Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.333.178/01
zaak- en rolnummer rechtbank Noord-Holland : C/15/332794/HA ZA 22-619
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 4 november 2025
inzake
VERENIGING VAN EIGENAARS GEBOUW “ [A-straat] TE [plaats] ”,
gevestigd te [plaats] , gemeente [gemeente]
appellante,
advocaat: mr. R.R. Beuker te Amsterdam,
tegen
ATIK VASTGOED B.V.,
gevestigd te Oostzaan,
geïntimeerde,
advocaat: mr. K. Straathof te Alkmaar.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna de VvE en Atik Vastgoed genoemd.
De VvE is bij dagvaarding van 29 september 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland, zittingsplaats Haarlem (hierna: de rechtbank), van 5 juli 2023, onder bovenvermeld zaak- en rolnummer gewezen tussen Atik Vastgoed als eiseres in conventie, verweerster in reconventie, en de VvE als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie (hierna: het bestreden vonnis).
Bij arrest van 24 oktober 2023 heeft het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast. Deze heeft op 13 december 2023 plaatsgevonden en is op 14 maart 2024 voortgezet.
Vervolgens hebben partijen de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, houdende wijziging van eis, met producties;
- memorie van antwoord.
Op 8 juli 2025 heeft opnieuw een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Partijen hebben bij die gelegenheid hun standpunten door hun hiervoor genoemde advocaten nader doen toelichten, telkens aan de hand van aan het hof overgelegde spreekaantekeningen. De VvE heeft bij die gelegenheid bij een tweetal akten nog stukken in het geding gebracht, grief 5 ingetrokken en haar eis verminderd.
Ten slotte is (na vergeefse schikkingsonderhandelingen) arrest gevraagd.
De VvE heeft – onder wijziging van eis – geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis, voor zover in reconventie gewezen, zal vernietigen en, in zoverre opnieuw rechtdoende, haar in het petitum van de memorie van grieven geformuleerde vorderingen zal toewijzen respectievelijk alsnog zal toewijzen, met veroordeling van Atik Vastgoed in de kosten van het geding in beide instanties (voor wat betreft de eerste aanleg: kennelijk alleen in reconventie), met nakosten en rente.
Atik Vastgoed heeft geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest, kort gezegd, het bestreden vonnis zal bekrachtigen en de gewijzigde vorderingen van de VvE zal afwijzen, met veroordeling van de VvE in de kosten van – begrijpt het hof – het hoger beroep, met nakosten en rente.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs aangeboden.
2.Feiten
De rechtbank heeft onder 2.1 tot en met 2.11 van het bestreden vonnis een aantal vaststaande feiten opgesomd. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan. Zij komen, voor zover in hoger beroep van belang, neer op het volgende.
( a) De VvE is opgericht bij akte van splitsing van 26 juli 2017 (hierna: de splitsingsakte). Met deze akte is het gebouw aan [A-straat] 24A tot en met 24H (met vier bergingen) te [plaats] , destijds eigendom van [naam 1] (hierna: [naam 1] ), gesplitst in twaalf appartementsrechten, waaronder vier bergingen. Dit gebouw (hierna ook: het VvE-gebouw) moet voor een groot deel nog worden gerealiseerd. De onderste laag appartementen (24A en 24B) is reeds aanwezig, maar moet worden vergroot. De vier bergingen op de begane grond moeten nog worden gebouwd. Daarbovenop dienen nog twee bouwlagen met appartementen (24C tot en met 24H) te worden gerealiseerd. Ten tijde van het bestreden vonnis was [naam 2] (hierna: [naam 2] ) eigenaar van het appartementsrecht [A-straat] 24B, was [naam 3] (hierna: [naam 3] ) eigenaar van het appartementsrecht [A-straat] 24C en was [naam 1] eigenares van de appartementsrechten [A-straat] 24D tot en met 24H. De namen van de eigenaars van de bergingen doen niet ter zake.
( b) [naam 1] was bestuurder van de VvE vanaf de oprichting tot 4 november 2020, sindsdien is [naam 3] dat.
( c) Atik Vastgoed is een onderneming op het gebied van vastgoedbeheer. Zij is sinds 11 juni 2020 eigenaar van het appartement [A-straat] 24A.
( d) In de splitsingsakte is het Modelreglement 2006 (hierna ook: het MR) van toepassing verklaard. In dat reglement is, voor zover relevant, het volgende bepaald:
“B. Aandelen die door de splitsing ontstaan en aandelen in de verplichting tot het bijdragen in de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn
Artikel 8:
1. Iedere eigenaar is in de gemeenschap gerechtigd voor het nader in de akte te bepalen breukdeel overeenkomstig de in de akte vermelde grondslag.
