ECLI:NL:GHAMS:2025:26

• Datum uitspraak: 7 januari 2025
• Publicatiedatum: 7 januari 2025
• Zaaknummer: 200.319.523/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.C. Toorman; M.J.R. Brons; F. Sepmeijer
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming wegens overlast en oneigenlijk gebruik van de tuin

In deze zaak heeft het Gerechtshof Amsterdam op 7 januari 2025 uitspraak gedaan in hoger beroep over de ontbinding van een huurovereenkomst tussen Stichting Wooncompagnie en de huurders [naam 1] en [naam 2]. De vordering tot ontbinding was gebaseerd op het veroorzaken van overlast en het oneigenlijk gebruik van de tuin door de huurders. De kantonrechter had eerder de vorderingen van Wooncompagnie afgewezen, maar het hof oordeelde anders. Het hof concludeerde dat de tekortkomingen van de huurders in hun verplichtingen als goed huurder van voldoende gewicht waren om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Het hof nam daarbij in overweging dat de huurders herhaaldelijk waren aangesproken op hun gedrag en dat er duidelijke afspraken waren gemaakt in een gedragsaanwijzing. Ondanks deze afspraken bleven de huurders overlast veroorzaken, wat leidde tot klachten van omwonenden. Het hof oordeelde dat de belangen van Wooncompagnie en de andere huurders zwaarder wogen dan het belang van de huurders bij behoud van de woning. De huurovereenkomst werd ontbonden en de huurders werden veroordeeld tot ontruiming van de woning binnen acht weken na betekening van het arrest. Tevens werden de proceskosten aan de zijde van Wooncompagnie toegewezen.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.319.523/01

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 9760292 \ CV EXPL 22-1455

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 7 januari 2025

in de zaak van

STICHTING WOONCOMPAGNIE,

gevestigd te Hoorn,

appellante,

advocaat: mr. P.J. Remmelts te Rotterdam,

tegen

FIDINDA CBM B.V. ,

gevestigd te Gorinchem,

in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van

[naam 1] en
[naam 2] , beiden wonende te [plaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. D.A. IJpelaar te 's-Gravenhage.

De (formele en materiële) partijen worden hierna Wooncompagnie, de bewindvoerder en gezamenlijk: [namen] (afzonderlijk [naam 1] en [naam 2] ) genoemd.

1. De zaak in het kort

[namen] hebben een woning van Wooncompagnie gehuurd. Aan het hof ligt de vraag voor of de ontbinding van de huurovereenkomst met de ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is, omdat Wooncompagnie stelt dat [namen] zich niet als een goed huurder hebben gedragen. Anders dan de kantonrechter, is het hof van oordeel dat dit het geval is. De door [namen] veroorzaakte overlast en het feit dat zij hun tuin gebruiken voor de opslag van goederen die daar niet horen, zijn in dit geval tekortkomingen van voldoende gewicht om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.

2. Het geding in hoger beroep

Wooncompagnie is bij dagvaarding van 23 november 2022, hersteld bij dagvaarding van 25 november 2022, in hoger beroep gekomen van een vonnis van 19 oktober 2022 van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen Wooncompagnie als eiseres en [namen] als gedaagden (hierna: het bestreden vonnis).

Daarna zijn de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met een productie.

Vervolgens is op 24 oktober 2024 een mondelinge behandeling gehouden. Bij die mondelinge behandeling is de bewindvoerder voor het eerst in de procedure verschenen. De bewindvoerder heeft verklaard de procedure als formele procespartij over te nemen, met mr. IJzelaar, hiervoor reeds genoemd, als advocaat. Voorts heeft de bewindvoerder bevestigd dat het reeds in de stukken aangedragen verweer mede namens haar is gevoerd. Het hof heeft de bewindvoerder dan ook als geïntimeerde aangemerkt.

