Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.309.908/01
zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : 9416715 CV EXPL 21-12609
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 19 maart 2024
inzake
1.[appellante 1] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,
2.
[appellante 2] B.V.
[appellante 2] B.V.
gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,
appellanten,
advocaat: mr. J.R. de Jong te Amsterdam,
tegen
de personen die verblijven in de gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan plaatselijk bekend
[adres] te [plaats],
[adres] te [plaats],
[geïntimeerde 2],
[geïntimeerde 3],
[geïntimeerde 4] ,
[geïntimeerde 5] ,
[geïntimeerde 6] ,
[geïntimeerde 7] ,
[geïntimeerde 8] ,
[geïntimeerde 9] ,
[geïntimeerde 10] ,
[geïntimeerde 11] ,
allen wonende te [woonplaats]
geïntimeerden,
advocaat: mr. M.H.J. van Riessen te Amsterdam
Appellanten zullen hierna [appellanten] worden genoemd en de geïntimeerden sub 1 en sub 3 tot en met sub 10 gezamenlijk geïntimeerden. Afzonderlijk zullen zij bij nummer of de eigen achternaam worden aangeduid.
1.Het geding in hoger beroep
[appellanten] zijn bij dagvaarding van [huisnummer] maart 2022, hersteld bij exploten van 17 mei 2022 en 7 juni 2022, in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 24 december 2021 onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellanten] als eiseressen en geïntimeerden sub 1 tot en met sub 11 als gedaagden.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, tevens houdende akte wijziging van eis, met producties;
- memorie van antwoord.
Op 9 januari 2023 heeft in deze zaak een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens [appellanten] heeft mr. De Jong, voornoemd, het woord gevoerd. Van geïntimeerden waren [geïntimeerde 5] , [geïntimeerde 7] en [geïntimeerde 8] aanwezig. Mr. Van Riessen heeft namens geïntimeerden het woord gevoerd. Beide advocaten hebben hun spreekaantekeningen overgelegd. Verder hebben partijen vragen van het hof beantwoord.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen. Zij hebben in hoger beroep hun eis gewijzigd in die zin dat zij nu – samengevat – vorderen dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad:
- bepaalt dat bij toewijzing van de door [appellanten] ingestelde vorderingen tegen de hoofdhuurders, de onderhuurovereenkomsten met geïntimeerden sub 3 tot en met sub 10 zullen eindigen;
- geïntimeerden sub 1 en sub 3 tot en met sub 10 veroordeelt de woningen [straatnaam] [huisnummer] -huis, [huisnummer] -I en [huisnummer] -II te ontruimen, en;
- geïntimeerden veroordeelt in de proceskosten, inclusief de nakosten en met rente.
Geïntimeerden hebben geconcludeerd het hof het bestreden vonnis bekrachtigt en de vorderingen van [appellanten] afwijst, met veroordeling van [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs aangeboden van hun stellingen.
2.Geïntimeerden sub 1, 2 en 11 ( [straatnaam] [huisnummer] -III)
[appellanten] hebben ter zitting te kennen gegeven dat deze procedure geen betrekking heeft op de bewoners van [straatnaam] [huisnummer] -III. Met instemming van beide partijen wordt het deel van het appel dat gericht is tegen de bewoners van [straatnaam] [huisnummer] -III, te weten geïntimeerde(n) sub 1 wat [straatnaam] [huisnummer] -III betreft en geïntimeerden sub 2 en sub 11, als ingetrokken beschouwd. Het hof zal hieraan dan ook verder in dit arrest geen aandacht besteden.
3.Feiten
3.1.
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.11 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. [appellanten] hebben het onder 1.4. vastgestelde bestreden. Het hof zal daarmee rekening houden. Over de juistheid van de overige feiten bestaat geen geschil, zodat het hof daarvan zal uitgaan. Voor zover in hoger beroep van belang en waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, zijn de feiten de volgende.
3.2.
[appellanten] zijn sinds 30 december 2020 eigenaar van – kort gezegd – het pand aan de [straatnaam] [huisnummer] te [plaats] (hierna: het pand). Het pand bestaat uit vier zelfstandige woningen (hierna: de woningen), te weten de begane grond (huis), de eerste (I), de tweede (II) en de derde verdieping (III).
3.3.
