Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.339.781/01 KG
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 10786998 KK EXPL 23-678
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 8 april 2025
in de zaak van
[appellant] ,
wonende te [plaats 1] ,
appellant,
tevens incidenteel geïntimeerde,
advocaat: mr. W.E.A. Stegeman te Groningen,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonende te [plaats 2] ,
geïntimeerde,
tevens incidenteel appellant,
advocaat: mr. A.A. Bouwman te Amsterdam.
Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
1.De zaak in het kort
[appellant] is via openbare verkoop bij executie eigenaar geworden van een appartement. Het appartement werd op dat moment bewoond door huurder [geïntimeerde] . [appellant] vordert ontruiming van het gehuurde door [geïntimeerde] wegens onder meer het niet betalen van huur en servicekosten. Het hof is van oordeel dat huurder zodanig is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst dat in voldoende mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter, zo het geschil aan hem wordt voorgelegd, tot toewijzing van de vordering tot ontbinding en ontruiming zal komen. Het hof wijst de ontruiming toe.
2.Het geding in hoger beroep
[appellant] is bij dagvaarding van 3 april 2024 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 7 maart 2024 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam, onder bovenvermeld zaaknummer in kort geding gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde. De dagvaarding bevat de grieven. Op de eerst dienende dag heeft [appellant] op de rol geconcludeerd overeenkomstig die dagvaarding en een productie in het geding gebracht.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met een productie;
- memorie van antwoord in incidenteel appel, met producties;
Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 25 februari 2025 laten toelichten door hun voornoemde advocaten aan de hand van overlegde spreekaantekeningen. [appellant] heeft nog producties in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
3.Feiten
De kantonrechter heeft in 1.1 tot en met 1.17 van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof daarvan uitgaat.
3.1.
In een schriftelijk “huurcontract” met deels algemene voorwaarden, gesloten tussen [naam 1] als verhuurder en [naam 2] en [naam 3] als huurders, is overeengekomen dat met ingang van 2 mei 2005 de woonruimte aan het adres [straat 1] te [plaats 2] , hierna het gehuurde of de woonruimte, door huurders wordt gehuurd. [geïntimeerde] wordt in deze huurovereenkomst niet als huurder genoemd. De woonruimte betreft een appartement in een groter complex met woningen.
3.2.
De kantonrechter te [plaats 2] heeft bij vonnis van 13 augustus 2008, met kenmerk [nummer 1] [nummer 2] gewezen tussen [stichting] en [geïntimeerde] , overwogen dat [geïntimeerde] , tezamen met [naam 2] en [naam 3] , hebben te gelden als huurder van de woonruimte.
3.3.
In het “huurcontract” (verder ook de huurovereenkomst) is in artikel 7 een bepaling over kleine herstellingen (voor rekening van huurders) opgenomen en verder vermeldt de huurovereenkomst onder meer:
(…)
4. Bij te late betaling van de huur zal rente worden berekend. Het rentepercentage bedraagt 1,5% per maand. De minimum termijn een maand
(…)
19. De huurder zal verschuldigd zijn aan de verhuurder voor elke dag, dat een door hem begane overtreding van de huurvoorwaarden dan wel een door hem veroorzaakte verboden toestand voortduurt na het verstrijken van de hem bij schriftelijke waarschuwing verleende termijn tot opheffing daarvan, een boete van € 25,00 per dag (…)
21. De huurder verbindt zich aan de verhuurder te vergoeden de gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten, welke voor de verhuurder ontstaan ten gevolge van de door hem in te roepen rechtskundige hulp bij niet richtige nakoming door de huurder van door hem bij deze overeenkomst op zich genomen verplichtingen.
3.4.
De Huurcommissie – hierna HC – heeft op 31 oktober 2008 uitspraak gedaan in de zaak met zaaknummer 2007/34717, tussen [stichting] als verhuurder en [geïntimeerde] als huurder. In de uitspraak is met betrekking tot het gehuurde opgenomen:
Er is sprake van een all-in prijs. Met ingang van 01-05-2008 bedraagt de (kale) huurprijs
€ 314,96 per maand en het voorschotbedrag voor de servicekosten € 76,62 per maand.
In de uitspraak is de woonruimte gewaardeerd op 115 punten.
3.5.
[stichting] heeft zich niet kunnen verenigen met de uitspraak van de HC en heeft zich tot de kantonrechter gewend. De kantonrechter te Amsterdam heeft bij vonnis van 7 juli 2009 overwogen dat de HC terecht heeft geoordeeld dat er sprake was van een all-in prijs met betrekking tot het gehuurde. De (kale) huurprijs is daarbij op het door de HC gestelde bedrag bepaald.
