Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.332.077/01
zaaknummer rechtbank Noord-Holland : 10132569 CV EXPL 22-4728
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 15 april 2025
in de zaak van
[appellant],
wonend te [woonplaats] ,
appellant,
advocaat: mr. A.M. Thomas te Alkmaar,
tegen
1.[geïntimeerde 1] ,
wonend te [woonplaats] ,
2.
[geïntimeerde 2],
[geïntimeerde 2],
wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerden,
advocaat: mr. J.H. Prins te Den Helder.
Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerden] c.s. genoemd.
1.De zaak in het kort
[appellant] heeft een woning van [geïntimeerden] c.s. gekocht. Aan het hof ligt de vraag voor of [geïntimeerden] c.s. herstelkosten aan [appellant] dienen te betalen op grond van non-conformiteit of dwaling, omdat de woning wat betreft de draagkracht van het dakterras volgens [appellant] niet beantwoordt aan de koopovereenkomst. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat de vordering niet voor toewijzing in aanmerking komt. De vordering van [appellant] stuit af op de tussen partijen overeengekomen exoneratiebepaling.
2.Het geding in hoger beroep
[appellant] is bij dagvaarding van 17 augustus 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 21 juni 2023 van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerden] c.s. als gedaagden (verder: het bestreden vonnis). [geïntimeerden] c.s. hebben een anticipatie-exploot uitgebracht.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met een productie;
- memorie van antwoord.
Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 6 maart 2025 laten toelichten, [appellant] door de hiervoor genoemde mr. Thomas en mr. D.M. Bons, eveneens advocaat te Alkmaar, en [geïntimeerden] c.s. door de hiervoor genoemde mr. Prins, beiden aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord en inlichtingen verstrekt. [appellant] heeft nog een productie in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - zijn vorderingen alsnog zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerden] c.s. in de proceskosten van beide instanties, inclusief de nakosten en te vermeerderen met de wettelijke rente over de proces- en nakosten.
[geïntimeerden] c.s. hebben geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverklaring van [appellant] in het hoger beroep dan wel tot afwijzing daarvan, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] (naar het hof begrijpt:) in de kosten van het hoger beroep, inclusief de nakosten.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
3.Feiten
De kantonrechter heeft onder 2.1. tot en met 2.5. van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die de kantonrechter tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Waar nodig aangevuld met andere feiten, komen deze neer op het volgende.
3.1.
Op 1 juli 2021 hebben [geïntimeerden] c.s. en [appellant] een koopovereenkomst gesloten, waarbij [geïntimeerden] c.s. hun woning in [woonplaats] (verder: de woning) aan [appellant] hebben verkocht voor een bedrag van € 355.000,00.
3.2.
De koopovereenkomst houdt in, voor zover van belang:
feitelijke levering, staat van het verkochte
Artikel 5
1.
De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte aan koper zal geschieden in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevond, behoudens normale slijtage.
De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte aan koper zal geschieden in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevond, behoudens normale slijtage.
Verkoper verplicht zich voor het verkochte zorg te dragen als een zorgvuldig schuldenaar tot aan het tijdstip van feitelijke levering, alles behoudens het nader in deze overeenkomst bepaalde.
2.
Het verkochte zal bij de feitelijke levering de eigenschappen bezitten die voor het gebruik als in lid 6 van dit artikel omschreven, nodig zijn. Aan koper kenbare gebreken die daaraan in de weg zouden kunnen staan, komen voor diens risico.
Het verkochte zal bij de feitelijke levering de eigenschappen bezitten die voor het gebruik als in lid 6 van dit artikel omschreven, nodig zijn. Aan koper kenbare gebreken die daaraan in de weg zouden kunnen staan, komen voor diens risico.
(…)
6.
Koper is voornemens het verkochte te gebruiken alswoonhuis, dit conform de
Koper is voornemens het verkochte te gebruiken alswoonhuis, dit conform de
bestemming.
Ten aanzien van dit gebruik van het verkochte deelt verkoper nog het volgende mee:
- hem is niet bekend dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan. (...)
(…)
informatieplicht verkoper, onderzoeksplicht koper
Artikel 12
Afgezien van het hiervoor bepaalde, staat verkoper er voor in aan koper met betrekking tot het verkochte die informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door hem ter kennis van koper behoort te worden gebracht. Koper aanvaardt uitdrukkelijk dat de resultaten van het onderzoek naar die feiten en omstandigheden die naar geldende verkeersopvattingen tot zijn onderzoeksgebied behoren, voor zijn risico komen (voor zover deze aan verkoper thans niet bekend zijn).
