Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team 1
zaaknummer : 200.324.340/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 10098251 CV EXPL 22-11043
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de meervoudige burgerlijke kamer van 11 maart 2025
inzake
[appellant] ,
gevestigd te [plaats 2] ,
appellante in principaal appel,
geïntimeerde in voorwaardelijk incidenteel appel,
advocaat: mr. Th.C. Visser te Rotterdam,
tegen
[geïntimeerde 1] ,
[geïntimeerde 2] ,
beiden wonend te [plaats 1] ,
geïntimeerden in principaal appel,
appellanten in voorwaardelijk incidenteel appel,
advocaat: mr. B.J.R. Loijmans te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [appellant] en [geïntimeerden] worden genoemd.
Tegenwoordig zijn:
mr. M.A. Wabeke - voorzitter
mr. J.C.W. Rang - raadsheer
mr. M. Wallart - raadsheer
K. Jansen - griffier
Verschenen zijn:
aan de zijde van [appellant] :
- mr. Visser voornoemd en mr. S. Nooteboom, advocaat te Rotterdam,
aan de zijde van [geïntimeerden] :
- [geïntimeerde 1] , bijgestaan door mr. Loijmans voornoemd,
- [naam 1] , zoon van [geïntimeerde 1] .
Bij vonnis van 23 februari 2023 (hierna: het bestreden vonnis), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiseres in conventie en verweerster in reconventie en [geïntimeerden] als gedaagden in conventie en eisers in reconventie, heeft de kantonrechter in de rechtbank [plaats 2] in conventie de vorderingen van [appellant] afgewezen en haar in de proceskosten veroordeeld en in reconventie [appellant] veroordeeld tot herstel van de dakbedekking van het afdak entree, binnen twee weken na betekening van het vonnis en op straffe van verbeurte van een dwangsom. De proceskosten werden gecompenseerd.
[appellant] is bij appeldagvaarding van 6 maart 2023 in hoger beroep gekomen tegen dit vonnis. De zaak is op de rolzitting van 21 maart 2023 aangebracht. Bij arrest van 4 april 2023 heeft het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast. Deze zitting heeft op 21 juni 2023 plaatsgevonden. Partijen hebben toen geen minnelijke regeling getroffen. Het proces-verbaal van die zitting bevindt zich bij de stukken.
Vervolgens heeft [appellant] op 5 september 2023 een memorie van grieven met producties genomen. [geïntimeerden] hebben op 14 november 2023 een memorie van antwoord tevens houdende voorwaardelijk incidenteel appel genomen. [appellant] heeft op 6 februari 2024 een memorie van antwoord in voorwaardelijk incidenteel appel genomen.
[appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis en alsnog toewijzing van haar vorderingen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten van beide instanties, vermeerderd met de wettelijke rente en de nakosten.
[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding van beide instanties. In voorwaardelijk incidenteel hoger beroep hebben [geïntimeerden] geconcludeerd tot veroordeling van [appellant] tot betaling van een vergoeding van de verhuis- en inrichtingskosten in het geval het principaal hoger beroep zou slagen. [appellant] heeft geconcludeerd tot afwijzing van hetgeen is gevorderd in voorwaardelijk incidenteel appel.
Tijdens de mondelinge behandeling op 11 maart 2025 hebben mrs. Visser en Loijmans het woord gevoerd aan de hand van spreekaantekeningen die zijn overgelegd. Partijen hebben hun standpunten toegelicht en vragen van het hof beantwoord.
Van het verhandelde op de zitting zijn zittingsaantekeningen gemaakt, die zo nodig in een apart proces-verbaal worden uitgewerkt.
Na een schorsing en hervatting van de zitting heeft het hof mondeling uitspraak gedaan, die in dit proces-verbaal schriftelijk wordt weergegeven.
De zaak in het kort
[geïntimeerden] huren sinds 2016 van [appellant] een bedrijfsruimte, waarin zij een café en restaurant exploiteren. De huurovereenkomst is in 2021 verlengd tot eind 2026. [appellant] heeft de huurovereenkomst tegen die datum opgezegd. [geïntimeerden] hebben die opzegging niet geaccepteerd. [appellant] vordert vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst wordt beëindigd en ontruiming, op grond van primair dringend eigen gebruik en subsidiair belangenafweging. [geïntimeerden] hebben bij tegenvordering herstel van een gebrek gevorderd. De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen omdat de renovatieplannen van [appellant] onvoldoende concreet zijn en een belangenafweging in het voordeel van [geïntimeerden] uitvalt. Daarnaast is herstel van een gebrek toegewezen. In hoger beroep komt het hof tot eenzelfde oordeel.
