Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.341.862/01 SKG
zaaknummer rechtbank Noord-Holland : C/15/350610 / KG ZA 24-158
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 25 februari 2025
in de zaak van
[appellant] B.V.,
gevestigd te [plaats 1] ,
appellante,
advocaat: mr. E. Koekoek te Barneveld,
tegen
1.[geïntimeerde 1] B.V.,
gevestigd te [plaats 2] ,
2.
[geïntimeerde 2],
[geïntimeerde 2],
wonend te [plaats 2] ,
3.
[geïntimeerde 3],
[geïntimeerde 3],
wonend te [plaats 2] ,
geïntimeerden,
advocaat: mr. B.J. Mekkelholt te Den Helder.
Partijen worden hierna ook [appellant] , [geïntimeerde 1] , [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] genoemd. Gezamenlijk worden de geïntimeerden aangeduid als [geïntimeerden]
1.De zaak in het kort
Omdat zijn bouwbedrijf een grote schuld heeft aan een onderaannemer, heeft een aannemer bij overeenkomst bepaalde onroerende zaken verkocht aan een zustervennootschap van die onderaannemer en toegezegd een hypotheek te vestigen op de woning van hem en zijn toenmalige echtgenote. De overeenkomst is voorzien van de op grond van artikel 1:88 BW benodigde handtekening van de echtgenote van de aannemer. De echtgenote betwist die handtekening te hebben gezet en heeft de overeenkomst vernietigd. In dit kort geding vordert de wederpartij nakoming van de overeenkomst. Dat de handtekening niet die van de echtgenote is, is niet (meer) in geschil. Het beroep van de wederpartij op de in artikel 1:89 lid 2 BW bedoelde goede trouw wordt door het hof verworpen. Daarmee is de overeenkomst nietig voor zover die ziet op de echtelijke woning. Voor de rest blijft de overeenkomst echter in stand, omdat het resterende deel niet in een onlosmakelijk verband staat met het nietige deel. De aannemer, zijn besloten vennootschap en zijn echtgenote worden alsnog veroordeeld aan de overdracht van de bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken mee te werken.
2.Het geding in hoger beroep
[appellant] is bij dagvaarding van 22 mei 2024 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Holland van 24 april 2024, onder bovenvermeld zaaknummer in kort geding gewezen tussen [appellant] als eiseres in conventie en [geïntimeerden] als gedaagden in conventie. De appeldagvaarding bevat de grieven en daaraan is één nieuwe productie gehecht. Bij de appeldagvaarding heeft [appellant] haar oorspronkelijke eis gewijzigd.
Bij memorie van antwoord, met producties, hebben [geïntimeerden] de grieven weersproken en de gewijzigde eis bestreden.
Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 9 januari 2025 laten toelichten door hun hierboven genoemde advocaten, die zich beiden hebben bediend van overlegde spreekaantekeningen. [geïntimeerden] hebben nadere producties in het geding gebracht. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog haar vorderingen, zoals in hoger beroep gewijzigd, zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties.
[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep.
3.Feiten
De voorzieningenrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.18 de feiten opgesomd die hij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Voor zover in hoger beroep van belang en waar nodig aangevuld met andere relevante feiten, zijn deze feiten de volgende.
3.1
[naam 1] (hierna: [naam 1] ) is (middellijk) enig aandeelhouder en bestuurder van [appellant] B.V. en [bedrijf 1] B.V. (verder: [bedrijf 1] ). [bedrijf 1] is een aannemingsbedrijf. [geïntimeerde 2] is via [geïntimeerde 1] enig aandeelhouder en bestuurder van [bedrijf 2] B.V., een bouwbedrijf (verder: [bedrijf 2] ). [geïntimeerde 2] was tot 19 juni 2024 in gemeenschap van goederen gehuwd met [geïntimeerde 3] .
3.2
[bedrijf 2] heeft opdracht gekregen om twee bedrijfspanden te bouwen. Zij heeft daarvoor [bedrijf 1] als onderaannemer ingeschakeld.
3.3
[bedrijf 2] is haar betalingsverplichtingen tegenover [bedrijf 1] niet nagekomen, waardoor begin december 2023 een bedrag van € 404.381,41 open stond, naast een bedrag aan meerwerk. Op 14 december 2023 heeft [bedrijf 1] de resterende werkzaamheden opgeschort en is zij overgegaan tot uitoefening van het retentierecht op de bouwplaats. Vervolgens hebben [geïntimeerde 2] en [naam 1] overlegd over betaling en/of het stellen van vervangende zekerheid.
