Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.330.298/01 KG
zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/734272 / KG ZA 23-451
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 25 maart 2025
in de zaak van
[appellant],
wonend te [plaats 1] ,
appellant,
advocaat: mr. T.R. Dicke te Amsterdam,
tegen
1.[geïntimeerde 1] ,
wonend te [plaats 1] ,
2.
[geïntimeerde 2],
[geïntimeerde 2],
wonend te [plaats 2] ,
geïntimeerden,
advocaat: mr. B.P. van Overeem te Amsterdam.
Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerden] genoemd.
1.De zaak in het kort
[geïntimeerden] hebben een woning aan [appellant] verkocht. Aan het hof ligt de vraag voor of [appellant] de contractueel overeengekomen boete verschuldigd is wegens het niet tijdig stellen van zekerheid en het niet tijdig afnemen van de woning. Het hof is van oordeel dat dat het geval is.
2.Het geding in hoger beroep
[appellant] is bij dagvaarding van 11 juli 2023 in hoger beroep gekomen van een mondeling vonnis van 14 juni 2023 van de voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam , onder bovenvermeld zaak-/rolnummer in kort geding gewezen tussen [geïntimeerden] als eiseressen en [appellant] als gedaagde (verder: het bestreden vonnis).
Bij arrest van 15 augustus 2023 heeft het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast, die op 29 januari 2024 heeft plaatsgevonden. Het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal maakt deel uit van het dossier.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord;
- nadere akte van [appellant] , met een productie;
- antwoordakte van [geïntimeerden]
Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 11 februari 2025 laten toelichten door hun hiervoor genoemde advocaten, mr. Van Overeem aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord en inlichtingen verstrekt.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis (naar het hof begrijpt: gedeeltelijk) zal vernietigen en alsnog de door [geïntimeerden] gevorderde contractuele boete zal afwijzen dan wel zal matigen en [geïntimeerden] zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 44.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief de nakosten en te vermeerderen met de wettelijke rente.
[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep.
3.Feiten
Het hof gaat uit van de volgende feiten.
3.1.
[geïntimeerden] hebben op 7 november 2022 aan [appellant] een appartementsrecht (verder: de woning) in [plaats 1] verkocht voor een bedrag van € 440.000,00. Het koopcontract en de daarin opgenomen algemene bepalingen houden in, voor zover van belang:
Ontbindende voorwaarde(n)
Artikel 7
1. De koop geschiedt onder de ontbindende voorwaarde(n), dat:
(…)
b. Koper niet uiterlijk 6weken na de ondertekening van deze koopovereenkomsteen toezegging waaraan geen voorwaarden zijn verbonden waaraan nog niet is voldaan heeft verkregen van een in de zin van artikel 1:1 van de Wet op het financieel toezicht erkende geldverstrekkende instelling voor één of meer geldleningen onder hypothecair verband van het Verkochte - eventueel, indien de desbetreffende instelling dat verlangt voor het verstrekken van een zodanige geldlening, onder medeverband van de rechten uit een te sluiten overeenkomst van levensverzekering tot een verzekerd kapitaal, na te melden hoofdsom niet te boven gaande - tot een hoofdsom vande koopsom, onder de voorwaarden en bepalingen die bij de hiervoor bedoelde instelling gebruikelijk zijn en Koper tevens uiterlijk op de eerste werkdag na laatstgemelde datum schriftelijk en gedocumenteerd met tenminste twee afwijzingen van de hiervoor bedoelde geldverstrekkende instellingen, aan Verkoper en aan de Notaris heeft verklaard, dat hij wegens het niet of niet tijdig verkrijgen van voormelde toezegging(en), de Koop wil ontbinden.
Indien een ontbindende voorwaarde wordt vervuld, werkt deze tussen Partijen terug naar het tijdstip van het aangaan van de Koop.
Partijen verlenen hun volle medewerking tot het tijdig verkrijgen van bedoelde
toezegging(en).
