ECLI:NL:GHAMS:2024:9

• Datum uitspraak: 9 januari 2024
• Publicatiedatum: 4 januari 2024
• Zaaknummer: 200.323.825/01 NOT
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.W.M. Tromp; E. de Greeve; J.L.G.M. Mertens
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake klacht tegen notarissen over leverings- en hypotheekakten en informatieplicht

In deze zaak gaat het om een klacht van klagers tegen twee notarissen, die betrokken waren bij het opstellen en passeren van leverings- en hypotheekakten. Klagers, die een kredietfaciliteit bij de Rabobank hadden, konden niet meer aan hun betalingsverplichtingen voldoen en kwamen met de bank tot een vaststellingsovereenkomst. De notarissen hebben vervolgens diverse akten gepasseerd waarbij de echtelijke woning van klager 1 en een bedrijfsgebouw zijn overgedragen aan een derde partij. Klagers stellen dat zij schade hebben geleden omdat de registergoederen voor een te laag bedrag zijn overgedragen, terwijl het de bedoeling was dat deze slechts tijdelijk zouden worden overgedragen. De notarissen worden verweten dat zij zich onvoldoende hebben vergewist van de mate waarin klagers de inhoud en gevolgen van de akten begrepen.

In eerste aanleg oordeelde de kamer voor het notariaat dat de klacht gegrond was en legde zij een berisping op aan de notarissen. In hoger beroep verklaart het hof de klacht ongegrond. Het hof oordeelt dat de notarissen niet tuchtrechtelijk verwijtbaar hebben gehandeld. Het hof stelt vast dat de notarissen zich hebben gehouden aan hun informatieplicht en dat zij niet konden weten dat klagers een andere perceptie van de transactie hadden. De notarissen hebben de situatie zorgvuldig beoordeeld en de betrokken partijen waren ervaren ondernemers die de gevolgen van de transacties konden begrijpen. Het hof vernietigt de eerdere beslissing van de kamer en verklaart de klacht ongegrond.

Uitspraak

beslissing

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht

zaaknummer : 200.323.825/01 NOT

nummers eerste aanleg : C/05/406430 / KL RK 22-90

C/05/406439 / KL RK 22-92

C/05/406440 / KL RK 22-93

beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 9 januari 2024

inzake

1. mr. [appellant 1] ,

notaris te [vestigingsplaats 1] ,

2.
mr. [appellant 2] ,

notaris te [vestigingsplaats 1] ,

appellanten,

gemachtigde: mr. V.J.N. van Oijen, advocaat te Amsterdam,

tegen

1. [geïntimeerde 1] ,

wonend te [woonplaats] ,

2.
[geïntimeerde 2] ,

wonend te [woonplaats] ,

3.
[geïntimeerde 3] B.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,

4.
FLORYN IMPORT EN EXPORT B.V. ,

gevestigd te Burgum , gemeente Tietjerksteradeel,

geïntimeerden,

gemachtigde: mr. R.F. Feenstra, advocaat te Zevenaar.

Partijen worden hierna de notarissen (respectievelijk notaris 1 en notaris 2) en klagers (respectievelijk [geïntimeerde 1] , [geïntimeerde 2] , [geïntimeerde 3] en Floryn) genoemd.

1. De zaak in het kort

Klagers, met uitzondering van [geïntimeerde 2] , hebben een kredietfaciliteit bij de Rabobank. Zij kunnen niet meer volledig aan hun betalingsverplichtingen voldoen. Klagers komen daarom met de bank een vaststellingsovereenkomst overeen op grond waarvan hun schuld wordt afgekocht tegen betaling van een afkoopsom. De notarissen hebben vervolgens diverse leverings- en hypotheekakten gepasseerd, waarbij de echtelijke woning van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] en een bedrijfsgebouw zijn overgedragen aan een – door een bekende van [geïntimeerde 1] aangedragen – derde. Klagers stellen vervolgens dat zij schade hebben geleden omdat hun registergoederen voor een te laag bedrag zijn overgedragen, terwijl het volgens hen de bedoeling was de registergoederen slechts tijdelijk over te dragen. Klagers verwijten de notarissen onder meer dat zij zich bij de voorbereiding en bij het passeren van de leverings- en hypotheekakten onvoldoende hebben vergewist van de mate waarin klagers de inhoud en de gevolgen van de te passeren akten begrepen en daarin inzicht hadden.

2. Het geding in hoger beroep

2.1.

De notarissen hebben op 8 maart 2023 een beroepschrift en op 22 maart 2023 een aanvullend beroepschrift – met bijlagen – bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden (hierna: de kamer) van 13 februari 2023 (ECLI:NL:TNORARL:2023:10).