2. De eigenaars zijn voor de in het eerste lid bedoelde breukdelen gerechtigd tot de baten die aan de gezamenlijke eigenaars toekomen en zijn voor diezelfde breukdelen verplicht bij te dragen in de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn.
(...)
C. Schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn en baten die aan de gezamenlijke eigenaars toekomen (…)
Artikel 9
1. Tot de schulden en kosten van de gezamenlijke eigenaars als bedoeld in artikel 5:112 eerste Pro lid onder a van het Burgerlijk Wetboek worden gerekend:
a. die welke gemaakt zijn in verband met het onderhoud of het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten of van de gemeenschappelijke zaken of tot het behoud daarvan:
b. die welke verband houden met noodzakelijke herstelwerkzaamheden, vernieuwingen en vervangingen van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, voor zover die ingevolge het reglement of een rechterlijke beslissing als bedoeld in artikel 5:121 van Pro liet Burgerlijk Wetboek niet ten laste komen van bepaalde eigenaars, en voor zover die niet vallen onder a;
(…)”
( e) In de splitsingsakte is, voor zover van belang, het volgende bepaald:
“
WIJZIGINGEN EN/OF AANVULLINGEN MODELREGLEMENT
WIJZIGINGEN EN/OF AANVULLINGEN MODELREGLEMENT
Artikel 8
Van artikel 8 lid 2 van Pro het modelreglement wordt afgeweken in de navolgende gevallen:
(…)
b. De schulden en kosten verbonden aan gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken die slechts dienstbaar zijn aan één eigenaar of aan een bepaalde groep van eigenaars, worden gedragen en betaald door die eigenaar voor het geheel, dan wel door die groep van eigenaars in de onderlinge verhouding als is bepaald in artikel 8, eerste lid.
(…)”.
( f) Op grond van de splitsingsakte heeft Atik Vastgoed een aandeel in de gemeenschap als bedoeld in artikel 8 lid 1 MR Pro van 86/456. Ten tijde van het bestreden vonnis hadden Seegers en [naam 1] een aandeel in de gemeenschap van in totaal 301/456, [naam 2] van 57/456 en de overige drie eigenaars ieder van 4/456.
( g) Aanvankelijk was het de bedoeling dat alle appartementseigenaren afzonderlijk een aannemingsovereenkomst zouden sluiten met het oog op de realisatie van het VvE-gebouw. Op de vergadering van eigenaars van 2 november 2019 is echter besloten dat de VvE dat (in plaats van de afzonderlijke eigenaars) als opdrachtgever zou doen, en wel met Linus Duurzaam B.V. (hierna: Linus Duurzaam), de vennootschap van [naam 3] , als aannemer.
( h) Op vergaderingen van de VvE van 14 november 2018 en 23 maart 2019 is besloten tot de aanleg van een gezamenlijk verwarmingssysteem (hierna: de energie-installatie).
( i) Onder meer op 14 november 2020, 29 januari 2021 en 8 april 2021 heeft een vergadering van eigenaars plaatsgevonden, waarbij er onder meer besluiten zijn genomen die betrekking hebben op het realiseren van het VvE-gebouw overeenkomstig de splitsingsakte.
( j) Op de vergadering van 14 november 2020 stonden onder meer de volgende voorstellen op de agenda:
“2. Intrekking ALV besluiten 16-12-2019 punten 1 t/m 3
(…)
5. Realisering van het VvE complex (…)
(…)
5d) Het bestuur vraagt 3 offertes bij aannemers (in bezit van afbouwgarantie)”
Aldus is (bij meerderheid van stemmen) besloten. Dit hield dus (onder meer) in dat de realisatie van het project niet meer door Linus Duurzaam, maar door een nader te selecteren aannemer zou worden uitgevoerd.
( k) Op de vergadering van 29 januari 2021 stond op de (voorlopige) agenda bij agendapunt 8:
“Toerekening per appartementsrecht kosten sloop en vernieuwbouw VvE complex (voorstel [naam 2] [ [naam 2] ; hof])”
In het verslag van die vergadering staat bij punt 8:
“Conform modelreglement 2006 dienen de kosten voor de sloop en vernieuw(ruw)bouw van VvE complex gebouw [A-straat] door de individuele leden gedragen te worden op basis van de stemmen zoals opgenomen in de splitsingsakte (totaal 456 stemmen). Met een andere toedeling, op basis van redelijkheid en billijkheid, dienen alle VvE leden (…) in te stemmen.
