Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.348.129/01
zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : C/15/346042 / HA ZA 23-635
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 28 oktober 2025
in de zaak van
[appellant 1] ,
wonende te [plaats 1] ,
[appellant 2] ,
wonende te [plaats 1] ,
appellanten,
advocaat: mr. C. Hofmans te Utrecht,
tegen
[geïntimeerde 1] ,
wonende te [plaats 1] ,
[geïntimeerde 2] ,
gevestigd te [plaats 1] ,
geïntimeerden
advocaat: mr. J. Veenis te [plaats 2] .
Partijen worden hierna [appellanten] en [geïntimeerden] genoemd. [geïntimeerde 1] afzonderlijk wordt [geïntimeerde 2] genoemd.
1.De zaak in het kort
[geïntimeerden] hebben [appellanten] € 500.000 geleend. [geïntimeerden] vorderen terugbetaling van dit bedrag, met rente, op grond van de overeenkomst zoals die is vastgelegd in een notariële akte van 2017. Deze procedure gaat over de vraag of daarna, in 2022, een vaststellingsovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen waarin andersluidende afspraken zijn gemaakt. Evenals de rechtbank beantwoordt het hof deze vraag ontkennend.
2.Het geding in hoger beroep
[appellanten] zijn bij dagvaarding van 2 oktober 2024 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 28 augustus 2024 van de rechtbank Noord-Holland, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [geïntimeerden] als eisers in conventie/verweerders in reconventie en [appellanten] als gedaagden in conventie/eisers in reconventie. [geïntimeerden] hebben op 7 november 2024 een anticipatie-exploot laten uitbrengen.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven,
- memorie van antwoord.
Vervolgens is arrest gevraagd.
[appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vorderingen van [geïntimeerden] zal afwijzen en het ten laste van [appellanten] gelegde conservatoire beslag zal opheffen, op straffe van een dwangsom, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties, met rente.
[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot verwerping van de grieven, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellanten] in de kosten van het geding in (het hof begrijpt:) hoger beroep, met nakosten en rente.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
3.Feiten
De rechtbank heeft in rov. 2 van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Dit zijn de volgende feiten.
3.1.
[appellanten] is (vanaf september 2022 volledig) eigenaar van de onroerende zaak gelegen aan [straat] [nummer 1] , [nummer 2] en [nummer 3] te [plaats 2] , door partijen aangeduid als [straat] [nummer 2] . In dit pand wordt een hotel geëxploiteerd. [appellant 2] is de exploitant van dit hotel.
3.2.
[geïntimeerden] hebben van 2010 tot en met 2017 diverse geldleningen verstrekt aan [appellanten] met een totaal van € 500.000,00 (hierna: de geldlening). Partijen hebben afspraken over de geldlening vastgelegd bij notariële akte van 9 oktober 2017 (hierna: de akte).
3.3.
De akte luidt voor zover hier van belang:
l. Looptijd
De respectieve geldleningen onder A tot en met E gemeld zijn ingegaan op de datum als in gemelde omschrijving genoemd en aangegaan tot eenendertig juli tweeduizend zevenentwintig, tenzij de geldlening eerder wordt beëindigd zoals in deze akte voorzien.
2. Opeisbaarheid
De akte is niet opeisbaar tijdens de looptijd, behalve in de gevallen als hierna onder 8 vermeld.
3. Rente
In afwijking van hetgeen eerder tussen partijen is overeengekomen, komen partijen hierbij overeen dat de rente over de onder sub A tot en met E gemelde geldleningen voor alle geldleningen vanaf eenendertig juli tweeduizend zeventien vier procent (4%) zal bedragen. De rente moet jaarlijks per achterafbetaling worden betaald op de laatste dag van het jaar, voor het eerst op eenendertig december tweeduizend zeventien over het tijdvak dat sinds de ontvangst van het bedrag is verstreken.
4. Geen verplichte tussentijds aflossing
Op de geldlening hoeft gedurende de looptijd niet te worden afgelost, behalve in de gevallen van eerdere opeisbaarheid op grond van deze overeenkomst.