3.6.
De HC heeft op 30 mei 2016 uitspraak gedaan tussen [geïntimeerde] als verzoeker en [stichting] als verhuurder. In de uitspraak is met betrekking tot het gehuurde opgenomen:
De woonruimte heeft op 1 november 2016 de volgende ernstige gebreken:
- Badkamer
De douchevloer geeft via de afvoer lekkage naar de beneden gelegen woonruimte.
Van de rechterwand in de doucheruimte zijn twee wandtegels van de muur gevallen. Hierdoor is sprake van vochtdoorslag naar de daarachter gelegen ruimte.
Dit zijn gebreken analoog aan de gebreken in de categorie C (nummers N2 en V1);
- Keuken
Het aanrechtblok is zodanig verouderd en versleten dat praktisch alle laden en deuren niet meer functioneren of sluiten. Alle knoppen van de inbouwoven zijn eraf. De oven wordt alleen nog aan de achterzijde warm.
Dit is een gebrek in de categorie C (nummer Na8).
- Badkamer/toilet/keuken
Er is sprake van onvoldoende afvoer van binnenlucht van de badkamer, toilet en keuken. De ventilatieopeningen zitten dicht en dienen in orde te worden gemaakt. De minimale luchtafvoer is 14dm3/s ofwel 14 liter per seconde.
Dit is een gebrek in de categorie C (nummer 1).
(…)
De geldende huurprijs van € 314,96 per maand wordt vanaf 1 november 2015 tijdelijk verlaagd tot € 125,98 per maand.
(…)
De huurverlaging geldt totdat alle gebreken zijn hersteld. Vanaf de eerste maand nadat de gebreken zijn hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van
€ 314,96 per maand betalen. Zolang de gebreken niet allemaal zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen.
3.7.
Per e-mail van 2 oktober 2022 [geïntimeerde] aan [appellant] , voor [stichting] , heeft [geïntimeerde] gesteld:
De ketel lekt en geeft storingen de ketel is na 15 jaar verouderd en versleten en moet zsm vervangen worden.
3.8.
Per e-mail van 16 januari 2023 aan [appellant] , destijds optredend als beheerder van [stichting] , heeft [geïntimeerde] onder meer bericht:
Naar aanleiding van de email (…) heb ik niks van u vernomen nadat u in de gelegenheid bent gesteld om de reageren en de gebreken te herstellen.
Per 12-1-2023 is de ketel vervangen na 2x een waterlek 2021/2022 en een gaslek in oktober 2022 ben ik genoodzaakt op advies van de monteur om de ketel te vervangen.
Alle kosten van de cv ketel en het onderhouds abbonement worden verrekend met de huur met een bedrag van 125,96 per maand en 1511,52 op jaarbasis.
[bedrijf] heeft per factuur van 23 januari 2023 € 2.400,01 bij [geïntimeerde] in rekening gebracht voor een cv ketel en de plaatsing daarvan in de woning.
3.9.
[appellant] is via openbare verkoop bij executie op 22 december 2022 met ingang van 3 maart 2023 eigenaar geworden van het appartementsrecht betreffende de woonruimte. Hij heeft de woonruimte niet vooraf bezichtigd. Contact tussen partijen is moeizaam tot stand gekomen.
3.10.
Op 14 september 2023 heeft [appellant] in het gehuurde samen met [geïntimeerde] een lijst van de gebreken opgesteld waarbij tevens is besproken welke werkzaamheden dienden te worden uitgevoerd.
3.11.
In de Whatsapp conversatie tussen partijen, [appellant] ( [appellant] ) en [geïntimeerde] ( [geïntimeerde] ), in de periode 1 september 2023 tot en met 25 oktober 2023 waarin is gecommuniceerd over herstel van gebreken en mogelijke aankoop van de woning door [geïntimeerde] , is onder meer meegedeeld:
1-9-23
[geïntimeerde] , [appellant] ik weet in de loop van de maand pas meer zodra ik zover ben neem ik contact met je op september ben ik er even tussenuit dus houd sept/okt aan ok
[appellant] , Hoi [geïntimeerde] , dat vind ik erg lang duren en niet volgens afspraak (…)
Dan hoor ik graag wanneer ik volgende week dinsdag, woensdag of donderdag terecht kan voor het verhelpen van de ‘gebreken’ .
(…) ik ga niet vrijblijvend wachten en de boel de boel laten. Daarom de vraag wanneer ik volgende week terecht kan voor het oplossen van de gebreken.
