ECLI:NL:GHAMS:2025:295

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.291.229/01

zaaknummer rechtbank Noord-Holland : 8657167 CV EXPL 20-6009

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 4 februari 2025 (bij vervroeging)

in de zaak van

GEMEENTE BEVERWIJK,

gevestigd te Beverwijk,

appellante,

advocaat: mr. P.F.P. Nabben te Haarlem,

tegen

[geïntimeerde], h.o.d.n.
[bedrijf],

wonende te [plaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. M.C. Mulder te Arnhem.

Partijen worden hierna de Gemeente en [geïntimeerde] genoemd.

1.De zaak in het kort

[geïntimeerde] heeft een camping op grond die zij van de Gemeente huurt. Volgens de Gemeente is er sprake van een fout in de tekst van de huurovereenkomst en kan de Gemeente de huurovereenkomst in 2026 met een opzegtermijn van zes maanden opzeggen. Het hof komt tot het oordeel dat de huurovereenkomst wel kan worden opgezegd na een periode van tien jaar, maar dat daarvoor de wettelijke opzegtermijn van een jaar geldt.

2.Het geding in hoger beroep

2.1.

De Gemeente is bij dagvaarding van 5 maart 2021 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 23 december 2020 van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, locatie Haarlem (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen de Gemeente als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.

2.2.

In het tussenarrest van 30 maart 2021 is een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast. Op 14 juni 2021 heeft die zitting plaatsgevonden.

2.3.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met een productie.

2.4.

Partijen hebben vervolgens royement verzocht en bij akte van 22 oktober 2024 heeft de Gemeente de zaak weer opgebracht.

2.5.

Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 18 december 2024 laten toelichten en hebben vragen van het hof beantwoord.

2.6.

Ten slotte is arrest bepaald.

3.Feiten

3.1.

De kantonrechter heeft in rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.3 van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat.

3.2.

De Gemeente verhuurt aan [geïntimeerde] een perceel onbebouwde grond gelegen nabij [straat] te [plaats] (hierna te noemen: het gehuurde). [geïntimeerde] exploiteert op het gehuurde een campingbedrijf onder de naam [bedrijf] .

3.3.

Het gehuurde is sinds 1947 in gebruik als kampeerterrein. Tot 2016 was dit op basis van een mondelinge overeenkomst. Op 28 oktober 2016 hebben partijen de huurovereenkomst schriftelijk vastgelegd. Daarbij is de huur verhoogd van circa € 3.500,00 per jaar tot (stapsgewijs, in drie jaar) € 43.000,00 per jaar.

3.4.

In de preambule van de huurovereenkomst staat “
Partijen zijn in het verleden een mondelinge huurovereenkomst aangegaan inzake de verhuur van het onbebouwde perceel grond als kampeerterrein door de gemeente aan huurder”.

3.5.

Artikel 2 van de huurovereenkomst luidt als volgt:

“
Duur, verlenging en opzegging

2.1.

Deze overeenkomst wordt voortgezet voor de duur van 10 jaar, ingaande op 1 oktober 2016 en eindigende op 30 september 2026;

2.2.

Bij het verstrijken van de in artikel 2.1 genoemde periode van 10 jaar wordt de huurovereenkomst verlengd voor een periode van wederom 10 jaar ingaande op 1 oktober 2026 en dus eindigende op 30 september 2036, tenzij de huurovereenkomst door één van partijen is opgezegd tegen 31 maart 2017 en conform artikel 2.5;

2.3.

Bij het verstrijken van de in artikel 2.2 bedoelde verlengingsperiode van 10 jaar wordt de huurovereenkomst verder verlengd voor onbepaalde tijd, tenzij de huurovereenkomst door één van partijen is opgezegd tegen 30 september 2036 en conform artikel 2.5;

[…]

2.5.

Opzegging van de overeenkomst als bedoeld in de voorgaande leden 2 tot en met 4 kan uitsluitend plaatsvinden bij deurwaardersexploot of aangetekende brief en met inachtneming van een termijn van 6 maanden;

2.6.

Tussentijdse opzegging van de huurovereenkomst anders dan bedoeld in de voorgaande leden van dit artikel is niet mogelijk.”

4.Eerste aanleg

4.1.