Waarborg
Artikel 8
Tot meerdere zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen zal Koper te zijner keuze:
- een waarborgsom ten belope van tien procent (10%) van de Koopprijs voldoen op de Kwaliteitsrekening (…); of
- een schriftelijke bankgarantie doen stellen ten belope van tien procent (10%) van de Koopprijs,
zulks uiterlijkzeven weken na ondertekening van deze koopovereenkomsten voorts op de wijze als nader is aangegeven in de algemene bepalingen.
Levering
Artikel 9
De leveringsakte zal worden verleden op 1maart 2023(…) ten overstaan van de notaris (…).
Achter ‘2023’ is de volgende tekst ingevoegd:
of zoveel eerder of later als partijen nader overeenkomen
(…)
Tekortkoming (wanprestatie)
Artikel VI
(…)
2. Indien één van de Partijen, na bij deurwaardersexploot in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen, na de dag waarop het deurwaardersexploot is uitgebracht, tekortschiet in de nakoming van een of meer van haar uit de onderhavige overeenkomst voortvloeiende verplichtingen - daaronder begrepen het niet tijdig betalen van de waarborgsom of het niet tijdig doen stellen van een correcte bankgarantie - kan de wederpartij van de tekortschietende Partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de tekortschietende Partij.
(…)
4. Indien de wederpartij geen gebruik maakt van haar recht de Koop te ontbinden en nakoming verlangt, zal de tekortschietende Partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in lid 2 van dit artikel vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille (3‰) van de Koopprijs met een maximum van tien procent (10%) van de Koopprijs, onverminderd het recht op (aanvullende) schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. (…)
3.2.
Bij het koopcontract is een, door de notaris met de hand geschreven, addendum gevoegd. Dit door partijen ondertekende addendum houdt in, voor zover van belang:
7/11/2022
Partijen zijn nader overeengekomen dat indien de termijn van het financieringsvoorbehoud niet wordt gehaald door koper verkoper meewerkt aan uitstel van die termijn, in onderling overleg.
Er wordt in onderling overleg een nieuwe datum vastgesteld.
3.3.
Binnen de in het koopcontract genoemde termijn heeft [appellant] geen waarborgsom gestort of bankgarantie doen stellen.
3.4.
[geïntimeerden] hebben aan [appellant] veertien keer schriftelijk uitstel verleend ten aanzien van het financieringsvoorbehoud.
3.5.
[appellant] heeft [geïntimeerden] op 24 maart 2023 bericht dat de financiering rond was.
3.6.
De makelaar van [geïntimeerden] heeft bij e-mail van 20 april 2023 [appellant] gewezen op zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst. De makelaar heeft [appellant] verzocht om in te stemmen met een (uitgestelde) leveringsdatum van 15 mei 2023. [appellant] is daarmee niet akkoord gegaan.
3.7.
Bij deurwaardersexploot van 12 mei 2023 hebben [geïntimeerden] [appellant] gesommeerd om alsnog binnen acht dagen, tot uiterlijk 22 mei 2023, aan zijn verplichtingen om zekerheid te stellen en de woning af te nemen te voldoen. Tevens hebben zij daarbij aanspraak gemaakt op de contractuele boete in het geval dat [appellant] daaraan geen gevolg gaf. [appellant] heeft aan deze sommatie geen gehoor gegeven.
4.Eerste aanleg
4.1.
Voor zover in hoger beroep nog van belang hebben [geïntimeerden] in eerste aanleg bij wege van voorlopige voorzieningen gevorderd dat de voorzieningenrechter [appellant] veroordeelt tot nakoming van de koopovereenkomst, bestaande uit het per omgaande storten van de waarborgsom c.q. het stellen van een bankgarantie en het verlenen van medewerking aan de levering van de woning, en tot betaling van de contractuele boete wegens het niet tijdig nakomen van deze verplichtingen. Daarnaast hebben [geïntimeerden] gevorderd dat [appellant] wordt veroordeeld tot betaling van de proceskosten.
4.2.
[appellant] heeft zich daartegen verweerd.
4.3.
