Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer : 200.351.663/01
zaaknummer rechtbank : 11129386 \ EA VERZ 24-481
beschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 25 november 2025
inzake
[appellant],
gevestigd te [plaats 1] ,
appellante,
advocaat: mr. Y.H. van Ballegooijen te Breda,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonend te [plaats 1] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. J.C. Daniëls te Amsterdam.
Partijen worden hierna de [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
1.De zaak in het kort
Deze zaak draait om de vraag of rookgasafvoeren van het appartementencomplex waarin [geïntimeerde] woont gemeenschappelijk of privé zijn en, in verband daarmee, of door de [appellant] genomen besluiten nietig zijn.
2.Het geding in hoger beroep
De [appellant] is bij beroepschrift, ontvangen ter griffie van het hof op 27 februari 2025, in hoger beroep gekomen van de beschikking die de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) op 29 januari 2025 onder bovenvermeld zaaknummer heeft gegeven (hierna: de bestreden beschikking).
Op 24 juni 2025 is ter griffie van het hof een verweerschrift in hoger beroep van [geïntimeerde] ingekomen.
Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 21 oktober 2025 laten toelichten, de [appellant] door mr. Van Ballegooijen en [geïntimeerde] door mr. Daniëls, beiden aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen.
Daarna is een datum voor uitspraak is bepaald.
3.
Feiten
Feiten
Het hof gaat uit van de volgende feiten.
3.1.
[geïntimeerde] is eigenaar van de appartementsrechten met appartementsindex
[nummer 1] en [nummer 2] , omvattende het recht op het uitsluitend gebruik van de woning op de tweede verdieping aan het adres [straat 1] [nummer 3] in [plaats 1] respectievelijk de berging
[nummer 1] en [nummer 2] , omvattende het recht op het uitsluitend gebruik van de woning op de tweede verdieping aan het adres [straat 1] [nummer 3] in [plaats 1] respectievelijk de berging
op de vierde verdieping (hierna gezamenlijk: het appartement). Het appartement maakt onderdeel uit van een woonblok aan de [straat 1] , [straat 2] , [straat 3] , [straat 4] , [straat 5] en [straat 6] in [plaats 1] (hierna: het gebouw). Het gebouw is bij splitsingsakte van 26 januari 2011 (hierna: de splitsingsakte) gesplitst in 281 appartementsrechten.
3.2.
In de splitsingsakte is het modelreglement van de KNB van 17 januari 2006 (hierna: het modelreglement) met afwijkingen en aanvullingen van toepassing verklaard. In het modelreglement zijn onder artikel 1 definities opgenomen. Deze luiden, voor zover hier relevant:
“
i. “gemeenschappelijke gedeelten”: die gedeelten van het gebouw en/of de grond die blijkens de akte niet bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt;j. “gemeenschappelijke zaken”: alle zaken die bestemd zijn of worden om door alle eigenaars of een bepaalde groep van eigenaars gebuikte te worden voor zover niet vallende onder i (…)
“
i. “gemeenschappelijke gedeelten”: die gedeelten van het gebouw en/of de grond die blijkens de akte niet bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt;j. “gemeenschappelijke zaken”: alle zaken die bestemd zijn of worden om door alle eigenaars of een bepaalde groep van eigenaars gebuikte te worden voor zover niet vallende onder i (…)
r. “privé gedeelte”: het gedeelte of de gedeelten van het gebouw en/of de grond dat/die blijkens de akte bestemd is/zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.”
Verder staat in artikel 17:
Verder staat in artikel 17:
“1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig:
a. (…), de rook- en ventilatiekanalen, (…)
2. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden niet gerekend:
(…)
b. de installaties met de daarbij behorende leidingen, voorzieningen en overige werken voor de zelfstandige verwarming en koeling van een privé gedeelte;
c. al die zaken die bestemd zijn om uitsluitend te worden gebruikt door de eigenaar of gebruiker van – of uitsluitend dienstbaar zijn aan – één privé gedeelte, voor zover niet anders in het reglement vermeld of met inachtneming van het bepaalde in artikel 18 als zodanig gekwalificeerd.
3. De in het tweede lid bedoelde zaken maken deel uit van het desbetreffende privé gedeelte.”
3.3.
Op 25 april 2024 heeft een ledenvergadering van de [appellant] plaatsgevonden. In de notulen is onder meer het volgende vermeld:
“9. […] BESLUITEN NEMEN HOE NU OM TE GAAN MET DE ROOKGASAFVOEREN WAARBIJ MET NAME DE VRAAG AAN DE VERGADERING WORDT NEERGELEGD OF DE ROOKGASAFVOEREN ALS PRIVÉ OF GEMEENSCHAPPELIJK BESCHOUWD MOETEN WORDEN […]De aanwezige leden wordt voorgelegd de stemming met als vraag of de rookgasafvoeren niet door de [appellant] dienen te worden beheerd en de hiermee gepaarde kosten niet voor rekening van de [appellant] komen, waarmee de rookgasafvoeren feitelijk als privé zaak worden beschouwd.
