ECLI:NL:GHAMS:2025:519

• Datum uitspraak: 25 februari 2025
• Publicatiedatum: 27 februari 2025
• Zaaknummer: 200.326.056/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.J.M. Smit; J.C. Toorman; F. Sepmeijer
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Gerechtshof bevestigt ongeldige opzegging erfpacht door parochie wegens ontbreken redelijke noodzaak

De zaak betreft een hoger beroep van een parochie (erfverpachter) tegen een vonnis van de rechtbank Amsterdam waarin werd geoordeeld dat de opzegging van een sinds 1982 lopende erfpacht niet rechtsgeldig was. De parochie had de erfpacht opgezegd op grond van een contractuele bepaling (artikel 14b van de erfpachtakte) en de vangnetbepaling van artikel 766 jo. 783 oud Burgerlijk Wetboek.

De rechtbank oordeelde dat de vangnetbepaling niet van toepassing was omdat de erfpachtakte een opzeggingsmogelijkheid bevatte, en dat de parochie onvoldoende had onderbouwd dat zij het perceel nodig had voor eigen doeleinden. Het hof onderschrijft deze conclusies en wijst het beroep van de parochie af. Het hof stelt dat het oordeel van de parochie over de noodzaak van het perceel marginaal wordt getoetst en dat de parochie onvoldoende bewijs heeft geleverd voor haar financiële noodzaak of voor de huisvesting van zusters en paters.

Het hof benadrukt dat het argument van de parochie om het perceel te gebruiken voor zusters en paters niet als eigen doel kan worden aangemerkt, mede omdat deze personen niet in dienst zijn en er geen bewijs is van een verplichting tot huisvesting. Ook de financiële motieven van de parochie kunnen niet als redelijke noodzaak worden aangemerkt. De kosten van het hoger beroep worden aan de parochie opgelegd.

Uitkomst: Het hof bekrachtigt het vonnis dat de opzegging van de erfpacht door de parochie niet rechtsgeldig is wegens het ontbreken van een redelijke noodzaak.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.326.056/01

zaak- en rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/720630/HA ZA 22-569

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 25 februari 2025

inzake

het kerkgenootschap
[appellant] ,

gevestigd te [plaats 1] ,

appellante,

advocaat: mr. M. Niermeijer te Bussum,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonend te [plaats 1] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. M. van Weeren te Amsterdam.

1. Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna de [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

De [appellant] is bij dagvaarding van 14 april 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) van 18 januari 2023, onder bovenvermeld zaak- en rolnummer gewezen tussen haar als gedaagde en [geïntimeerde] als eiseres (hierna: het bestreden vonnis).

Bij arrest van 16 mei 2023 heeft het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast, die op 26 september 2023 heeft plaatsgevonden.

Vervolgens hebben partijen de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord;

- akte inbrengen producties van 25 juni 2024, met producties;

- antwoordakte tevens akte overleggen producties van 23 juli 2024, met producties;

- antwoordakte tevens akte overleggen productie van 3 september 2024, met een productie;

- antwoordakte van 1 oktober 2024.

Ten slotte is arrest gevraagd.

De [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest het bestreden vonnis zal vernietigen en de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest, kort gezegd, het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van de [appellant] in de kosten van – begrijpt het hof – het hoger beroep, met nakosten en rente.

[geïntimeerde] heeft in hoger beroep bewijs aangeboden.

2. Feiten

De rechtbank heeft onder 2.1 tot en met 2.14 van het bestreden vonnis een aantal vaststaande feiten opgesomd. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan. Deze feiten komen neer op het volgende.

( a) [geïntimeerde] heeft op 1 december 1982, samen met haar op [datum] overleden echtgenoot, van de [appellant] een recht van erfpacht voor onbepaalde tijd verkregen op het perceel, met de daarop gebouwde woning, aan [straat 1] te [plaats 1] (hierna ook: de woning). De [appellant] is dus eigenaar van de grond en de daarop gebouwde woning, maar heeft deze grond in erfpacht - zonder recht van opstal - uitgegeven. De [appellant] is de erfverpachter en [geïntimeerde] de erfpachter.

