Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.324.027/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 9842857 CV EXPL 22-5725
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 19 maart 2024
inzake
[appellante],
in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van
[X],
wonende te [woonplaats] ,
appellante,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. J.P. Alspeer te Amsterdam.
Partijen worden hierna de bewindvoerder, [X] en [geïntimeerde] genoemd.
1.Het geding in hoger beroep
De bewindvoerder is bij dagvaarding van 6 januari 2023 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 14 oktober 2022, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen de bewindvoerder als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.
Bij arrest van 28 maart 2023 is een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast. Ondanks het verzoek van [geïntimeerde] om af te zien van de mondelinge behandeling, is de datum van de mondelinge behandeling na aanbrengen bepaald op 3 juli 2023. Op die datum is de bewindvoerder niet verschenen. Bij akten van 18 juli 2023 hebben partijen meegedeeld dat zij afzien van een mondelinge behandeling na aanbrengen.
Daarna hebben partijen de volgende stukken overgelegd:
- memorie van grieven, met een productie;
- memorie van antwoord, met een productie.
Ten slotte is arrest gevraagd.
De bewindvoerder heeft in hoger beroep geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, uitvoerbaar bij voorraad, alsnog voor recht zal verklaren dat de huurovereenkomst tussen [X] en [geïntimeerde] is geëindigd en [geïntimeerde] zal veroordelen het gehuurde te ontruimen, met beslissing over de proceskosten.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd, kort gezegd, dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten, inclusief nakosten en met wettelijke rente.
Beide partijen hebben bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1. tot en met 1.13 de feiten opgesomd die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan. Aangepast aan de huidige situatie zijn die feiten de volgende.
2.1.
[geïntimeerde] huurt de woning aan het adres [straatnaam 1] 83 te [plaats] , met een oppervlakte van ongeveer 110 m2, sinds 1 april 2018 (hierna: de woning). De huurprijs bedroeg ten tijde van de procedure in eerste aanleg € 1.525,- per maand.
2.2.
Aanvankelijk huurde [geïntimeerde] deze woning van [naam 1] (hierna: [naam 1] ). [naam 1] was tot zijn overlijden op 6 juni 2021 de levenspartner van [X] . Na het overlijden van [naam 1] heeft [X] als verhuurder de huurovereenkomst met [geïntimeerde] voortgezet. [X] en [naam 1] waren, voordat [naam 1] overleed, samen eigenaar van het gehuurde en woonden tot maart 2018 zelf in het gehuurde.
2.3
Bij vonnis in kort geding van 27 september 2017 heeft de voorzieningenrechter [X] en [naam 1] – kort gezegd – vanwege overlast verboden om vanaf zes maanden na betekening van het vonnis nog langer gebruik te maken van de woning.
2.4
De medische gesteldheid van [X] is slecht, nadat hij in 2009 twee hersenbloedingen heeft gehad. [X] kan onder meer niet praten, lopen, staan en slikken. [naam 1] is in maart 2010 als zijn bewindvoerder over zijn goederen benoemd. Bij beschikking van 27 juli 2021 is de bewindvoerder benoemd als zodanig. [X] wordt 24 uur per dag verzorgd door [naam 2] , die wordt betaald uit het persoonsgebonden budget (PGB) van [X] .
2.5
[X] huurt sinds een aantal jaar een woning aan de [straatnaam 2] 70 te [plaats] en betaalt daarvoor € 2.012,- per maand (prijs ten tijde van de procedure in eerste aanleg). [X] ontvangt vanuit een arbeidsongeschiktheidsverzekering en pensioenvoorziening van zijn voormalig werkgever maandelijks een bedrag van € 5.065,20 (idem).
2.6
[geïntimeerde] kende [naam 1] voordat zij de huurovereenkomst met hem aanging. [geïntimeerde] heeft jarenlang, tot de echtscheiding, met haar echtgenoot aan het [straatnaam 1] gewoond. Zij is nu mantelzorger van haar ex-echtgenoot, die nog steeds in de voormalige woning van [geïntimeerde] woont. [geïntimeerde] heeft een baan bij de ING Bank.
