ECLI:NL:GHAMS:2025:1527

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.343.767/01 KG

zaaknummer rechtbank Noord-Holland : C/15/351705 / KG ZA 24-205

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 10 juni 2025

in de zaak van

GEMEENTE MEDEMBLIK,

zetelend te Wognum,

appellante,

advocaat: mr. J.H.J. Bax te Rotterdam,

tegen

1.USP VASTGOED B.V.,

gevestigd te Hoorn,

2.
[geïntimeerde],

gevestigd te [plaats] ,

3.
MEDEMBLIK AAN ZEE PROJECTONTWIKKELING B.V.,

gevestigd te Medemblik,

geïntimeerden,

advocaat: mr. P. Schotman te Hoorn.

Partijen worden hierna de gemeente en (in vrouwelijk enkelvoud) MAZ genoemd.

1.De zaak in het kort

Tussen een gemeente en een projectontwikkelaar is in geschil of de projectontwikkelaar is tekortgeschoten in de nakoming van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst, doordat de afgesproken herontwikkeling van de door de gemeente aan de projectontwikkelaar verkochte percelen volgens de gemeente niet tijdig was voltooid. Partijen twisten verder over de vraag of in dat geval de ontbinding door de gemeente van deze koopovereenkomst gerechtvaardigd is. De gemeente heeft gevorderd dat de projectontwikkelaar de desbetreffende percelen aan haar teruglevert, de (bouw)werkzaamheden staakt en de percelen ontruimt. De voorzieningenrechter heeft deze vorderingen afgewezen. Ook het hof wijst deze vorderingen af, omdat de gemeente onvoldoende spoedeisend belang heeft bij toewijzing van haar vorderingen in kort geding. Bovendien hebben de vorderingen in een door de gemeente te starten bodemprocedure niet een zodanige kans van slagen dat het gerechtvaardigd is om in kort geding op de toewijzing daarvan vooruit te lopen.

2.
Het geding in hoger beroep

De gemeente is bij dagvaarding van 15 juli 2024 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Noord-Holland van 18 juni 2024, onder bovenvermeld zaaknummer in kort geding gewezen tussen de gemeente als eiseres en MAZ als gedaagde (hierna: het bestreden vonnis). De appeldagvaarding bevat de grieven.

MAZ heeft een memorie van antwoord, met producties, ingediend.

Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 23 januari 2025 aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen laten toelichten, de gemeente door mr. Bax voornoemd en mr. S.C. Brackmann, advocaat te Rotterdam, en MAZ door mr. Schotman voornoemd en mr. W. de Vis, advocaat te Alkmaar. Partijen hebben ook inlichtingen verstrekt en vragen beantwoord. MAZ heeft nog producties in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

De gemeente heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en – zo begrijpt het hof – alsnog haar vorderingen zal toewijzen, met hoofdelijke veroordeling van MAZ in de proceskosten in beide instanties met nakosten.

MAZ heeft – naar het hof begrijpt – geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis.

3.Feiten

De voorzieningenrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.12 de feiten opgesomd die hij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Met haar eerste grief betoogt de gemeente dat deze opsomming van feiten op onderdelen onjuist is. Rekening houdend met deze grief en waar nodig aangevuld met andere voldoende aannemelijk geworden feiten, komen de feiten neer op het volgende.

3.1.

Op 24 november 2014 hebben de gemeente en MAZ een koopovereenkomst gesloten voor de koop en levering van, kort gezegd, het oude gemeentehuis van de gemeente (hierna: de koopovereenkomst). Op grond van de koopovereenkomst moet MAZ het gemeentehuis herontwikkelen door de realisatie van woningen, appartementen, winkelruimte, een kleinschalig hotel met restaurant en parkeergelegenheid.

3.2.

In 2015 is MAZ in overleg getreden met de gemeente met het verzoek om het plan en de bouwmogelijkheden aan te passen. Er was in het gebied volgens MAZ namelijk onvoldoende vraag naar winkelruimte. Naar aanleiding van dit overleg hebben partijen op 22 juli 2019 een addendum op de koopovereenkomst gesloten. Hierin staat onder andere:

De algehele feitelijke realisatie zal plaatsvinden binnen een termijn van uiterlijk twee jaar nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden en de door koper aan te vragen omgevingsvergunning onherroepelijk is.

(…)

Verkoper kan de termijn van twee jaar in bijzondere gevallen verlengen, welke verlenging niet op onredelijke gronden zal worden geweigerd.