[geïntimeerde] , Ja ik heb je duidelijk gezegd dat ik geen toezeggingen doe die niet zeker zijn een voorstel en afname datum doe ik dan pas zodoende
[appellant] , Oke, nogmaals dan de vraag wanneer ik volgende week terecht kan.
[geïntimeerde] , We hebben nu alleen persoonlijke contact i.v.m. koop/verkoop alle andere zaken gaan via mij advocaat
[appellant] , Die gebreken moest ik persoonlijk contact met jou opnemen ook van je advocaat
[geïntimeerde] , Daar spreek ik hem volgende week over.
28 september 2023
[appellant] , Hoi [geïntimeerde] , Wanneer kunnen we terecht voor herstel van de punten?
29 september 2023
[geïntimeerde] , Ik ben net terug ik laat het je volgende week weten
4 oktober 2023
[appellant] , Hoi [geïntimeerde] , hoor graag even spoedig van je. Duurt lang genoeg zo.
6 oktober 2023
[geïntimeerde] , Hoi [appellant] , Ik ben deze hele week bezig geweest ivm financië voor aankoop rond volgende week weet ik waarschijnlijk hoeveel & wanneer het wordt sowieso deze maand nog ff geduld aub.
10 oktober 2023
[appellant] , Hoi [geïntimeerde] , dat kopen heb ik niet zoveel vertrouwen meer in duurt erg lang. Maak graag afspraken voor het verhelpen van de gebreken. Hoor graag spoedig.
11 oktober 2023
[appellant] , Hoi [geïntimeerde] , 25 oktober komen ze langs om de keuken in orde te maken dit is vanaf 8 uur ‘s ochtends.
Voor die tijd wil ik ook de rest in orde hebben.
Kunnen die jongens a.s. vrijdag? Dinsdag 17 of woensdag 18 oktober bij je terecht om hiermee aan de slag te gaan
Hoor graag wat de voorkeur heeft
Ze hebben sowieso 2 dagen nodig aansluitend aan elkaar
Het zou dan vrijdag en zaterdag zijn of dinsdag en woensdag
13 oktober 2023
[appellant] , Hoi [geïntimeerde] , vrijdag is inmiddels voorbij dus dat wordt hem niet, hoelaat kunnen ze dinsdagochtend bij je terecht? hoor graag.
[geïntimeerde] , Als jij alvast de gebreken wil verhelpen moet ik wel eerst weten wat we precies allemaal gaan doen kwa materialen/werkwijze toen we elkaar laatst hebben gezien/gesproken was mijn prioriteit de aankoop zodoende
[appellant] , Met betrekking tot de gebreken het lijstje zoals vorige keer doorlopen laat ik ze allemaal verhelpen.
[geïntimeerde] , Het gaat hier om de volledige keuken & badkamer en de resterende gebreken ik moet wel eerst weten wat we gaan doen ik ga namelijk ook meteen de rest van het huis opknappen en alle moet wel netjes en passend overeenkomen
[appellant] , Ik weet niet op welke grond ik rekening dien te houden met jou smaak of woonwensen. Ik ga in ieder geval zorgen dat de gebreken netjes zijn verholpen zodat jij overal weer op een normale en nette manier gebruik van kunt maken. Er zijn ook zaken die mijn inziens voor als huurder zijn mar om eenmalig alles in 1 keer op te pakken vind ik niet erg. Vandaar dat ik ze het lijstje laat afwerken zodat alles op orde is. Daarna wil ik de huurcommissie netje laten komen zodat ze boel afgesloten kan worden en we naar een normaal situatie kunnen
Hoelaat kunnen ze dinsdag bij je terecht dan zorg ik dat ze er dan zijn met de benodigde spullen.
[geïntimeerde] , Nou volgens de huurcommissie moeten de gebreken in overeenstemming worden verholpen dus we moeten gezamenlijk eerst bespreken wat we precies allemaal gaan doen.
Zo één twéé zonder dat ik weet wat er precies komt gaat natuurlijk niet
[appellant] , [geïntimeerde] , ik heb met jou laatst de woning doorlopen en de gebreken opgenomen. Dus je weet precies wat er verholpen dient te worden.
Uiteraard laat ik de boel uitvoeren zoals de huurcommissie wenst. Dit is ook in mijn belang als eigenaar.
[geïntimeerde] , Het gaat er ook om wat ik wens in mijn belang als huurder niet alleen jij of de huurcommissie daarom moeten we het gezamenlijk doen.
