Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer : 200.359.053/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 11744055 \ KK EXPL 25-378
proces-verbaal van mondelinge uitspraak van de meervoudige burgerlijke kamer van25 september 2025
inzake
[appellant] ,
wonend te [plaats] ,
appellante,
advocaat: W. Albers te Amsterdam,
tegen
WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: J.P. van Oudenhoven te Amsterdam.
Partijen worden hierna [appellant] en Eigen Haard genoemd.
Tegenwoordig zijn:
mr. E.J. Bellaart - voorzitter
mr. F.J. van de Poel - raadsheer
mr. M. Wallart - raadsheer
W.J. Wenckebach - griffier
Na het uitroepen van de zaak zijn verschenen:
aan de zijde van [appellant] :
- [appellant] , bijgestaan door mrs. R.A.M. Koolen en D. Zielstra, beiden advocaat te Amsterdam,
aan de zijde van Eigen Haard:
- [naam 1] (bedrijfsjurist) en [naam 2] (bedrijfsjurist), bijgestaan door mr. Van Oudenhoven voornoemd.
Het geding in hoger beroep
Bij vonnis van 5 augustus 2025 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam, onder bovengemeld zaaknummer gewezen tussen Eigen Haard als eiseres en [appellant] als gedaagde, is de vordering tot ontruiming van de door [appellant] gehuurde woning toegewezen en is [appellant] in de proceskosten veroordeeld.
[appellant] is bij dagvaarding van 2 september 2025 in hoger beroep gekomen tegen dit vonnis. De appeldagvaarding bevat de grieven en producties. Op 24 september 2025 heeft Eigen Haard een memorie van antwoord genomen, met producties.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vordering tot ontruiming van Eigen Haard alsnog zal afwijzen, met veroordeling van Eigen Haard in de proceskosten in beide instanties.
Eigen Haard heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten in hoger beroep.
Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 25 september 2025 laten toelichten door hun hiervoor genoemde advocaten. Mrs. Koolen en Zielstra hebben de zaak toegelicht aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen. Namens [appellant] zijn nog producties in het geding gebracht.
Van het verhandelde op de zitting zijn zittingsaantekeningen gemaakt, die zo nodig in een apart proces-verbaal worden uitgewerkt.
Na een schorsing en hervatting van de zitting heeft het hof mondeling uitspraak gedaan, die in dit proces-verbaal schriftelijk wordt weergegeven.
De beoordeling
1. Het hof gaat uit van de door de kantonrechter in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.5 opgesomde feiten.
2. Het hof moet beoordelen of Eigen Haard een spoedeisend belang heeft en of in voldoende mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter, zo het geschil aan hem wordt voorgelegd, zal oordelen dat Eigen Haard de huurovereenkomst terecht buitengerechtelijk heeft vernietigd wegens bedrog of dwaling en dat [appellant] daarmee zonder recht of titel in de woning verblijft en dus tot toewijzing van de vordering tot ontruiming zal komen.
3. Het hof beantwoordt deze vragen bevestigend.
4. Ook in hoger beroep geldt dat Eigen Haard spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen, gelet op haar rol in de rechtvaardige verdeling van schaarse sociale woningen, de signaalwerking van streng optreden in geval van fraude en de spanningen op de woningmarkt.
5. [appellant] heeft met grief 1 aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat sprake is van dwaling dan wel bedrog op basis van een vervalste verhuurdersverklaring, omdat onvoldoende vast staat dat de door Stadgenoot afgegeven negatieve verhuurdersverklaring terecht is afgegeven. Grief 2 klaagt dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat [appellant] de verhuurdersverklaring heeft vervalst.
6. De grieven slagen niet. Het hof is het eens met de beslissing van de kantonrechter en maakt die beslissing tot de zijne. Het hof licht dit als volgt toe.
7. Ook het hof gaat er voorshands vanuit dat Stadgenoot een negatieve verhuurdersverklaring aan [appellant] heeft afgegeven, terwijl door of namens [appellant] een positieve (neutrale) verhuurdersverklaring aan Eigen Haard is toegestuurd. Tijdens de zitting in hoger heeft [appellant] toegelicht dat zij een ‘lege’ verklaring op papier van Stadgenoot heeft gekregen, en dat zij die heeft laten versturen vanaf haar e-mail account naar Eigen Haard. Het hof acht deze verklaring niet aannemelijk, omdat [appellant] geen verklaring heeft kunnen geven voor de telefoonnotitie uit het systeem van Stadgenoot van 19 februari 2025. Die luidt:
“mevrouw geeft aan dat zij een verhuurdersverklaring heeft aangevraagd bij ons en wij deze moeten aanpassen, omdat zij anders niet de woning krijgt. Aangegeven dat wij niet kunnen liegen voor haar, als het blijkt dat mevrouw voor overlast zorgt en/of onderverhuur kunnen wij niet doen alsof dit niet zo is.”
Het voor het eerst tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep ingenomen standpunt dat dit gesprek door een kennis is gevoerd namens [appellant] en dat het een andere inhoud had is niet onderbouwd. Het hof gaat daaraan voorbij. Ook heeft [appellant] geen aannemelijke verklaring gegeven voor het feit dat de volgens haar op 20 februari 2025 door Stadgenoot afgegeven verklaring is gedateerd op 6 februari 2025 en die ten onrechte vermeldt dat er geen huurachterstand was, terwijl die huurachterstand er wel was zoals [appellant] ook heeft erkend.
8. Eigen Haard is dus door de mededeling van [appellant] van een onjuiste veronderstelling uitgegaan dat door de vorige verhuurder Stadgenoot een positieve verhuurdersverklaring was afgegeven. [appellant] heeft niet betwist dat als Eigen Haard de negatieve verhuurdersverklaring zou hebben ontvangen, Eigen Haard niet althans niet onder dezelfde voorwaarden met haar de huurovereenkomst zou zijn aangegaan. Eigen Haard mocht daarom naar het voorlopig oordeel van het hof overgaan tot buitengerechtelijke vernietiging van de huurovereenkomst met [appellant] .
9. De gevolgen voor [appellant] zijn groot en het hof heeft dat onder ogen gezien, maar dit leidt niet tot een ander oordeel.
10. Het hof bekrachtigt dus het bestreden vonnis.
11. [appellant] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. De kostenveroordeling wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
De beslissing
Het hof:
I. bekrachtigt het bestreden vonnis;
II. veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Eigen Haard begroot op € 827,00 aan verschotten en
€ 2.428,00 (tarief € 1.214,00 x 2 punten) voor salaris advocaat;
€ 2.428,00 (tarief € 1.214,00 x 2 punten) voor salaris advocaat;
III. verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal dat conform artikel 29a lid 3 Rv is ondertekend door de voorzitter.
--------------------------------
De voorzitter