Wanneer koper in gebreke blijft de (…) verplichtingen na te komen, kan de gemeente het contract cq de gunning als ontbonden beschouwen (…).

3.3.

Op 19 februari 2021 is het oude gemeentehuis (met ondergrond en dergelijke) aan MAZ geleverd. Bij de levering zijn partijen een aantal wijzigingen op de oorspronkelijke koopovereenkomst overeengekomen. Deze wijzigingen staan opgenomen in de akte van levering. Artikel 6 onder c van de koopovereenkomst bepaalt na deze wijzigingen over de termijn van twee jaar voor realisatie van het project:

Partijen kunnen de termijn van twee jaar in bijzondere gevallen verlengen, welke verlenging niet op onredelijke gronden zal worden geweigerd.

3.4.

Op 17 maart 2022 is de omgevingsvergunning onherroepelijk geworden. Ook het bestemmingsplan is in maart 2022 onherroepelijk geworden.

3.5.

Partijen hebben na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning en het bestemmingsplan contact met elkaar gehad over de voortgang van het project. In ieder geval op 25 mei 2023 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen partijen. In de notulen van dit gesprek staat onder andere vermeld:

We spreken af dat initiatiefnemer [MAZ, hof] een brief stuurt aan de gemeente waarin zij aangeeft wat de stand van zaken is. Daarin kan zij eventueel aangeven dat door overmacht het niet lukt om de fatale datum te halen en doet een verzoek tot uitstel daarvan. Een conceptversie van deze brief wordt in de projectgroep besproken.

3.6.

Op 15 juni 2023 en 6 juli 2023 is opnieuw tussen partijen gesproken. In de notulen van het gesprek op 15 juni 2023 staat onder meer:

De aanzet voor de brief is in concept klaar. Scholtens zal hier nog een interne controle voor uitvoeren. (…)

[naam] [Buitenkant, projectmanager gemeente, hof] zal de brief in concept controleren en input geven, voordat deze naar de directie van beide externe partijen gaat. Na akkoord van de directie zal de informatiebrief naar het college van de gemeente worden verzonden.

en in de notulen van het gesprek op 6 juli 2023 staat onder meer:

De brief is bijna klaar voor verzending.

Voor het volgende overleg hopen wij een reactie van de gemeente te hebben op de brief.

3.7.

Op 14 juli 2023 heeft MAZ met de desbetreffende brief een verzoek tot verlenging van de realisatietermijn ingediend bij de gemeente.

3.8.

Bij brief van 20 september 2023 heeft de gemeente het verzoek tot verlenging van de realisatietermijn afgewezen. In de brief staat verder onder meer:

Wij delen uw beeld over de beperkte mogelijkheden voor de winkelruimtes in dit project en zijn bereid te kijken naar een andere oplossing voor deze ruimtes.

3.9.

Op 19 oktober 2023 hebben partijen nogmaals overlegd. In de notulen van dit overleg is te lezen dat MAZ een nieuw planvoorstel zal voorbereiden dat medio november 2023 aan de gemeente voorgelegd kan worden. De notulen vermelden verder, onder meer:

Winkels zijn niet te exploiteren en er wordt een voorstel gedaan om over te gaan naar een woonbestemming. (…)

(…)Planning

(…) Q3 2024 Startbouw

3.10.

In de notulen van het overleg van 21 december 2023 staat onder meer:

(…) Voor 12 januari 2024 heeft de jurist van Medemblik aan Zee B.V. tijd om zaken te bespreken en een reactie af te geven. Er moet wel een planning aanwezig zijn.

(…) Wat is juridisch mogelijk, wat voor tijd is hier mee gemoeid en wat betekent het voor het vergunningstraject? Medemblik aan Zee B.V. (…) wil 400 meter aan winkelruimte verwijderen en hiervoor in de plaats woningen toevoegen.

(…) Voorstel is om het hele traject opnieuw te bekijken van beide kanten. Vanuit de kant van de gemeente wordt er naar gebieds- en projectontwikkeling gekeken.

3.11.

Op 23 februari 2024 heeft MAZ aan de gemeente meegedeeld dat de bouw op vrijdag 8 maart 2024 zal starten.

3.12.