2.2.

Klagers hebben op 21 april 2023 een verweerschrift, tevens beroepschrift in incidenteel appel – met bijlagen – bij het hof ingediend.

2.3.

Met toestemming van de voorzitter hebben de notarissen op 22 mei 2023 een repliek, tevens verzoek tot het gelasten van een getuigenverhoor – met bijlagen – en hebben klagers op 13 juni 2023 een dupliek – met bijlage – bij het hof ingediend.

2.4.

De notarissen hebben op 23 augustus 2023 een aanvullende productie bij het hof ingediend.

2.5.

Het hof heeft van de kamer de stukken van de eerste aanleg ontvangen.

2.6.

De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 5 oktober 2023. De notarissen, vergezeld van hun gemachtigde en kandidaat-notaris mr. [gemachtigde] (hierna: de kandidaat-notaris), en klagers (waarbij de vennootschappen zijn vertegenwoordigd door hun (indirect) bestuurder [geïntimeerde 1] ), vergezeld van hun gemachtigde, zijn verschenen. Zowel de gemachtigde van de notarissen als de gemachtigde van klagers heeft het woord gevoerd aan de hand van een aan het hof overgelegde pleitnota.

3. Feiten

De notarissen hebben bezwaar gemaakt tegen de vaststelling van de feiten door de kamer in de bestreden beslissing. Het hof stelt de feiten, samengevat, als volgt vast.

3.1.

[geïntimeerde 1] is enig bestuurder en enig aandeelhouder van [geïntimeerde 3] . [geïntimeerde 3] is op haar beurt enig bestuurder en enig aandeelhouder van Floryn en van een aantal andere vennootschappen. De vennootschappen van [geïntimeerde 1] worden hierna verder ook wel samen aangeduid als: [concern] .

3.2.

De Rabobank heeft in 2007 krediet verstrekt aan [concern] ten behoeve van werkkapitaal en onroerende zaken alsmede aan [geïntimeerde 1] in privé ten behoeve van de aankoop van zijn woonhuis. Voor de nakoming van de betalingsverplichtingen aan de Rabobank hebben zij diverse zekerheden verstrekt. Rond 2008/2009 is dit krediet door de Rabobank ondergebracht bij de afdeling Bijzonder Beheer.

3.3.

Eind 2019 zijn [geïntimeerde 1] en [concern] en de Rabobank in overleg getreden en hebben zij afspraken gemaakt over de beëindiging van de bancaire relatie. Deze afspraken zijn vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst, welke overeenkomst door [geïntimeerde 1] , [geïntimeerde 2] en [concern] op 12 mei 2020 is ondertekend. In de overwegingen van deze overeenkomst staat, voor zover van belang:

“
A. (I) Rabobank heeft financiering(en) aan [geïntimeerde 3] verstrekt ten behoeve van werkkapitaal en onroerende zaken. (II) Rabobank heeft een (restant)vordering op gefailleerde vennootschap [bedrijf 1] B.V. Voor deze vordering is [geïntimeerde 3] hoofdelijk aansprakelijk. (III) Rabobank heeft (privé) financiering aan [geïntimeerde 1] verstrekt ten behoeve van aankoop van het woonhuis. (…)

B. Voor de nakoming van de betalingsverplichtingen van [geïntimeerde 3] aan Rabobank heeft [geïntimeerde 3] zekerheden verstrekt, waaronder pandrechten op de voorraden, inventaris, vorderingen op derden en hypotheekrechten op onroerende zaken.

C. Tevens hebben de heer [geïntimeerde 1] , zich middels een borgtocht garant gesteld ten behoeve van de Financiering aan [geïntimeerde 3] .

D. Voor de nakoming van de betalingsverplichtingen van [geïntimeerde 1] aan Rabobank, heeft [geïntimeerde 1] zekerheden verstrekt: hypotheekrechten op onroerende zaken (woning).

E. [geïntimeerde 3] schiet tekort in de nakoming van haar verplichtingen jegens Rabobank en [geïntimeerde 3] is niet in staat om de Financiering in haar geheel terug te betalen.

F. Naar aanleiding van bovenstaande zijn Partijen in overleg getreden en hebben afspraken gemaakt over de beëindiging van hun bancaire relatie. De Partijen wensen in deze Overeenkomst deze afspraken vast te leggen. ”

3.4.

In deze vaststellingsovereenkomst zijn partijen onder meer het volgende overeengekomen:

“
1. [geïntimeerde 3] en [geïntimeerde 1] erkennen dat de schuld aan Rabobank per vandaag € 2.111.481,35 bedraagt, exclusief de p.m. verschuldigde rente en kosten (…).