De voorzieningenrechter heeft bij het bestreden vonnis genoemde vorderingen toegewezen. [appellant] is veroordeeld om binnen twee werkdagen na het vonnis zekerheid te stellen in de vorm van een waarborgsom of bankgarantie en mee te werken aan de levering van de woning op een zo spoedig mogelijk in overleg met de notaris vast te stellen leveringsdatum, maar uiterlijk op 6 juli 2023. Verder heeft de voorzieningenrechter [appellant] veroordeeld tot betaling van de contractuele boete van 3 promille van de koopsom per dag, te rekenen vanaf 22 mei 2023 tot de dag waarop aan de verplichtingen wordt voldaan, met een maximum van € 44.000,00. De voorzieningenrechter heeft wat betreft de verschuldigdheid van de boete overwogen dat [appellant] toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van twee verplichtingen, namelijk de verplichting om zekerheid te stellen en de verplichting om de woning tijdig af te nemen, en dat [appellant] daarom vanaf de afloop van de bij deurwaardersexploot aangezegde termijn van 22 mei 2023 de contractueel overeengekomen boete verschuldigd is. [appellant] is verder veroordeeld tot betaling van de proceskosten. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard en het meer of anders gevorderde is afgewezen.
4.4.
Ter uitvoering van dat vonnis heeft [appellant] binnen achtenveertig uur een bankgarantie doen stellen en heeft hij de woning op 6 juli 2023 afgenomen. Ter voldoening van de door de voorzieningenrechter toegewezen contractuele boete hebben [geïntimeerden] de bankgarantie getrokken voor een bedrag van € 44.000,00.
5.Beoordeling
De omvang van het hoger beroep en het (spoedeisend) belang
5.1.
Tegen de toewijzing van de contractule boete en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] in hoger beroep op, dus niet, kort gezegd, tegen de getroffen voorzieningen wat betreft het stellen van zekerheid en het meewerken aan de levering van de woning, aan de niet nakoming van welke verplichtingen de boete is gekoppeld en vervolgens door [geïntimeerden] ingeroepen. Ten tijde van het bestreden vonnis waren de ordemaatregelen geboden. Het hof ziet geen aanleiding voor het oordeel dat [geïntimeerden] thans in hoger beroep geen voldoende (spoedeisend) belang hebben bij de vordering tot betaling van de contractuele boete. De grieven bestrijden dat ook niet.
Bespreking van de grieven
5.2.
De grieven komen in essentie erop neer dat [appellant] ten onrechte is veroordeeld tot betaling van de contractuele boete. Volgens [appellant] is hij niet tekortgeschoten in zijn verplichtingen wat betreft het tijdig stellen van zekerheid en het tijdig afnemen van de woning en is hij daarom de contractueel overeengekomen boete niet verschuldigd. Partijen hebben volgens [appellant] afgesproken dat [appellant] na het rondkrijgen van de financiering nog een termijn van ongeveer drie maanden zou krijgen om zijn (andere) woning te verkopen, alvorens de woning van [geïntimeerden] te zullen afnemen. Omdat [geïntimeerden] uitstel hebben verleend ten aanzien van het financieringsvoorbehoud tot na de oorspronkelijke leveringsdatum van 1 maart 2023, moesten partijen volgens [appellant] daarna in onderling overleg een nieuwe datum voor levering overeenkomen. Partijen zijn echter niet tot overeenstemming gekomen. Ook heeft [appellant] aangevoerd dat het bij het aangaan van een financieringsvoorbehoud voor de volledige koopsom, zoals in dit geval, gebruikelijk is dat bij uitstel van de termijn van het financieringsvoorbehoud de termijnen voor het afgeven van de bankgarantie en de levering mee opschuiven.
5.3.
Het hoger beroep van [appellant] heeft geen succes. De stelling van [appellant] dat pas aan de zekerheidsstelling hoefde te worden voldaan na verkrijging van financiering lijkt naar het voorlopig oordeel van het hof niet strijdig met het overeengekomene, aangezien in de koopovereenkomst voor het verkrijgen van financiering een termijn van zes weken is bepaald en voor het stellen van zekerheid een termijn van zeven weken en deze volgordelijkheid niet onlogisch voorkomt. Dit kan [appellant] echter niet baten, omdat uit de naar voren gekomen gang van zaken vooralsnog niet anders kan worden afgeleid dan dat [appellant] voldoende ruimte heeft gekregen voor het stellen van zekerheid nadat hij daadwerkelijk financiering had verkregen. Dat de bankgarantie pas kon worden afgegeven nadat partijen gezamenlijk een nieuwe leveringsdatum hadden bepaald, heeft [appellant] niet althans onvoldoende aannemelijk gemaakt.