De rechtsvoorgangster van [appellanten] was [naam 1] (hierna: [naam 1] ). Zij heeft het pand krachtens vererving op 25 april 2004 in eigendom verkregen.
3.4.
Een verhuurmaatschappij heeft namens [naam 1] in 1999 voor de woningen verschillende huurovereenkomsten gesloten (hierna: de hoofdhuurovereenkomsten). De woningen zijn daarbij onder meer aan de volgende personen verhuurd:
- [straatnaam] [huisnummer] -huis: [naam 2] (hierna: [naam 2] );
- [straatnaam] [huisnummer] -I: [naam 3] (hierna: [naam 3] );
- [straatnaam] [huisnummer] -II: [naam 4] (hierna: [naam 4] ).
3.5.
In alle hoofdhuurovereenkomsten met betrekking tot de woningen [huisnummer] -huis, [huisnummer] -I en [huisnummer] -II staat in artikel 8 opgenomen dat huurders onder bepaalde voorwaarden gerechtigd zijn de woningen in onderhuur te geven.
3.6.
[naam 2] , [naam 3] en [naam 4] hebben overeenkomsten gesloten om de door hen gehuurde woningen [straatnaam] [huisnummer] -huis, [huisnummer] -II en [huisnummer] -III onder te verhuren. Op dit moment wonen de volgende personen in de woningen:
- [straatnaam] [huisnummer] -huis: [geïntimeerde 3] en [geïntimeerde 5] ;
- [straatnaam] [huisnummer] -I: [geïntimeerde 6] , [geïntimeerde 7] en hun zoon;
- [straatnaam] [huisnummer] -II: [geïntimeerde 8] , [geïntimeerde 10] en [naam 5] .
3.7.
[geïntimeerde 4] en [geïntimeerde 9] zijn inmiddels verhuisd en niet meer woonachtig op [straatnaam] [huisnummer] -huis respectievelijk [straatnaam] [huisnummer] -II.
3.8.
In september 2022 zijn jegens [naam 2] , [naam 3] en [naam 4] verstekvonnissen gewezen. Bij deze vonnissen zijn de hoofdhuurovereenkomsten ontbonden.
4.Beoordeling
De procedure in eerste aanleg
4.1.
Bij de inleidende dagvaarding hebben [appellanten] gevorderd dat de personen die de verschillende woningen bewonen die moeten ontruimen. Zij hebben aan deze vorderingen ten grondslag gelegd dat deze personen zonder recht of titel in de woningen verblijven.
4.2.
Geïntimeerden hebben zich in eerste aanleg op het standpunt gesteld dat er rechtsgeldige onderhuurovereenkomsten zijn gesloten, waardoor zij rechtmatig in de woningen verblijven.
4.3.
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis de vorderingen van [appellanten] afgewezen. Deze beslissing berust, kort weergegeven en voor zover in hoger beroep van belang, op de volgende overwegingen. In artikel 5 van de hoofdhuurovereenkomsten is het verbod op onderhuur doorgestreept, zodat het ervoor moet worden gehouden dat onderverhuur is toegestaan zonder toestemming van de verhuurder. Nu in deze hoofdhuurovereenkomsten de eis dat bij onderhuur schriftelijke toestemming van de verhuurder is vereist, niet van toepassing is verklaard, konden [naam 2] , [naam 3] en [naam 4] de woningen rechtmatig onderverhuren. De conclusie is dan ook dat geïntimeerden rechtmatig in de woningen verblijven. Bij deze stand van zaken kan niet worden geconcludeerd dat geïntimeerden zonder recht of titel in de woningen verblijven. De vordering tot ontruiming wordt dan ook afgewezen.
De procedure in hoger beroep
4.4.
[appellanten] voeren tegen het bestreden vonnis vijf grieven aan. Hun standpunt komt er in de kern op neer dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat uit de hoofdhuurovereenkomsten met [naam 2] , [naam 3] en [naam 4] voortvloeit dat onderhuur is toegestaan zonder toestemming van de verhuurder en daarom de woningen rechtmatig zijn onderverhuurd (grieven I, II, III en IV). Verder stellen [appellanten] zich op het standpunt dat de onderhuurovereenkomsten dienen te worden beëindigd, omdat die zijn aangegaan met de kennelijke strekking geïntimeerden de positie van huurder te verschaffen (grief VI).
De hoofdhuurovereenkomsten
4.5.