10. BESPREKEN EN VASTSTELLEN VERLENEN TOESTEMMING AAN EIGENAAR [straat 5] [nummer 4] , [nummer 5] , [nummer 6] EN [nummer 7] (WONINGSTICHTING ROCHDALE) INZAKE HET VERVANGEN/REALISEREN VAN ROOKGASAFVOEREN WELKE DAN (VERMOEDELIJK) DOOR DE KASTEN OP HET BALKON WORDEN GEMAAKT
[…]
Na het punt uitgebreid besproken te hebben besluit de vergadering unaniem om het bestuur te mandateren om akkoord te geven op de plannen met dien verstande dat […].”
3.4
De woningen en bedrijfsruimten die zich in het gebouw bevinden zijn individueel voorzien van aardgasgestookte CV-ketels voor individuele verwarming en warmwatervoorziening. Deze CV-ketels zijn voorzien van een eigen rookgasafvoer- en luchttoevoerpijp. Deze pijpen lopen deels door een schacht naar schoorstenen op het dak van het gebouw. De CV-ketels zijn op grond van artikel 17 lid 2 aanhef en onder b van het modelreglement privé. De CV-ketels moeten installatietechnisch gezien gasdicht verbonden zijn met de rookgasafvoeren.
4.Eerste Aanleg
4.1.
[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg verzocht de onder 3.3 genoemde besluiten van 25 april 2024 van de ledenvergadering van de [appellant] nietig te verklaren dan wel te vernietigen en te schorsen, met veroordeling van de [appellant] in de proceskosten.
4.2.
Bij de bestreden beschikking heeft de kantonrechter voor recht verklaard dat die besluiten nietig zijn en de [appellant] - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeeld in de proceskosten inclusief nakosten. De kantonrechter oordeelde dat de rookgasafvoer(buizen) gemeenschappelijk zijn omdat deze onder de ‘rook- en ventilatiekanalen’ als bedoeld in artikel 17 lid 1 sub a van het modelreglement vallen.
5.Hoger beroep
5.1.
De [appellant] heeft het hof verzocht de bestreden beschikking te vernietigen en de verzoeken in eerste aanleg alsnog af te wijzen met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties.
5.2.
Volgens [geïntimeerde] moet de bestreden beschikking worden bekrachtigd, met
- uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van de [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep.
- uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van de [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep.
6.Beoordeling
6.1.
De vraag die partijen verdeeld houdt is of de rookgasafvoeren zoals beschreven onder 3.4 gemeenschappelijk of privé zijn. Partijen zijn het erover eens dat die vraag beantwoord moet worden door uitleg van het modelreglement, zoals opgenomen in de splitstingsakte. Zij zijn het ook eens over de maatstaf die geldt voor deze uitleg: het komt aan op de in de splitsingsakte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. Verder zijn van belang de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe verschillende op zichzelf mogelijke tekstinterpretaties zouden leiden. Partijen verschillen van mening hoe artikel 17 van het modelreglement volgens deze maatstaf moet worden uitgelegd als het gaat om de rookgasafvoeren. Volgens [geïntimeerde] volgt uit artikel 17 dat deze gemeenschappelijk zijn. Volgens de [appellant] blijkt daaruit juist dat de rookgasafvoeren privé zijn.
6.2.
Artikel 17 lid 1 bevat een opsomming van zaken/gedeelten die gemeenschappelijk zijn. Onder a wordt bepaald dat daartoe gerekend worden “
rook- en ventilatiekanalen”. De [appellant] stelt dat de rookkanalen die hier bedoeld zijn andere zijn dan de rookgasafvoeren waarover het geschil bestaat: het begrip rookkanaal ziet op de gemetselde, collectieve schoorsteen, verticaal per strang om rookgassen via het dak af te voeren. Deze kanalen dienden oorspronkelijk voor de afvoer van gassen uit kolenkachels en later van gaskachels. Na vervanging van die kachels door CV-ketels dienen deze kanalen als collectieve schacht waar de individuele, gasdichte leidingen (de rookgasafvoeren) die verbonden zijn met de CV-ketels doorheen lopen. De rookkanalen zijn dus iets anders dan de rookgasafvoeren en de kantonrechter heeft volgens de [appellant] ten onrechte aangenomen dat het uitwisselbare begrippen zijn. De [appellant] wijst in dit verband op bijlage 1 bij de handreiking voor (onder meer [appellant] -besturen en -beheerders) “
De veiligheid van collectieve rookgasafvoeren in woongebouwen” van de Rijksoverheid. Daaruit blijkt het verschil tussen kanaal en leiding, en ook dat sprake is van een individuele rookgasafvoer als in gestapelde woningen elke woning een eigen rookgasafvoer naar het dak of gevel heeft.