Partijen hebben de zaak vervolgens laten toelichten door hun hiervoor genoemde advocaten. Wooncompagnie heeft nog producties in het geding gebracht. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord en inlichtingen verstrekt.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Wooncompagnie heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - haar vorderingen alsnog zal toewijzen, met veroordeling van de bewindvoerder in de kosten van het geding in beide instanties.

De bewindvoerder heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van Wooncompagnie in de kosten van het geding in hoger beroep, inclusief de nakosten en te vermeerderen met de wettelijke rente.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

3. Feiten

De kantonrechter heeft onder 2.1. tot en met 2.6. van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat, onder verbetering van twee data. Waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, zijn deze de volgende.

3.1.

Wooncompagnie, een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet, heeft met ingang van 30 december 2017 een huurovereenkomst gesloten met [namen] met betrekking tot de woning aan het adres [straat 1] te [plaats] (hierna: de woning of het gehuurde). Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing.

3.2.

[namen] hebben eerder een andere woning in [straat 2] van Wooncompagnie gehuurd. [naam 2] is sinds 2000 huurder bij Wooncompagnie.

3.3.

Op 13 februari 2018 hebben Wooncompagnie en [namen] een “Overeenkomst vrijwillige woongedrag aanwijzing” (hierna: de gedragsaanwijzing) gesloten. Deze houdt in, voor zover van belang:

Aanleiding

De aanleiding voor het afsluiten van de gedragsaanwijzing is gelegen in het feit dat er gedurende een periode van jaren op de adressen (…) in [straat 2] (voormalig adres) en [straat 1] in [plaats] (huidig adres), sprake is van ernstige, structurele en aantoonbare overlast in de vorm van geluid, woon en gedrag overlast. Tevens was en is er op beide adressen spraken van ernstige nalatigheid als het gaat om het gebruik van de woning. Voor beide woningen geldt dat bovengenoemde huurders ten tijde van de overlast aansprakelijk zijn en er sprake is en was van een huurovereenkomst.

1. Preambule/Considerans

(…)

2. Wooncompagnie geeft aan dat zij de huurder nog één kans wil geven zich als goed huurder te gaan gedragen.

3. Wooncompagnie heeft na onderzoek en gesprekken met de huurder geconcludeerd dat een vrijwillige gedragsaanwijzing voor de huurder wordt ingezet.

4. Huurder wil de door Wooncompagnie aangeboden laatste kans in de vorm van deze

gedragsaanwijzing graag benutten en verklaart te beseffen dat indien wordt gehandeld in strijd met de afspraken Wooncompagnie de rechter zal vragen de huurovereenkomst op de kortst mogelijke termijn te ontbinden en huurder te veroordelen de woning te ontruimen, Huurder realiseert zich dat Wooncompagnie deze rechtszaak direct kan opstarten bij het niet meewerken aan de afspraken in deze gedragsaanwijzing.

(…)

III. Verklaren overeen te komen als volgt:

Artikel 1. Overlast

1.1

Het is huurder ten strengste verboden overlast- in welke vorm dan ook- te veroorzaken in en om de gehuurde woning;

(…)

Artikel 3. Aanvullende specifieke afspraken

(…)

3.9

Huurder is zich bewust van het feit dat er geen sprake mag zijn van geluidsoverlast (ruzie, schreeuwen, muziek en overige geluiden die als overlast worden aangemerkt;

3.1

Huurder is zich bewust van het feit dat de woning en de tuin op een correcte wijze worden gebruikt. De voor- en achter tuin dient dan ook niet als opslag plaats voor roerende zaken die niet aan het algemeen geldende gebruik van de tuin kunnen worden gerelateerd;

3.4.

In juli 2019 heeft Wooncompagnie opnieuw klachten ontvangen van buren over geluidsoverlast. De toenmalige advocaat van Wooncompagnie heeft [namen] vervolgens op 20 augustus 2019 per brief een waarschuwing gezonden. Deze houdt in, voor zover van belang:

Uw verhuurder, Wooncompagnie, heeft mij de opdracht gegeven om een rechtszaak te starten tot ontbinding van uw huurovereenkomst en ontruiming van uw woning als u nog éénmaal overlast veroorzaakt aan uw omwonenden.