2. [geïntimeerde 3] en [geïntimeerde 1] verplichten zich uiterlijk 29 mei 2020, of zoveel eerder als mogelijk, aan Rabobank te betalen een bedrag van in totaal € 1.650.000,00 (hierna: het Afkoopbedrag). (…)

(…)

5. Het Afkoopbedrag dient te worden voldaan op bankrekening (…) met als betalingskenmerk ‘Afkoopbedrag [geïntimeerde 3] ’.

6. Nadat Rabobank het Afkoopbedrag heeft ontvangen (…) wordt de op dat moment nog overblijvende Restschuld (inclusief eventueel daarop bijgeschreven rente) door Rabobank finaal gekweten. Hiernaast zal Rabobank na ontvangst van Afkoopbedrag, onherroepelijk en onvoorwaardelijk medewerking verlenen aan vrijgave van de bij punten B en D genoemde zekerheden. (…)

(…)

9. [geïntimeerde 3] en [geïntimeerde 1] begrijpen de inhoud en strekking van deze Overeenkomst. [geïntimeerde 3] en [geïntimeerde 1] verklaren gelegenheid te hebben gehad om [geïntimeerde 3] en [geïntimeerde 1] desgewenst door een deskundige adviseur te laten bijstaan.

(…) ”

3.5.

Een medewerker van het kantoor van de notarissen heeft op 20 mei 2020 (12:06 uur) de volgende e-mail gestuurd aan [geïntimeerde 1] :

“
t.a.v. de secretaresse

Verzoek van de heer [geïntimeerde 1] om de benodigde gegevens te verzamelen en aan mij te mailen.

Wilt u deze bijlagen en de mail uitprinten en overhandigen aan de heer [geïntimeerde 1] ?

Alvast bedankt

Goedemorgen heer [geïntimeerde 1]

Zoals zojuist telefonisch met u besproken, zend ik u hierbij de diverse stukken die betrekking hebben op de door u met de heren [naam 1] en [naam 2] gesloten overeenkomst, met verzoek die door te nemen.

De heren hebben tegen de afkoopsom, die u met de bank bent overeengekomen, alles van u gekocht.

Volgens opgave van de heren [naam 1] en [naam 2] nemen zij het registergoed en alle tot het bedrijf behorende bestanddelen over, doch niet het bedrijf (…)

Het streven is om de akten vanmiddag om 16:45 uur op ons kantoor in [plaats 1] door te nemen en te laten tekenen. Ik verzoek u alsdan aanwezig te zijn.

(…)

Voor de verkoop van de woning is wettelijk gezien de toestemming van uw echtgenote nodig. Ik heb hiervoor een toestemmingsverklaring opgesteld, die zij zou kunnen tekenen. Deze heb ik dan wel voor aktepassering weer graag in mijn bezit. Zij mag uiteraard ook meekomen. Als dat zo is, hoor ik dit graag tijdig zodat ik de akte daarop kan aanpassen.

(…) ”

3.6.

Op 20 mei 2020 (17:30 uur) is door notaris 1 een akte van levering gepasseerd waarbij [geïntimeerde 3] , [geïntimeerde 1] en Floryn optreden als verkoper en Weide Ontwikkeling B.V. (hierna: Weide Ontwikkeling), daarbij vertegenwoordigd door haar directeur [naam 1] (hierna: [naam 1] ), als koper. Blijkens de akte zijn het woonhuis van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] te [woonplaats] en een bedrijfspand te [plaats 2] overgedragen voor een koopprijs van € 1.650.000,00, welke als volgt is gespecificeerd:

“
De koopprijs van het verkochte is volgens opgave van de koper als volgt gespecificeerd:

- twee honderd duizend euro (€ 200.000,00) voor de woning met ondergrond;

- een duizend drie honderd euro (€ 1.300,00) voor een perceeltje grond/moeras (…);

- vier duizend euro (€ 4.000,00) voor een perceeltje grasland (…);

- twee honderd een en zeventig duizend euro (€ 271.000,00) voor het bedrijfspand met ondergrond;

- een miljoen een honderd drie en zeventig duizend euro (€ 1.173.000,00) voor de overname van de debiteuren, inventaris, voorraden, pomp, wasbox en auto’ [geïntimeerde 1] , zoals nader vastgelegd is tussen partijen op door hun opgestelde lijsten, waarvan een exemplaar aan deze akte is gehecht. ”

Verder is in de akte onder het kopje ‘te heffen overdrachtsbelasting’ opgenomen:

