 2023, zijnde vijftien dagen na de door [appellanten] op 10 juli 2023 aan [geïntimeerden] verstuurde ingebrekestelling (zie 3.9).
Buitengerechtelijke incassokosten
6.23
[appellanten] hebben buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Er is voldoende vast komen te staan dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht
.Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief. Op grond van het Besluit zijn [geïntimeerden] over de toegewezen hoofdsom van € 14.447,56 een bedrag van € 919,48 verschuldigd. Dit bedrag zal worden toegewezen.
.Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief. Op grond van het Besluit zijn [geïntimeerden] over de toegewezen hoofdsom van € 14.447,56 een bedrag van € 919,48 verschuldigd. Dit bedrag zal worden toegewezen.
Bewijs
6.24
Het hof komt aan nadere bewijslevering niet toe, omdat partijen geen feiten of omstandigheden hebben gesteld die – als die zouden worden bewezen – tot een andere beslissing zouden kunnen leiden.
Slotsom en kosten
6.25
De slotsom is dat de grieven deels slagen, wat ertoe leidt dat de vorderingen van [appellanten] alsnog deels zullen worden toegewezen. Het bestreden vonnis zal om proceseconomische redenen geheel worden vernietigd.
6.26
[geïntimeerden] zijn in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zullen daarom worden veroordeeld in de proceskosten in beide instanties. Het hof stelt deze kosten als volgt vast:
Kosten eerste aanleg:
- explootkosten € 138,80
- griffierecht € 1.325,00
- salaris advocaat € 1.228,00 (tarief € 614,00 x 2 punten)
Totaal € 2.691,80
Kosten hoger beroep:
- explootkosten € 137,47
- griffierecht € 827,00
- salaris advocaat € 2.580,00 (tarief € 1.290,00 x 2 punten)
Totaal € 3.544,47.
7.Beslissing
Het hof:
vernietigt het bestreden vonnis;
en opnieuw rechtdoende:
verklaart voor recht dat de woning niet aan de koopovereenkomst voldoet omdat er gebreken zijn aan de badkamer op de eerste verdieping;
verklaart voor recht dat [geïntimeerden] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de herstelkosten van de badkamer op de eerste verdieping;
veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk tot betaling van € 14.447,56, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 25 juli 2023 tot de dag van volledige betaling;
veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk tot betaling van € 471,90, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 25 juli 2023 tot de dag van volledige betaling;
veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk tot betaling van € 919,48 aan buitengerechtelijke incassokosten;
veroordeelt [geïntimeerden] in de proceskosten in beide instanties, tot op heden aan de zijde van [appellanten] vastgesteld op € 2.691,80 voor de eerste aanleg en € 3.544,47 voor het hoger beroep;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. G.J.W. Pulles, E.K. Veldhuijzen van Zanten en I. de Greef en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 21 mei 2026.