( b) De erfpachtakte van 1 mei 1931 (hierna: de erfpachtakte) en latere akten waarbij vrijwillig een wijziging van de canon is overeengekomen, bevatten geen mogelijkheid de canon te verhogen. Verder is in de erfpachtakte bepaald, voor zover relevant:

“(…) 14. b. De eigenares van die terreinen is voorts gerechtigd, indien zij naar haar oordeel de in erfpacht uitgegeven terreinen met de opstallen hetzij geheel, hetzij gedeeltelijk voor eigen doeleinden noodig heeft, het erfpachtsrecht zonder rechterlijke tusschenkomst, hetzij geheel, hetzij voor eenig perceel afzonderlijk te doen eindigen. (…)”

( c) [geïntimeerde] en wijlen haar echtgenoot hebben op 12 april 1988 ingestemd met een verhoging van de canon. Deze canonverhoging is vastgelegd in een onderhandse akte tussen partijen van 23 maart 1990. In die akte is een vaste canon overeengekomen van (omgerekend) € 746,00 per jaar, die niet geïndexeerd of herzien kon worden. De looptijd van de canon is daarbij vastgesteld op het tijdvak van 1 januari 1990 tot en met 1 januari 2020.

( d) Na het eindigen van voormelde looptijd van de canonafspraak heeft [geïntimeerde] de [appellant] een voorstel gedaan voor een canonverhoging naar € 2.000,00 per jaar.

( e) Op 23 juli 2021 heeft de [appellant] [geïntimeerde] een voorstel gedaan om een erfpachtcanon van € 8.000,00 per jaar overeen te komen, waarbij tevens een jaarlijkse indexering zou gaan plaatsvinden. De [appellant] heeft deze volgens haar marktconforme canon berekend op basis van de WOZ-waarde en de methode die de gemeente [plaats 5] hanteert om een eeuwigdurende erfpachtcanon te berekenen.

( f) [geïntimeerde] heeft dit voorstel op 12 augustus 2021 afgewezen. Zij heeft daarbij een nieuw voorstel gedaan: ofwel een canon van € 1.375,50 per jaar, die vervolgens elk jaar geïndexeerd zou worden, ofwel, zoals eerder voorgesteld, een vaste canon van € 2.000,00 per jaar.

( g) Op 26 augustus 2021 heeft de [appellant] [geïntimeerde] (onder meer) geschreven dat het de vraag is of zij de erfpachtrelatie nog wil voorzetten, als partijen niet tot overeenstemming komen over een redelijke vergoeding. Hierbij heeft de [appellant] aangegeven anders de erfpachtrelatie te willen opzeggen. Dit was volgens haar mogelijk bij deze eeuwigdurende erfpacht na dertig jaar op grond artikel 783 jo. artikel 766 oud Burgerlijk Wetboek (hierna: OBW).

( h) [geïntimeerde] heeft de [appellant] bij brief van 14 september 2021 meegedeeld dat volgens haar de [appellant] niet gerechtigd is om de erfpacht op te zeggen op grond van artikel 766 OBW, maar alleen op grond van artikel 14b van de erfpachtakte, als de [appellant] de grond geheel of gedeeltelijk voor eigen doeleinden nodig heeft.

( i) Bij brief van 6 oktober 2021 heeft de [appellant] betoogd dat opzegging op grond van artikel 766 OBW wel mogelijk is, maar dat discussie hierover niet nodig is omdat zij ook een huisvestingsprobleem heeft voor drie zusters en daarom gebruik wil gaan maken van de opzeggingsbevoegdheid op grond van artikel 14b van de erfpachtakte.

( j) De [appellant] heeft bij brief van 9 november 2021 (bij exploot van 11 november 2021 aan [geïntimeerde] betekend) het erfpachtrecht beëindigd per 1 januari 2023. Deze brief (hierna: de opzeggingsbrief) luidt, voor zover van belang, als volgt:

“Het erfpachtrecht wordt beëindigd op grond van artikel 14 sub b van de vestigingsakte. Cliënte [de [appellant] ; hof] heeft het perceel naar haar oordeel nodig voor eigen doeleinden. (…)

Het erfpachtrecht wordt voorts beëindigd op grond van artikel 766 jo.783 (oud) BW. Er is sinds de uitgifte van dit erfpachtrecht in 1931 een periode van meer dan dertig jaar verstreken, het erfpachtrecht is voor onbepaalde tijd gevestigd en er zijn in de (…) akte geen bedingen bij exploot van 11 november 2021 aan [geïntimeerde] betekend) het erfpachtrecht beëindigd per 1 januari 2023. Deze brief (hierna: de opzeggingsbrief) luidt, voor zover van belang, als volgt:of bepalingen opgenomen omtrent het eindigen van de erfpacht.”