A.s. dinsdag word het zoiezo niet zeker niet op deze manier
[appellant] , Wanneer kunnen ze terecht op korte termijn? Jij blijft vanaf dag 1 hameren op gebreken. Dan wil die netjes oplossen maar die je maar daar wel de mogelijkheid toe geven…
Ik heb netjes met jou een rondje gelopen, meegeschreven en foto’s gemaakt van de zaken waarvan jij hebt aangegeven dat die momenteel niet op orde zijn. Ik begrijp daarom je punt ook niet verder.
Ik wel zo snel mogelijk de punten opgelost hebben zodat we terug kunnen naar een normale situatie.
[geïntimeerde] , Als jij alvast verder wilt met het verhelpen van de gebreken wil graag dat je het specificeert toen jij laatst de inspectie had gedaan gaf je meerdere mogelijkheden aan nu zie ik die niet terug ook kost het tijd en moet ik de gepaste datum treffen hiervoor.
Ik spreek je volgende week fijn weekend.
[appellant] , -vervangen stuk stopcontact
- vernieuwen radiatoren
- sauzen en herstellen wand met lekkage sporen
- nieuw tegelvloer badkamer en toilet en nieuwe dorpel
- vervangen apparatuur keuken en wrappen van kastjes en keukenblad
Wanneer kunnen we terecht
[geïntimeerde] . Alles moet compleet vernieuwd worden geen kleine herstellen maar volledig
Ik spreek je volgende week
volgende week gaat het sowieso niet en we moeten er eerst gezamenlijk over eens zijn.
[appellant] , Ik wil best alles vernieuwen maar dan moet daar ook een knappe huur tegenover staan.
Wanneer dat niet is word het herstellen. Dat is volgens de wet op orde.
Wanneer we de boel hersteld hebben mag de huurcommissie beoordelen of alles op orde is of dat er nog zaken aangepakt dienen te worden.
[geïntimeerde] , Nou ik heb hier weinig vertrouwen in
[appellant] , In dit geval wil ik de gebreken die in het appartement zijn netjes verhelpen. Lijkt mij dat ik nu eindelijk een mogelijkheid krijg van jou wanneer ze daarmee aan de slag gaan. Het is van de gekken dat ik hier alweer weken lang om een datum moet vragen.
Dus ik hoor graag wanneer ze volgende week terecht kunnen om de problemen ter verhelpen. De afspraak met de keuken boer is je inmiddels bekend dat kosten een hoop geld dus ik ga er van uit dat ook die dan terecht kan
Om op voorhand te zeggen dat je ergens geen vertrouwen in hebt is ongegrond en niet terecht. (…) Graag een dag wanneer we terecht kunnen om de boel netjes te maken.
[geïntimeerde] , Je bent voor de inspectie al overduidelijk op de hoogte gesteld van de inhoud van het herstel volledige vernieuwing van de keuken en badkamer ik neem geen genoegen met minder dus we hebben nu geen akkoord
[appellant] , Wettelijk kunt van de verhuurder alleen verlangen dat gebreken worden verholpen (…)
[geïntimeerde] , Volgens mij ben ik duidelijk genoeg geweest
Einde bericht
[appellant] , Nee ik begrijp je eerlijk gezegd niet
Waarom zou je een pand eigenaar toegang ontzeggen in jou geval? (…)
graag een datum waarbij we 2 dagen achter elkaar bij de woning terecht kunnen om zeken ge verhelpen.
[geïntimeerde] , Ons persoonlijk contact was alleen mbt aankoop/verkoop en de afspraak voor inspectie nu praten we weer eindeloos door over een ander onderwerp
Verder wens ik geen contact in de avond of het weekend ok
[appellant] , Ik wens graag een datum voor herstel, die vraag ik je al 3 weken. Als ik die heb is contact niet verder noodzakelijk. Je komt nergens concreet tot een antwoord en draait overal omheen.
[geïntimeerde] , Ik ga dit gesprek tot me laten bezinken en ik ga erover nadenken.
(…)
[geïntimeerde] , de dingen die jij zegt kloppen niet en dat weet je dondersgoed doe niet telkens of je achterlijk bent
[appellant] , Leg eens uit wat er niet klopt dan
zie ook geen inhoudelijke reactie op mijn duidelijke en constante vraag.
25 oktober 2023
[appellant] , Hoi [geïntimeerde] , er staan mensen voor de deur van de keuken maar er wordt niet open gedaan
Hoi [geïntimeerde] , de rekening stuur ik naar je door want die mensen staat daar niet voor niks, wanneer kunnen zij opnieuw komen om de opdracht wel uit te voeren? hoor graag.