Op 4 maart 2024 heeft een overleg plaatsgevonden tussen partijen. Tijdens dit overleg heeft de gemeente MAZ erop gewezen dat omdat de feitelijke realisatie van het project niet binnen de afgesproken twee jaar heeft plaatsgevonden, zij de koopovereenkomst en daarbij behorende aanvullende afspraken zal ontbinden. Naar aanleiding hiervan heeft MAZ op 8 maart 2024 bij brief nogmaals verzocht de realisatietermijn te verlengen.

3.13.

Bij brief van 12 maart 2024 heeft de gemeente MAZ meegedeeld dat zij de koopovereenkomst als ontbonden beschouwt.

4.Eerste aanleg

4.1.

De gemeente heeft, samengevat, gevorderd om bij vonnis:

MAZ te veroordelen tot het verlenen van medewerking aan de levering aan de gemeente van de percelen waarop het oude gemeentehuis en aanhorigheden zijn gelegen (hierna: de percelen);

de gemeente vervangende toestemming te verlenen voor de levering van de percelen als MAZ daaraan geen medewerking verleent;

te bepalen dat het vonnis in de plaats zal treden van de notariële leveringsakte voor zover het betreft het verlenen van toestemming van MAZ tot levering daarvan, en voorts de gemeente te benoemen als vertegenwoordiger van MAZ om de noodzakelijke rechtshandelingen te verrichten en daarbij namens MAZ alle voor de levering noodzakelijke akten te ondertekenen;

MAZ te verbieden om op de percelen (bouw)werkzaamheden te ontplooien;

MAZ te veroordelen tot ontruiming van de percelen;

te bepalen dat MAZ een dwangsom verbeurt per dag of dagdeel dat zij niet voldoet aan de vorderingen onder 4) en 5);

MAZ hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten.

4.2.

De voorzieningenrechter heeft de vorderingen afgewezen en de gemeente veroordeeld in de proceskosten.

5.Beoordeling

5.1.

De gemeente heeft in hoger beroep vijf grieven aangevoerd tegen het bestreden vonnis. Zoals hierboven aangegeven, heeft zij met haar
eerste griefbetoogd dat de opsomming van feiten op onderdelen onjuist is. Met haar tweede
griefricht de gemeente zich tegen de overweging van de voorzieningenrechter dat, kort gezegd, het aanbestedingsrecht in deze procedure geen rol speelt; volgens de gemeente is het aanbestedingsrecht wel van belang bij de beoordeling van de vraag of de ontbinding van de koopovereenkomst gerechtvaardigd is. Met haar
derde griefricht de gemeente zich tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat (de gevolgen van) de coronacrisis en de oorlog in Oekraïne bijzondere gevallen kunnen opleveren in de zin van de koopovereenkomst, op grond waarvan de realisatietermijn verlengd had kunnen worden; volgens de gemeente heeft MAZ in dit verband onvoldoende gesteld en heeft zij zich bovendien te laat op deze omstandigheden beroepen. De gemeente stelt zich bij haar
vierde griefop het standpunt dat de voorzieningenrechter onvoldoende heeft onderbouwd waarom de gesprekken tussen partijen meewegen bij de beantwoording van de vraag of de ontbinding van de koopovereenkomst gerechtvaardigd is. De
vijfde griefvan de gemeente is gericht tegen de conclusies van de voorzieningenrechter en de proceskostenveroordeling.

5.2.

Het hof is, met de voorzieningenrechter, van oordeel dat de vorderingen van de gemeente niet toewijsbaar zijn. Aan dit oordeel liggen de volgende overwegingen ten grondslag.

5.3.

Naar het oordeel van het hof heeft de gemeente onvoldoende spoedeisend belang om toewijzing van haar vorderingen in kort geding te rechtvaardigen.

5.3.1.

Partijen zijn in 2014 met dit project gestart. Gedurende de ruim tien jaren nadien waren zij met elkaar in gesprek over en werkten zij gezamenlijk aan de realisatie ervan; de gemeente heeft het bestemmingsplan gewijzigd, MAZ heeft vergunningen aangevraagd die door de gemeente zijn verleend, en MAZ is gestart met de verkoop van de verschillende ruimtes. De plannen zijn in 2015 nog gewijzigd, nadat bleek dat er minder vraag was naar winkelruimte. Begin 2023 kwam dit onderwerp opnieuw ter tafel en verzocht MAZ (wederom) een aanpassing van de plannen. De gemeente heeft hier tot in 2024 onderzoek naar gedaan, zo blijkt ook uit de notulen van het overleg van 21 december 2023 (zie 3.10 hierboven). Uit de notulen van de overleggen blijkt verder genoegzaam dat partijen in 2023 meermaals met elkaar hebben gesproken over (een verzoek tot) termijnverlenging (zie 3.5 en 3.6 hierboven). Niet gesteld of gebleken is dat de gemeente op enig moment gedurende dit langlopende traject heeft duidelijk gemaakt dat als MAZ de in de koopovereenkomst opgenomen termijn niet zou halen, dit tot ontbinding van de koopovereenkomst zou leiden. Dit is pas in maart 2024 ter sprake gekomen, kort voor de ontbindingsbrief van 12 maart 2024 (zie 3.12 hierboven).