U veroorzaakt al sinds de aanvang van de huurovereenkomst van uw vorige woning (…) in 2000 overlast aan uw omwonenden. (…) Dit terwijl Wooncompagnie u herhaaldelijk op die gedragingen heeft aangesproken en u daarvoor zelfs een gedragsaanwijzing vrijwillig heeft laten ondertekenen. (…)

Wooncompagnie verwacht dat u alle vormen van overlast wegneemt. Daaronder worden in ieder geval, maar niet uitsluitend, de volgende gedragingen verstaan:

• De echtelijke ruzies stoppen per direct. (…)
• Muziek wordt afgespeeld op een dusdanig geluidsniveau dat uw buren dat niet horen;
• (…)
• U zorgt ervoor dat uw tuin te allen tijde een verzorgde indruk maakt. Dit betekent dat u in ieder geval al het ijzerwaar, de winkelwagentjes en andere rommel die u in de tuin heeft verzameld verwijdert en verwijderd houdt. Daarnaast dient u ook de begroeiingen in de tuin te snoeien en onkruid regelmatig te wieden.
• (…)

Laatste waarschuwing

Wooncompagnie geeft u in deze brief dus een laatste waarschuwing. Als u de overlast niet stopt, betekent dit dat u uw woning kunt verliezen doordat de rechter de ontruiming van uw woning toewijst. (…)

3.5.

[naam 1] heeft hierna enige tijd in detentie gezeten, in welke periode Wooncompagnie geen klachten over overlast heeft ontvangen.

3.6.

In april 2020 heeft Wooncompagnie weer nieuwe klachten ontvangen over overlast. De advocaat van Wooncompagnie heeft [namen] opnieuw gewaarschuwd bij brief van 19 mei 2020. Deze brief houdt in, voor zover van belang:

Wooncompagnie wil u een laatste kans geven om een rechtszaak tot ontbinding van de huurovereenkomst te voorkomen. U dient zich daartoe strikt te houden aan de voorwaarden uit de gedragsaanwijzing van 13 februari 2018 en de brief van 20 augustus 2019. U moet dus per direct stoppen met het veroorzaken van overlast. (…)

(…) U moet zich dus heel goed realiseren dat u geen enkele misstap meer kunt maken. Als Wooncompagnie nog één melding van overlast ontvangst, dan zal zij een rechtszaak tot ontbinding van de huurovereenkomst starten.

3.7.

Nadat Wooncompagnie in mei 2020 ook heeft geconstateerd dat [namen] de bij de woning behorende tuin onvoldoende hebben onderhouden en deze gebruikten voor opslag van zaken die daar niet thuishoren, heeft Wooncompagnie een traject met huisbezoeken en aanschrijvingen ingezet om ervoor te zorgen dat [namen] de tuin opruimen. Dat traject heeft tot medio november 2021 geduurd.

3.8.

Vervolgens heeft Wooncompagnie klachten ontvangen van overlast in de oudejaarsnacht van 2021. Op de oprit naar de woningen van [namen] en de buren is de jaarwisseling 2021/2022 tot in de vroege ochtend rumoerig en overlast gevend gevierd, waarbij ook sprake was van zwaar, mogelijk illegaal, vuurwerk.

3.9.

Ook op 16 januari 2022 heeft Wooncompagnie een klacht over overlast ontvangen.

3.10.

De advocaat van Wooncompagnie heeft [namen] bij brief van 2 februari 2022 verzocht om de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen in verband met de overlast. Deze brief houdt verder in, voor zover van belang:

Na vele brieven waren uiteindelijk in november 2021 alle spullen uit uw tuin opgeruimd. Toen onlangs een medewerker van Wooncompagnie uw tuin inspecteerde, bleek deze echter opnieuw vol met spullen te staan die daar niet thuis horen.

3.11.