3.12.
Vanaf eind december 2023 tot en met 8 januari 2024 zijn er werkzaamheden in het gehuurde verricht ter zake van herstel van gebreken in het gehuurde.
3.13.
Per brief van 1 februari 2024 heeft (de gemachtigde van) [appellant] aan (de gemachtigde van) [geïntimeerde] mee gedeeld, dat de gebreken zijn hersteld en dat er een achterstand bestaat in betaling van servicekosten. In het door de VvE [straat 2] verstrekte begrotingsoverzicht zijn de kosten voor het jaar € 103,93 per maand. [geïntimeerde] heeft deze over 2023 nimmer betaald.
3.14.
Per brief van 20 februari 2024 heeft [geïntimeerde] [appellant] bericht dat de werkzaamheden na 8 januari 2024 niet zijn hervat, dat niet alle gebreken die destijds door HC zijn vastgesteld zijn hersteld en dat er een wastafel in de badkamer lekt, waardoor [geïntimeerde] niet meer dan de verlaagde huurprijs hoeft te betalen, die hij verrekent (met de kosten van de cv ketel).
3.15.
Per Whatsapp van 20 februari 2024 heeft [appellant] [geïntimeerde] bericht:
He [geïntimeerde] , tot mijn verbazing moet ik zojuist van mijn advocaat horen dat er en lekkage zou zijn (…) en dat de oven niet is geïnstalleerd. Het was fijn geweest als je me iets had laten weten ipv 2 dagen voor de zitting via je advocaat. Lijkt mij persoonlijk niet de weg. Ik kan morgen iemand langs sturen om deze zaken op orde te brengen. Ben jij bereid de deur hiervoor te openen en hoelaat kan hij terecht? Ik verneem graag spoedig.
3.16.
Daarop is geen reactie [geïntimeerde] gekomen.
3.17.
[geïntimeerde] heeft op 21 februari 2024 € 1.511,00 aan [appellant] betaald.
4.Eerste aanleg
4.1.
Samengevat en voor zover in hoger beroep nog van belang heeft [appellant] in eerste aanleg gevorderd dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [geïntimeerde] zal veroordelen tot:
Primair:
a. ontruiming van het gehuurde op straffe van een dwangsom;
b . betaling van € 314,96 per maand, dan wel het bedrag dat dit na indexering zal blijken te zijn, vanaf augustus 2023 tot de daadwerkelijke ontruiming;
c. betaling van € 25,00 aan boete per dag ingaande 17 juli 2023;
(…)Primair en subsidiair:
g. betaling van € 462,50 aan buitengerechtelijke kosten en proceskosten.
4.2.
Kort gezegd heeft [appellant] daaraan ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder als bedoeld in artikel 7:212, 7:213 en 7:220 BW door geen huur te betalen, geen servicekosten te betalen, niet de gevraagde informatie te verstrekken en tot slot niet mee te werken aan herstel van de gebreken. Dat laatste leidt tot schuldeisersverzuim, aldus [appellant] .
4.3.
De kantonrechter heeft geoordeeld dat [geïntimeerde] onvoldoende medewerking heeft verleend aan herstel van de gebreken in het gehuurde. [geïntimeerde] dient daarom vanaf 1 november 2023 weer de volledige huur te betalen van € 314,96 per maand. De kantonrechter heeft het beroep [geïntimeerde] op verrekening – ten aanzien van de huurpenningen – verworpen en [geïntimeerde] veroordeeld tot betaling aan [appellant] van € 629,94 aan huurachterstand alsmede tot betaling van € 1.351,09 aan servicekosten tot en met maart 2024. De overige vorderingen, waaronder de vordering tot ontruiming, zijn afgewezen. [geïntimeerde] is in de proceskosten veroordeeld.
5.Beoordeling
5.1
[appellant] heeft in principaal hoger beroep zes grieven aangevoerd. Ter zitting in hoger beroep heeft [appellant] zijn zesde grief ingetrokken. Deze grief en bijbehorende vorderingen behoeven dus geen nadere bespreking meer. [appellant] heeft in hoger beroep geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en – uitvoerbaar bij voorraad – [geïntimeerde] zal veroordelen tot:
I. Ontruiming van het gehuurde binnen twee weken na betekening van het arrest, althans binnen een in goede justitie te bepalen termijn, op straffe van een dwangsom van € 750,- per dag dat [geïntimeerde] met deze ontruiming in gebreke blijft;
II. Betaling aan [appellant] van € 944,90 (in plaats van € 629,94) ter zake achterstallige huurpenningen tot en met februari 2024;
III. Betaling aan [appellant] ter zake achterstallige huurpenningen en servicekosten vanaf 1 maart 2024 tot aan de dag van ontruiming.