(…)
7. Vervroegde opeising door de schuldeiser
(…)
B. De schuldeiser kan de gehele geldlening zonder opzegtermijn of ingebrekestelling opeisen als:
- de schuldenaar de verplichtingen op grond van deze akte niet stipt nakomt of uit zijn gedragingen valt af te leiden dat hij in de nakoming van zijn verplichtingen zal tekortschieten:
(…).
3.4.
Op 6 januari 2020 heeft [geïntimeerde 2] in een brief naar [appellant 2] geschreven dat [appellanten]
c.s. over de jaren 2017 tot en met 2020 geen rente hebben betaald en de totale schuld € 568.333,35 bedraagt. In de brief staat onder meer:
"
Op basis van de overeenkomst van geldlening zijn jullie in verzuim en kan ik zonder opzegtermijn of ingebrekestelling de gehele geldlening opeisen. Dit is echter niet mijn intentie, maar ik wil wel een oplossing voor de achterstallige rente. Ik verzoek jullie daarom om een aflossingsvoorstel te doen met betrekking tot de achterstallige rente.”
Op basis van de overeenkomst van geldlening zijn jullie in verzuim en kan ik zonder opzegtermijn of ingebrekestelling de gehele geldlening opeisen. Dit is echter niet mijn intentie, maar ik wil wel een oplossing voor de achterstallige rente. Ik verzoek jullie daarom om een aflossingsvoorstel te doen met betrekking tot de achterstallige rente.”
3.5.
Op 3 mei 2022 hebben [appellanten] naar [geïntimeerden] per e-mail, via de gemachtigden van partijen, een concept vaststellingsovereenkomst gestuurd over de aflossing van de geldlening. Op 4 mei 2022 heeft [geïntimeerde 2] het concept met handgeschreven aanvullingen teruggemaild en gevraagd een nieuw concept toe te sturen.
3.6.
Op 17 mei 2022 heeft [geïntimeerde 2] het concept van de vaststellingsovereenkomst met nadere aanvullingen toegestuurd aan de gemachtigde van [appellanten] met bijschrift: "
Bijgaand mijn aanpassingen van de concept vaststellingsovereenkomst tussen [appellanten] en [geïntimeerde 2] naar aanleiding van een gesprek met [naam 1] en [naam 2] op 12 mei jl. Ik zie een aangepaste vaststellingsovereenkomst graag tegemoet.”
Bijgaand mijn aanpassingen van de concept vaststellingsovereenkomst tussen [appellanten] en [geïntimeerde 2] naar aanleiding van een gesprek met [naam 1] en [naam 2] op 12 mei jl. Ik zie een aangepaste vaststellingsovereenkomst graag tegemoet.”
3.7.
In het op 17 mei 2022 toegestuurde document, met als titel
'Vaststellingsovereenkomst 3 mei 2022' staat in artikel 1 dat Pro tussen [geïntimeerde 2] en [appellanten] een geschil is ontstaan over de aflossing van de geldlening en dat ter beëindiging van het geschil [appellanten] aan [geïntimeerde 2] een vast bedrag zal betalen van € 358.000,00 en een variabel bedrag afhankelijk van de verkoopprijs van de 'Onroerende zaak', in het document onder a. gedefinieerd als [straat] [nummer 2] te [plaats 2] . [geïntimeerde 2] heeft bij artikel 1 met Pro pen aanvullingen geschreven, waaronder: "
pand + exploitatie. bij latere verkoop exploitatie verkoop nacalculatie verrekenen" en bij artikel 2 "
mits latere verkoop exploitatie”. Artikel 5 heeft Pro [geïntimeerde 2] gewijzigd in die zin dat deze moet komen te luiden: "
Deze Overeenkomst bevat alle afspraken tussen Partijen met betrekking totalle aangelegenheden die in deze Overeenkomst zijn vastgelegd en treedt niet in de plaats van de notariële akte van geldlening d.d. 9 oktober 2017. Deze blijft van kracht totdat Partijen hebben voldaan aan alle afspraken zoals vastgelegd in deze Overeenkomst”.
pand + exploitatie. bij latere verkoop exploitatie verkoop nacalculatie verrekenen" en bij artikel 2 "
mits latere verkoop exploitatie”. Artikel 5 heeft Pro [geïntimeerde 2] gewijzigd in die zin dat deze moet komen te luiden: "
Deze Overeenkomst bevat alle afspraken tussen Partijen met betrekking totalle aangelegenheden die in deze Overeenkomst zijn vastgelegd en treedt niet in de plaats van de notariële akte van geldlening d.d. 9 oktober 2017. Deze blijft van kracht totdat Partijen hebben voldaan aan alle afspraken zoals vastgelegd in deze Overeenkomst”.