(…)
ouderdomsclausule
Artikel 24
Koper verklaart ermee bekend te zijn dat de betreffende woning en toebehoren bij benadering 29 jaar oud zijn. Dit betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij woningen en toebehoren uit een recentere bouwperiode. Tenzij verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat hij niet in voor; de fundamenten, de vloeren, de plafonds, de daken, (...) Kortom: Verkoper staat niet garant voor welk gebrek dan ook, mogelijk aan alle opstallen of toebehoren, ondergrond, erf en verdere aanhorigheden, ook niet voor gebreken die mogelijk niet aan ouderdom toe te wijzen zijn of aan de onderhoudshistorie. Koper vrijwaart verkoper voor bekende en onbekende, zichtbare en onzichtbare gebreken en heeft er niet voor gekozen om een bouwkundige inspectie uit te laten voeren.
3.3.
[appellant] heeft de woning per september 2021 betrokken. Omdat [appellant] onder meer het dakterras op de tweede verdieping opnieuw wilde inrichten, heeft hij Ingenieursbureau Dijkstra B.V. (verder: Dijkstra) opdracht gegeven om de bestaande draagcapaciteit van het dakterras te onderzoeken. Volgens het rapport van Dijkstra van 3 maart 2022 heeft het dak een maximale draagcapaciteit van 100 kg/m².
3.4.
[appellant] heeft vervolgens bij de gemeente [woonplaats] het vergunningsdossier opgevraagd van de verbouwing van de woning, die in 2011 in opdracht van [geïntimeerden] c.s. heeft plaatsgevonden. In dit dossier bevindt zich ook het bouwadvies van Ingenieursburo Rijnders B.V. (verder: Rijnders), dat destijds is opgesteld in het kader van het plaatsen van een dakopbouw inclusief koepel op de woning.
3.5.
Op basis van het rapport van Dijkstra heeft Studio Red een herstelplan getekend om de draagcapaciteit van het dakterras te vergroten tot 250 kg/m². Vervolgens heeft Bouwbedrijf Rombout op basis van dit herstelplan een offerte uitgebracht voor een bedrag van € 20.261,45, inclusief btw. [geïntimeerden] c.s. hebben geen gevolg gegeven aan een sommatie van [appellant] om dit bedrag te betalen.
4.Eerste aanleg
4.1.
Samengevat heeft [appellant] in eerste aanleg gevorderd dat de kantonrechter, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis, primair: de koopovereenkomst partieel ontbindt wegens non-conformiteit en de koopsom vermindert met een bedrag van € 20.261,45 inclusief btw, en subsidiair: de koopovereenkomst gedeeltelijk vernietigt wegens dwaling en de gevolgen daarvan wijzigt door de koopsom te verminderen met het genoemde bedrag. Daarnaast heeft [appellant] gevorderd dat [geïntimeerden] c.s. worden veroordeeld tot betaling van kosten in verband met de vaststelling van schade en aansprakelijkheid (€ 2.504,70 inclusief btw), buitengerechtelijke incassokosten (€ 1.182,91 inclusief btw) en de proceskosten.
4.2.
[appellant] heeft aan zijn vorderingen ten grondslag gelegd dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst (non-conformiteit) dan wel van dwaling. De woning beantwoordt wat betreft het dakterras niet aan de door partijen gesloten koopovereenkomst. [appellant] heeft van [geïntimeerden] c.s. een woning met een xxl-dakterras gekocht, maar het dak kan niet als dakterras worden gebruikt. Bij een draagcapaciteit van 100 kg/m² kan daarop alleen worden gelopen voor onderhoudswerkzaamheden. Voor een daadwerkelijk gebruik als dakterras moet de draagcapaciteit 250 kg/m² bedragen op basis van NEN-normen, aldus de door [appellant] geraadpleegde deskundige Dijkstra. De woning heeft dus niet de eigenschappen die [appellant] als koper mocht verwachten op grond van de overeenkomst en de toezeggingen van [geïntimeerden] c.s. als verkopers. Verder hebben [geïntimeerden] c.s. hun informatieplicht geschonden door niet de beperkte draagcapaciteit van het dakterras mee te delen. Volgens [appellant] dienen [geïntimeerden] c.s. daarom de herstelkosten te betalen, die nodig zijn om de draagcapaciteit van het dakterras te vergroten, evenals de overige door hem gevorderde kosten.