Zulks met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep met nakosten en de kosten van een gedwongen ontruiming.
5.2.
[geïntimeerde] heeft in principaal hoger beroep verweer gevoerd en geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis.
In het incidenteel hoger beroep heeft [geïntimeerde] gevorderd dat [appellant] wordt veroordeeld om de kosten voor de vervangen ketel te voldoen aan [geïntimeerde] dan wel dat aan [geïntimeerde] verlof wordt verleend om deze kosten met de huurpenningen te verrekenen. Voorts dat wordt bepaald dat servicekosten – vooralsnog – niet verplicht zijn en dat [geïntimeerde] de reeds voldane bedragen mag verrekenen met de huurpenningen. Daarnaast dat wordt bepaald dat de verlaagde huurprijs geldt primair totdat alle gebreken verholpen zijn en subsidiair tot 1 maart 2024.
Zowel in het principaal als in het incidenteel hoger beroep met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van [appellant] in de proceskosten in hoger beroep met nakosten.
5.3.
[appellant] heeft geconcludeerd tot verwerping van het incidenteel hoger beroep met beslissing over de proceskosten.
5.4.
[appellant] heeft in hoger beroep bewijs van zijn stellingen aangeboden, maar daaraan wordt voorbijgegaan omdat bewijslevering in dit kort geding niet aan de orde is.
Spoedeisend belang
5.5.
Het hof stelt voorop dat bij beantwoording van de vraag of een in kort geding verlangde voorziening in hoger beroep voor toewijzing in aanmerking komt allereerst dient te worden beoordeeld – zo nodig ambtshalve – of ten tijde van het arrest van het hof bij die voorziening (nog) een spoedeisend belang bestaat.
5.6.
Het spoedeisend belang volgt in dit geval uit de aard van de vordering en is overigens niet door [geïntimeerde] betwist. Het gaat hier gaat om een aanzienlijke huurachterstand, namelijk een van twaalf maanden. Daar komt bij dat [appellant] in hoger beroep onweersproken heeft aangevoerd dat [geïntimeerde] ook na het bestreden vonnis de eerst verschijnende huurtermijn en servicekosten niet heeft betaald.
Ontruiming gerechtvaardigd.
5.7.
Met grief 1 in het principaal hoger beroep komt [appellant] op tegen de afwijzing van zijn vordering tot ontruiming van het gehuurde. [appellant] voert aan dat het vaste jurisprudentie is dat bij een huurachterstand van drie of meer maanden een ontbinding van de huurovereenkomst uitgesproken wordt. In de deze kortgedingprocedure is de huurachterstand vier keer zo hoog. De kantonrechter had de primair gevorderde ontruiming dan ook moeten en kunnen toewijzen, aldus [appellant] .
5.8.
Deze grief slaagt. Dat oordeel berust op het volgende.
5.9.
Vaststaat dat [geïntimeerde] vanaf de aanvang van de huurrelatie met [appellant] in maart 2023 geen huurpenningen heeft voldaan. Ten tijde van de kortgedingprocedure in eerste aanleg bestond zodoende een huurachterstand van twaalf maanden. [geïntimeerde] stelt zich ten onrechte op het standpunt dat hij niet was gehouden om huur te betalen omdat hij de cv–ketel heeft vervangen en hij daarom op grond van artikel 7:206 BW was gerechtigd om de kosten daarvan te verrekenen met de huurpenningen. [geïntimeerde] heeft echter de noodzaak van vervanging van de cv–ketel niet aannemelijk gemaakt. Het in hoger beroep overgelegde e-mailbericht van Eneco van 30 mei 2024 vermeldt enkel dat de ketel in 2022 enkele storingen heeft gehad, te weten diverse lekkages, storing aan de displaycode en uitval. Dat toont de noodzaak om de ketel te vervangen niet aan. De stelling [geïntimeerde] dat dit op advies van de monteur is gebeurd, is niet onderbouwd. [geïntimeerde] is dan ook toerekenbaar tekortgeschoten in de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichting om de huur (tijdig) te betalen. De omvang van de tekortkoming is zodanig dat deze in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zou rechtvaardigen.
5.10.