[namen] hebben de huurovereenkomst niet opgezegd.

3.12.

[namen] zijn onder bewind gesteld, met benoeming van de bewindvoerder als bewindvoerder.

4. Eerste aanleg

4.1.

Wooncompagnie heeft in eerste aanleg gevorderd dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt, met de ontruiming van het gehuurde en met nevenvorderingen. Wooncompagnie heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat [namen] zijn gehouden zich als een goed huurder te gedragen, aan welke verplichting zij niet voldoen. [namen] veroorzaken overlast jegens de omwonenden en houden de tuin van het gehuurde niet in ordelijke staat. Daarbij is van belang dat met [namen] in februari 2018 duidelijke afspraken zijn gemaakt en dat zij nadien kunnen worden beschouwd als een gewaarschuwd mens. Periodes waarin het redelijk gaat wisselen zich af met slechte periodes vol overlast jegens de omwonenden, waarin sprake is van geluidsoverlast door harde muziek, ook vanuit de auto, luide echtelijke ruzies tot in de nacht, drank- en drugsgebruik en lawaai van bezoekers. [namen] hebben voldoende kansen en mogelijkheden gehad om hun gedrag te verbeteren, zonder voldoende blijvend resultaat. De tekortkomingen, die zich al jaren voordoen, zijn reeds zelfstandig maar zeker in onderlinge samenhang volgens Wooncompagnie voldoende ernstig voor ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning. Wooncompagnie dient ook rekening te houden met de belangen van andere huurders c.q. buren van [namen]

4.2.

In eerste aanleg is verweer gevoerd dat strekt tot afwijzing van de vorderingen.

4.3.

Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vorderingen van Wooncompagnie afgewezen. De kantonrechter heeft daartoe kort gezegd het volgende overwogen. Wooncompagnie heeft onvoldoende onderbouwd dat [namen] na februari 2018 zodanige structurele en ernstige overlast jegens omwonenden hebben veroorzaakt dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Datzelfde geldt voor de stelling van Wooncompagnie dat [namen] hun tuin niet goed onderhouden en gebruiken voor de opslag van zaken die daar niet horen. Gelet op het feit dat naar eigen zeggen van [namen] maatschappelijk werk is ingeschakeld en [namen] hun leven op de rit lijken te hebben ( [naam 1] door dagbesteding en [naam 2] door vrijwilligerswerk), weegt hun belang bij behoud van de woning zwaarder dan het belang van Wooncompagnie bij een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. [namen] wordt hierbij het voordeel van de twijfel gegeven, aldus nog steeds de kantonrechter.

5. Beoordeling

5.1.

Wooncompagnie heeft in hoger beroep twee grieven aangevoerd, die gezamenlijk kunnen worden behandeld. De grieven houden in de kern in dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat [namen] niet zodanig ernstig zijn tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst dat de ontbinding daarvan, met als gevolg de ontruiming, gerechtvaardigd is.

5.2.

Samengevat heeft de bewindvoerder in hoger beroep het standpunt gehandhaafd dat de ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. Volgens de bewindvoerder hebben [namen] sinds februari 2018 en zeker sinds november 2020 (het hof begrijpt: 2021, sinds het moment dat de tuin was opgeruimd) geen overlast meer veroorzaakt, althans geen dusdanige overlast dat Wooncompagnie belang heeft bij een ontruiming.

5.3.

Bij de beoordeling van de grieven wordt het volgende tot uitgangspunt genomen. Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van de huurder de verhuurder de bevoegdheid om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Slechts een tekortkoming van voldoende gewicht geeft recht op ontbinding van de huurovereenkomst. Of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt, dient te worden beoordeeld met inachtneming van alle omstandigheden van het geval. Het ligt vervolgens op de weg van de huurder om de omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen die kunnen leiden tot het oordeel dat de tekortkoming van onvoldoende gewicht is om de ontbinding van de huurovereenkomst met de ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen.

5.4.