[naam 2] heeft nog geen tijd gehad om zijn voorstel voor toerekening van de sloop en vernieuw(ruw)bouw van het complex VvE gebouw [A-straat] te maken. Hij verwacht dit binnen 2 weken te kunnen aanleveren.
Een andere methode voor toerekening van de sloop en vernieuw(ruw)bouw is op basis van toegevoegde waarde door deze bouwactiviteiten. Daarvoor dient wel een makelaar de opbrengsten van de appartementen (na de bouwactiviteiten door de VvE en door de eigenaren zelf in de appartementen w.o. binnenwanden en installatie) vast te stellen.
Atik Vastgoed zal door het bestuur gevraagd worden een voorstel (op basis van toegevoegde waarde) voor toedeling van de sloop en vernieuwbouw per appartementsrecht te maken.
Afgesproken wordt dat [naam 2] en Atik Vastgoed BV maximaal een maand krijgen om hun voorstellen aan te leveren bij het bestuur. Aansluitend zal er een ALV vergadering belegd worden waar een keuze gemaakt dient te worden uit deze 3 methoden.”
( l) Op de vergadering van 8 april 2021 stond op de (concept)agenda onder punt 4 het volgende:
“Toerekening kosten sloop en vernieuwbouw op basis van redelijkheid en billijkheid (op verzoek en voorstel van de heer [naam 2] )”
In het verslag van deze vergadering staat bij punt 4 het volgende:
“
Punt 4a
Punt 4a
Besloten wordt dat de toerekening van de vernieuwbouw (funderingen en ruwbouw) van VvE complex [A-straat] conform de stemmenverdeling zoals opgenomen in de splitsingsakte d.d. 26-07-2017 plaats vindt (…).
Punt 4b
Er is geen voorstel, dat afwijkt van de gebruikelijke kostenverdeling conform de stemmen zoals opgenomen in de splitsingsakte, van de heer [naam 2] ontvangen. Atik Vastgoed B.V. heeft aangegeven dat punt 4 voor hun niet van belang is omdat er geen sprake is van een rechtsgeldige verbouwingsovereenkomst.”
Uit het stemmenoverzicht blijkt met betrekking tot punt 4 dat Seegers en [naam 1] vóór hebben gestemd en Atik Vastgoed tegen, en dat de overige appartementseigenaars zich
van stemming hebben onthouden.
3.Beoordeling
Inleiding; de vorderingen in eerste aanleg en in hoger beroep
3.1.
In eerste aanleg vorderde de VvE (in reconventie), samengevat en na vermeerdering van eis, dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. voor recht zou verklaren dat Atik Vastgoed gebonden is aan de (hiervoor vermelde) VvE-besluiten van 14 november 2020, 29 januari 2021 en 8 april 2021;
2. Atik Vastgoed zou gebieden om conform haar aandeel in de gemeenschap bij te dragen aan de kosten ter zake van de realisatie van het VvE-gebouw, zulks binnen veertien dagen na een schriftelijk verzoek daartoe van de VvE, op straffe van de verbeurte van een dwangsom;
3. Atik Vastgoed zou gebieden om conform haar aandeel in de gemeenschap bij te dragen aan de kosten voor de energie-installatie, zulks binnen veertien dagen na een schriftelijk verzoek daartoe van de VvE, op straffe van de verbeurte van een dwangsom;
4. Atik Vastgoed zou gebieden om alle werkzaamheden ten behoeve van de realisatie van het VvE-gebouw conform de vergunde plannen te dulden en daar de redelijkerwijs te verlangen medewerking aan te verlenen, zulks binnen veertien dagen na een verzoek daartoe van de VvE, op straffe van de verbeurte van een dwangsom;
5. Atik Vastgoed zou veroordelen tot betaling van de achterstand in de maandelijkse bijdrageplicht van € 2.546.82, te vermeerderen met de na indiening van de akte van de VvE van 11 mei 2023 opeisbaar geworden onbetaalde maandelijkse VvE-bijdragen, met wettelijke rente,
alles met veroordeling van Atik Vastgoed in de proceskosten, met rente en nakosten.
3.2.
Na verweer van Atik Vastgoed heeft de rechtbank bij het bestreden vonnis in reconventie de vorderingen afgewezen en de VvE in de desbetreffende proceskosten veroordeeld.
3.3.