4.3.
[geïntimeerden] c.s. hebben zich tegen toewijzing van de vorderingen verweerd.
4.4.
De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen en [appellant] veroordeeld tot betaling van de proceskosten. De kantonrechter heeft daartoe, kort samengevat, het volgende overwogen. [geïntimeerden] c.s. zijn niet tekort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en non-conformiteit doet zich niet voor. [appellant] heeft onvoldoende bewezen dat het door hem genoemde gebrek aan het dakterras een normaal gebruik van de woning onmogelijk maakt. Hoewel niet vaststaat in hoeverre de draagcapaciteit van het dak het gebruik als dakterras beperkt, is doorslaggevend dat een eventueel beperkt gebruik daarvan niet aan een normaal gebruik als woning in de weg hoeft te staan. Partijen zijn bovendien in artikel 24 van Pro de koopovereenkomst een exoneratiebepaling overeengekomen waarin [appellant] [geïntimeerden] c.s. vrijwaart voor gebreken, tenzij [geïntimeerden] c.s. garanties hebben afgegeven. Van dergelijke garanties voor het dakterras is niet gebleken. Omdat er over de draagkracht van het dakterras geen concrete informatie beschikbaar was, bestond er voor [geïntimeerden] c.s. geen mededelingsplicht. Het had op de weg van [appellant] gelegen om nader onderzoek te doen naar de draagcapaciteit van het dak. Tevens slaagt het beroep van [appellant] op dwaling niet, aldus, nog steeds, de kantonrechter.
5.Beoordeling
5.1.
Tegen de afwijzing van zijn vorderingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] in hoger beroep met zeven grieven op. De grieven kunnen gedeeltelijk gezamenlijk worden besproken.
5.2.
Ter zitting in hoger beroep heeft [appellant] zijn vordering wat betreft de herstelkosten gewijzigd, in die zin dat hij primair een bedrag van € 20.261,45 (conform de offerte van Bouwbedrijf Rombout) vordert en subsidiair € 18.690,96 (het totaal van de bij nadere productie door [appellant] overgelegde facturen, voor zover die zien op herstelkosten voor het dakterras). [geïntimeerden] c.s. hebben zich tegen deze eiswijziging niet verzet.
Non-conformiteit
5.3.
Met grieven 1 tot en met 3 bestrijdt [appellant] , onder meer en kort samengevat, het oordeel van de kantonrechter dat de woning niet non-conform is. [appellant] heeft opnieuw het standpunt ingenomen dat een normaal gebruik van de woning niet mogelijk is, omdat het dak onvoldoende draagkracht heeft om als dakterras te kunnen gebruiken. Tevens beklaagt [appellant] zich er met deze grieven over dat de kantonrechter heeft overwogen dat niet is gebleken dat [geïntimeerden] c.s. garanties hebben afgegeven voor het dakterras, zodat zij zich op de exoneratiebepaling van artikel 24 van Pro de koopovereenkomst kunnen beroepen. Die garanties hebben [geïntimeerden] c.s. volgens [appellant] wel degelijk gegeven, zodat zij de exoneratiebepaling niet kunnen inroepen.
5.4.
Volgens [geïntimeerden] c.s. kunnen de grieven niet slagen. Als er al een gebrek zou zijn dat aan een normaal gebruik van de woning in de weg staat, dan beroepen zij zich op het exoneratiebeding van artikel 24 van Pro de koopovereenkomst.
5.5.
Bij de beoordeling van deze grieven stelt het hof het volgende voorop. Op grond van artikel 7:17 lid 1 BW Pro dient een afgeleverde zaak aan de overeenkomst te beantwoorden. Gelet op lid 2 van dit artikel beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Artikel 7:17 BW Pro is regelend recht. Het staat partijen daarom vrij in hun overeenkomst daarvan af te wijken. In dit geval hebben partijen in de koopovereenkomst een afwijkende regeling getroffen in het onder de feiten aangehaalde artikel 5, leden 2 en 6, en artikel 24. Daarin is opgenomen dat het verkochte de eigenschappen zal bezitten die voor het gebruik als woonhuis nodig zijn en dat verkoper niet garant staat voor welk gebrek dan ook. De uitleg van deze bepalingen geschiedt aan de hand van de zogenoemde Haviltex-maatstaf: bij de uitleg komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van de koopovereenkomst mochten toekennen en wat zij in dat opzicht redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
5.6.