De tekortkoming [geïntimeerde] wordt niet ongedaan gemaakt door de betaling kort voor het bestreden vonnis van een bedrag van € 1.511,- aan [appellant] . Het hof verwerpt het standpunt [geïntimeerde] dat een melding conform art. 2 van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening had moeten worden gedaan. Niet gesteld of gebleken is dat [geïntimeerde] , die zich op verrekening heeft beroepen, niet tot betaling in staat zou zijn. Ook het verweer [geïntimeerde] dat hij nimmer is aangemaand voor de huurachterstand slaagt niet. Gelet op met name de hiervoor in r.o. 3.8. en r.o. 3.11. tot en met r.o. 3.17. bedoelde verklaringen en gedragingen [geïntimeerde] was duidelijk dat hij niet wenste te betalen.
5.11.
Daarbij komt dat [appellant] stukken heeft overgelegd waaruit blijkt dat [geïntimeerde] ook bij de vorige verhuurder een huurachterstand heeft laten ontstaan. Deze oude huurschuld heeft [geïntimeerde] niet, althans onvoldoende gemotiveerd betwist. Verder heeft [geïntimeerde] na het bestreden vonnis de huur en de servicekosten over de maand april 2024 niet tijdig voldaan en tot aan het bestreden vonnis heeft [geïntimeerde] in het geheel geen servicekosten voldaan.
5.12.
Ook in hoger beroep heeft [geïntimeerde] nagelaten voldoende te onderbouwen waarom hij geen servicekosten zou hoeven te betalen. De stelling [geïntimeerde] dat hij geen gebruik kan maken van de fitnessruimte en de sauna in het gemeenschappelijk gedeelte van het complex is door [appellant] gemotiveerd betwist. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat de servicekosten zien op het gebruik van de algemene ruimtes en diensten en dat ook [geïntimeerde] die dient te voldoen.
5.13.
Gelet op een en ander ziet het hof in het betalingsgedrag [geïntimeerde] over de afgelopen jaren een patroon waarbij [geïntimeerde] structureel en op eigen initiatief (dus niet na een uitspraak van de huurcommissie of de kantonrechter) volledig stopt met het betalen van de huur. Van [appellant] kan niet worden gevergd dat hij dit betalingsgedrag nog langer tolereert en [geïntimeerde] nog langer in het gehuurde laat. Hierop vooruitlopend is een ontruiming gerechtvaardigd. [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat hij op de betreffende woning is aangewezen en dat verlies ervan voor hem tot dakloosheid zou leiden. De ontruiming van de woning is weliswaar ingrijpend, maar dat [geïntimeerde] hierdoor in zodanige problemen zal raken dat ontruiming niet kan worden verlangd, is door hem onvoldoende geconcretiseerd en onderbouwd. Uit de onvoldoende onderbouwde stellingen [geïntimeerde] volgt geen dermate onevenredigheid tussen het gerechtvaardigde belang van [appellant] bij ontruiming van de woning en het belang [geïntimeerde] bij behoud daarvan.
5.14.
[appellant] heeft nog aangevoerd dat [geïntimeerde] de in april 2024 aangezegde huurverhoging per 1 juli niet heeft betaald. De aangezegde indexering is echter betwist. Binnen het bestek van dit kort geding kan niet worden vastgesteld wat vanaf 1 maart 2024 precies de (geïndexeerde) huurprijs zou moeten zijn. De vordering van [appellant] zoals vermeld onder III zal daarom worden afgewezen.
5.15.
Uit het voorgaande volgt dat grief 1 in het principaal hoger beroep van [appellant] slaagt en de grieven 2 en 3 in het incidenteel hoger beroep [geïntimeerde] niet. De gevorderde ontruiming zoals omschreven onder I zal worden toegewezen, met dien verstande dat het hof aanleiding ziet de ontruimingstermijn te bepalen op vier werken na betekening van het arrest.
Geen aanspraak op verlaagde huurprijs vanaf 1 oktober 2023
5.16.
Met grief 2 tot en met 5 in het principaal hoger beroep betoogt [appellant] in de kern dat [geïntimeerde] vanaf 1 oktober 2023 geen aanspraak meer kan maken op de door de huurcommissie bepaalde verlaagde huurprijs omdat het aannemelijk is dat de herstelwerkzaamheden in september 2023, en dus vóór 1 oktober 2023, zouden zijn afgerond indien [geïntimeerde] de uitvoering van de herstelwerkzaamheden niet had belemmerd. Uit de overgelegde producties blijkt immers dat [appellant] vanaf 16 augustus 2023 heeft geprobeerd een afspraak met [geïntimeerde] te maken om de aanwezige gebreken in het gehuurde te herstellen en dat [geïntimeerde] [appellant] geen toegang tot de woning heeft gegeven. Het is voldoende aannemelijk dat indien [geïntimeerde] op juiste wijze had meegewerkt, de herstelwerkzaamheden in september 2024 zouden zijn afgerond. [geïntimeerde] dient daarom vanaf 1 oktober 2023 weer de volledige huur van € 314,96 per maand te betalen. De huurachterstand tot en met februari 2024 bedraagt dan ook € 944,90 ( € 2456,66 - € 1511,76) in plaats van € 629,94, aldus [appellant] .