3.8.
Op 28 oktober 2022 heeft de gemachtigde van [appellanten] een e-mail naar [geïntimeerde 2] gestuurd met een aangepaste vaststellingsovereenkomst en de volgende tekst:
"
Naar aanleiding van jouw opmerkingen bijgaand nog de aangepaste overeenkomst van jou in privé.
Naar aanleiding van jouw opmerkingen bijgaand nog de aangepaste overeenkomst van jou in privé.
Wil je deze bij akkoord tekenen en retourneren svp.”
In het bijgevoegde document van [appellanten] zijn in artikel 1 en Pro 2 niet de door [geïntimeerden] voorgestelde tekstuele wijzigingen voor onderscheid tussen verkoop van het pand en de exploitatie opgenomen.
3.9.
[geïntimeerden] hebben niet gereageerd op de e-mail van [appellanten] van 28 oktober 2022.
3.10.
Bij e-mail van 23 juni 2023 heeft [geïntimeerde 2] aan [appellanten] en zijn echtgenote de stand van de openstaande schuld per 1 juli 2023 toegestuurd, waarbij [geïntimeerde 2] is uitgegaan van de verschuldigde rentebetalingen op grond van de akte.
3.11.
Op 29 september 2023 hebben [geïntimeerden] conservatoir beslag gelegd op het onroerend goed gelegen aan [straat] [nummer 1] , [nummer 2] en [nummer 3] te [plaats 2] .
4.Eerste aanleg
4.1.
[geïntimeerden] hebben in eerste aanleg gevorderd – samengevat – [appellanten] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 624.004,58 (€ 500.000,00 vermeerderd met de contractuele rente van 4% per jaar van 31 juli 2017 tot 13 oktober 2023 van € 124.004,58), vermeerderd met de contractuele rente van 4% per jaar vanaf 14 oktober 2023, en tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten. beslagkosten en proceskosten.
In reconventie hebben [appellanten] opheffing van het beslag gevorderd.
4.2.
De rechtbank heeft de vordering van [geïntimeerden] toegewezen en de vordering van [appellanten] afgewezen. De rechtbank was van oordeel dat partijen geen andere afspraken ten aanzien van de geldlening hebben gemaakt dan de afspraken zoals die zijn vastgelegd in de notariële akte van 9 oktober 2017. De op de inhoud van die akte gebaseerde – verder niet weersproken –vordering van [geïntimeerden] was derhalve toewijsbaar.
5.Beoordeling
5.1.
[appellanten] hebben in hoger beroep drie grieven aangevoerd tegen het vonnis van de rechtbank. Zij stellen met hun grieven in hoger beroep opnieuw aan de orde of er in 2022 tussen partijen een vaststellingsovereenkomst met betrekking tot de lening tot stand is gekomen. Volgens hen heeft de rechtbank ten onrechte geoordeeld dat dit niet het geval was. De grieven lenen zich voor gezamenlijke bespreking.
5.2.