De grieven 1 tot en met 3 falen. Daartoe is het volgende redengevend. Toepassing van het een en ander binnen het uiteengezette beoordelingskader voert tot de conclusie dat partijen zijn overeengekomen dat [appellant] [geïntimeerden] c.s. vrijwaart voor alle gebreken, die de woning zal blijken te hebben. Hoewel erboven als kopje vermeld staat dat het een ouderdomsclausule betreft, heeft artikel 24 van Pro de koopovereenkomst een grotere reikwijdte dan dat. Volgens dit artikel staat de verkoper immers niet garant voor - naar het hof begrijpt: de afwezigheid van - welk gebrek dan ook, ‘
ook niet voor gebreken die mogelijk niet aan ouderdom toe te wijzen zijn of aan de onderhoudshistorie’en vrijwaart koper verkoper
‘voor bekende en onbekende, zichtbare en onzichtbare gebreken’.[geïntimeerden] c.s. hebben zich dus terecht op dit artikel beroepen ter afwending van aansprakelijkheid.
ook niet voor gebreken die mogelijk niet aan ouderdom toe te wijzen zijn of aan de onderhoudshistorie’en vrijwaart koper verkoper
‘voor bekende en onbekende, zichtbare en onzichtbare gebreken’.[geïntimeerden] c.s. hebben zich dus terecht op dit artikel beroepen ter afwending van aansprakelijkheid.
5.7.
Dat geldt ook wanneer [appellant] wordt gevolgd in zijn stelling dat artikel 24 zo Pro begrepen moet worden dat de vrijwaring voor welk gebrek dan ook, niet opgaat in het geval dat de verkopers de kwaliteit van een bepaalde zaak gegarandeerd hebben, zoals volgens [appellant] in dit geval [geïntimeerden] c.s. de kwaliteit van het dakterras. [geïntimeerden] c.s. hebben zich tegen deze wijze van uitleg van de bepaling niet verzet. Het hof volgt [appellant] in dat geval niet in zijn betoog dat [geïntimeerden] c.s. de exoneratiebepaling niet kunnen inroepen, omdat zij de kwaliteit van het dakterras hebben gegarandeerd in de verkoopbrochure en door het doen van mededelingen daaromtrent. Uit de verkoopbrochure blijkt slechts dat de woning wordt verkocht met, onder meer, een xxl-dakterras. Daaruit volgt niet dat [geïntimeerden] c.s. hebben gegarandeerd dat het dakterras een bepaalde draagkracht heeft of voldoet aan de veiligheidsnormen, waarop [appellant] zich in deze procedure beroept. ‘Xxl’ is een aanduiding van omvang, niet van draagkracht. Niet in geschil is, dat het een qua omvang relatief groot dakterras is. Ook overigens is niet vast komen te staan dat [geïntimeerden] c.s. garanties hebben gegeven. De grieven 1 tot en met 3 hoeven geen verdere bespreking.
Schending mededelingsplicht
5.8.
Grief 4 is gericht tegen r.o. 5.6. van het bestreden vonnis, waarin de kantonrechter heeft geoordeeld dat [geïntimeerden] c.s. de op hen rustende mededelingsplicht niet hebben geschonden. De kantonrechter heeft daartoe het volgende overwogen:
5.6.
[geïntimeerden] en [geïntimeerde 2] hebben in 2011 Rijnders de opdracht gegeven om advies uit te
brengen over het plaatsen van een dakopbouw inclusief koepel op het dak van deze woning. Uit de gedingstukken blijkt niet dat aan Rijnders specifiek is verzocht om te onderzoeken of het dak een bepaalde draagkracht moet hebben. [geïntimeerden] en [geïntimeerde 2] hebben de dakopbouw in gebruik genomen en op het dakterras enkele planten en stoelen geplaatst. De woning is vervolgens op 1 juli 2021 aan [appellant] verkocht. Pas in 2022, dus na verkoop van de woning aan [appellant] , is nader onderzoek uitgevoerd naar de draagkracht van het dakterras voor de wens van [appellant] om het dakterras in te richten. Uit het daaropvolgende rapport van 3 maart 2022 van Dijkstra volgt dat het dakterras een draagkracht heeft van 100 kg per m2. Naar het oordeel van de kantonrechter bestond er geen mededelingsplicht voor [geïntimeerden] en [geïntimeerde 2] wat betreft de draagkracht van het dakterras, omdat daarover geen concrete informatie beschikbaar was. Aangezien [appellant] het voornemen had om het dakterras in te richten, had het op de weg gelegen van [appellant] om een onderzoek laten doen naar de draagcapaciteit van het dak vóór het sluiten van de koopovereenkomst.