5.17.
Het hof acht het voldoende aannemelijk dat de gebreken voor 1 oktober 2023 hersteld hadden kunnen zijn als [geïntimeerde] daaraan zijn medewerking had verleend. [geïntimeerde] heeft dat onvoldoende gedaan. Dat blijkt uit de uitgebreide weergave van de Whatsapp- en e-mailcorrespondentie tussen partijen, zoals hiervoor in r.o. 3.11 weergegeven. [geïntimeerde] voert in het incidenteel hoger beroep aan dat hij nog steeds aanspraak maakt op de verlaagde huurprijs omdat de gebreken nog niet allemaal zijn verholpen. [geïntimeerde] benoemt echter niet welke gebreken dat precies zijn en onderbouwt zijn stelling evenmin. Daar komt het volgende bij. [appellant] heeft op 1 februari 2022 (r.o. 3.13.) [geïntimeerde] bericht dat de gebreken zijn hersteld. Pas op 20 februari 2022 – twee dagen voor de voortzetting van de mondelinge behandeling in eerste aanleg – heeft [geïntimeerde] aan [appellant] bericht dat dit niet het geval is (r.o. 3.14.). Vervolgens heeft [geïntimeerde] niet gereageerd (r.o. 3.16.) op het bericht van [appellant] van 20 februari 2022 (r.o. 3.15.) over de door [geïntimeerde] gestelde gebreken en het verzoek een afspraak te maken om toegang tot de woning te geven. Bij die stand van zaken is het schuldeisersverzuim aan de zijde [geïntimeerde] per 1 oktober 2023 onverminderd aanwezig. Het verweer [geïntimeerde] treft dan ook geen doel.
5.18.
Uit het voorgaande volgt dat de grieven 2 tot en met 5 in het principaal hoger beroep slagen, en grief 1 in het incidenteel hoger beroep niet. De vordering van [appellant] tot betaling van € 944,90 zoals omschreven onder II is toewijsbaar.
Slotsom en kosten
5.19.
Het principaal hoger beroep slaagt grotendeels en het incidenteel hoger beroep slaagt niet. Het bestreden vonnis zal deels worden vernietigd. [geïntimeerde] zal worden veroordeeld in de proceskosten van het principaal en het incidenteel hoger beroep. Het hof ziet geen aanleiding een dwangsom op te leggen voor de ontruiming. Als [geïntimeerde] niet zelf ontruimt kan [appellant] daarvoor de deurwaarder inschakelen. De proceskosten van het hoger beroep komen voor rekening [geïntimeerde] .
6.Beslissing
Het hof:
rechtdoende in principaal en incidenteel appel:
vernietigt het bestreden vonnis, voor zover dat aan het oordeel van het hof is onderworpen en voor zover daarbij de gevorderde ontruiming is afgewezen en [geïntimeerde] is veroordeeld tot betaling van € 629,94 aan huurachterstand tot en met maart 2024 aan [appellant] ;
en doet in zoverre opnieuw recht als volgt:
veroordeelt [geïntimeerde] om binnen vier weken na betekening van dit arrest de woning aan het adres [straat 1] te ( [postcode] ) [plaats 2] met alle aan hem toebehorende daarin aanwezige goederen en personen te ontruimen en verlaten en onder afgifte aan [appellant] van de sleutels en al hetgeen tot het gehuurde behoort ter vrije en algehele beschikking van [appellant] te stellen;
veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan [appellant] van € 944,90 aan huurachterstand tot en met maart 2024, en € 314,96 per maand, dan wel het bedrag dat dit na indexering zal blijken te zijn,vanaf 1 april 2024 tot het einde van de huurovereenkomst;
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;
veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten in principaal en incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [appellant] vastgesteld op € 484,97 aan verschotten en
€ 3.642,00 voor salaris (€ 2.428,00 in principaal hoger beroep + € 1.214,00 in incidenteel hoger beroep) en op € 178,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, M.A. Wabeke en M.A.J.G. Janssen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 8 april 2025.