Bij memorie van grieven heeft de VvE haar vorderingen vermeerderd, maar bij gelegenheid van de mondelinge behandeling op 8 juli 2025 op onderdelen weer verminderd. Aldus vordert de VvE in hoger beroep per saldo, samengevat, dat het hof:
1. voor recht verklaart dat Atik Vastgoed gebonden is aan de VvE-besluiten van 14 november 2020, 29 januari 2021 en 8 april 2021;
2. voor recht verklaart dat Atik Vastgoed verplicht is om conform haar in de splitsingsakte bepaalde breukdeel bij te dragen aan de kosten ten behoeve van de totstandkoming van het VvE-gebouw in overeenstemming met het daaromtrent in de akte van splitsing bepaalde;
3. Atik Vastgoed gebiedt om conform haar in de splitsingsakte bepaalde breukdeel bij te dragen aan de kosten, waaronder de aanneemsom, ten behoeve van de totstandbrenging van het VvE-gebouw in overeenstemming met het daaromtrent in de huidige dan wel toekomstige splitsingsakte bepaalde, zulks binnen veertien dagen na een schriftelijk verzoek daartoe van de VvE, op straffe van de verbeurte van een dwangsom;
4. Atik Vastgoed gebiedt om conform haar in de splitsingsakte bepaalde breukdeel bij te dragen aan de kosten van het installeren van de energie-installatie, zulks binnen veertien dagen na een schriftelijk verzoek daartoe van de VvE, op straffe van de verbeurte van een dwangsom;
5. Atik Vastgoed gebiedt om alle werkzaamheden ten behoeve van de totstandbrenging van het VvE-gebouw in overeenstemming met het daaromtrent in de splitsingsakte bepaalde te dulden en daaraan de redelijkerwijs te verlangen medewerking te verlenen, zulks binnen veertien dagen na een verzoek daartoe van de VvE, op straffe van de verbeurte van een dwangsom,
alles met veroordeling van Atik Vastgoed in de kosten van beide instanties (voor wat betreft de eerste aanleg: kennelijk in reconventie), met rente en nakosten.
Wijzigingen van feitelijke aard na de conclusiewisseling in hoger beroep
3.4.
In haar (tweede) op de mondelinge behandeling van 8 juli 2025 genomen akte heeft de VvE een door Atik Vastgoed erkend althans niet weersproken overzicht overgelegd, waaruit blijkt dat [naam 2] geen eigenaar meer is van appartement [A-straat] 24B, [naam 3] niet meer van [A-straat] 24C en [naam 1] niet meer van [A-straat] 24E tot en met 24H. Het [naam 1] toebehorende appartement [A-straat] 24D was ten tijde van die zitting aan een derde verkocht, maar nog niet geleverd. Al deze eigenaren (behalve Atik Vastgoed en [naam 3] ) hebben inmiddels aannemingsovereenkomsten met het oog op de realisatie van het VvE-gebouw gesloten met Linus Duurzaam, ook voor wat betreft de energie-installatie. Voorts heeft de VvE tijdens deze mondelinge behandeling meegedeeld dat zij ‘(i)n het licht van deze nieuwe aannemingsovereenkomsten’ op de (leden)vergadering van de VvE van 24 juni 2025 heeft besloten om de hiervoor onder 2 (j), (k) en (l) geciteerde besluiten van de VvE in te trekken.
Gevolgen van deze wijzigingen van feitelijke aard ten aanzien van de vorderingen 1 tot en met 4
3.5.
Aangezien naar de eigen stellingen van de VvE de onderhavige besluiten van 14 november 2020, 29 januari 2021 en 8 april 2021 zijn ingetrokken, bestaan die besluiten niet meer, zodat Atik Vastgoed daaraan (in ieder geval) niet (meer) is gebonden. De enkele omstandigheid dat de termijn om vernietiging van die besluiten tot intrekking te verzoeken ten tijde van de mondelinge behandeling van 8 juli 2025 nog niet was verstreken, kan er niet toe leiden dat voor recht zou moeten worden verklaard dat Atik Vastgoed (niettemin) aan die besluiten gebonden is. In dit verband merkt het hof op dat de VvE niets heeft gesteld over de kans dat een verzoek tot vernietiging bij de rechter zal worden ingediend. De onder 1 gevorderde verklaring voor recht is dus alleen al op grond van de intrekking van de bewuste besluiten niet toewijsbaar.
3.6.