“
(…) Ten gevolge van het feit dat verkoper een vaststellingsovereenkomst heeft gesloten met zijn bank over de overnamewaarde, welke overnamewaarde door partijen nader uitgesplitst moest worden over verschillende onderdelen, zijn in deze uitsplitsing de waardes van voormelde registergoederen aanzienlijk lager op papier gekomen dan de werkelijke waardes. (…) ”

[geïntimeerde 2] heeft voor de levering toestemming gegeven (als bedoeld in artikel 1:88 van het Burgerlijk Wetboek) door middel van een toestemmingsverklaring gedateerd 20 mei 2020, als volgt:

“
in aanmerking nemende:

- dat [ [geïntimeerde 1] ] voornemens is het woonhuis met erf, tuin, water, ondergrond en verdere aan- en toebehoren , (…) in de zin van art. 1:88 Burgerlijk Wetboek te verkopen en/of in eigendom over te dragen;

- dat voor het rechtsgeldig verrichten van voormelde rechtshandelingen blijkens art. 1:88 Burgerlijk Wetboek de toestemming vereist is van de ondergetekende;

verklaart:

- kennis te hebben genomen van het bovenstaande en de daaraan verbonden consequenties en/of risico’ [geïntimeerde 1] te aanvaarden;

- aan [ [geïntimeerde 1] ] de ingevolge art. 1:88 Burgerlijk Wetboek vereiste toestemming te verlenen;

- niet het (mede)bestuur te hebben over gemeld registergoed. ”

3.7.

Eveneens is op 20 mei 2020 (17:37 uur) door notaris 1 een hypotheekakte gepasseerd waarbij [geïntimeerde 3] optreedt als hypotheekgever en [bedrijf 2] B.V., daarbij vertegenwoordigd door haar directeur [naam 2] (hierna: [naam 2] ), als schuldeiser en hypotheeknemer. Blijkens de akte heeft [geïntimeerde 3] hypotheek verleend op een tankstation te Burgum voor diverse in het verleden door [bedrijf 2] B.V. aan [geïntimeerde 3] verstrekte geldleningen voor een bedrag van € 558.550,00.

3.8.

Daarnaast is eveneens op 20 mei 2020 (17:45 uur) door notaris 1 een hypotheekakte gepasseerd waarbij Weide Ontwikkeling optreedt als hypotheekgever en [naam 2] B.V., daarbij vertegenwoordigd door [naam 2] , als schuldeiser en hypotheeknemer. Blijkens de akte heeft Weide Ontwikkeling hypotheek verleend op het bij de eerdere akte geleverde woonhuis van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] en het bedrijfspand te [plaats 2] voor een door [naam 2] B.V. te verstrekken geldlening aan Weide Ontwikkeling van € 1.650.000,00.

3.9.

Op 22 mei 2020, 7 augustus 2020 en 11 september 2020 zijn geldleningsovereenkomsten tussen Weide Ontwikkeling en [concern] overeengekomen. Elk van deze overeenkomsten is voorzien van een legalisatie van de handtekeningen door notaris 1 dan wel notaris 2.

3.10.

Op 9 oktober 2020 is door de kandidaat-notaris, als waarnemer van notaris 1, een akte van levering gepasseerd waarbij [geïntimeerde 3] optreedt als verkoper en Weide Ontwikkeling als koper. Blijkens de akte heeft [geïntimeerde 3] het tankstation te Burgum geleverd aan Weide Ontwikkeling. De akte luidt, voor zover van belang:

“
VOORAF

Verkoper heeft reeds eerder op dertig januari tweeduizend twintig een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het hierbij verkochte met de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid: TanQyou Vastgoed B.V. (…), welke koopovereenkomst ingeschreven is met een registerverklaring (…), waarvan de einddatum elf september tweeduizend twintig bedroeg.

Volgens verklaring van de verkoper en de aan deze akte gehechte mail de dato zeven oktober tweeduizend twintig van genoemde TanQyou Vastgoed B.V. heeft zij toestemming verleend voor deze transactie, zodat verkoper thans geheel vrij is om het hierbij verkochte aan koper te verkopen en te leveren.

Partijen verklaren omtrent de vaststelling van na te melden koopprijs het volgende:

[ [geïntimeerde 3] ] heeft bij akte van levering, op twintig mei tweeduizend twintig verleden voor [notaris 1], aan [Weide Ontwikkeling] geleverd het bedrijfsgebouw (…), tot welk complex het hierbij verkochte (tankstation) eveneens behoort. De vaststelling van de daarvoor verschuldigde overnamesom is tot stand gekomen doordat de hypotheekhoudende [Rabobank] hiervoor een overeenkomst met [hof: Weide Ontwikkeling] heeft gesloten.