5.4.
Het hof volgt [appellant] verder in zoverre dat de verschuiving van de financieringstermijn tot na de oorspronkelijk overeengekomen leveringsdatum van 1 maart 2023 maakt dat de leveringsdatum nader diende te worden bepaald. [appellant] heeft echter zijn stelling dat partijen zijn overeengekomen dat hij na het rondkrijgen van de financiering nog een termijn van ongeveer drie maanden zou krijgen om een andere woning te verkopen, alvorens de woning van [geïntimeerden] te zullen afnemen, niet aannemelijk gemaakt, zodat het hof die stelling passeert. [geïntimeerden] hebben die stelling betwist en een dergelijke afspraak blijkt niet uit de tekst van de koopovereenkomst. Ook volgt dit niet uit het aan de koopovereenkomst toegevoegde addendum. Daarin staat immers slechts dat [geïntimeerden] zullen meewerken aan uitstel van de termijn van het financieringsvoorbehoud, indien die termijn door [appellant] niet wordt gehaald, niet dat partijen hebben afgesproken dat [appellant] eerst een andere woning zou verkopen alvorens de woning geleverd zou worden. Evenmin volgt uit de door [appellant] in hoger beroep overgelegde verklaring van de notaris dat partijen een dergelijke afspraak hebben gemaakt; daaruit volgt slechts dat een en ander tussen partijen aan de orde is gekomen. Andere stukken waar het bestaan van de gestelde afspraak uit zou kunnen worden afgeleid, zitten niet in het dossier en het kort geding leent zich in beginsel niet voor nadere bewijslevering.
5.5.
Uit de stukken kan worden afgeleid dat op het moment dat [appellant] op 24 maart 2023 de financiering rond kreeg, de oorspronkelijke leveringsdatum van 1 maart 2023 al was verstreken. [geïntimeerden] hebben [appellant] vervolgens verzocht om de woning op 15 mei 2023 af te nemen, en na ingebrekestelling op uiterlijk 22 mei 2023, waaraan [appellant] geen gevolg heeft gegeven. Het hof acht die door [geïntimeerden] nader gegeven termijn voor nakoming niet onredelijk. Met de door [appellant] voorgestelde levering per juli/augustus 2023, na de verkoop van zijn andere woning, hoefden [geïntimeerden] in redelijkheid niet in te stemmen, omdat partijen een dergelijke gang van zaken niet hadden afgesproken.
5.6.
Aangezien [appellant] verder geen feiten of omstandigheden heeft gesteld op grond waarvan hem nader uitstel had moeten worden verleend voor afname van de woning dan hem na de verkrijging van financiering door [geïntimeerden] is geboden, faalt het hoger beroep ook op dit punt.
5.7.
Op grond van het voorgaande is het hof van oordeel dat de voorzieningenrechter de door [geïntimeerden] gevorderde contractuele boete terecht heeft toegewezen. Dat de boete door het tekortschieten van [appellant] is volgelopen tot het maximum toegewezen bedrag van € 44.000,00, zoals [geïntimeerden] hebben gesteld, heeft [appellant] niet betwist. Voor matiging van de boete heeft [appellant] onvoldoende aangevoerd. De grieven hoeven voor het overige geen bespreking.
5.8.
Het hoger beroep faalt en het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd voor zover dit aan het hof is voorgelegd. [appellant] is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten daarvan. Het hof stelt deze kosten als volgt vast:
- griffierecht € 343,00
- salaris advocaat
€ 3.642,00(tarief II, 3 punten)
€ 3.642,00(tarief II, 3 punten)
Totaal € 3.985,00.
6.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis voor zover aan het hof voorgelegd;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] vastgesteld op € 3.985,00;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het in hoger beroep meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. D. Kingma, R.J.M. Smit en E.K. Veldhuijzen van Zanten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 25 maart 2025.