rook- en ventilatiekanalen”. De [appellant] stelt dat de rookkanalen die hier bedoeld zijn andere zijn dan de rookgasafvoeren waarover het geschil bestaat: het begrip rookkanaal ziet op de gemetselde, collectieve schoorsteen, verticaal per strang om rookgassen via het dak af te voeren. Deze kanalen dienden oorspronkelijk voor de afvoer van gassen uit kolenkachels en later van gaskachels. Na vervanging van die kachels door CV-ketels dienen deze kanalen als collectieve schacht waar de individuele, gasdichte leidingen (de rookgasafvoeren) die verbonden zijn met de CV-ketels doorheen lopen. De rookkanalen zijn dus iets anders dan de rookgasafvoeren en de kantonrechter heeft volgens de [appellant] ten onrechte aangenomen dat het uitwisselbare begrippen zijn. De [appellant] wijst in dit verband op bijlage 1 bij de handreiking voor (onder meer [appellant] -besturen en -beheerders) “
De veiligheid van collectieve rookgasafvoeren in woongebouwen” van de Rijksoverheid. Daaruit blijkt het verschil tussen kanaal en leiding, en ook dat sprake is van een individuele rookgasafvoer als in gestapelde woningen elke woning een eigen rookgasafvoer naar het dak of gevel heeft.
6.3.
Het hof volgt de [appellant] niet in haar uitleg. Zoals hiervoor is overwogen moet het modelreglement met inachtneming van de objectieve maatstaf worden uitgelegd. Het door de [appellant] gemaakte onderscheid tussen rookkanalen en rookgasafvoeren (met de bijbehorende toelichting over de historie van het gebouw) blijkt niet uit de tekst van artikel 17 van het modelreglement. Daarin staat slechts de term rookkanalen (en ventilatiekanalen, maar daarover gaat de discussie tussen partijen niet). In lid 1 wordt de term rookkanaal niet toegelicht. Een objectieve uitleg brengt dan mee dat gekeken moet worden naar de meest gangbare betekenis van deze term. In het Van Dale-woordenboek staat als omschrijving “
pijp, buis enz. waardoor de rook naar de schoorsteen wordt gevoerd”. Maar ook de eerste betekenis die de site www.encyclo.nl, waarop de [appellant] zich in eerste aanleg heeft beroepen, weergeeft is
“afvoerpijp”. De rookgasafvoeren vallen zonder meer onder deze omschrijving: dat zijn immers pijpen of buizen waardoorheen de rook vanaf de CV-ketels wordt afgevoerd. Daarmee is de tekst duidelijk en valt niet in te zien dat de rookgasafvoeren iets anders zijn dan de rookkanalen. De verwijzing van de [appellant] naar de bijlage bij de handreiking van de Rijksoverheid kan haar niet baten, omdat (nog los van de vraag of dit een voldoende kenbare bron is) dit niet een bij het modelreglement behorend stuk is en de [appellant] ook niet heeft toegelicht dat die bijlage ziet op het begrip rookkanaal zoals opgenomen in het modelreglement. Ook de andere stukken waarnaar de [appellant] verwijst kunnen niet tot een ander oordeel leiden. De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van wat tot privé of gemeenschappelijk behoort, slechts mag worden gelet op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn [1] .
pijp, buis enz. waardoor de rook naar de schoorsteen wordt gevoerd”. Maar ook de eerste betekenis die de site www.encyclo.nl, waarop de [appellant] zich in eerste aanleg heeft beroepen, weergeeft is
“afvoerpijp”. De rookgasafvoeren vallen zonder meer onder deze omschrijving: dat zijn immers pijpen of buizen waardoorheen de rook vanaf de CV-ketels wordt afgevoerd. Daarmee is de tekst duidelijk en valt niet in te zien dat de rookgasafvoeren iets anders zijn dan de rookkanalen. De verwijzing van de [appellant] naar de bijlage bij de handreiking van de Rijksoverheid kan haar niet baten, omdat (nog los van de vraag of dit een voldoende kenbare bron is) dit niet een bij het modelreglement behorend stuk is en de [appellant] ook niet heeft toegelicht dat die bijlage ziet op het begrip rookkanaal zoals opgenomen in het modelreglement. Ook de andere stukken waarnaar de [appellant] verwijst kunnen niet tot een ander oordeel leiden. De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van wat tot privé of gemeenschappelijk behoort, slechts mag worden gelet op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn [1] .