[ [geïntimeerde 3] ] had, zoals hiervoor vermeld, reeds een koopovereenkomst gesloten met TanQyou Vastgoed B.V., zodat [ [geïntimeerde 3] ] niet meer vrij was om het tankstation in eigendom over te dragen aan [Weide Ontwikkeling]. (…)

De koopprijs van het (thans hierbij verkochte) tankstation was feitelijk inbegrepen in de door [Weide Ontwikkeling] met de Rabobank overeengekomen totale koopprijs. Partijen zijn thans in aansluiting daarop alsnog een aanvullende koopprijs overeengekomen.

(…)

KOOPPRIJS, VERREKENING DIVERSE BEDRAGEN

De koopprijs bedraagt twaalf duizend vijf honderd euro (€ 12.500,00), welke koopprijs reeds door koper aan verkoper is voldaan (…) ”

3.11.

Op 17 november 2020 heeft notaris 2 een akte van levering gepasseerd waarbij Weide Ontwikkeling het bedrijfspand te [plaats 2] voor een koopprijs van € 1.200.000,00 aan een derde heeft geleverd.

3.12.

Bij brief van 9 maart 2021 heeft de gemachtigde van klagers de notarissen gevraagd te reageren op een aantal kwesties en vragen, waaronder de veronderstelling van klagers dat de overdracht aan Weide Ontwikkeling slechts een tijdelijke overdracht betrof en dat – nadat een nieuwe financiering was geregeld – de overdracht van alle goederen weer ongedaan zou worden gemaakt. Bij brief van 12 maart 2021 hebben de notarissen een reactie gegeven en hebben zij onder meer laten weten dat de stelling over een tijdelijke overdracht hen totaal onbekend was.

3.13.

Op 21 maart 2021 heeft de gemachtigde van klagers een brief aan de notarissen gestuurd met het verzoek te reageren op aanvullende vragen. De notarissen hebben op 30 maart 2021 hun reactie per brief gestuurd aan de gemachtigde van klagers.

3.14.

Op 18 mei 2021 heeft de gemachtigde van klagers wederom een brief aan de notarissen gestuurd. De gemachtigde van de notarissen heeft op 2 juli 2021 namens de notarissen hierop gereageerd door onder meer iedere aansprakelijkheid af te wijzen.

3.15.

Op 23 december 2021 hebben [geïntimeerde 3] , [geïntimeerde 1] en Floryn zowel de notarissen als de besloten vennootschap van de notarissen ( [bedrijf 3] B.V.) gedagvaard stellende dat de notarissen onrechtmatig hebben gehandeld jegens klagers en hebben zij een schadevergoeding van € 2.872.500,00 gevorderd. Op 18 juli 2023 heeft in deze zaak een mondelinge behandeling plaatsgevonden bij de rechtbank NoordNederland.

3.16.

De civiele procedure die klagers daarnaast hadden aangespannen tegen [naam 1] , Weide Ontwikkeling, [naam 2] en [naam 2] B.V. is doorgehaald na een schikking tussen die partijen. Op grond van die schikking hebben klagers hun vorderingen ingetrokken en heeft [geïntimeerde 2] het woonhuis van Weide Ontwikkeling (terug)gekocht.

4. De klacht

Klagers verwijten de notarissen dat zij onzorgvuldig hebben gehandeld. Volgens klagers hebben de notarissen – kort samengevat – hun informatie- en onderzoeksplicht verwaarloosd. De notarissen hebben zich bij de voorbereiding en het passeren van de leverings- en hypotheekakten onvoldoende vergewist van de mate waarin klagers de inhoud en de gevolgen van de te passeren akten begrepen en daarin inzicht hadden. Ook bij de legalisatie van de drie geldleningsovereenkomsten hadden de notarissen moeten controleren of klagers konden overzien wat de gevolgen van deze overeenkomsten waren.

5. Beoordeling

5.1.

De klacht van klagers was in eerste aanleg behalve tegen de notarissen ook gericht tegen de kandidaat-notaris vanwege het passeren van de akte van 9 oktober 2020. De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht van klagers voor zover gericht tegen de kandidaat-notaris ongegrond verklaard en voor zover gericht tegen notaris 1 en notaris 2 gegrond verklaard. Ten aanzien van de akte van 17 november 2020, die niet aan de kamer was overgelegd, heeft zij geoordeeld dat niet kan worden vastgesteld of met die overdracht een prijsstijging is gerealiseerd op grond waarvan, gelet op de maatstaf die in geval van ABC-transacties geldt, die akte niet had mogen worden voorbereid en/of gepasseerd. De kamer heeft zowel aan notaris 1 als aan notaris 2 de maatregel van berisping opgelegd. Ten slotte heeft de kamer de notarissen hoofdelijk veroordeeld tot betaling aan klagers van € 100,00 aan griffierecht, € 100,00 aan kosten klagers en € 1.050,00 aan kosten rechtsbijstand alsmede tot betaling aan de kamer van € 2.000,00 voor de kosten van behandeling van de klacht door de kamer.

