ECLI:NL:GHAMS:2025:3120 - Gerechtshof Amsterdam - Huurrecht en voortzetting van huur na overlijden van de h...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.341.013/01

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 10711817 / CV EXPL 23-3217

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 11 november 2025

in de zaak van

[appellant],

gevestigd te [plaats 1] ,

appellante,

advocaat: mr. A. Ekkel te Utrecht,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonend te [plaats 1] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. L. Akkanat te Amsterdam.

Partijen worden hierna ook [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

1.De zaak in het kort

Een zoon woonde samen met zijn moeder in haar huurwoning. Na haar overlijden vordert hij voortzetting van de huur ex artikel 7:268 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Hij legt daaraan ten grondslag dat hij zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde en met zijn moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde. De kantonrechter heeft de vordering toegewezen en de tegenvordering van verhuurder tot ontruiming afgewezen. Verhuurder komt hiertegen in beroep. Het hof wijst de vordering alsnog af.

2.Het geding in hoger beroep

[appellant] is bij dagvaarding van 25 april 2024 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 15 februari 2024 van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser in conventie, tevens verweerder in reconventie en [appellant] als gedaagde in conventie tevens eiseres in reconventie. De dagvaarding in hoger beroep bevat de grieven.

Bij arrest van 28 mei 2024 heeft het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast. Deze heeft plaatsgevonden op 26 september 2024. Uit het proces-verbaal blijkt dat partijen niet tot een schikking zijn gekomen.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van antwoord met productie;

- akte uitlaten van [appellant] ;

- antwoordakte van [geïntimeerde] met producties.

Ten slotte is arrest gevraagd.

3.Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1. tot en met 2.3. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. [appellant] heeft met haar grief 1 terecht betoogd dat de opsomming van de verblijfplaatsen van [geïntimeerde] daarin onvolledig is. Met inachtneming daarvan komt het hof, samenvattend en waar nodig aangevuld, tot de volgende vaststelling van de feiten.

3.1.

[appellant] is in 2020 een huurovereenkomst aangegaan met de moeder van [geïntimeerde] (hierna: de moeder). De huurovereenkomst heeft betrekking op de woning aan [straat 1] [nummer 1] in [plaats 1] (hierna: de woning). De moeder is in maart [jaar] overleden.

3.2.

[geïntimeerde] heeft achtereenvolgens op de volgende adressen ingeschreven gestaan:

* van januari 1993 tot april 2011 op [straat 1] [nummer 2] (woning van ouders en grootouders);

* van oktober 2011 tot augustus 2014 op [straat 1] [nummer 3] in [plaats 1] ;

* van augustus 2014 tot juli 2016 op een adres in [plaats 2] (volgens [appellant] ) dan wel [plaats 3] (volgens [geïntimeerde] );

* van juli 2016 tot september 2019 op [straat 1] [nummer 2] in [plaats 1] ;

* van september 2019 tot augustus 2020 op een adres in het Verenigd Koninkrijk;

* van juli 2020 tot oktober 2020 op [straat 1] [nummer 2] in [plaats 1] ;

* van oktober 2020 tot mei 2021 op een adres in België;

* vanaf mei 2021 op [straat 1] [nummer 1] te [plaats 1] , het adres van de woning.

3.3.

Bij brief van 15 mei [jaar] heeft [appellant] de aanvraag van [geïntimeerde] tot voortzetting van de huur van de woning afgewezen. [appellant] heeft een opzegtermijn van zes maanden gehanteerd voor [geïntimeerde] om een andere woning te zoeken als gevolg waarvan de huurovereenkomst is geëindigd op 24 september [jaar] .

4.Procedure bij de kantonrechter

4.1.

[geïntimeerde] heeft bij inleidende dagvaarding van 13 september [jaar] gevorderd dat de kantonrechter, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, voor recht zou verklaren dat hij de huur van de woning voortzet, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten. [appellant] heeft verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vordering en in reconventie gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten, een en ander uitvoerbaar bij voorraad.

4.2.

Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter voor recht verklaard dat [geïntimeerde] de huur van de woning voortzet en de vordering van [appellant] tot ontruiming afgewezen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten in conventie en reconventie. De kantonrechter heeft overwogen dat [geïntimeerde] in de woning zijn hoofdverblijf had en met zijn moeder een duurzame gemeenschappelijk huishouding heeft gevoerd en daarmee voldeed aan de wettelijke norm van artikel 7:268 lid 2 BW. Daarnaast was er volgens de kantonrechter geen reden om aan te nemen dat [geïntimeerde] onvoldoende financiële waarborg biedt voor de behoorlijke nakoming van de huur.