6.4.
Van belang is verder dat aan het als gemeenschappelijk bestemde begrip rookkanalen in de tekst van artikel 17 geen toevoeging is opgenomen dat een beperking geldt voor privé-gedeelten. Bij diverse andere als gemeenschappelijk gekwalificeerde zaken wordt in artikel 17 die beperking wel opgenomen. Zo staat bij “
hek- en traliewerk” in lid 1 onder b:
“(voor zover geen privé tuinafscheiding)” en staan dergelijke beperkingen ook bij plafonds en wanden onder c: “
die zich niet bevinden in een privé gedeelte” en bijvoorbeeld de verschillende onder f genoemde installaties van gemeenschappelijke voorzieningen “
die niet bestemd zijn om uitsluitend te worden gebruikt door de eigenaar of gebruiker van – of niet uitsluitend dienstbaar zijn aan – één privé gedeelte”. Het ontbreken van een dergelijke beperking onder a bij “
rook- en ventilatiekanalen” wijst erop dat ook de rookgasafvoeren die dienen voor de afvoer van gassen uit de (privé) CV-ketels gemeenschappelijk zijn. Zo’n uitleg strijdt niet met artikel 17 lid 2 sub b splitsingsakte, dat bepaalt dat de installaties voor de zelfstandige verwarming en koeling van een privé gedeelte niet gemeenschappelijk zijn “
met de daarbij behorende leidingen, voorzieningen en overige werken voor de zelfstandige verwarming en koeling van een privé gedeelte”. Een consistente en objectieve uitleg, die niet leidt tot een innerlijk tegenstrijdige interpretatie van de hier bedoelde passages, brengt mee dat met deze installaties, leidingen, voorzieningen en overige werken niet ook rookkanalen worden bedoeld [2] . De [appellant] voert in dit verband nog aan dat artikel 17 lid 2 een lex specialis is ten opzichte van lid 1, en daarom voorrang heeft. Het hof verwerpt dat argument. Beide artikelleden gaan over wat wel en niet gemeenschappelijk is en noch de tekst noch de opbouw van artikel 17 wijst erop dat lid 2 een lex specialis is van lid 1. Uit het enkele feit dat er in lid 1 een opsomming wordt gegeven van gemeenschappelijke gedeelten en zaken en dat lid 2 bepaalt welke zaken daartoe niet behoren (en dus privé zijn) valt dat niet af te leiden. Evenmin volgt dit uit het feit dat er (volgens de [appellant] ) elders in het modelreglement wel een lex specialis is opgenomen. Tot slot is, anders dan de [appellant] stelt, ook geen sprake van strijd met de algemene definities van artikel 1, zoals hiervoor onder 3.2 opgenomen. Die definities verwijzen immers naar wat er in de splitsingsakte als privé of gemeenschappelijk worden bestemd. In dit geval is dat, door de verwijzing in de splitsingsakte, artikel 17 van het modelreglement.
hek- en traliewerk” in lid 1 onder b:
“(voor zover geen privé tuinafscheiding)” en staan dergelijke beperkingen ook bij plafonds en wanden onder c: “
die zich niet bevinden in een privé gedeelte” en bijvoorbeeld de verschillende onder f genoemde installaties van gemeenschappelijke voorzieningen “
die niet bestemd zijn om uitsluitend te worden gebruikt door de eigenaar of gebruiker van – of niet uitsluitend dienstbaar zijn aan – één privé gedeelte”. Het ontbreken van een dergelijke beperking onder a bij “
rook- en ventilatiekanalen” wijst erop dat ook de rookgasafvoeren die dienen voor de afvoer van gassen uit de (privé) CV-ketels gemeenschappelijk zijn. Zo’n uitleg strijdt niet met artikel 17 lid 2 sub b splitsingsakte, dat bepaalt dat de installaties voor de zelfstandige verwarming en koeling van een privé gedeelte niet gemeenschappelijk zijn “
met de daarbij behorende leidingen, voorzieningen en overige werken voor de zelfstandige verwarming en koeling van een privé gedeelte”. Een consistente en objectieve uitleg, die niet leidt tot een innerlijk tegenstrijdige interpretatie van de hier bedoelde passages, brengt mee dat met deze installaties, leidingen, voorzieningen en overige werken niet ook rookkanalen worden bedoeld [2] . De [appellant] voert in dit verband nog aan dat artikel 17 lid 2 een lex specialis is ten opzichte van lid 1, en daarom voorrang heeft. Het hof verwerpt dat argument. Beide artikelleden gaan over wat wel en niet gemeenschappelijk is en noch de tekst noch de opbouw van artikel 17 wijst erop dat lid 2 een lex specialis is van lid 1. Uit het enkele feit dat er in lid 1 een opsomming wordt gegeven van gemeenschappelijke gedeelten en zaken en dat lid 2 bepaalt welke zaken daartoe niet behoren (en dus privé zijn) valt dat niet af te leiden. Evenmin volgt dit uit het feit dat er (volgens de [appellant] ) elders in het modelreglement wel een lex specialis is opgenomen. Tot slot is, anders dan de [appellant] stelt, ook geen sprake van strijd met de algemene definities van artikel 1, zoals hiervoor onder 3.2 opgenomen. Die definities verwijzen immers naar wat er in de splitsingsakte als privé of gemeenschappelijk worden bestemd. In dit geval is dat, door de verwijzing in de splitsingsakte, artikel 17 van het modelreglement.