3.4
Vanaf omstreeks 17 januari 2024 hebben [naam 1] en [geïntimeerde 2] onderhandeld over een vorm van zekerheid waarbij [naam 1] via een van zijn vennootschappen het bedrijfspand en de woning van [geïntimeerde 1] zou kopen en [geïntimeerde 1] deze vervolgens zou huren en een eerste recht van (terug)koop zou krijgen.
3.5
Het bedrijfspand (inclusief sportschool) heeft de kadastrale nummers B 821 en B 822 (voorheen: B 754) en staat op naam van [geïntimeerde 1] . De overige onroerende zaken (de tuin en opslagplaats achter de loods met kadastraal nummer B 719, de kantoorruimte en aangrenzende ruimte met kadastraal nummer B 753 en de woning met kadastraal nummer B 606) staan op naam van [geïntimeerde 2] en vallen in de gemeenschap van goederen van [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] .
3.6
Op 1 februari 2024 zijn de onroerende zaken in opdracht van [appellant] getaxeerd. Op 5 februari 2024 heeft telefonisch overleg tussen [geïntimeerde 2] en mr. Koekoek plaatsgevonden. Op 6 februari 2024 is [naam 1] bij [geïntimeerde 2] langs gegaan om de overeenkomst nader te besproken.
3.7
Op 7 februari 2024 heeft mr. Koekoek de conceptovereenkomst aan [geïntimeerde 2] gemaild. In de e-mail schreef mr. Koekoek onder meer:
Naar aanleiding van het telefonische overleg van maandag en de bespreking van gistermorgen met [naam 1] , stuur ik u hierbij de koopovereenkomst toe.
Verkoop en verrekening vordering [bedrijf 1]
In deze koopakte staan alle zaken opgenomen, die gisteren met [naam 1] zijn besproken. Zoals met [naam 1] besproken wordt hiermee een oplossing voor de ontstane problemen geboden. Hierdoor kunt u de andere geldverstrekkers (…) ineens aflossen, wordt het probleem met Het Gilde en Proprefab opgelost, wordt de forse schuld ad € 470.000 (met rente en kosten naar beneden afgerond) aan [bedrijf 1] voldaan en kan uw bedrijf blijven voortbestaan.
Huur/koopoptie
Tevens verzocht u en [bedrijf 2] B.V. om de woning en het bedrijfspand tegelijkertijd weer te gaan terug huren met een terugkoopoptie. Daarmee zijn cliënten akkoord. (…) Ik stuur u hiervoor later vandaag een huurovereenkomst toe.
Voor nu is van belang dat u deze overeenkomst goed doorleest en samen met uw vrouw tot ondertekening overgaat.
Zodra dat gedaan is, zal [bedrijf 1] ook direct contact leggen met Het Gilde en Proprefab om hun probleem met het retentierecht op te lossen, zodat ook zij weer verder kunnen en [bedrijf 1] het werk kan afronden.
Gelet op de urgentie van de problemen en de eenmalige bereidheid van [naam 1] om u op deze wijze tegemoet te komen, zie ik graag de volledig ondertekende koopakteuiterlijk vanavondretour.
Let op: Er dient dus een handtekening te worden gezet door alle partijen. Dat bent u (namens [bedrijf 2] B. V., namens [geïntimeerde 1] B. V. en als natuurlijk persoon) en uw vrouw, [geïntimeerde 3] .
3.8
[naam 1] heeft op 8 februari 2024 ’s morgens [geïntimeerde 2] in zijn woning bezocht. Zij hebben de overeenkomst ter plaatse aangepast in die zin dat de woning niet werd verkocht, maar [geïntimeerde 2] toezegde daarop een hypotheek te vestigen tot zekerheid van de betaling van de schuld. [naam 1] en [geïntimeerde 2] hebben beiden de aangepaste overeenkomst ondertekend. [geïntimeerde 3] was hierbij niet aanwezig. Volgens [naam 1] heeft [geïntimeerde 2] gezegd dat zij aan het werk was en ’s middags de overeenkomst zou ondertekenen.