De Gemeente heeft in eerste aanleg, gevorderd dat de kantonrechter bij vonnis:

primair

4.1.1.

voor recht verklaart dat in artikel 2.2 van de huurovereenkomst van 28 oktober 2016 sprake is van een kennelijke verschrijving, in die zin dat waar staat “31 maart 2017” moet worden gelezen “30 september 2026”, en dat de gemeente de huurovereenkomst dus op de voet van artikel 2.2 van de huurovereenkomst schriftelijk kan opzeggen tegen 30 september 2026 met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden;

subsidiair

4.1.2.

voor recht verklaart dat in artikel 2.2 van de huurovereenkomst van 28 oktober 2016, bezien in samenhang met de overige inhoud van artikel 2, zo moet worden uitgelegd dat de Gemeente de huurovereenkomst op de voet van artikel 2.2 van de huurovereenkomst schriftelijk kan opzeggen tegen 30 september 2026 met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden;

primair en subsidiair

4.1.3.

en (uitvoerbaar bij voorraad) [geïntimeerde] veroordeelt in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen de nakosten, met de bepaling dat [geïntimeerde] de rente ex artikel 6:119 BW over die proceskosten is verschuldigd indien die kosten niet binnen 14 dagen na dagtekening van het in deze zaak te wijzen vonnis aan de gemeente zijn voldaan.

4.2.

De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen en daartoe onder meer geoordeeld dat geen sprake is van een (schrijf-)fout in artikel 2.2 van de huurovereenkomst, maar dat partijen de datum van 31 maart 2017 bewust lijken te hebben gekozen als uitvloeisel van de wens van zowel [geïntimeerde] als de Gemeente om een langdurige en zekere huurverhouding onder marktconforme condities met elkaar aan te gaan.

5.Hoger beroep

5.1.

In hoger beroep vordert de Gemeente dat het hof bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

5.1.1.

het vonnis van de rechtbank Noord-Holland, locatie Haarlem, gewezen op 23 december 2020 met zaaknummer 8657167 \ CV EXPL 20-6009 vernietigt en, opnieuw rechtdoende;

primair

5.1.2.

voor recht verklaart dat in artikel 2.2 van de huurovereenkomst van 28 oktober 2016 sprake is van een (kennelijke) verschrijving en/of fout, in die zin dat daar waar staat “
31 maart

2017” moet worden gelezen “
30 september 2016” (bedoeld is: 2026; hof), en dat de Gemeente de huurovereenkomst dus op de voet van artikel 2.2 van de huurovereenkomst schriftelijk kan opzeggen tegen 30 september 2026 met in achtneming van een opzegtermijn van zes maanden;

subsidiair

5.1.3.

voor recht verklaart dat in artikel 2.2 van de huurovereenkomst van 28 oktober 2016, bezien in samenhang met de overige inhoud van artikel 2, zo moet worden uitgelegd dat de Gemeente de huurovereenkomst op de voet van artikel 2.2. van de huurovereenkomst schriftelijk kan opzeggen tegen 30 september 2026 met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden;

primair en subsidiair

5.1.4.

en (uitvoerbaar bij voorraad) [geïntimeerde] veroordeelt in de kosten van deze procedure en de procedure in eerste aanleg, waaronder de nakosten, met de bepaling dat [geïntimeerde] de rente ex artikel 6:119 BW over die proces- en nakosten is verschuldigd indien die kosten niet binnen veertien dagen na dagtekening van het in deze zaak te wijzen arrest aan de Gemeente zijn voldaan.

6.Beoordeling

Huurovereenkomst opzegbaar

6.1.

In geschil is of de huurovereenkomst nog na het einde van de eerste periode van tien jaar kan worden beëindigd door opzegging of dat de opzegtermijn daarvoor al verstreken is. Volgens de Gemeente is er in artikel 2.2 van de huurovereenkomst een fout geslopen en bedoelde zij dat de huurovereenkomst tegen het einde van de eerste periode van tien jaar (1 oktober 2026) opgezegd kan worden, met een opzegtermijn van zes maanden. [geïntimeerde] voert aan dat zij de overeenkomst zo heeft mogen begrijpen dat opzegging (en het voorkomen van verlenging tot 20 jaar) mogelijk was tot 31 maart 2017.

6.2.

Het gaat hier om de uitleg van artikel 2.2 van de huurovereenkomst. De betekenis van een beding in een schriftelijke overeenkomst moet, indien omstreden, door de rechter worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij alle omstandigheden van het geval van belang zijn (de
Haviltex-maatstaf).

6.3.