5.Vordering in hoger beroep

5.1.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vordering van [geïntimeerde] in conventie zal afwijzen en haar vordering in reconventie zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief nakosten.

5.2.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis in eerste instantie met veroordeling van [appellant] , uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het geding in hoger beroep.

5.3.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

6.Beoordeling

6.1.

Het gaat in deze zaak om de vraag of [geïntimeerde] de huur van de woning mag voortzetten op grond van artikel 7:268 lid 2 BW. Voor toewijzing van de vordering moet vast komen te staan dat [geïntimeerde] in de woning zijn hoofdverblijf heeft, hij daar met zijn moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd en zich niet een van de wettelijke afwijzingsgronden voordoet, zoals het ontbreken van voldoende financiële waarborg voor de behoorlijke nakoming van de huur (art. 7:268 lid 3 sub b BW).

6.2.

[appellant] heeft in dat kader met grief 2 betoogd dat [geïntimeerde] en zijn moeder geen duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben gevoerd. [geïntimeerde] heeft dit gemotiveerd bestreden.

6.3.

De beoordeling van de vraag of er een gemeenschappelijke huishouding was, kan achterwege blijven. Ook als ervan uit wordt gegaan dat dat het geval was, is naar het oordeel van het hof in elk geval niet komen vast te staan dat de gemeenschappelijke huishouding duurzaam was. Dit oordeel berust op het volgende.

6.4.

Degene die met een beroep op artikel 7:268 lid 2 BW voortzetting van de huur vordert, draagt de stelplicht, en bij een gemotiveerde betwisting ook de bewijslast, van de duurzame gemeenschappelijke huishouding. Volgens vaste jurisprudentie wordt het oordeel over de duurzaamheid bepaald door zowel objectieve als subjectieve factoren, waaronder de bedoeling van partijen. In dat kader dienen alle omstandigheden van het geval in onderling verband te worden meegewogen. Slechts onder bijzondere omstandigheden kan het samenleven van een kind met een ouder na het zelfstandig worden van het kind worden aangemerkt als een blijvende samenwoning met een gemeenschappelijke huishouding (vgl. HR 17 januari 2014, ECLI:NL:HR:2014:93). Dat geldt ook voor de situatie van het volwassen kind dat uitwonend is geweest, bijvoorbeeld tijdens studie, en na afronding daarvan weer met zijn ouder(s) een gemeenschappelijke huishouding gaat voeren, zoals in dit geval.

6.5.

Het hof onderschrijft het standpunt van [geïntimeerde] dat de samenwoning niet een bepaalde minimumduur behoeft te hebben gehad om te kunnen worden beschouwd als duurzaam. De duur levert een beoordelingsfactor op, net zoals de vormgeving van de gemeenschappelijke huishouding en de bedoeling die [geïntimeerde] en zijn moeder daarbij hebben gehad. In dat kader heeft [geïntimeerde] gesteld dat hij na afronding van zijn studie bewust is teruggekeerd naar de woning om daar met zijn moeder een gezamenlijke huishouding op te bouwen. Ter toelichting daarvan schetst [geïntimeerde] dat zij elkaar gezelschap hielden en voor elkaar zorgden; zij aten en wandelden samen, bezochten gezamenlijk vrienden en kennissen en verrichtten de huishoudelijke taken grotendeels gezamenlijk. [geïntimeerde] deed naar zijn zeggen ook de boodschappen en bekostigde deze zelf. Deze omstandigheden zijn echter niet zodanig bijzonder dat daaruit kan worden afgeleid dat het gaat om een gemeenschappelijke huishouding die duurzaam is. Dezelfde feitelijke omstandigheden kunnen ook tot het oordeel [plaats 3] dat [geïntimeerde] na afronding van zijn studie is teruggekeerd en bij zijn moeder is gaan wonen om te voorzien in zijn voorlopige woonbehoefte.

6.6.