3.9
Dezelfde middag heeft [geïntimeerde 2] een ondertekende versie van de overeenkomst aan [naam 1] en mr. Koekoek gezonden. In zijn e-mail van 8 februari 2024 om 13:37 uur (met onderwerp: “gegevens zoals besproken”) schreef [geïntimeerde 2] :
Goedemiddag [naam 1] , De gegevens zoals besproken. Top dat we eruit zijn. Deze zijn nu getekend dan kan de retentierecht worden opgeven per 8-2-2024 16:00
Deze zaken zouden we nog laten uitzoeken. (…) Hoor graag zsm of dit klopt.
Mijnvriendin wil niet naar de notaris.
3.1
Mr. Koekoek heeft vervolgens geconstateerd dat in de gescande overeenkomst bij
partij [geïntimeerde 1] nog geen handtekening was geplaatst en [geïntimeerde 2] verzocht dat alsnog te doen. Hij schreef op 8 februari 2024 om 15.13 uur:
Dag [geïntimeerde 2] , Bedankt voor je mail met getekende stukken. Ik zie dat je alleen bent vergeten nog een handtekening te plaatsen namens [geïntimeerde 1] B. V. Dat lijntje is nog leeg. Wil je mij de laatste pagina dus nogmaals sturen, maar dan met ook een handtekening van jou namens [geïntimeerde 1] B.V.
Aanvullend heeft mr. Koekoek bij e-mail van 8 februari om 15:17 uur verzocht:
En wil je dan na het plaatsen van die extra handtekening ook alle pagina’s van de overeenkomst als 1 geheel inscannen. Nu ontbreken namelijk nog de eerste paar pagina’s met de artikelen 1 tot en met 3. Dank!
3.11
Op 8 februari 2023 om 16.23 uur heeft [geïntimeerde 2] alle pagina’s van de overeenkomst als bijlage gemaild naar mr. Koekoek . In reactie daarop heeft mr. Koekoek bij e-mail van 8 februari 2024 om 20.28 uur aan [geïntimeerde 2] gemaild:
Dag [geïntimeerde 2] , Ik heb nu wel de overeenkomst, maar de extra handtekening op het lijntje onder [geïntimeerde 1] B.V. ben je nog steeds vergeten te plaatsen. Het moet voor de notaris ook duidelijk zijn dat je mede namens je BV hebt getekend voor akkoord. Ik zie het graag spoedig tegemoet.
3.12
Omdat in de getekende overeenkomst abusievelijk het perceel met kadastraal nummer B 753 was doorgehaald terwijl dat wel was verkocht, is dat perceelnummer weer toegevoegd en heeft [geïntimeerde 2] bij e-mail van 8 februari 2024 om 21:13 uur en om 21:29 uur de aangepaste pagina’s (met onderwerp: “getekend”) nogmaals naar mr. Koekoek gemaild.
3.13
Vervolgens heeft de notaris op 8 februari 2024 om 21:44 uur per e-mail aan partijen een concept van een registerverklaring gemaild ten behoeve van de inschrijving van de overeenkomst bij het Kadaster, met daarbij gevoegd de getekende overeenkomst. [geïntimeerde 2] heeft op 9 februari 2024 bij e-mail akkoord gegeven op de registerverklaring. Vervolgens heeft de notaris de registerverklaring op 9 februari 2024 laten inschrijven.
3.14
[bedrijf 1] heeft op 9 februari 2024 het retentierecht opgeheven, waarna [geïntimeerde 2] samen met zijn opdrachtgevers verder heeft gewerkt op de bouwplaats.
3.15
Op 19 februari 2024 heeft [geïntimeerde 2] bij e-mail aan onder meer mr. Koekoek en [naam 1] geschreven:
Goedemiddag, Ik ga mijn bij deze op mijn recht om de koopovereenkomst binnen 14 dagen na tekening. Niet akkoord te gaan.
3.16
Dezelfde avond heeft [geïntimeerde 3] aan mr. Koekoek gemaild:
Ik kom hier een concept koopovereenkomst van mijn huis tegen, met mijn naam en mijn handtekening erop.
Maar voor alle duidelijkheid wil ik duidelijk maken dat ik van niets weet en ook niets getekend heb. Ik wil graag wat meer opheldering hierover.
3.17
Bij brief van 29 februari 2024 heeft mr. Mekkelholt namens [geïntimeerde 3] de (koop)overeenkomst buitengerechtelijk vernietigd op grond van de artikelen 1:88 en 1:89 BW.