[appellanten] betogen met hun grieven dat [geïntimeerden] op 4 en 17 mei 2022 een aanbod heeft gedaan en dat [appellanten] dit aanbod hebben aanvaard. Volgens hen was er volledige wilsovereenstemming omdat duidelijk was wat was bedoeld met de verkoop van ‘onroerend goed’. [geïntimeerde 2] heeft dit zelf aangegeven als tekstuele aanvulling op het concept van 17 mei 2022, waar hij schrijft ‘pand + exploitatie’. Dit is volgens [appellanten] steeds zo geweest en [geïntimeerde 2] bevestigt dit zelf. Uiteraard weet [geïntimeerde 2] dat verkoop van alleen het onroerend goed niet méér opbrengt dan verkoop van onroerend goed en de exploitatie (van een daarin gevestigd hotel). Gelet hierop zou het raar zijn als hij alleen het pand (de stenen) zou hebben bedoeld. [geïntimeerde 2] was als boekhouder van [appellanten] ook goed op de hoogte van de waarde van het pand en de exploitatiecijfers van het hotel. Hij was er ook van op de hoogte dat met alleen de verkoop van het pand nooit een waarde van € 29 miljoen kon worden gecreëerd, laat staan van € 33 miljoen. Waarom de aantekening van [geïntimeerde 2] niet is overgenomen, is in het licht van het vorenstaande volledig duidelijk. Partijen weten waar het over gaat en ging, overname van de aantekening was niet nodig nu het geen punt van discussie was. [geïntimeerde 2] heeft ook niet gereageerd op de aanvaarding omdat er niets op viel aan te merken, aldus nog steeds [appellanten] Volgens [appellanten] is de vordering van [geïntimeerden] dus nog niet opeisbaar.
5.3.
[geïntimeerden] hebben de grieven van [appellanten] weersproken.
5.4.
Het hof verwerpt de grieven en onderschrijft het oordeel van de rechtbank. Hieromtrent geldt het volgende.
5.5.
Ervan uitgaand dat de concepten vaststellingsovereenkomst van 4 en 17 mei 2022 met inbegrip van de handgeschreven aanvullingen van [geïntimeerde 2] als aanbod van [geïntimeerde 2] moeten worden gekwalificeerd, kan niet worden vastgesteld dat dit aanbod in oktober 2022 is aanvaard.
5.6.
Bij de versie van de concept-vaststellingsovereenkomst van 17 mei 2022, heeft [geïntimeerde 2] onderaan artikel 1, waar het onder meer gaat om een variabel bedrag dat bij verkoop van ‘de Onroerende zaak’ betaald zal worden, met de hand bijgeschreven ‘pand + exploitatie. bij latere verkoop exploitatie verkoop nacalculatie verrekenen’. Bij artikel 2, waar het gaat om betaling van het variabele bedrag in één keer, heeft hij bijgeschreven ‘mits latere verkoop exploitatie’. In de tekst zoals die in de aangepaste versie van de vaststellingsovereenkomst van 28 oktober 2022 luidde, zijn de door [geïntimeerden] voorgestelde wijzingen niet verwerkt. Deze wijzigingen waren geen wijzigingen van ondergeschikt belang; het maakt een aanzienlijk verschil of het ging om de verkoop van alleen het pand of om de verkoop van het pand en de hotelexploitatie. zoals ook [appellanten] zelf aanvoeren. Anders dan [appellanten] betogen, kan uit het feit dat [geïntimeerde 2] heeft willen toevoegen dat het om het pand en de exploitatie ging niet worden afgeleid dat dit voor beide partijen volstrekt duidelijk was. Evenmin kan hieruit worden afgeleid dat partijen er over en weer vanuit konden gaan dat dit ook voor de wederpartij gold. Eerder het tegendeel is het geval.
5.7.
Uit het feit dat [geïntimeerde 2] het nodig heeft gevonden expliciet te vermelden dat het om het pand en de exploitatie ging, volgt al wel dat [geïntimeerde 2] dat zonder die toevoeging niet volstrekt duidelijk vond. [geïntimeerde 2] heeft deze toevoeging kennelijk willen opnemen om te voorkomen dat hier later onenigheid over zou kunnen ontstaan. Uit de omstandigheid dat zijn voorgestelde wijzigingen, zonder verdere toelichting, in de versie van 28 oktober 2022 niet zijn overgenomen, hebben [geïntimeerden] kunnen afleiden dat deze wijzigingen door [appellanten] niet akkoord zijn bevonden. Dat klemt te meer nu de verdere tekst van de vaststellingsovereenkomst van 28 oktober 2022 er juist niet op duidt dat het bij de verkoop van de onroerende zaak ging om zowel het pand als de exploitatie. In deze overeenkomst staat immers met zo veel woorden gedefinieerd dat de term ‘de Onroerende zaak’ betrekking heeft op het pand. Dit sluit ook aan bij het algemeen spraakgebruik. In beide gevallen valt de exploitatie daar niet onder. Daarbij komt dat de exploitatie van het hotel in een andere vennootschap plaatsvond dan de vennootschap die eigenaar was van het pand. De vaststellingsovereenkomst vermeldt ten slotte dat de overeenkomst alle afspraken tussen partijen omvat.