Het betoog van Wooncompagnie dat [namen] door het veroorzaken van overlast en door hun wijze van gebruik van de tuin zijn tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en dat het gaat om tekortkomingen van voldoende gewicht, slaagt. Daarbij wordt het volgende in aanmerking genomen:

- uit de gedragsaanwijzing, die [namen] in februari 2018 vrijwillig hebben ondertekend, blijkt dat deze is opgesteld omdat [namen] vanuit hun vorige, eveneens van Wooncompagnie gehuurde woning, jegens omwonenden overlast hebben veroorzaakt. Wooncompagnie wilde [namen] na het aangaan van hun nieuwe huurovereenkomst een laatste kans geven om hun gedrag aan te passen, zodat zij geen overlast meer zouden veroorzaken. Tevens was de bedoeling van de gedragsaanwijzing dat [namen] ervoor zouden zorgen dat hun tuin ordentelijk was;

- in juli 2019 heeft Wooncompagnie toch weer klachten van omwonenden ontvangen over door [namen] veroorzaakte overlast. Wooncompagnie heeft haar advocaat in augustus 2019 een ‘laatste waarschuwing’ laten sturen;

- daarna is het een tijdlang rustig gebleven, hetgeen waarschijnlijk niet los kan worden gezien van het feit dat [naam 1] in die periode gedetineerd was;

- nadat [naam 1] uit detentie was gekomen, heeft Wooncompagnie in april 2020 weer nieuwe klachten over door [namen] veroorzaakte overlast ontvangen. [namen] zijn opnieuw door de advocaat van Wooncompagnie gewaarschuwd dat zij een laatste kans kregen om zich aan de voorwaarden van de gedragsaanwijzing te houden;

- vanaf mei 2020 t/m november 2021 heeft Wooncompagnie veel inspanningen verricht om [namen] ertoe te bewegen om hun tuin op te ruimen en netjes te houden, hetgeen uiteindelijk resultaat had;

- na nieuwe klachten van omwonenden van begin januari 2022, die zien op forse overlast met oudjaar 2021 en nog een klacht van 16 januari 2022, was voor Wooncompagnie de maat vol en heeft zij haar advocaat opdracht gegeven om deze procedure te starten. De stelling van de bewindvoerder dat niet [namen] maar de buurman verantwoordelijk was voor de overlast met oudjaar, omdat die het feest had georganiseerd, heeft Wooncompagnie gemotiveerd weersproken door te verwijzen naar de inhoud van de klachten, waarin specifiek over [namen] wordt geklaagd;

- Wooncompagnie heeft begin 2022 geconstateerd dat de tuin opnieuw niet op orde was;

- ook nadat de inleidende dagvaarding in maart 2022 was uitgebracht, heeft Wooncompagnie nog meerdere klachten ontvangen, te weten in juli 2022;

- bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter uitdrukkelijk overwogen dat hij [namen] het voordeel van de twijfel gaf, waarna verwacht mag worden dat zij in ieder geval hierna geen overlast meer zouden veroorzaken;

- uit de door Wooncompagnie bij de memorie van grieven overgelegde producties volgt dat zij ook kort na het bestreden vonnis van 19 oktober 2022 weer klachten over overlast heeft ontvangen, te weten in november 2022; ook heeft een omwonende Wooncompagnie per e-mail van februari 2023 laten weten wegens de ondervonden overlast niet meer thuis te (willen) zijn. Daarnaast heeft Wooncompagnie bij de memorie van grieven recente foto’s van de tuin ingebracht, waarop veel rommel te zien is. De bewindvoerder heeft weersproken dat er nieuwe klachten over overlast zijn, maar heeft die betwisting niet onderbouwd;