4.Eerste aanleg
4.1
[appellant] heeft in eerste aanleg in conventie - samengevat - gevorderd:
- hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] om mee te werken aan de levering van het/de aan [appellant] verkochte (gedeelte van de) onroerende zaken gelegen aan de [straat] 1a en 1b te [plaats 2] , met de bepaling dat het te wijzen vonnis dezelfde kracht heeft als de handtekening van [geïntimeerden] onder de notariële leveringsakte;
- hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] om mee te werken aan vestiging van een hypotheekrecht voor een bedrag van € 300.000,= op de woning gelegen aan de [straat] 1 te [plaats 2] , tot zekerheid van de vordering van [bedrijf 1] op [bedrijf 2] B.V. van € 470.000,=, met de bepaling dat het te wijzen vonnis dezelfde kracht heeft als de handtekening van [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] onder de notariële akte van vestiging en veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten.
4.2
[geïntimeerden] hebben de vorderingen weersproken en in reconventie - samengevat - gevorderd dat [appellant] zou worden veroordeeld tot doorhaling van de kadastrale inschrijving met betrekking tot de kadastrale objecten B 719, B 753 en B 754, op straffe van verbeurte van een dwangsom, met veroordeling van [naam 1] in de proceskosten.
4.3
Bij het bestreden vonnis heeft de voorzieningenrechter de vorderingen van [appellant] afgewezen op grond van de overweging dat voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter het beroep van [geïntimeerde 3] op de valsheid van de namens haar onder de overeenkomst geplaatste handtekening zal honoreren en het beroep van [appellant] op de bescherming van artikel 1:89 lid 2 BW zal verwerpen. Toewijzing van de vordering tot overdracht ten aanzien van een deel van de onroerende zaken heeft de voorzieningenrechter niet mogelijk geacht, omdat niet duidelijk is welk deel van de onroerende zaken tot de woning behoort, de koopprijs niet is onderverdeeld en partijen dus niet geacht kunnen worden overeenstemming te hebben bereikt over de essentialia van een koopovereenkomst met betrekking tot de alleen zakelijk gebruikte onroerende zaken en [appellant] haar vordering niet heeft gewijzigd en beperkt tot de bedrijfsgedeelten. De vordering in reconventie is ook afgewezen, maar die speelt in hoger beroep geen rol meer.
5.Beoordeling
5.1
[appellant] heeft in hoger beroep haar eis aldus gewijzigd dat zij haar oorspronkelijke vorderingen heeft aangevuld met een subsidiaire en een meer subsidiaire vordering, luidende, samengevat:
- hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] om mee te werken aan de levering van het/de aan [appellant] verkochte (gedeelte van de) onroerende zaken op het adres [straat] te [plaats 2] met de kadastrale nummers B 754 (thans: B 821 en 822) en 719 (voor een bedrag van € 300.000,=) en te bepalen dat het te wijzen arrest dezelfde kracht heeft als de handtekening van ieder van de geïntimeerden onder de in wettige vorm opgemaakte notariële akte van levering, althans
- veroordeling van [geïntimeerde 1] om mee te werken aan de levering van de aan [appellant] verkochte (gedeelte van de) onroerende zaak op het adres [straat] te [plaats 2] met kadastraal nummer B 754 (voor een bedrag van € 300.000,=) en te bepalen dat het te wijzen arrest dezelfde kracht heeft als de handtekening van [geïntimeerde 1] onder de in wettige vorm opgemaakte notariële akte van levering.
5.2
[appellant] heeft tegen het bestreden vonnis vier grieven aangevoerd. Grief I bestrijdt de afwijzing van het beroep op artikel 1:89 lid 2 BW. Grieven II en III zijn gericht tegen de afwijzing van de vorderingen inzake perceel B 753 en perceel B 754 (thans: B 821 en 822). Grief IV betreft de proceskosten.