Doorslaggevend acht het hof in dit verband dat [geïntimeerde] bij de mondelinge behandeling bij de kantonrechter heeft verklaard:
Ik ben nooit op mijzelf gaan wonen. Daarbij speelt een cultureel aspect. Men blijft tot een huwelijk of een bijzondere gelegenheid thuis wonen (…) Ik vond het een juist moment om naar huis terug te keren totdat er na 5 of 10 jaar een moment zou komen dat ik een gezin zou willen stichten, maar eigenlijk wilde ik formeel bij mijn moeder blijven wonen.In hoger beroep heeft [geïntimeerde] deze verklaring genuanceerd en betoogd dat die betrekking had op een hypothetische situatie, terwijl [geïntimeerde] in werkelijkheid nooit de bedoeling had gehad om slechts tijdelijk bij zijn moeder te gaan wonen tot het moment waarop hij een gezin zou gaan stichten. Dit brengt het hof niet tot een ander oordeel. Toegegeven kan worden dat het stichten van een gezin, het aangaan van een huwelijk of een andere bijzondere gelegenheid die zou [plaats 3] tot het vertrek van [geïntimeerde] uit de woning, op het moment van zijn terugkeer in de woning hypothetisch was. Met deze verklaring schetst [geïntimeerde] echter een belangrijk deel van zijn bedoeling bij het aangaan van de samenwoning. Die door hem geschetste bedoeling duidt op eindigheid van de gemeenschappelijke huishouding met zijn moeder, ook al was het tijdstip daarvan niet bekend en afhankelijk van omstandigheden die zich nog moesten realiseren. Dit wijst er dan ook op dat [geïntimeerde] niet de bedoeling had om een duurzame gemeenschappelijke huishouding met zijn moeder aan te gaan.

Slotsom en bewijsaanbod

6.7.

Naar het oordeel van het hof heeft [geïntimeerde] onvoldoende aangevoerd voor de conclusie dat het hier gaat om een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Nu het element van duurzaamheid ontbreekt, voldoet de vordering daarom al niet aan de genoemde wettelijke eisen. [geïntimeerde] heeft geen voldoende concrete feiten gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen [plaats 3] , zodat het bewijsaanbod wordt gepasseerd.

6.8.

Dit betekent dat grief 2 slaagt. Grief 3 behoeft daarom geen behandeling.

6.9.

Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd. Dit heeft tot gevolg dat de huurovereenkomst is geëindigd door de opzegging van [appellant] tegen 24 september [jaar] . [appellant] heeft in reconventie de ontruiming gevorderd op een termijn van veertien dagen. Het hof zal deze termijn in redelijkheid verlengen tot een maand na betekening van dit arrest.

6.10.

In reconventie vordert [appellant] ontruiming van de woning [straat 2] [nummer 2] in [plaats 1] , het adres van de voormalige woning van de ouders en grootouders van [geïntimeerde] . Tussen partijen staat echter vast - zoals het hof onder de feiten heeft geconstateerd- dat het geschil betrekking heeft op de woning aan [straat 1] [nummer 1] in [plaats 1] . Het hof zal dit aanmerken als een kennelijke verschrijving van [appellant] en het dictum daarop aanpassen. De gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring zal met betrekking tot de ontruiming worden afgewezen, omdat de huurovereenkomst van rechtswege van kracht blijft totdat dit arrest onherroepelijk is geworden (artikel 7:272 lid 1 BW).

6.11.

[geïntimeerde] is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in beide instanties. Het hof stelt deze kosten als volgt vast:

in eerste aanleg:

salaris advocaat in conventie € 678,- en in reconventie € 339,-;

in hoger beroep:

- explootkosten € 136,72

- griffierecht € 798,-

- salaris advocaat € 2.428,- (tarief II, 2 punten)

Totaal € 3.362,72

7.Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep en opnieuw rechtdoende:

wijst af de vorderingen van [geïntimeerde] ;

wijst de vorderingen van [appellant] als volgt toe;

veroordeelt [geïntimeerde] om de woning aan [straat 1] [nummer 1] ( [postcode] ) [plaats 1] te ontruimen en met alle daarin vanwege [geïntimeerde] aanwezige goederen en personen te verlaten onder afgifte van de sleutels en al hetgeen tot de woning behoort teneinde deze ter vrije en algehele beschikking te stellen van [appellant] , en wel binnen een termijn van een maand na betekening van dit arrest;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, aan de zijde van [appellant] in eerste aanleg begroot op € 1.017,- en in hoger beroep op € 3.362,72 en € 178,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 92 ,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;

verklaart de proceskostenveroordeling met betrekking tot de eerste aanleg uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, J.F. Aalders en M.M. Kruithof en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 11 november 2025.