Alleen de beslissing ten aanzien van de notarissen ligt ter beoordeling voor

5.2.

Alleen de notarissen hebben (ieder in hun eigen zaak) hoger beroep ingesteld, de kandidaat-notaris niet. Het incidentele beroep van klagers – zoals vervat in hun verweerschrift –, dat de Wet op het notarisambt (hierna: Wna) niet kent, vat het hof op als een zelfstandig beroep tegen de beslissing van de kamer ten aanzien van de kandidaat-notaris. Dit hoger beroep is echter buiten de beroepstermijn van dertig dagen (ex artikel 107 lid 1 Wna) ingediend en dus niet-ontvankelijk. Dit betekent dat bij het hof uitsluitend de beslissing ten aanzien van de notarissen ter beoordeling voorligt.

Hebben de notarissen onzorgvuldig gehandeld?

5.3.

Volgens de kamer hebben de notarissen tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld, omdat zij bij de voorbereiding en het passeren van de akten van 20 mei 2020 hun informatie-, onderzoeks- en waarschuwingsplicht hebben verwaarloosd of onvoldoende zorgvuldig hebben ingevuld. Aan dit oordeel heeft de kamer onder meer het volgende ten grondslag gelegd:

• de in de akte van 20 mei 2020 (zie 3.6) gehanteerde koopsommen zijn onjuist, want aanzienlijk te laag;
• de notarissen hadden onder de gegeven omstandigheden, gelet op de complexiteit van de transacties en de verstrekkende gevolgen daarvan voor klagers, niet zonder meer genoegen mogen nemen met het ontbreken van een schriftelijke koopovereenkomst. Op zijn minst hadden zij in die omstandigheden navraag moeten doen naar de wijze waarop de waarde van de onroerende zaken was bepaald;
• het feit dat klagers de vaststellingsovereenkomst met de bank moesten nakomen, is geen verklaring voor de situatie dat de in de leveringsakte opgenomen koopsommen aanzienlijk te laag zijn. De vaststellingsovereenkomst had immers door klagers ook kunnen worden nagekomen, wanneer de correcte, hogere koopsommen waren gehanteerd, in welk geval klagers nog restant-vermogen zouden hebben behouden;
• de notarissen hebben nagelaten [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] erop te wijzen dat het samenstel van te passeren akten hen de beschikking over de echtelijke woning zou ontnemen en in ieder geval [geïntimeerde 1] geen enkele beschikkingsmacht zou laten voor wat betreft zijn onderneming, behalve voor wat betreft de handelsnaam;
• de notarissen hebben niet aannemelijk gemaakt dat zij bij de voorbereiding van de transacties van 20 mei 2020 en 9 oktober 2020 met klagers hebben gesproken over het feit dat [naam 1] en [naam 2] in de voorgenomen transacties zowel financier als verkrijger zijn;
• de notarissen hebben op geen enkele manier persoonlijk contact opgenomen met [geïntimeerde 2] om te verifiëren of en in hoeverre zij de strekking en de reikwijdte van de voorgenomen transacties overzag;
• ook voor de medewerking van de notarissen aan de legalisatie van de ondertekening van de geldleningsovereenkomsten geldt dat een gebrek aan notariële zorgplicht moet worden vastgesteld omdat de notarissen klagers onvoldoende op de risico’ [geïntimeerde 1] hebben gewezen.

5.4.

In hun beroepschrift hebben de notarissen onder meer het volgende aangevoerd:

• het is niet aan de tuchtrechter om vast te stellen of een tussen partijen overeengekomen koopsom correct of aanzienlijk te laag is;
• de notarissen zijn niet voorbijgegaan aan de van de WOZ-waarde afwijkende koopsom, zoals ook blijkt uit hun interne dossieraantekeningen, welke zij in hoger beroep hebben overgelegd;
• de koopsommen waren reëel omdat alle partijen die aan tafel zaten op 20 mei 2020, ook [geïntimeerde 1] , wisten dat werd overgedragen tegen de executiewaarde;
• de akten moesten zo spoedig mogelijk gepasseerd worden, aangezien er nog meer schuldeisers waren en er beslag gelegd dreigde te worden;
• er was geen sprake van een herfinanciering, maar van een overdracht;
• [geïntimeerde 1] heeft niet aan de notarissen laten weten dat hij zijn onderneming wilde voortzetten;
• [geïntimeerde 1] heeft meerdere overnames op zijn naam staan, hij is geen onwetende particulier;
• [naam 1] was de koper en [naam 2] was de financier van [naam 1] (niet van [geïntimeerde 1] );
• er is geen sprake van een zorgplicht van de notarissen omdat een legalisatie niet meer inhoudt dan het officieel vaststellen van de identiteit van de betrokkenen.