6.5.
Het hof oordeelt dus dat een objectieve uitleg van het modelreglement meebrengt dat de rookgasafvoeren gemeenschappelijk zijn. Anders dan de [appellant] aanvoert is het reglement niet voor verschillende uitleg vatbaar en leidt deze uitleg ook niet tot innerlijke tegenstrijdigheid. De feitelijke situatie hoeft daarom niet in de uitleg betrokken te worden. Overigens leidt ook de (feitelijke) omstandigheid dat de CV-ketel en de rookgasafvoer technisch gezien bij elkaar horen niet tot het oordeel dat de rookgasafvoer privé is, omdat een technische eenheid er niet aan in de weg staat dat een deel daarvan gemeenschappelijk en een deel daarvan privé is. Daarbij komt dat in het modelreglement (en in de splitstingsakte) niet naar de feitelijke kenmerken wordt verwezen.
6.6.
De [appellant] beroept zich erop dat deze uitleg leidt tot onaannemelijke rechtsgevolgen. Partijen hebben in dit verband uiteenlopende praktische en technische bezwaren benoemd van het als privé of gemeenschappelijk aanmerken van de rookgasafvoeren. Duidelijk is dat beide invalshoeken (privé of gemeenschappelijk) praktische gevolgen en bezwaren hebben, maar de [appellant] heeft niet voldoende onderbouwd dat de uitleg ‘gemeenschappelijk’ tot onaannemelijke rechtsgevolgen zou leiden. De [appellant] refereert in dit verband vooral aan certificeringsproblemen als gevolg van de Gasketelwet, die sinds 2023 van kracht is. De [appellant] heeft echter tegenover de betwisting door [geïntimeerde] niet uitgewerkt dat het onmogelijk is om de benodigde certificeringsverklaringen te krijgen als het onderhoud (of vervanging) van de CV-ketel bij de appartementseigenaren en dat van de rookgasafvoeren bij de [appellant] zou liggen, ook niet wanneer de rookgasafvoeren en CV-ketels – zoals de [appellant] stelt – even oud moeten zijn. Uiteraard vergt een en ander afstemming, maar dat is ook het geval indien de rookgasafvoeren privé zijn. Tijdens de mondelinge behandeling is door de [appellant] toegelicht dat nieuwe rookgasafvoeren, door veranderende veiligheidseisen, niet altijd meer door de gemeenschappelijke schacht aangelegd kunnen worden en dat soms andere voorzieningen getroffen moeten worden. De [appellant] is daartoe beter dan de individuele eigenaren in staat. Dat het als gemeenschappelijk aanmerken van de rookgasafvoeren tot veiligheidsproblemen leidt is door [geïntimeerde] gemotiveerd bestreden (volgens hem is het juist niet veilig om het onderhoud van de rookafvoeren aan de individuele eigenaren over te laten) en daar tegenover door de [appellant] verder, los van het beroep op de Gasketelwet, niet voldoende onderbouwd.
6.7.
Het hof concludeert dat de rookgasafvoeren gemeenschappelijk zijn. De onder 3.3 genoemde besluiten van de [appellant] zijn in strijd met artikel 17 van het modelreglement en daarmee nietig. De grieven treffen geen doel. De bestreden beschikking zal worden bekrachtigd. De [appellant] is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep.
7.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt de bestreden beschikking;
veroordeelt de [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 362,- voor griffierecht en € 2.428,- voor salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (2 procespunten x tarief II);
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mrs. D. Kingma, A.E.F. Hillen en F.J. van de Poel en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 25 november 2025.