Het spoedeisend belang
5.3
In eerste aanleg heeft [appellant] als haar spoedeisend belang aangevoerd dat de (koop)overeenkomst op 9 februari 2024 was ingeschreven in de openbare registers (Vormerkung) en de daaruit voortvloeiende bescherming na zes maanden zou eindigen. De voorzieningenrechter heeft dit een voldoende spoedeisend belang geacht. In hoger beroep dient het hof het spoedeisend belang ambtshalve te toetsen per datum arrest. De bescherming van de Vormerkung is inmiddels vervallen. Ter zitting is gebleken dat [bedrijf 2] nog steeds niets heeft afgelost op haar - grotendeels erkende en omvangrijke - schuld aan [bedrijf 1] . [appellant] heeft aangevoerd dat het achterwege blijven van de levering tot een steeds verder oplopende schade leidt, omdat zij uit de over te dragen onroerende zaken huurinkomsten zou verkrijgen. Bovendien loopt [appellant] het risico dat [bedrijf 2] , die kennelijk financiële problemen heeft, failliet gaat en alle door [appellant] gelegde leverings- en verhaalsbeslagen vervallen. In dit alles is naar het oordeel van het hof een voldoende spoedeisend belang gelegen.
Het beroep op artikel 1:89 lid 2 BW
5.4
In de toelichting op de eerste grief betoogt [appellant] dat zij op grond van haar goede trouw moet worden beschermd, omdat zij zeer zorgvuldig te werk is gegaan. Haar advocaat heeft achterhaald dat [geïntimeerde 2] gehuwd was en heeft [geïntimeerde 2] erop gewezen dat zijn echtgenote met de overeenkomst moest instemmen. De onderhandelingen speelden zich af over een lange periode en werden gevoerd op allerlei manieren, in persoon en per telefoon. De telefonische overleggen met [geïntimeerde 2] vonden plaats op alle momenten van de dag en nooit is gebleken dat [geïntimeerde 2] zich eerst moest afzonderen voordat hij vrijuit kon spreken. Ook is [naam 1] een aantal keren zonder voorafgaand bericht bij [geïntimeerde 2] langs gegaan in diens woning. [geïntimeerde 2] zei steeds dat hij de kwestie met zijn echtgenote (zijn “meissie”) had besproken. De eerste en enige keer dat [geïntimeerde 2] meldde dat zijn echtgenote bezwaar had tegen de afspraken, omdat zij niet wilde dat de woning zou worden verkocht, is gekozen voor een andere vorm van zekerheid om aan dat bezwaar tegemoet te komen. [appellant] had geen enkele reden om te twijfelen aan de instemming van [geïntimeerde 3] . [appellant] is ook geen bank of andere professionele kredietverstrekker, waarop een bijzondere zorgplicht rust, aldus nog steeds [appellant] .
5.5
Naar het voorlopig oordeel van het hof kan uit de door [appellant] genoemde feiten en omstandigheden worden geconcludeerd dat [appellant] [geïntimeerde 3] niet welbewust buiten de onderhandelingen heeft gehouden en dus niet te kwader trouw was. Dat betekent echter nog niet dat zij ook als te goeder trouw in de zin van artikel 1:89 lid 2 BW kan worden aangemerkt. De genoemde feiten en omstandigheden laten immers de mogelijkheid open dat [geïntimeerde 2] opzettelijk [geïntimeerde 3] geheel onkundig heeft gelaten van zijn voornemen om de echtelijke woning te bezwaren. Dat is echter nu juist de situatie waartegen artikel 1:88 lid 1 BW de echtgenoot beoogt te beschermen. Gelet op die strekking van artikel 1:88 lid 1 BW had het op de weg gelegen van [appellant] om beter te controleren dat de echtgenote van [geïntimeerde 2] op de hoogte was van dat voornemen en daartegen geen bezwaar had. Het zonder nader onderzoek accepteren van een door [geïntimeerde 2] via e-mail verzonden ondertekening is dan niet voldoende. Dit betekent dat de voorzieningenrechter het beroep op artikel 1:89 lid 2 BW terecht heeft verworpen. Grief I faalt.
Welke percelen behoren tot de woning?