( k) [geïntimeerde] heeft de [appellant] bij brief van 19 november 2021 meegedeeld de opzegging niet te accepteren, omdat er geen geldige opzeggingsgrond is.

( l) [geïntimeerde] heeft [naam 1] , onderzoeker/adviseur op onder meer het gebied van grondwaardes en canonberekening, verzocht haar ter zake te adviseren. Op 30 augustus 2022 heeft deze [naam 1] een advies voor de canonberekening gegeven.

( n) Hierna heeft [geïntimeerde] de [appellant] laten weten bereid te zijn het eerdere voorstel van de [appellant] voor een erfpachtcanon van € 8.000,00 over te nemen, mede gelet op de verklaring van deskundige [naam 1] . De [appellant] is hiermee niet akkoord gegaan en heeft bij de opzegging gepersisteerd.

3. Beoordeling

Inleiding

3.1.

In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] (primair) gevorderd dat de rechtbank voor recht zou verklaren dat de [appellant] niet rechtsgeldig heeft opgezegd, dat de opzegging geen effect heeft gesorteerd en dat het erfpachtrecht van [geïntimeerde] doorloopt voor onbepaalde tijd. Na verweer van de [appellant] heeft de rechtbank bij het bestreden vonnis deze (primaire) vordering toegewezen en de [appellant] in de proceskosten verwezen. De door [geïntimeerde] in eerste aanleg subsidiair ingestelde vorderingen zullen slechts worden vermeld en behandeld, indien de behandeling in hoger beroep daartoe aanleiding geeft.

Geldige opzegging op grond van (de vangnetbepaling van) artikel 783 OBW jo. artikel 766 OBW?

3.2.

In eerste aanleg hebben partijen onder meer gediscussieerd over de vraag of de [appellant] , zoals zij in de opzeggingsbrief onder meer heeft gedaan, de erfpacht kon opzeggen op grond van de zogeheten vangnetbepaling van artikel 766 OBW, bezien in verband met artikel 783 OBW. Artikel 166 Overgangswet NBW bepaalt namelijk dat artikel 766 OBW van toepassing blijft op een erfpacht die, zoals in het onderhavige geval, is aangevangen voordat het huidige Burgerlijk Wetboek in werking is getreden (1 januari 1992). Artikel 766 OBW luidt:

“Indien geene bijzondere bedingen of bepalingen omtrent het eindigen van het regt van opstal gemaakt zijn, zal de eigenaar van den grond hetzelve kunnen doen ophouden, doch niet vroeger dan na verloop van dertig jaren, mits ten minste een jaar te voren aan degene die het regt van opstal heeft, bij behoorlijk exploit aanzegging doende”.

Dit artikel is op erfpacht van toepassing via artikel 783 OBW, dat luidt:

“Erfpachtsregt gaat op dezelfde wijze te niet, als bij artikel 765 en 766 opzigtelijk het regt van opstal is bepaald.”

Het debat van partijen op dit punt spitste zich toe op de vraag of de tussen hen geldende erfpachtakte in de zin van voormelde wetsbepaling een beding of bepaling bevat over het eindigen van het erfpachtrecht.

3.3.

De rechtbank heeft ter zake in het bestreden vonnis, samengevat, geoordeeld dat de [appellant] de erfpacht niet rechtsgeldig op grond van artikel 783 OBW jo. artikel 766 OBW heeft kunnen opzeggen, omdat in de erfpachtakte een beding over het opzeggen van de erfpacht is opgenomen (artikel 14b) en ‘opzeggen’ onder het begrip ‘eindigen van een recht’ valt. Zij heeft, meer concreet en afgezien van een voetnoot, overwogen:

“4.4 (…) Dat onder ‘eindigen’ van een recht ook een opzeggingsbevoegdheid valt, kan wel worden afgeleid uit het overgangsrecht; in de overgangswet Nieuw Burgerlijk Wetboek was bepaald dat artikel 766 BW zou blijven gelden, als er geen opzeggingsrecht was voorbehouden in de erfpachtakte, omdat in het Nieuw Burgerlijk Wetboek de wettelijke bevoegdheid van de erfverpachter tot opzegging na 30 jaar zou vervallen. Met andere woorden, artikel 766 OBW zou alleen blijven gelden als er geen opzeggingsmogelijkheid was opgenomen in de erfpachtakte, om zo de mensen die net tussen wal en schip zouden vallen die geen beding hadden over opzegging en waarbij de vangnetbepaling van artikel 766 OBW zou vervallen, dan voor eeuwig aan de erfpacht vast zouden zitten. Hieruit kan worden afgeleid dat de wetgever een opzeggingsmogelijkheid dus ook zag als een wijze van ‘eindigen’ van een recht.

4.5.

Doordat de erfpachtakte dus een bepaling bevat over het eindigen van de erfpacht is de vangnetbepaling van artikel 783 jo. 766 OBW niet van toepassing en heeft de [appellant] de erfpacht in ieder geval niet rechtsgeldig kunnen opzeggen op basis van deze grond.”

3.4.

Hoewel zij met
grief 3 zegt op te komen tegen de in overweging 4.5 getrokken conclusie, bestrijdt de [appellant] in de toelichting op de grief noch deze conclusie noch de daartoe gevoerde argumentatie, reden waarom het hof van de juistheid van een en ander zal uitgaan. Overigens onderschrijft het hof dit oordeel van de rechtbank, evenals de gronden waarop dat berust. De [appellant] betoogt in de toelichting op de grief (slechts) dat de rechtbank, gegeven haar oordeel over voormelde vangnetbepaling, in overweging 4.13 met betrekking tot de in de erfpachtakte aan de [appellant] toegekende opzeggingsbevoegdheid “een veel te strenge maatstaf” heeft gehanteerd. Het hof verwerpt dit betoog: de uitleg van de in de erfpachtakte vervatte opzeggingsbevoegdheid wordt niet beïnvloed door het al of niet van toepassing zijn van de in de overwegingen 4.4 en 4.5 van het bestreden vonnis behandelde vangnetbepaling noch houdt zij daarmee verband. De grief faalt daarom.

Geldige opzegging op grond van artikel 14b van de erfpachtakte?

3.5.

Ten aanzien van de andere door de [appellant] in de opzeggingsbrief op basis van artikel 14b van de erfpachtakte gehanteerde opzegginsgrond (de [appellant] “heeft het perceel naar haar oordeel nodig voor eigen doeleinden”) heeft de rechtbank als volgt overwogen:

“4.6. Vervolgens is de vraag of de [appellant] dan wel rechtsgeldig de erfpacht heeft kunnen opzeggen op grond van artikel 14b van de erfpachtakte, waarbij dus de vraag is of de [appellant] de woning nodig heeft voor haar eigen doeleinden.

4.7.

Ten eerste wordt opgemerkt dat de [appellant] pas na een tijd onderhandelen over de hoogte van (het hof leest:) de nieuwe erfpachtcanon een beroep heeft gedaan op de bepaling dat zij de woning ook nodig had voor eigen doeleinden; overigens pas nadat [geïntimeerde] de [appellant] op deze bepaling had gewezen. De [appellant] had verder op dat moment ook nog weinig toegelicht waarop deze noodzaak zag. (…)

(…)

4.12.

De [appellant] beroept zich op het rechtsgevolg dat zij de erfpacht rechtsgeldig heeft opgezegd. Dan moet de [appellant] wel stellen en onderbouwen dat zij de woning nodig heeft voor haar eigen doeleinden. Gelet op de gemotiveerde betwisting van [geïntimeerde] heeft de [appellant] niet (voldoende) aangetoond dat zij de woning nodig heeft voor de drie zusters of de paters.

4.13.