- uit de nadere producties van Wooncompagnie, die bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep zijn ingebracht, blijkt dat er ook in april 2024, juli 2024 en oktober 2024 over door [namen] veroorzaakte overlast is geklaagd. Deze klachten betreffen gelijksoortige overlast als eerder het geval was (vooral echtelijke ruzies en harde muziek). De bewindvoerder heeft ter zitting in hoger beroep betwist dat er onlangs nog overlast is geweest, maar zij heeft die betwisting niet nader onderbouwd, zodat het hof daaraan voorbij gaat. Ter toelichting op het feit dat er recent niet heel veel nieuwe klachten zijn, heeft Wooncompagnie ter zitting in hoger beroep aangevoerd dat de huidige nog resterende omwonenden (veel buren zijn reeds met hulp van Wooncompagnie verhuisd omdat de buurt gesloopt gaat worden) ofwel meldingsmoe zijn ofwel er slechts tijdelijk woonachtig zijn (er zijn veelal gevluchte Oekraïners gehuisvest) en zich daarom minder geroepen voelen om te klagen, maar dat uit contacten met de bewoners blijkt dat de overlast onverminderd doorgaat. Ook deze stellingen heeft de bewindvoerder ongemotiveerd weersproken. Een en ander komt het hof aannemelijk voor;

- uit de meer recente foto’s van de tuin, die Wooncompagnie eveneens als nadere producties heeft overgelegd, blijkt dat de toestand daarvan nog niet is verbeterd. [namen] hebben ter zitting desgevraagd meegedeeld dat zij (weer) bezig zijn met het opruimen van de tuin.

5.5.

Alles afwegende is het hof van oordeel dat het totale beeld dat uit het dossier naar voren komt voldoende is voor de conclusie dat [namen] ondanks de overeengekomen gedragsaanwijzing dusdanige overlast hebben veroorzaakt - en nog steeds veroorzaken - dat zij ernstig zijn tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. [namen] veroorzaken al jarenlang ernstige overlast jegens omwonenden, ondanks dat zij herhaaldelijk en op meerdere manieren zijn aangespoord om daarmee te stoppen. De klachten in het dossier zijn voldoende concreet, zeker wanneer zij in samenhang worden bezien, en geven blijk van steeds weer dezelfde overlast, vooral bestaande uit echtelijke ruzies en ook harde muziek. Dat de klachten geanonimiseerd zijn en dat er geen mutaties van de politie bij de stukken zitten, doet aan de ernst van de overlast niet af. Dat geldt ook voor het feit dat er ook periodes zijn waarin er minder wordt geklaagd, en dat de klachten niet altijd even talrijk zijn. De overlast is zodanig ernstig en structureel van aard dat [namen] zich gedurende lange tijd niet als goed huurder hebben gedragen. Ook het feit dat [namen] steeds opnieuw hun tuin verwaarlozen en niet opruimen of opgeruimd houden, vormt mede gelet op de afspraken uit de gedragsaanwijzing een tekortkoming van voldoende gewicht, zeker wanneer dit wordt opgeteld bij de overlast.

5.6.

Het lag op de weg van [namen] om hun gedrag aan te passen, hetgeen zij ondanks alle aansporingen en waarschuwingen niet, althans onvoldoende, hebben gedaan. Als zij al, zoals zij ter zitting bij de kantonrechter hebben gesteld maar niet onderbouwd, maatschappelijk werk hebben ingeschakeld, dan heeft dat niet geleid tot een gedragsverbetering. [naam 2] heeft bij de mondelinge behandeling in hoger beroep nog aangevoerd dat zij zich in de week daarvoor tot haar huisarts heeft gewend teneinde haar problemen aan te pakken, en dat zij daartoe nu zeer gemotiveerd is, maar dat had zij eerder moeten doen. Ook het feit dat [naam 1] ter zitting desgevraagd heeft meegedeeld onder behandeling van een psycholoog te staan, waarvan overigens ook geen enkel bewijs is overgelegd, is onvoldoende om te verwachten dat de situatie zal verbeteren. Bij een en ander weegt ook mee dat ter zitting is gebleken dat [namen] weinig zelfinzicht hebben en vooral verwijzen naar externe factoren als oorzaak van hun gedragingen. Dat [namen] niet bij machte zouden zijn om in hun situatie verandering aan te brengen, heeft de bewindvoerder niet aangevoerd en is ook niet gebleken. Ook overigens heeft de bewindvoerder onvoldoende naar voren gebracht voor het oordeel dat de tekortkomingen niet dienen te leiden tot de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen.