5.5.

Klagers hebben in hun verweerschrift in hoger beroep onder meer aangevoerd dat er geen noodzaak was om een deal te treffen met de Rabobank, want er was geen sprake van een dreigende executie. [geïntimeerde 1] heeft zelf het initiatief genomen tot afkoop van de kredietfaciliteit. Hij is altijd in de veronderstelling geweest dat [naam 2] hem ging helpen met het herfinancieren van zijn onderneming. De notarissen zijn volledig afgegaan op de informatie die zij van [naam 2] en [naam 1] ontvingen. De interne notities van de notarissen kunnen niet als bewijs dienen, omdat niet vastgesteld kan worden wanneer deze zijn gemaakt, aldus klagers.

5.6.

Het hof ziet, net als de kamer, aanleiding om de klacht tegen notaris 1 en tegen notaris 2 gezamenlijk te bespreken. Bij de beoordeling van de klacht neemt het hof het volgende in aanmerking:

• ter zitting in hoger beroep heeft [geïntimeerde 1] verklaard dat hij in het verleden met zijn bedrijf betrokken is geweest bij meerdere overnames;
• ten tijde van de overdracht vielen [geïntimeerde 1] en [concern] al ruim tien jaar onder de afdeling Bijzonder Beheer van de Rabobank;
• [geïntimeerde 3] heeft met de Rabobank een vaststellingsovereenkomst gesloten, waarin staat dat zij tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen jegens de Rabobank en dat [geïntimeerde 3] niet in staat is om de financiering in haar geheel terug te betalen;
• notaris 1 heeft aantekeningen gemaakt van de passeerafspraak op 20 mei 2020, die in hoger beroep zijn overgelegd, waarbij het hof ervan uitgaat dat deze aantekeningen niet (pas) zijn gemaakt ten behoeve van deze procedure, omdat daarvoor geen aanwijzing is.

5.7.

Mede gelet op wat hiervoor onder 5.6 is overwogen, is het hof van oordeel dat de notarissen geen tuchtrechtelijk verwijt valt te maken. Niet voldoende gemotiveerd is betwist dat het voor de notarissen een opdracht betrof waar grote haast bij zat vanwege de dreiging van mogelijk beslag op de bezittingen van klagers door andere schuldeisers en de deadline van de Rabobank. Indien beslag zou worden gelegd voordat [geïntimeerde 1] en [concern] hun verplichtingen uit de vaststellingsovereenkomst zouden zijn nagekomen, dan zou de deadline verstrijken en zou de restschuld van bijna € 500.000,00 niet worden kwijtgescholden door de Rabobank. Ook in het geval van een opdracht met spoed moeten notarissen (uiteraard) aan hun informatieplicht voldoen en helder communiceren. Het hof is van oordeel dat de notarissen hieraan hebben voldaan. Aan klagers is zowel per e-mail (zie 3.6) als tijdens de passeerafspraak gecommuniceerd dat het hier om een verkoop van registergoederen ging: het woonhuis en het bedrijfsgebouw. In de gespreksaantekeningen van notaris 1 met [geïntimeerde 1] is genoteerd: “
verkoopt al zijn registergdr muv tankstation ”. De notarissen hebben zich gerealiseerd dat de registergoederen voor een lagere waarde werden overgedragen dan de werkelijke waarde: dit is met zoveel woorden in de akte van levering opgenomen. Ook dit is, zoals door de notarissen is aangevoerd, met [geïntimeerde 1] besproken. In de gespreksaantekeningen is daarover opgenomen: “
Koopsom voor alles is gelijk aan bedrag dat Rabobank (..) tegen volledige kwijting. PP bevestigen dat. Besproken dat als alles los verkocht wordt het voor een andere prijs zou zijn ”. De notarissen hoefden er niet op bedacht te zijn dat klagers op dat moment een andere perceptie van de transactie hadden. De notarissen mochten er hierbij van uitgaan dat zij van doen hadden met een ervaren ondernemer, die de gevolgen van verkoop en levering van onroerende zaken begreep, althans redelijkerwijs kon begrijpen, omdat [geïntimeerde 1] meerdere vennootschappen bezat. Daarbij komt dat door [geïntimeerde 1] niet is gesteld dat hij tijdens de passeersessie duidelijk heeft gemaakt dat hij dacht dat het om een herfinancieringsconstructie ging en niet om een verkoop en levering. Op basis van de door [geïntimeerde 1] in hoger beroep overgelegde documenten en zijn verklaring ter zitting in hoger beroep, is het voor het hof duidelijk geworden dat [naam 2] een grote rol heeft gespeeld bij deze transactie en dat volgens [geïntimeerde 1] hij ten onrechte op [naam 2] heeft vertrouwd, maar dit kan de notarissen niet verweten worden.