Daarbij wordt opgemerkt dat ‘nodig voor eigen doeleinden’ uiteen valt in twee elementen; het
nodig hebben, waar dus een noodzakelijkheidscriterium voor de [appellant] uit voort vloeit, en
voor eigen doeleinden , dus voor haar eigen [appellant] . Of hier sprake van is wordt ex tunc beoordeeld; op het moment van opzegging van de erfpacht door de [appellant] had de [appellant] een concreet eigen noodzaak moeten hebben voor haar eigen [appellant] . De [appellant] heeft na de betwisting door [geïntimeerde] geen begin van bewijs van de noodzaak van de opzegging ex tunc gegeven (…)

Verder is ook niet voldoende onderbouwd dat de bepaling uit deze erfpachtakte zo moet worden uitgelegd dat onder het begrip ‘eigen’ [appellant] ook vijf andere [appellant] zouden vallen, in de zin van de gestelde personele unie. Ook hiervan heeft de [appellant] geen enkel bewijs overgelegd.”

3.6.

Met de
grieven 1, 2 en 4 komt de [appellant] tegen deze overwegingen op, met dien verstande dat zij (terecht) geen grief richt tegen de passage in overweging 4.12 over, kort gezegd, de op haar rustende stelplicht (en bewijslast). De grieven worden tezamen behandeld.

3.7.

Voor zover de [appellant] stelt dat uit de woorden ‘naar haar oordeel’ in artikel 14b van de erfpachtakte voortvloeit dat zij niet zou hoeven toe te lichten en te onderbouwen waarom zij het perceel nodig heeft voor eigen doeleinden, merkt het hof op dat een dergelijke letterlijke (grammaticale) uitleg van artikel 14b van de erfpachtakte ertoe zou leiden dat de vraag of de [appellant] het perceel nodig heeft voor eigen doeleinden aan elke toetsing, in het bijzonder de rechterlijke, zou worden onttrokken. Dit kan niet de bedoeling van partijen bij vestiging, althans van de rechtsvoorganger van [geïntimeerde] , zijn geweest omdat de erfpachter daarmee in zoverre als het ware aan de willekeur – of liever: de genade – van de [appellant] zou zijn overgeleverd. Bovendien zou die uitleg ook in strijd zijn met de eisen van redelijkheid en billijkheid. Een en ander wordt niet anders doordat de [appellant] overeenkomstig de erfpachtakten een opzeggings-en ontruimingstermijn van (ruim) een jaar heeft aangehouden noch vanwege het feit dat artikel 15 van die akte een vergoedingsregeling bevat. Een redelijke uitleg van de passage ‘naar haar oordeel’ houdt in de visie van het hof in dat de rechter het oordeel van de [appellant] dat zij het perceel nodig heeft voor eigen doeleinden marginaal toetst, dat wil zeggen toetst of de [appellant] in redelijkheid heeft kunnen oordelen dat zij het perceel voor eigen doeleinden nodig heeft.

3.8.

Wat er zij van het oordeel van de rechtbank op dat punt, het hof zal in het navolgende – zoals de [appellant] wenst – ex nunc beoordelen of de [appellant] in redelijkheid heeft kunnen oordelen dat zij het perceel nodig heeft voor eigen doeleinden, hetgeen, zoals de [appellant] op zichzelf terecht opmerkt, ruimer is dan ‘eigen gebruik’.

3.9.

De [appellant] heeft in de toelichting op grief 2 gesteld dat zij al jarenlang een verliesgevende exploitatie heeft en een negatief resultaat. Zij stelt met zowel teruglopende inkomsten als toenemende onderhoudslasten van het kerkgebouw en personeelskosten te kampen te hebben. Ter dekking van de structurele exploitatieverliezen heeft zij inkomsten nodig. Deze kunnen worden gegenereerd door het opgezegde perceel opnieuw, tegen een marktconforme althans een in lijn met de grondwaarde bepaalde canon, uit te geven. Anders gezegd: de [appellant] stelt dat zij het perceel om financiële redenen nodig heeft. Daargelaten of dit feitelijk zo is, naar het oordeel van het hof kan de [appellant] haar behoefte aan meer inkomsten uit het perceel in redelijkheid niet aanmerken als een nodig hebben daarvan voor eigen doeleinden in de zin van artikel 14b van de erfpachtakte. Hierbij dient te worden bedacht dat deze bepaling ook gold vóór het einde van de looptijd van de canon per 1 januari 2020. Indien de [appellant] op grond van financiële argumenten als de onderhavige de erfpacht zou kunnen opzeggen (en tijdens de looptijd van de canon zou hebben kunnen opzeggen), zou afbreuk worden gedaan aan het bepaalde in de erfpachtakte dat de canon niet kan worden geïndexeerd of herzien: de (dreiging met een) opzegging zou alsdan door de [appellant] in feite kunnen worden gebruikt om (voor het einde van de looptijd ervan) een hogere canon te bedingen.