5.7.

Wanneer het woonbelang van [namen] wordt afgezet tegen deze ernstige tekortkomingen, dan komt daaraan niet een zodanig gewicht toe dat de vorderingen van Wooncompagnie tot ontbinding en ontruiming moeten worden afgewezen. Het door de bewindvoerder in dit verband genoemde belang dat [namen] gebruik kunnen blijven maken van de woning, omdat zij anders in de noodopvang terechtkomen, maakt dit niet anders. De stelling van Wooncompagnie dat [naam 2] in haar omgeving een sociaal vangnet heeft, heeft de bewindvoerder niet weersproken, zodat daarvan wellicht gebruik kan worden gemaakt. Wooncompagnie heeft op haar beurt groot belang bij het aan haar overige huurders kunnen verschaffen van rustig woongenot, ook zonder dat zij voortdurend inspanningen moet verrichten opdat [namen] zich aan hun verplichtingen als huurders houden. Van Wooncompagnie, die naar uit het dossier blijkt zeer veel in het werk heeft gesteld om de huur in goede banen te leiden, kan aldus niet gevergd worden dat zij [namen] nog langer huisvesting verschaft in het gehuurde en, na sloop van de woning, op een nieuwe locatie.

5.8.

De conclusie luidt dat de vordering van Wooncompagnie tot ontbinding van de huurovereenkomst met de ontruiming van de woning in hoger beroep toewijsbaar is. De grieven, die voor het overige geen bespreking behoeven, slagen.

5.9.

Wat betreft de termijn van ontruiming wordt het volgende overwogen. Wooncompagnie heeft gevorderd dat de ontruiming op een termijn van drie dagen na de betekening van de uitspraak dient plaats te vinden, althans binnen een door het hof in goede justitie te bepalen termijn. Wooncompagnie heeft niet aangevoerd welk belang zij heeft bij een ontruiming op genoemde korte termijn van drie dagen en dat belang is ook niet gebleken. Het hof ziet aanleiding de termijn van ontruiming op acht weken vast te stellen.

5.10.

De bewindvoerder heeft geen (voldoende concrete) stellingen te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, kunnen leiden tot andere beslissingen. Haar bewijsaanbod wordt gepasseerd.

5.11.

De slotsom luidt dat het hoger beroep slaagt. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd en de vorderingen van Wooncompagnie zullen worden toegewezen als na te melden. De bewindvoerder is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in beide instanties. Het hof stelt deze kosten als volgt vast:

Proceskosten eerste aanleg:

- explootkosten € 129,82

- griffierecht € 128,00

- salaris advocaat
€ 374,00 (tarief II, 2 punten)

Totaal € 631,82

Proceskosten hoger beroep:

- explootkosten € 127,43

- griffierecht € 783,00

- salaris advocaat
€ 2.428,00 (tarief II, 2 punten)

Totaal € 3.338,43

6. Beslissing

Het hof:

vernietigt het bestreden vonnis;

en opnieuw rechtdoende:

ontbindt de huurovereenkomst met betrekking tot de woning, gelegen te [plaats] ( [postcode] ) aan de [straat 1] ;

veroordeelt de bewindvoerder om binnen acht weken na betekening van dit arrest de woning gelegen te [plaats] ( [postcode] ) aan de [straat 1] te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze niet het eigendom van Wooncompagnie zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Wooncompagnie te stellen;

veroordeelt de bewindvoerder in de kosten van het geding in beide instanties, tot op heden aan de zijde van Wooncompagnie vastgesteld op:

- € 631,82 voor de eerste aanleg;

- € 3.338,43 voor het hoger beroep;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, M.J.R. Brons en F. Sepmeijer en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 7 januari 2025.