5.8.

Met betrekking tot het laten tekenen van de toestemmingsverklaring door [geïntimeerde 2] zonder dat de notarissen persoonlijk contact met haar hebben opgenomen om te verifiëren of en in hoeverre zij de strekking en de reikwijdte van de door haar getekende toestemmingsverklaring overzag, overweegt het hof als volgt. De notarissen hadden de beschikking over de getekende vaststellingsovereenkomst met de Rabobank, waar ook de handtekening van [geïntimeerde 2] onder stond. Zij konden daaruit afleiden dat [geïntimeerde 2] in ieder geval op de hoogte was van de voorgenomen transactie. Verder bevatte de toestemmingsverklaring geen algemene juridische tekst, maar was deze toegespitst op de verkoop en in eigendom overdragen van de betreffende woning. Gezien de inhoud van de overeenkomst en de inhoud van de verklaring mochten de notarissen concluderen dat [geïntimeerde 2] de strekking en de reikwijdte van de verklaring overzag.

De notarissen hebben erkend dat het zorgvuldiger was geweest als [geïntimeerde 2] de verklaring in hun bijzijn zou hebben getekend, maar het hof acht – anders dan de kamer – het handelen van de notarissen, gelet op wat hiervoor is overwogen, niet dermate laakbaar dat sprake is van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen op dit punt.

5.9.

Met betrekking tot de diverse legalisaties van geldleningsovereenkomsten door de notarissen overweegt het hof als volgt. Krachtens artikel 52 Wna houdt legalisatie van een handtekening door een notaris in dat hij op het aangeboden stuk of op een daaraan aangehecht stuk een door hem gedagtekende en ondertekende verklaring stelt waarin hij de echtheid van de op het hem aangeboden stuk gestelde handtekening bevestigt. De legaliserende notaris zal zijn dienst moeten weigeren indien iemand wilsonbekwaam is. Daarnaast geldt dat een notaris niet mag meewerken aan handelingen die naar zijn redelijke overtuiging of vermoeden in strijd met het recht of de openbare orde zijn (hof Amsterdam 3 maart 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:286). Anders dan de kamer is het hof van oordeel dat voor de notarissen op basis van de te legaliseren stukken geen aanleiding bestond om hun medewerking te weigeren aan de legalisatieverzoeken van klagers of om nadere vragen te stellen, omdat deze overeenkomsten in strijd met het recht of de openbare orde zouden (kunnen) zijn.

5.10.

De akte van 17 november 2020 is in hoger beroep overgelegd door klagers, maar het hof is van oordeel dat klagers niet enig redelijk belang hebben bij een klacht over deze akte, nu klagers geen partij waren bij deze akte en er overigens ook geen sprake is van een ABC-transactie. Het hof zal klagers met betrekking tot dit deel van de klacht niet-ontvankelijk verklaren.

5.11.

Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat het hof, anders dan de kamer, van oordeel is dat de klacht tegen de notarissen ongegrond is en niet-ontvankelijk voor wat betreft de akte van 17 november 2020. Het hof zal daarom de beslissing van de kamer, voor zover het betreft de gegrondheid van de klacht tegen de notarissen alsmede de aan hen opgelegde maatregel en proceskostenveroordeling, vernietigen. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan buiten beschouwing blijven omdat het niet van belang is voor de beslissing in deze zaak. Het hof ziet geen aanleiding om getuigen te horen.

6. Beslissing

Het hof:

- verklaart het hoger beroep van klagers tegen de beslissing van de kamer ten aanzien van de kandidaat-notaris niet-ontvankelijk;

- vernietigt de bestreden beslissing, voor zover het betreft (1) de gegrondheid van de klacht tegen de notarissen, (2) het oordeel over de akte van 17 november 2020 en (3) de aan de notarissen opgelegde maatregel en proceskostenveroordeling,

en, in zoverre opnieuw beslissende:

- verklaart de klacht voor zover betreffende de akte van 17 november 2020 niet-ontvankelijk;

- verklaart de klacht voor zover gericht tegen de notarissen voor het overige ongegrond.

Deze beslissing is gegeven door mrs. J.W.M. Tromp, E. de Greeve en J.L.G.M. Mertens en in het openbaar uitgesproken op 9 januari 2024 door de rolraadsheer.