3.10.

Alvorens in te gaan op de argumenten van de [appellant] in verband met de huisvesting van een aantal zusters en paters overweegt het hof het volgende. Niet is gesteld of gebleken dat de [appellant] voor de bewoning van de woning door drie zusters (leden van de congregatie [naam 2] , [naam 3] van [naam 4] ) of een aantal paters (leden van de congregatie [naam 5] , [naam 6] van [naam 7] ) een vergoeding zal ontvangen die hoger is dan de destijds tussen partijen overeengekomen canon of de canon die [geïntimeerde] bereid is de [appellant] te betalen (zie onder 2(n)). Dit ligt overigens ten aanzien van de zusters ook niet voor de hand, omdat deze – zoals blijkt uit de door de [appellant] bij akte van 25 juni 2024 overgelegde brief van 5 juni 2025 van de vicevoorzitter van het Samenwerkingsverband [naam 8] en [naam 9] [plaats 2] en [plaats 3] (hierna: het Samenwerkingsverband) – zelf geen salaris ontvangen en hun werk niet wordt gesubsidieerd. “Alles wordt betaald vanuit de kerk”, zo staat in deze brief, waarbij met ‘kerk’ kennelijk de tot het Samenwerkingsverband behorende [appellant] wordt bedoeld. De onderhavige door de [appellant] aangevoerde reden waarom zij het perceel nodig heeft voor eigen doeleinden verdraagt zich, gezien het voorgaande, in het geheel niet met het tevens door haar gestelde financiële argument dat het hof zojuist heeft behandeld. Het is van tweeën een: ofwel de [appellant] wil de woning tegen een marktconforme althans een in lijn met grondwaarde bepaalde canon in erfpacht uitgeven, dan wel verkopen, ofwel zij wil die gebruiken om door zusters of paters tegen – naar moet worden aangenomen – een bescheiden vergoeding te worden bewoond. Door beide argumenten tegelijk te hanteren laadt de [appellant] de verdenking op zich hoe dan ook van [geïntimeerde] af te willen en het argument dat zij zusters en paters wil herbergen slechts ‘pour besoin de la cause’ aan te dragen.

Niettemin zal het hof in het navolgende inhoudelijk op de desbetreffende argumenten van de [appellant] ingaan.

3.11.

Voor zover de [appellant] in hoger beroep nog mocht willen betogen dat zij de woning nodig heeft voor de huisvesting van een aantal paters, is dat beroep niet althans onvoldoende toegelicht. Weliswaar heeft de [appellant] bij akte van 25 juni 2024 een zogeheten eindafrekening over 2023 ‘inzake de afdracht voor de Regionale Centrale Financiering overgelegd. Maar daaruit blijkt niet – noch uit enig ander stuk – dat de woning nu of binnen korte termijn voor de huisvesting van paters nodig is. Bovendien kan deze huisvesting, zoals onder 3.13 zal worden overwogen, in redelijkheid niet als een van de eigen doeleinden van de [appellant] worden aangemerkt.

3.12.

De [appellant] voert ook in hoger beroep aan de woning nodig te hebben voor de huisvesting van drie zusters die deel uitmaken van het Samenwerkingsverband (door de [appellant] ook personele unie genoemd). Op dit punt heeft de rechtbank onder meer overwogen:

“4.10. (…) Verder heeft de [appellant] op de zitting toegelicht dat de zusters inderdaad nu ergens anders wonen, maar dat [dat] slechts tijdelijk van aard is omdat deze woning niet passend is voor de drie zusters; het zou te klein zijn en de indeling zou niet geschikt zijn voor drie personen die ook ieder een eigen ruimte nodig hebben. (…) de [appellant] [heeft] verder geen nadere onderbouwing gegeven anders dan wat zij mondeling ter zitting heeft toegelicht.”