Uit deze gang van zaken blijkt niet dat de realisatie van het project dusdanig urgent is, dat de gemeente een bodemprocedure niet zou kunnen afwachten.

5.3.2.

De gemeente heeft zich op het standpunt gesteld dat zij snel een oordeel van de rechter nodig heeft omdat de gebouwen verpauperen. Dit standpunt strookt echter niet met het feit dat ook het handelen van de gemeente ertoe heeft geleid dat de uitvoering van het project al ruim tien jaren in beslag neemt en evenmin met het feit dat de gemeente nog tot in februari 2021 eigenaar was van de gebouwen. Tot die tijd had zij het onderhoud nog zelf in handen. De gemeente heeft ter zitting in hoger beroep bovendien verklaard dat MAZ wel onderhoudswerkzaamheden verricht als de gemeente daar om vraagt. Daarbij komt dat het oude gemeentehuis een rijksmonument is en dat de gemeente (ook) uit dien hoofde onderhoud van het gebouw kan afdwingen.

5.3.3.

MAZ heeft zich ter zitting in hoger beroep verder onbetwist op het standpunt gesteld dat zij is opgetreden tegen het vandalisme en de diefstallen die in de afgelopen periode op het terrein hebben plaatsgevonden. Zo heeft zij hekken en camera’s geplaatst en worden de gebouwen tijdelijk bewoond. Deze risico’s zijn daarmee voorlopig zo goed als mogelijk ondervangen.

5.3.4.

De gemeente heeft nog betoogd dat zo lang zij geen eigenaar is van de percelen, zij niet verder kan met de herontwikkeling. MAZ heeft dat standpunt betwist. De advocaat van de gemeente heeft bovendien ter zitting in hoger beroep gesteld dat de gemeente intern wel werkt aan nieuwe plannen.

Ook met het oog hierop valt niet in te zien waarom een bodemprocedure niet kan worden afgewacht.

5.3.5.

Het hof neemt bij het voorgaande in aanmerking dat toewijzing van de eerste drie vorderingen van de gemeente zou leiden tot teruglevering aan haar van de percelen. Dit heeft grote gevolgen voor MAZ. De gemeente is immers kennelijk voornemens de herontwikkeling verder ter hand te nemen en hiervoor een nieuwe aanbestedingsprocedure te starten. MAZ wordt hiermee feitelijk buitenspel gezet, met de nodige schade van dien.

5.3.6.

Gelet op dit alles heeft de gemeente onvoldoende gesteld om te kunnen oordelen dat een onverwijlde teruglevering van de percelen, mede in aanmerking genomen de ernst van de gevolgen die dit voor MAZ zou hebben, geboden is en dat van haar niet kan worden gevergd een bodemprocedure te starten en het verloop hiervan af te wachten.

Ook bij de vorderingen tot stilleggen van de (bouw)werkzaamheden en ontruiming heeft de gemeente onvoldoende spoedeisend belang. MAZ heeft immers onweersproken gesteld dat zij sinds maart 2024 geen werkzaamheden meer verricht op het terrein en het terrein ontruimd heeft achtergelaten. De gemeente heeft dit tijdens een opname medio maart 2024 ook kunnen vaststellen. Ter zitting in hoger beroep heeft MAZ bevestigd hangende de procedure(s) niet van plan te zijn alsnog aan de slag te gaan op het terrein.

5.4.

Verder hebben de vorderingen in een door de gemeente te starten bodemprocedure niet een zodanige kans van slagen dat het gerechtvaardigd is om op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van voorzieningen zoals gevorderd. De aard van de procedure brengt immers met zich dat bij een betwisting van de gronden van die vorderingen in beginsel geen ruimte bestaat voor een uitvoerig onderzoek naar de juistheid van de door partijen over en weer gestelde feiten en/of omstandigheden.