Het hof overweegt als volgt. Artikel 2.2. van de huurovereenkomst vermeldt 31 maart 2017 als de datum waartegen kan worden opgezegd om de huurovereenkomst tien jaar na aanvang te doen eindigen. Het verwijst daarbij expliciet naar artikel 2.5. van de huurovereenkomst dat onder meer een opzegtermijn van zes maanden voorschrijft. Uit de letterlijk genomen tekst van deze bepalingen zou daarom volgen dat de huurovereenkomst zes maanden vóór 31 maart 2017 tegen 31 maart 2017 zou moeten worden opgezegd. Dat betekent dat dus op 30 september 2016 de opzegging door [geïntimeerde] ontvangen zou moeten zijn. Dat rechtsgevolg van deze bepalingen is echter zeer onaannemelijk, omdat de schriftelijke huurovereenkomst inging per 1 oktober 2016 en pas op 28 oktober 2016 is getekend. [geïntimeerde] stelt dat door beide partijen een langdurige huurperiode is beoogd en dat de Gemeente de tekst van de overeenkomst heeft opgesteld. Dat is echter – in de gegeven omstandigheden – onvoldoende om te oordelen dat de Gemeente heeft bedoeld en dat [geïntimeerde] redelijkerwijs heeft mogen begrijpen dat de huurovereenkomst voor 20 jaar zou gelden, tenzij de huurovereenkomst reeds vóór het tekenen ervan zou zijn opgezegd. Als partijen daadwerkelijk een huurtermijn van 20 jaar hadden willen overeenkomen, hadden zij dat eenvoudig kunnen doen door een termijn van 20 jaar in de overeenkomst op te nemen. Het ligt niet voor de hand daarvoor de constructie te kiezen van twee periodes van tien jaar, met een reeds verstreken opzegginsmogelijkheid voor de eerste periode van tien jaar. Dat betekent dat de bepaling van artikel 2.2 niet letterlijk kan worden genomen en dat de tekst een of meer onzuiverheden bevat.

6.4.

Volgens [geïntimeerde] heeft zij de overeenkomst zo begrepen dat de Gemeente na het ingaan van de huur nog een half jaar de tijd had om (vóór 31 maart 2017) schriftelijk op te zeggen tegen 30 september 2026. In die lezing, zo constateert het hof, moet “tegen 31 maart 2017” in artikel 2.2 worden gelezen als “vóór 31 maart 2017”. Daarmee zou dan worden bereikt dat zo snel mogelijk duidelijk werd of de overeenkomst de door [geïntimeerde] gewenste lange looptijd (van 20 jaar) zou hebben.

Ook hier rijst echter de vraag waarom partijen dan niet meteen voor een looptijd van 20 jaar hebben gekozen en wat een korte ”bedenktijd” van een half jaar voor zin had. Een reden voor het bedingen van die termijn, die in het eerdere concept van de overeenkomst van 22 juni 2016 niet was opgenomen, en die de in artikel 2.5 geregelde opzegtermijn oprekt van zes maanden tot negenenhalf jaar, is niet gesteld en ook niet gebleken. Veruit de meest aannemelijke lezing van de overeenkomst is volgens het hof, gelet op alle hiervoor genoemde omstandigheden, dat de huur werd aangegaan voor twee keer tien jaar met de mogelijkheid, na ieder tijdvak, op te zeggen met inachtneming van de in artikel 2.5 genoemde opzegtermijn en formaliteiten. Dat is het hof met de Gemeente eens. Het herhaalde gebruik door de Gemeente van een onjuiste datum, niet alleen in artikel 2.2 van de huurovereenkomst maar ook in artikel 2.2. van het eerdere concept van die overeenkomst van 22 juni 2016 én in de latere brieven, is opmerkelijk slordig te noemen, maar het is onvoldoende voor gerechtvaardigde twijfel aan de bedoeling van de Gemeente, ook voor een juridische leek als [geïntimeerde] . De omstandigheid dat de Gemeente, als meer deskundige partij, de overeenkomst heeft opgesteld is dan ook geen reden om te kiezen voor de niet voor de hand liggende uitleg die [geïntimeerde] verdedigt.

Partijen stellen beiden dat niet is onderhandeld over de in artikel 2.2. van de huurovereenkomst genoemde datum waartegen opgezegd zou moeten worden. [geïntimeerde] stelt ook geen andere feiten of omstandigheden die een andere uitleg zouden kunnen rechtvaardigen dan die het hof als veruit de meest aannemelijke voorkomt. Daarom komt het hof, zonder dat nadere bewijslevering nodig is, tot het oordeel dat [geïntimeerde] de tekst van artikel 2.2 van de huurovereenkomst redelijkerwijs zo heeft moeten begrijpen dat de huurovereenkomst ook na 31 maart 2017 opgezegd kan worden tegen het einde van de eerste periode van tien jaar.