5.6
De verwerping van het beroep op artikel 1:89 lid 2 BW brengt mee dat de overeenkomst tot bezwaring van de echtelijke woning op goede gronden is vernietigd en dus nietig is. [geïntimeerden] hebben echter aangevoerd dat de echtelijke woning niet beperkt is tot het kadastrale perceel B 606, waarop de overeenkomst tot bezwaring ziet, maar ook delen van de verkochte kadastrale percelen B 719, B 753 en B 754 (thans: B 821 en 822) omvat. Zij hebben dit betoog met een plattegrond en foto’s geadstrueerd. Hieruit leidt het hof voorshands af dat van die percelen deel uitmaken een (zowel zakelijk als privé gebruikte) entree, een slaapkamer, een biljartzaal, een doucheruimte en een wasruimte, alsmede een stuk tuin. [appellant] heeft dit onvoldoende gemotiveerd betwist. Genoemde ruimtes zijn te beschouwen als onderdeel van de woning en ten aanzien van de verkoop daarvan was dus de instemming van [geïntimeerde 3] vereist. Die is niet gegeven, zodat ook de koopovereenkomst in zoverre vernietigd en dus nietig is. Grief II, waarmee [appellant] het tegendeel bepleit, is dus tevergeefs voorgedragen.
Algehele of partiële nietigheid
5.7
Met grief III bestrijdt [appellant] het oordeel van de voorzieningenrechter dat de vordering tot medewerking aan de overdracht ook niet kan worden toegewezen met betrekking tot de bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken en de overwegingen waarop dat oordeel berust. Zij meent dat er wel degelijk overeenstemming is bereikt over een koopprijs voor alleen die bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken en verwijst daarbij naar een uitgebrachte taxatie, waarin aan de percelen B754 en B 719 tezamen een waarde van € 295.000.= is toegekend. Zij heeft voorts betoogd dat het mogelijk is percelen die zowel bedrijfsmatig als privé worden gebruikt te splitsen.
5.8
Bij de beoordeling of een vernietigde overeenkomst geheel of partieel nietig is, speelt geen rol of partijen geacht kunnen worden met betrekking tot de essentialia van het wel geldige deel van de overeenkomst wilsovereenstemming te hebben bereikt. De wilsovereenstemming zag nu eenmaal op de gehele overeenkomst. De kwestie moet worden benaderd vanuit artikel 3:41 BW, dat bepaalt dat als een grond voor nietigheid slechts een deel van de rechtshandeling betreft, zoals in dit geval, de rechtshandeling voor het overige in stand blijft, voor zover dit niet in onverbrekelijk verband staat met het nietige deel. Bij de beoordeling of die laatste situatie zich voordoet, kunnen van belang zijn de aard, inhoud en strekking van de rechtshandeling, de mate waarin de onderscheiden onderdelen met elkaar verband houden en hetgeen partijen met de rechtshandeling hebben beoogd. In het licht daarvan moet worden beoordeeld of, mede gelet op de overige omstandigheden van het geval en de belangen van alle betrokken partijen, voor gedeeltelijke instandhouding van de rechtshandeling al dan niet voldoende rechtvaardiging bestaat.
5.9
De bedoeling van de koopovereenkomst was dat [appellant] zekerheid kreeg voor de afbetaling van de grote, grotendeels erkende schuld van [bedrijf 2] aan [bedrijf 1] , waartegenover deze het door haar op de bouwplaats uitgeoefende retentierecht opgaf. Deze strekking van de koopovereenkomst wordt ook gediend, zij het in mindere mate, als niet alle verkochte onroerende zaken worden overgedragen, maar alleen de onroerende zaken die bedrijfsmatig worden gebruikt. Bovendien noopt de strekking van artikel 1:88 lid 1 BW, de bescherming van de echtelijke woning, geenszins ertoe ook de overdracht van de bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken onmogelijk te maken, ook niet als verkochte kadastrale kavels deels tot de echtelijke woning behoren en deels een bedrijfsmatige bestemming hebben. Die kavels zijn immers feitelijk gesplitst in een privédeel en een zakelijk deel en voor zover dat niet is gebeurd, heeft het hof geen reden om aan te nemen dat dat niet min of meer gemakkelijk alsnog zou kunnen gebeuren, door het plaatsen van afscheidingen. Door dit een en ander wordt de echtelijke woning natuurlijk wel geraakt, maar niet zozeer dat die omstandigheid tot algehele nietigverklaring zou nopen. Het feit dat de kavels B 719, B 753 en B 754 (thans: B 821 en 822) in de huwelijksgemeenschap vallen speelt in dit verband geen rol; omdat de zaken op naam van [geïntimeerde 2] staan is hij bevoegd daarover te beschikken.