De standpunten van partijen over de vragen of MAZ is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en of ontbinding van de koopovereenkomst gerechtvaardigd is, lopen ver uiteen en staan op bepaalde punten lijnrecht tegenover elkaar.

5.4.1.

In dit verband speelt de uitleg van artikel 6 onder c van de koopovereenkomst

(
Partijen kunnen de termijn van twee jaar in bijzondere gevallen verlengen, welke verlenging niet op onredelijke gronden zal worden geweigerd.) een belangrijke rol. Immers, bij de uitleg die de gemeente aan deze bepaling geeft bestaat er weinig ruimte voor termijnverlenging en is de termijn een fatale. MAZ betwist dit, en stelt bovendien dat zich bijzondere gevallen en een onredelijke weigering voordeden zoals bedoeld in dit artikel. Dat laatste betwist de gemeente op haar beurt weer.

5.4.2.

Partijen twisten verder over de vraag of ontbinding van de koopovereenkomst in de gegeven omstandigheden gerechtvaardigd is. De gemeente houdt in dit verband onverminderd vast aan de afgesproken realisatietermijn, terwijl MAZ stelt dat zij aan de gesprekken in 2023 het vertrouwen heeft mogen ontlenen dat zij meer tijd zou krijgen voor de realisatie van het project, al dan niet in gewijzigde vorm.

Het hof overweegt dat de notulen van de overleggen en de verzonden brieven erop wijzen dat een termijnverlenging, al dan niet in combinatie met een planwijziging, (op zijn minst) bespreekbaar was, en dus op dit punt vragen oproepen. De gemeente heeft hierover desgevraagd geen duidelijkheid kunnen verschaffen.

5.4.3.

De gemeente stelt zich bovendien op het standpunt dat het aanbestedingsrecht een (doorslaggevende) rol speelt bij beantwoording van de vraag of ontbinding van de koopovereenkomst gerechtvaardigd is. MAZ heeft dit gemotiveerd betwist. Als het aanbestedingsrecht van toepassing zou zijn, is vervolgens de vraag wat de gevolgen hiervan zijn. Volgens de gemeente is de koopovereenkomst, die tot stand is gekomen na een onderhandse meervoudige aanbestedingsprocedure, aan te merken als een concessieovereenkomst voor werken, waarop de fundamentele beginselen van het aanbestedingsrecht van toepassing zijn. Dit betekent dat de aanbestede overeenkomst tijdens de uitvoering niet gewijzigd mag worden in de zin van artikel 2.163a Aanbestedingswet (welk artikel reflexwerking heeft), aldus de gemeente. MAZ heeft gemotiveerd weersproken dat de aan de orde zijnde aanpassing een ontoelaatbare wezenlijke wijziging in de zin van artikel 2.163a Aanbestedingswet is, omdat, zo stelt zij, de gemeente zich zowel in de selectieleidraad als in de koopovereenkomst de mogelijkheid heeft voorbehouden om akkoord te gaan met aanpassingen. Daarvan waren de andere deelnemers aan de aanbestedingsprocedure dus op de hoogte.

Voor een beoordeling van deze partijstandpunten is uitleg nodig van de selectieleidraad met bijlagen (over welke bijlagen het hof niet beschikt), de concept-koopovereenkomst (waarover het hof evenmin beschikt) en de koopovereenkomst.

5.4.4.

Naar de juistheid van (al) deze standpunten van partijen zal nader onderzoek nodig zijn en daarvoor leent dit kort geding zich in beginsel niet.

5.5.

Om de hiervoor vermelde redenen zal het hof, wat er verder zij van de grieven, het bestreden vonnis bekrachtigen.

5.6.

Omdat dit oordeel partijen niet dienstig is bij de oplossing van hun geschil, geeft het hof partijen (nogmaals) in overweging mediation te beproeven.

5.7.

De gemeente is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Het hof stelt deze kosten als volgt vast:

- griffierecht € 798,00

- salaris advocaat € 2.428,00 (tarief € 1.214,00, twee punten)

Totaal € 3.226,00.

6.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt de gemeente in de proceskosten in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van MAZ vastgesteld op € 3.226,00.

Dit arrest is gewezen door mrs. D. Kingma, E.K. Veldhuijzen van Zanten en I. de Greef en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 10 juni 2025.