6.5.

Dat betekent dat grief 1 van de Gemeente slaagt. Aan de behandeling van grief 2 (tegen het passeren van haar bewijsaanbod) komt het hof daarom niet toe. Wel moet het hof alle verweren van [geïntimeerde] tegen de vordering, die door de kantonrechter niet zijn behandeld of zijn verworpen en door [geïntimeerde] niet zijn prijsgegeven, beoordelen.

Huur bedrijfsruimte

6.6.

[geïntimeerde] stelt dat een opzegtermijn van zes maanden in strijd is met afdeling 6 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (“verhuur van bedrijfsruimte”). Dat verweer slaagt.

6.7.

De Gemeente voert aan dat het niet gaat om verhuur van bedrijfsruimte, maar om verhuur van onbebouwde grond. Artikel 7:290 lid 2 en sub c BW bepaalt echter: “
Onder bedrijfsruimte wordt verstaan:[…]
c. een onroerende zaak die krachtens zulk een overeenkomst is bestemd voor de uitoefening van een kampeerbedrijf.” Dat geldt ook voor een onbebouwde onroerende zaak. De Hoge Raad overwoog immers met betrekking tot het op dit punt gelijkluidende artikel 7A:1624 BW, zoals dat tot 2004 gold (Hoge Raad, 16 juni 1995, ECLI:NL:HR:1995: ZC1760, r.o. 3.3): “
Uit de parlementaire geschiedenis[…]
komt naar voren dat uitbreiding van de werkingssfeer van de art. 1624 e.v. tot ander ongebouwd onroerend goed dan kampeerterreinen niet strookt met de uitgangspunten van de wet”. Door de Gemeente is niet voldoende gemotiveerd betwist dat de onroerende zaak altijd verhuurd is met als bedoeling dat [geïntimeerde] daar een kampeerbedrijf zou uitoefenen, zoals ook blijkt uit de preambule van de schriftelijke huurovereenkomst uit 2016. Het gaat hier dus om de verhuur van bedrijfsruimte (in de zin van artikel 7:290 BW).

6.8.

Daaruit volgt (op grond van artikel 7:291 lid 1 BW) dat niet ten nadele van de huurster ( [geïntimeerde] ) afgeweken kan worden van de wettelijke regeling. Op grond van artikel 7:300 lid 3 BW juncto artikel 7:293 lid 2 BW geldt dan een opzeggingstermijn van minstens een jaar. Die opzeggingsmogelijkheid bestaat op grond van de wet: dat de overeengekomen opzeggingstermijn van zes maanden in strijd is met de wet, betekent niet dat de huurovereenkomst niet opzegbaar zou zijn.

6.9.

Ten overvloede overweegt het hof daarbij dat op grond van artikel 7:300 lid 3 BW ook artikelen 7:294 BW tot en met 7:299 BW van toepassing zijn op de eventuele opzegging van deze huurovereenkomst. Dit betekent onder meer dat de opzegging toewijsbaar is op alle in artikel 7:296 BW genoemde gronden.

Conclusie

6.10.

Anders dan de kantonrechter, komt het hof tot het oordeel dat de huurovereenkomst – als aan de wettelijke vereisten voor opzegging van de huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW wordt voldaan – opgezegd kan worden tegen het einde van de eerste termijn van tien jaar. Het hof zal daarom het vonnis van de kantonrechter vernietigen. De gevorderde verklaringen voor recht die erop neerkomen dat een opzegtermijn van zes maanden zou gelden, zijn niet toewijsbaar. Het hof zal – als het mindere – voor recht verklaren dat de Gemeente de huurovereenkomst kan opzeggen tegen 30 september 2026.

6.11.

Bij die uitkomst is geen van partijen als de overwegend in het ongelijk gestelde partij te beschouwen. Het hof zal daarom de proceskosten in eerste aanleg en hoger beroep tussen partijen compenseren.

7.Beslissing

Het hof:

7.1.

vernietigt het vonnis waarvan beroep

en opnieuw rechtdoende:

7.2.

verklaart voor recht dat de Gemeente de huurovereenkomst kan opzeggen tegen 30 september 2026;

7.3.

bepaalt dat partijen hun eigen proceskosten dragen, in eerste aanleg en hoger beroep;

7.4.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mr. F.W.J. Meijer, mr. R.A. van der Pol en mr. O.L. Nunes en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 4 februari 2025.