5.8.
[appellanten] hebben nog aangevoerd dat [geïntimeerde 2] op de hoogte was van de waarde van het pand en de exploitatiecijfers van het hotel en dus wist dat de bedragen in de vaststellingsovereenkomst niet op alleen het pand konden slaan. [geïntimeerden] hebben dit betwist. Zij hebben in de eerste plaats de positie van [geïntimeerde 2] nader toegelicht en aangevoerd dat [geïntimeerde 2] niet inhoudelijk betrokken was bij de dossiers van [appellanten] en uit dien hoofde geen enkele wetenschap had van de waardes van het hotel en/of de exploitatie. Zoals de rechtbank heeft geconstateerd, heeft [geïntimeerde 2] ook reeds ter zitting in eerste aanleg verklaard dat hij daarbij niet persoonlijk en inhoudelijk betrokken was. Hiertegenover hadden [appellanten] er in hun memorie van grieven niet mee kunnen volstaan te stellen dat dit wel zo was, wat zij in wezen hebben gedaan. Nu hun stelling op dit punt derhalve niet nader is gemotiveerd, gaat het hof hieraan voorbij. Het hof merkt terzijde nog op dat in het proces-verbaal van de zitting in eerste aanleg staat dat [appellanten] heeft verklaard dat het zijn invulling is dat [geïntimeerde 2] op de hoogte was.
5.9.
Nu de wijzigingen van [geïntimeerde 2] niet in de versie van de vaststellingsovereenkomst van oktober 2022 zijn overgenomen, kan niet worden geoordeeld dat met toezending van die versie wilsovereenstemming is bereikt omdat [appellanten] daarmee het door [geïntimeerden] gedane aanbod hebben aanvaard. Ook de tekst van de begeleidende brief duidt hier niet op: ‘Naar aanleiding van jouw opmerkingen bijgaand nog de aangepaste overeenkomst (…) Wil je deze bij akkoord tekenen en retourneren svp.’
5.10.
Bij het vorenstaande komt dat, als de toezending van de versie van de vaststellingsovereenkomst in oktober 2022 wel als een aanvaarding van een door [geïntimeerden] gedaan aanbod zou moeten worden beschouwd, deze aanvaarding dan te laat is, zoals [geïntimeerden] subsidiair hebben aangevoerd. Artikel 6:221 lid 1 BW Pro bepaalt dat een schriftelijk aanbod vervalt wanneer het niet binnen een redelijke tijd wordt aanvaard. Het aanbod van [geïntimeerde 2] zou dan al in mei 2022 zijn gedaan. Aanvaarding op 28 oktober 2022 van een al op 17 mei 2022 gedaan aanbod, kan niet meer worden beschouwd als ‘binnen een redelijke tijd’. Ook op die grond faalt derhalve de stelling van [appellanten] dat tussen partijen wilsovereenstemming is ontstaan conform de op 28 oktober 2022 aan [geïntimeerde 2] toegezonden versie van de vaststellingsovereenkomst. Het gedane aanbod was toen immers vervallen.
5.11.
Nu de grieven geen doel treffen, zal het vonnis waarvan beroep worden bekrachtigd. [appellanten] zijn in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zullen daarom worden veroordeeld in de proceskosten van [geïntimeerden] in hoger beroep. Het hof stelt deze kosten als volgt vast:
- griffierecht € 6.561,-
- salaris advocaat € 5.286,- (tarief VII, 1 punt)
Totaal € 11.847,-
6.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] vastgesteld op € 11.847,- en op € 178,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mr. M.M.M. Tillema, mr. J.M. van den Berg en mr. E. Schmieman en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 28 oktober 2025.