Beoordeling
Feiten
1. De door de kantonrechter onder 1.1 tot en met 1.4 van het bestreden vonnis vastgestelde feiten zijn niet betwist. Ook het hof zal daar van uitgaan.
Grieven 1 t/m 7. Dringend eigen gebruik
2. Deze grieven slagen niet. [appellant] heeft volstaan met een inschatting en aannames. Zij heeft het gestelde eigen gebruik niet aan de hand van concrete verifieerbare gegevens onderbouwd. Dit oordeel berust op het volgende:
3. De verklaring van makelaar [naam 2] is tamelijk vrijblijvend, want het is een niet onderbouwde schatting. Bovendien wordt de overtuigingskracht van dit stuk ondermijnd doordat daarin wordt uitgegaan van een huurprijs van € 80.000, terwijl deze destijds afgerond € 90.000 bedroeg. Daarbij komt dat de geschatte huuropbrengst na renovatie met de verwijzing naar de verklaring van [bedrijf] gemotiveerd is betwist door [geïntimeerden]
4. Verder is de rendementsberekening van ABC accountants blijkens dit stuk slechts ‘een eerste concept’. Bovendien zijn de daarin gehanteerde uitgangspunten niet toegelicht of onderbouwd. Ook is deze berekening vrijblijvend in die zin dat volgens de accountant de verdeling eigen vermogen en financiering met vreemd vermogen niet uit de cijfers is te halen, voor een exacte inschatting een MJOP nodig is en de beheerskosten en overhead niet op basis van de aangeleverde gegevens konden worden vastgesteld, ‘omdat de opbouw in de aangeleverde stukken anders was dan bij andere panden’.
5. Ten slotte ontbreekt een overtuigende onderbouwing van de kosten van de renovatie en daarmee de gevolgen daarvan voor de gestelde rendementsverbetering. Het verweer van [geïntimeerden] dat de kosten met € 15.000 ex. btw te laag zijn geschat, omdat de kosten voor het zelfstandig maken van de beide ruimtes beduidend hoger zullen zijn, is door [appellant] niet weersproken.
6. Uit het voorgaande vloeit voort dat de vordering op grond van dringend eigen gebruik hoe dan ook niet toewijsbaar is. Bij die stand van zaken behoeven de punten ‘houdt het gehuurde na renovatie in de huidige vorm op te bestaan’ en of wel of niet een omgevingsvergunning nodig zal zijn geen bespreking.
Grief 8. Belangenafweging
7. Deze grief slaagt evenmin. Het belang van [geïntimeerden] bij het behoud van het gehuurde is evident, al was het alleen al om verhuiskosten, stagnatieschade en verlies van goodwill te voorkomen. Het door [appellant] gestelde bedrijfseconomische belang is op de hiervoor genoemde gronden onvoldoende aannemelijk geworden en andere belangen zijn niet gesteld. Een belangenafweging kan dus hoe dan ook niet in het voordeel van [appellant] uitvallen.
Grief 10. Gebrek dak entree
8. Deze grief slaagt ook niet. De met het rapport van Premiumkeur onderbouwde vordering van [geïntimeerden] is onvoldoende gemotiveerd door [appellant] betwist. Daarvoor is in ieder geval onvoldoende de enkele verder niet concreet gemaakte suggestie dat de lekkage ook door airco’s van [geïntimeerden] kan zijn veroorzaakt.
9. Uit het voorgaande volgt dat grief 11 tegen de in de procedure in conventie uitgesproken proceskostenveroordeling evenmin slaagt. Grief 9 (een ‘veeggrief’) heeft geen zelfstandige betekenis.
10. [appellant] heeft geen getuigenbewijs aangeboden van voldoende specifieke stellingen, die, indien bewezen, kunnen leiden tot een andere beslissing. Het ter zitting gedane aanbod om alsnog de juistheid van de rendementsberekening van ABC aan te tonen, is te laat gedaan. Aan bewijslevering kan daarom niet worden toegekomen.
Slotsom
11. Het hoger beroep van [appellant] heeft geen succes. Daarom wordt evenmin toegekomen aan het voorwaardelijk ingestelde incidenteel hoger beroep van [geïntimeerden] [appellant] moet als de in het ongelijk gestelde partij de proceskosten van het principaal hoger beroep betalen.
Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis voor zover dat aan het oordeel van het hof is onderworpen;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 343,- aan verschotten en € 3.642,- voor salaris advocaat;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal dat conform art. 29a lid 3 Rv is ondertekend door de voorzitter.
--------------------------
voorzitter