In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter bij de feiten opgenomen dat in artikel 5 van de hoofdhuurovereenkomsten met [naam 2] , [naam 3] en [naam 4] het verbod om zonder toestemming van de verhuurder het gehuurde in onderhuur af te staan of in gebruik te geven, of andere personen te doen inwonen, is doorgestreept. Uit de stukken in eerste aanleg volgt dat de kantonrechter bij de vaststelling van dit feit klaarblijkelijk op geleide van de stellingen van geïntimeerden ervan is uitgegaan dat deze hoofdhuurovereenkomsten gelijkluidend zouden zijn aan de huurovereenkomst die met Verberne ( [straatnaam] [huisnummer] -III) is gesloten. Geïntimeerden hebben in de procedure in eerste aanleg enkel deze laatste huurovereenkomst overgelegd.
4.6.
Bij hun memorie van grieven hebben [appellanten] de hoofdhuurovereenkomsten met [naam 2] , [naam 3] en [naam 4] in het geding gebracht. Uit de inhoud van deze hoofdhuurovereenkomsten blijkt dat die niet gelijkluidend zijn aan de huurovereenkomst met Verberne. In deze hoofdhuurovereenkomsten staat namelijk niet in artikel 5 een verbod op onderhuur opgenomen. In plaats daarvan is in artikel 8 een bepaling opgenomen waaruit volgt dat de onderhuur onder bepaalde voorwaarden is toegestaan. Dit betekent dat de kantonrechter bij haar beslissing dat [naam 2] , [naam 3] en [naam 4] de woningen rechtmatig onderverhuren, is uitgegaan van een onjuiste feitelijke grondslag. In zoverre zijn de grieven onder I, II, III en IV van [appellanten] terecht voorgesteld. Dit leidt er echter niet toe dat het bestreden vonnis zal worden vernietigd. Het hof overweegt daartoe het volgende.
De rechtmatigheid van de onderhuur is niet relevant
4.7.
Uit de memorie van grieven volgt dat [appellanten] haar vorderingen heeft gegrond op artikel 7:269 lid 2 aanhef en onder b van het Burgerlijk Wetboek (BW). Volgens [appellanten] dienen de onderhuurovereenkomsten te worden beëindigd, omdat de onderhuur is aangegaan met de kennelijke strekking geïntimeerden de positie van huurder te verschaffen. [appellanten] hebben hun vorderingen ingesteld onder de voorwaarde dat hun vorderingen tot beëindiging van de hoofdhuurovereenkomsten met [naam 2] , [naam 3] en [naam 4] zullen worden toegewezen.
4.8.
Tegen [naam 2] , [naam 3] en [naam 4] zijn inmiddels verstekvonnissen gewezen waarbij de hoofdhuurovereenkomsten met hen zijn ontbonden. Dit betekent dat de voorwaarde waaronder [appellanten] hun vorderingen hebben ingesteld, is vervuld.
4.9.
Voor de beoordeling van de vraag of de onderhuur op grond van artikel 7:269 BW dient te worden beëindigd, is niet relevant of de onderhuur bevoegd of onbevoegd heeft plaatsgevonden. Als de hoofdhuur is beëindigd, heeft de onderhuurder volgens dit artikel bij zowel rechtmatige als onrechtmatige onderhuur direct contractuele aanspraken jegens de hoofdverhuurder. Het hof zal aan de vraag of de woningen rechtmatig zijn onderverhuurd daarom voorbijgaan.
Termijn artikel 7:269 BW
4.10.
Volgens artikel 7:269 BW dient een verhuurder een vordering tot beëindiging van de onderhuurovereenkomst in te dienen binnen zes maanden nadat de hoofdhuur is beëindigd. Indien de hoofdhuur bij rechte is ontbonden, gaat deze termijn lopen vanaf het moment waarop de uitspraak onherroepelijk is geworden.
4.11.
In deze zaak zijn de hoofdhuurovereenkomsten bij verstekvonnissen ontbonden. Van verstekvonnissen is onduidelijk wanneer die onherroepelijk worden, waardoor evenmin duidelijk is wanneer de hiervoor genoemde termijn van zes maanden is gaan lopen of gaat lopen. Het antwoord op de vraag wanneer in deze zaak de zesmaandentermijn afloopt, kan echter in het midden worden gelaten. Het hof is namelijk van oordeel dat ongeacht het antwoord op de hiervoor genoemde vraag, de vorderingen van [appellanten] niet toewijsbaar zijn, omdat de onderhuurovereenkomsten niet zijn aangegaan met de kennelijke strekking geïntimeerden de positie van huurder te verschaffen. Het hof overweegt daartoe het volgende.