Gegeven de omstandigheden dat niet (langer) de VvE de opdrachtgeefster is/zal zijn ter zake de verdere realisatie van het VvE-gebouw en de energie-installatie en dat de meeste appartementseigenaren inmiddels (ieder voor zich) aannemingsovereenkomsten ter realisatie van het VvE-gebouw, met energie-installatie, hebben gesloten met Linus Duurzaam, valt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet in te zien welk (eigen) belang de VvE erbij heeft dat Atik Vastgoed er jegens haar toe zou worden veroordeeld bij te dragen aan de (verdere) bouwkosten van het VvE-gebouw, waaronder die van de energie-installatie. De VvE heeft immers, zo moet worden aangenomen, geen geldelijke verplichtingen uit hoofde van een door haar ter zake gesloten aannemingsovereenkomst die over de individuele appartementseigenaars, waaronder Atik Vastgoed, zouden kunnen worden omgeslagen. Reeds hierom zijn de vorderingen 2 tot en met 4 niet toewijsbaar. In het midden kan blijven of de VvE op grond van de wet en/of het splitsingsreglement überhaupt bevoegd was besluiten over de verdeling van de bouwkosten te nemen. Aan het voorgaande doet niet af dat op zichzelf van Atik Vastgoed kan worden verwacht dat zij, zoals zij ook wel inziet, als eigenares van een appartement in het VvE-gebouw op enigerlei wijze financieel bijdraagt aan de verdere realisatie daarvan, waaronder de energie-installatie, en daaraan ook feitelijk haar medewerking verleent. Voor de goede orde wordt in dit verband opgemerkt dat de omstandigheid dat Atik Vastgoed haar appartement heeft verhuurd (in het bijzonder) aan laatstgenoemde verplichting niet afdoet.
Vordering 5
3.7.
Onduidelijk is of en in hoeverre Atik Vastgoed tot op heden heeft geweigerd haar medewerking te verlenen aan concrete werkzaamheden van Linus Duurzaam en/of anderen aan het VvE-gebouw. De enkele omstandigheid dat Atik Vastgoed in de VvE-vergadering van 31 oktober 2023 tegen de realisatie van het VvE-gebouw heeft gestemd met als argument dat zij ‘tegen de bouw is’, is onvoldoende om aan te nemen dat Atik Vastgoed haar (feitelijke) medewerking aan uit te voeren werkzaamheden weigert of zal weigeren. Ook uit de e-mail van Atik Vastgoed van 25 april 2025 valt dat niet af te leiden. Atik Vastgoed schrijft daarin immers dat zij (cursiveringen van het hof) het “
Gezien het lopende juridische geschil tussen partijen, (…)
op dit momentniet opportuun (acht) om medewerking te verlenen aan of inhoudelijk in te gaan op verzoeken die verband houden met de geplande verbouwing”. De onderhavige door de VvE gevraagde veroordeling is daarom, mede gezien de onbepaaldheid en vaagheid ervan, niet toewijsbaar. Bovendien geldt het onder 3.6 overwogene ook hier. Dit betekent dat ook vordering 5 zal worden afgewezen.
Gezien het lopende juridische geschil tussen partijen, (…)
op dit momentniet opportuun (acht) om medewerking te verlenen aan of inhoudelijk in te gaan op verzoeken die verband houden met de geplande verbouwing”. De onderhavige door de VvE gevraagde veroordeling is daarom, mede gezien de onbepaaldheid en vaagheid ervan, niet toewijsbaar. Bovendien geldt het onder 3.6 overwogene ook hier. Dit betekent dat ook vordering 5 zal worden afgewezen.
De grieven
3.8.
Omdat reeds op grond van het voorgaande de vorderingen van de VvE niet toewijsbaar zijn, behoeven de grieven, voor zover gehandhaafd, geen behandeling meer.
Bewijsaanbod. Slotsom. Proceskosten
3.9.
De VvE heeft geen concrete stellingen te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, tot andere oordelen zouden kunnen leiden dan hiervoor vermeld. Haar bewijsaanbod wordt daarom van de hand gewezen.
3.10.
Het bestreden vonnis, voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen, zal worden bekrachtigd, ook met betrekking tot de proceskosten in reconventie, en de in hoger beroep gewijzigde vorderingen van de VvE zullen worden afgewezen.
3.11
De VvE zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden verwezen in de kosten van het hoger beroep. Het hof stelt die kosten als volgt vast:
- verschotten (vast recht) € 2.135,00
- salaris advocaat
€ 3.642,00(drie punten tarief II)
€ 3.642,00(drie punten tarief II)
Totaal € 5.777,00
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis, voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen, en wijst de in hoger beroep gewijzigde vorderingen van de VvE af;
veroordeelt de VvE in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van Atik Vastgoed gevallen en als voormeld vastgesteld op € 5.777,00 te vermeerderen met € 178,00 voor nasalaris en met € 92,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval van betekening van dit arrest, alles te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de veertiende dag na dit arrest;
verklaart dit arrest ten aanzien van deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, R.J.M. Smit en B.J.P.G. Roozendaal en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 4 november 2025.