5.1
Het hof acht verder van belang dat [bedrijf 1] / [appellant] haar kant van de overeenkomst prompt is nagekomen - waaraan niet afdoet dat later in kort geding de opheffing van het retentierecht is bevolen. Relevant is ook dat in dit geding, gelet op de hiervoor onder 3.7 tot en met 3.13 beschreven gang van zaken, vooralsnog in het geheel niet aannemelijk is geworden dat [appellant] verantwoordelijk is voor de vervalsing van de handtekening van [geïntimeerde 3] .
5.11
In wezen is het enige probleem bij een partiële instandhouding van de overeenkomst dat partijen geen koopprijs en geen terugkoopprijs zijn overeengekomen voor alleen de bedrijfsmatig gebruikte delen van de kavels B 719, B 753 en B 754 (thans: B 821 en 822) . De overgekomen prijzen zien immers op de gehele percelen. Welk deel van de overeengekomen prijzen “in stand kan blijven”, dat wil zeggen: welke prijs alle omstandigheden in aanmerking genomen de tegenprestatie is voor de koop en terugkoop van alleen de bedrijfsmatig gebruikte delen van de verkochte kavels, zullen partijen met elkaar moeten overeenkomen, dan wel in een bodemprocedure moeten laten beslissen. De overdracht van de percelen hoeft op die vaststelling echter niet te wachten. In dit kort geding is voldoende dat wordt bepaald dat de bedrijfsmatig gebruikte delen van de percelen moeten worden overgedragen voor een nader in onderling overleg of in rechte te bepalen prijs, lager dan of gelijk aan € 300.000,= en met bepaling dat de percelen binnen vijf jaar kunnen worden teruggekocht voor een nader in onderling overleg of in rechte te bepalen prijs, lager dan of gelijk aan € 375.000,=. Dat zal het hof dan ook doen. [geïntimeerden] moeten aan die overdracht meewerken zodra zij van de (door [appellant] aan te zoeken) notaris een oproep daartoe ontvangen. De vordering om dit arrest in de plaats te laten treden van een deel van de overdrachtsakte is, gelet op de weigerachtigheid van [geïntimeerden] om de koopovereenkomst ook maar ten dele na te komen, eveneens toewijsbaar.
Slotsom en kosten
5.12
Grief III heeft succes. Het bestreden vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd en [geïntimeerden] zullen alsnog worden veroordeeld tot medewerking aan de overdracht van de zakelijk gebruikte delen van de onroerende zaken. Dit zijn dus de kadastrale kavel B 719, B 753, B 821 en B 822 , met uitzondering van de hierboven onder 5.6 genoemde privégedeelten.
5.13
Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij zullen [geïntimeerden] bovendien worden veroordeeld in de kosten van het geding in beide instanties. Ook grief IV slaagt dus. Het hof stelt de proceskosten als volgt vast:
Eerste aanleg:
- explootkosten € 113,61
- griffierecht € 688,=
- salaris advocaat € 1.107,= (1 punt)
Totaal € 1.908,61
Hoger beroep:
- explootkosten € 113,61
- griffierecht € 798,=
- salaris advocaat € 8.856,= (2 punten)
Totaal € 9.767,61
6.Beslissing
Het hof:
vernietigt het bestreden vonnis;
opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk tot medewerking aan de levering van de aan [naam 1] verkochte bedrijfsmatig gebruikte gedeelten, zoals hiervoor omschreven onder 5.12 in samenhang met 5.6, van de onroerende zaken op het adres [straat] 1a en 1b te [plaats 2] , kadastraal bekend gemeente [plaats 3] , sectie B, nummers 719, 753, 821 en 822, onder de hiervoor onder 5.11 beschreven financiële voorwaarden;
bepaalt dat, indien [geïntimeerden] na betekening van dit arrest en behoorlijke kennisgeving niet meewerkt aan de levering op de datum en tijd die de door [appellant] ingeschakelde notaris daarvoor bepaalt, dit arrest dezelfde kracht heeft als de ondertekening namens of door [geïntimeerde 1] , [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] van de in wettige vorm opgemaakte notariële akte van levering;
veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk in de kosten van het geding in beide instanties, tot op heden aan de zijde van [appellant] begroot op € 1.908,61 voor de eerste aanleg en € 9.767,61 voor het hoger beroep;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mr. J.C.W. Rang, mr. E.K. Veldhuijzen van Zanten en mr. M.J.R. Brons en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 25 februari 2025.