In het licht van deze overweging is – in de toelichting op grief 4 – de verwijzing naar de pleitaantekeningen in eerste aanleg bepaald te mager. Zo zijn er geen plattegronden en/of foto’s overgelegd van de in erfpacht uitgegeven woning en van de woning in de [straat 2] , waarin thans drie zusters wonen, om te kunnen beoordelen of laatstbedoelde woning, zoals de [appellant] stelt, te klein is om door drie zusters te worden bewoond. Hierbij geldt dat – zoals in de onder 3.10 genoemde brief is vermeld – zuster [naam 11] , provinciaal van de congregatie [naam 2] , heeft laten weten dat de woning in de [straat 2] zeer beperkt is (onder andere) ‘door het ontbreken van een kapel’, terwijl de [appellant] niet heeft gesteld – noch is gebleken – dat in de door haar aan [geïntimeerde] in erfpacht uitgegeven woning een kapel zal worden aangebracht en dan (nog steeds) groot genoeg is. Ook ontbreken verklaringen van de te huisvesten zusters over hun behoefte aan huisvesting en de ongenoegzaamheid van hun huidige woning, hetgeen te meer klemt, omdat vaststaat dat een van de drie zusters (zuster [naam 10] ) inmiddels naar [plaats 4] is verhuisd en slechts uit een (nota bene door [geïntimeerde] in eerste aanleg in het geding gebrachte) foto zou kunnen worden afgeleid door wie zij is vervangen.

3.13.

Ten slotte geldt, als een geheel zelfstandig argument, het volgende. Het hof wil wel aannemen dat het bestaan van het Samenwerkingsverband voor de [appellant] een aantal verplichtingen ten opzichte van de andere tot het Samenwerkingsverband behorende [appellant] en de bij hen werkzame personen impliceert, maar dit betekent niet dat het huisvesten van zusters die – zoals tussen partijen vaststaat – niet bij haar in dienst zijn, in redelijkheid als een van de eigen doeleinden van de [appellant] in de zin van artikel 14b van de erfpachtakte kan worden beschouwd. Dit kan mogelijk anders zijn, indien de [appellant] met andere [appellant] zou zijn gefuseerd, hetgeen (nog) niet het geval is, of als de [appellant] op grond van het Samenwerkingsverband verplicht is om zusters te huisvesten, hetgeen is gesteld noch gebleken.

3.14.

De slotsom is dat de [appellant] niet in redelijkheid heeft kunnen oordelen dat zij het perceel voor eigen doeleinden nodig heeft wegens, kort gezegd, financiële redenen en/of de huisvesting van zusters of paters. Zij kon daarom de erfpacht niet op grond van artikel 14b van de erfpachtakte opzeggen. De onderhavige grieven slagen niet.

De conclusie van de rechtbank

3.15.

Grief 5 is gericht tegen de conclusie van de rechtbank in overweging 4.14, dat de [appellant] de erfpacht niet rechtsgeldig heeft mogen opzeggen, dat de primaire vordering van [geïntimeerde] zal worden toegewezen en dat haar overige (subsidiaire) vorderingen geen verdere bespreking behoeven.

3.16.

De aangevallen overweging bouwt slechts voort op het eerder overwogene, zodat de daartegen aangevoerde grief zelfstandige betekenis mist. Anders dan de [appellant] in de toelichting op de grief nog stelt, heeft de rechtbank niet geoordeeld dat de [appellant] misbruik van bevoegdheid heeft gemaakt in de zin van artikel 3:13 BW. Zij heeft (slechts) geoordeeld dat de [appellant] de erfpacht niet rechtsgeldig op grond van artikel 14b van de erfpachtakte heeft mogen (en kunnen) opzeggen, een oordeel dat het hof, zoals uit het voorgaande blijkt, deelt. De grief faalt.

Slotsom. Proceskosten

3.17.

Nu de grieven falen, zal het bestreden vonnis worden bekrachtigd. De [appellant] zal, als de in hoger beroep in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van deze instantie worden verwezen.

4. Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis;

veroordeelt de [appellant] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] gevallen en begroot die kosten als volgt:

- vast recht € 343,00

- salaris advocaat
€ 2.428,00 (tarief II, € 1.214,00 per punt, twee punten)

totaal € 2.771,00,

te vermeerderen met de wettelijke hierover vanaf de vijftiende dag na dit arrest en met € 178,00 voor nasalaris en met € 92,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval van betekening van dit arrest;

verklaart dit arrest ten aanzien van deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, J.C. Toorman en F. Sepmeijer en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 25 februari 2025.