Geen kennelijke strekking onderhuurder positie huurder te verschaffen
4.12.
Om te kunnen spreken van een situatie als bedoeld in artikel 7:269 lid 2 aanhef en onder b BW dient zowel de hoofdhuurder/onderverhuurder als de onderhuurder op het moment van het aangaan van de onderhuur de intentie hebben gehad de onderhuurder de positie van huurder te verschaffen. Het hof is van oordeel dat uit de door [appellanten] gestelde feiten en omstandigheden niet blijkt dat geïntimeerden deze intentie hebben gehad.
4.13.
[appellanten] voeren verschillende omstandigheden aan waarom volgens hen geen volwaardige onderhuurovereenkomsten zijn gesloten. Zij stellen daartoe dat uit de onderhuurovereenkomsten volgt dat de hoofdhuurders geen enkele intentie hadden om naar de woningen terug te keren. Deze terugkeer is bovendien contractueel uitgesloten. Ook is de huurprijs die de geïntimeerden volgens de onderhuurovereenkomsten moeten betalen, min of meer gelijk aan de huur van de hoofdhuurders/onderverhuurders. Verder worden alle nutsvoorzieningen door de onderhuurders betaald en staan alle hoofdhuurders/onderverhuurders niet meer op de adressen van de woningen ingeschreven.
4.14.
Ter zitting in hoger beroep is gebleken dat geïntimeerden een hogere huurprijs betalen dan in de onderhuurovereenkomsten is overeengekomen. Zij hebben deze huurprijs de afgelopen jaren niet aan de hoofdhuurders/onderverhuurders [naam 2] , [naam 3] en [naam 4] betaald, maar aan een derde. Sommige geïntimeerden stellen dat deze derde de huurbedragen vervolgens doorbetaalde aan de verhuurder, maar volgens andere geïntimeerden zou deze derde de bedragen reserveren. Ook op dit moment betalen (sommige) geïntimeerden nog een deel van de huur aan deze derde, namelijk het verschil tussen de hogere huurprijs die zij voorheen betaalden en de huurprijs zoals die in de onderhuurovereenkomsten zijn overeengekomen. Die laatste huurprijs betalen zij nu aan [appellanten]
4.15.
Het hof is het met [appellanten] eens dat gezien al deze omstandigheden de wijze waarop deze woningen worden onderverhuurd, bedenkelijk te noemen is. Dit betekent echter niet dat op grond van deze omstandigheden zonder meer kan worden geconcludeerd dat geïntimeerden bij het aangaan van de onderhuurovereenkomsten de intentie hebben gehad uiteindelijk (hoofd)huurders van de woningen te worden. Integendeel, zij waren uit het buitenland afkomstig en waren slechts op zoek naar een plek in [plaats] om te wonen. Dat zij daarbij in werkelijkheid de bedoeling hebben gehad de positie van huurder te verkrijgen, heeft [appellanten] onvoldoende onderbouwd en is verder niet gebleken. Gelet hierop faalt grief V.
4.16.
Het hof onderkent dat het voorgaande ertoe leidt dat de huidige verhuursituatie in stand blijft en dat die situatie voor [appellanten] als verhuurder onwenselijk is. Zij zijn immers gebonden aan huurovereenkomsten met voorwaarden die niet door hen zijn opgesteld. Ook geïntimeerden bevinden zich op dit moment in een onwenselijke situatie, omdat zij voor de woningen niet alleen aan [appellanten] een huurprijs betalen maar ook aan – overigens ten onrechte – een derde. Het hof geeft daarom partijen in overweging dat dit arrest hen niet verhindert een nieuwe huurovereenkomst met elkaar aan te gaan onder andere voorwaarden.
Slotsom
4.17.
Het voorgaande leidt ertoe dat de grieven geen succes hebben. Het bestreden vonnis wordt dan ook bekrachtigd. [appellanten] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.
5.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van geïntimeerden begroot op € 343,- aan verschotten en € 2.366,- aan salaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, J.E. van der Werff en H.D. Coumou en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 19 maart 2024.