5.9.
Volgens [appellant] blijkt uit de hem beschikbare stukken dat in 2011 bij de aanleg van het dakterras is afgeweken van het bouwadvies van Rijnders. Rijnders heeft [geïntimeerden] c.s. toen geadviseerd om de draagkracht van het dakterras op te waarderen, maar dat is niet conform dat advies gebeurd. Dat laatste heeft Dijkstra immers vastgesteld, aldus [appellant] . [geïntimeerden] c.s. wisten dus, althans behoorden te weten, dat het dak destijds niet is verstevigd, zodat zij wel degelijk op dit punt een mededelingsplicht hadden.
5.10.
[geïntimeerden] c.s. hebben een en ander gemotiveerd betwist. [geïntimeerden] c.s. hebben ontkend dat zij in 2011 opdracht zouden hebben gegeven voor het realiseren van een dakterras dat niet aan de daarvoor geldende normen zou voldoen. Zij hebben ook nimmer gemerkt dat het dakterras onvoldoende draagkracht zou hebben. [geïntimeerden] c.s. hebben daarop gewoon gerecreëerd.
5.11.
Het hof verenigt zich met de hiervoor weergegeven overweging van de kantonrechter en maakt die tot de zijne. Ook het hof is van oordeel dat niet is komen vast te staan dat [geïntimeerden] c.s. hun mededelingsplicht omtrent de draagkracht van het dakterras hebben geschonden. Dat zij de draagkracht daarvan vóór de verkoop van de woning wisten, is niet gebleken. Evenmin is gebleken dat zij onwaarheden over de draagkracht van het dakterras hebben verkondigd. Daarbij komt dat [geïntimeerden] c.s. zelf een tiental jaren, sinds de verbouwing in 2011, gebruik hebben gemaakt van het dak als dakterras. Grief 4 slaagt niet.
Dwaling
5.12.
Met grief 5 heeft [appellant] , subsidiair, aangevoerd dat zijn beroep op dwaling moet slagen. Wanneer [geïntimeerden] c.s. niet wisten of behoorden te weten dat het dakterras niet voldeed, is volgens [appellant] sprake van wederzijdse dwaling. Beide partijen zijn dan van dezelfde onjuiste voorstelling van zaken uitgegaan. Als [appellant] had geweten dat hij het dakterras voor het door hem thans gevorderde bedrag had moeten laten herstellen, had hij voor de woning een veel lagere koopsom geboden of deze wellicht niet afgenomen.
5.13.
Grief 5 faalt. Het beroep op wederzijdse dwaling kan niet slagen, reeds omdat [appellant] niet heeft gesteld welke invloed de onjuiste voorstelling van zaken heeft gehad op de inhoud van de koopovereenkomst bij [geïntimeerden] c.s. als verkopers. Om wederzijdse dwaling te kunnen vaststellen, is dat wel een vereiste.
Overige grieven
5.14.
Grieven 6 en 7 hebben geen zelfstandige betekenis, zodat zij geen afzonderlijke bespreking behoeven.
Bewijsaanbod
5.15.
[appellant] heeft geen (voldoende concrete) stellingen aangeboden die, indien bewezen, kunnen leiden tot andere beslissingen. Zijn bewijsaanbod wordt daarom gepasseerd.
Slotsom
5.16.
De slotsom luidt dat het hoger beroep geen succes heeft. [geïntimeerden] c.s. zijn niet aansprakelijk voor de door [appellant] gevorderde herstelkosten. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellant] is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten daarvan. Het hof stelt deze kosten als volgt vast:
- griffierecht € 783,00
- salaris advocaat
€ 3.142,00(tarief III, 2 punten)
€ 3.142,00(tarief III, 2 punten)
Totaal € 3.925,00.
6.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] c.s. vastgesteld op € 3.925,00 en op € 178,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. I. de Greef, M.E. van Neck en R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 15 april 2025.