2.7
Bij brief van 30 november 2021 heeft de bewindvoerder [geïntimeerde] onder meer aangeboden dat zij het gehuurde kon kopen tegen een marktconforme prijs. [geïntimeerde] heeft bij brief van 5 december 2021 laten weten niet op het aanbod in te gaan. Wel wilde ze onder voorwaarden meewerken aan bezichtigingen in en verkoop van de woning in verhuurde staat.
2.8
Bij brief van 25 februari 2022 heeft de advocaat van de bewindvoerder de huurovereenkomst met [geïntimeerde] opgezegd en haar de ontruiming aangezegd tegen 1 juni 2022. Volgens de gemachtigde had [X] er – kort samengevat – belang bij om de woning in leegstaat te kunnen verkopen, gelet op zijn medische situatie en zijn financiële positie.
2.9
In een taxatierapport van [bedrijf] B.V. is de marktwaarde van het gehuurde op 21 maart 2022 geschat op € 431.000,-. In onverhuurde staat is de woning getaxeerd op € 735.000,-.
2.1
Er rust nog een (aflossingsvrije) hypotheek op de woning van € 345.000,-. Daarnaast had [X] ten tijde van de procedure in eerste aanleg een belastingschuld van € 140.393,25. Ultimo 2022 bedroeg deze belastingschuld (door verjaring) nog € 99.000,-.
3.Beoordeling
De procedure in eerste aanleg
3.1
De bewindvoerder heeft bij de kantonrechter, samengevat, een verklaring voor recht gevorderd dat de huurovereenkomst tussen [X] en [geïntimeerde] is geëindigd door opzegging op 31 mei 2022, althans op een door de kantonrechter te bepalen datum en heeft gevorderd [geïntimeerde] te veroordelen de woning te ontruimen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten. Aan deze vorderingen heeft de bewindvoerder ten grondslag gelegd primair dat de huurovereenkomst van korte duur was, subsidiair dat het beroep van [geïntimeerde] op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en meer subsidiair dat de huur moet eindigen wegens dringend eigen gebruik. [geïntimeerde] heeft tegen deze vorderingen verweer gevoerd.
3.2
Bij het bestreden vonnis is de kantonrechter tot het oordeel gekomen dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is voortgezet en dat de vordering dus niet kan slagen op de grond dat de overeenkomst van partijen een huurovereenkomst is voor korte duur. Naar het oordeel van de kantonrechter is het beroep van [geïntimeerde] op huurbescherming niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar en komt onder de door de bewindvoerder aangevoerde omstandigheden aan [X] geen beroep toe op dringend eigen gebruik. Op grond hiervan heeft de kantonrechter de vorderingen afgewezen en is de bewindvoerder veroordeeld in de proceskosten inclusief de nakosten en de wettelijke rente.
De procedure in hoger beroep
3.3
Tegen deze beslissing is de bewindvoerder in hoger beroep gekomen met één grief, die uitsluitend is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat het beroep van [geïntimeerde] op huurbescherming niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
3.4
De bewindvoerder voert, kort samengevat, aan dat de omstandigheden dat de verhuur uit nood is geboren en een vriendendienst was, terwijl [geïntimeerde] wist dat [naam 1] en [X] de woning op termijn wilden verkopen, in de weg staan aan een beroep op huurbescherming. Bovendien heeft de kantonrechter ten onrechte bij haar beoordeling geen acht geslagen op de overige omstandigheden die meebrengen dat het beroep van [geïntimeerde] op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, te weten de medische toestand van [X] , zijn onderbewindstelling en het gegeven dat hij niet in staat is om inkomsten te genereren of zijn administratie bij te houden, het negatieve rendement van de woning, de daaruit volgende noodzaak (urgentie) om de woning in onverhuurde staat te kunnen verkopen en de omstandigheid dat de bewindvoerder [geïntimeerde] een (verhuiskosten)vergoeding heeft aangeboden. De bewindvoerder heeft daarnaast aangevoerd dat de regel ‘koop breekt geen huur’ onder omstandigheden kan worden doorbroken.
3.5
Het hof deelt het oordeel van de rechtbank dat het beroep van [geïntimeerde] op huurbescherming niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het hof overweegt daartoe het volgende.
Verhuur uit nood geboren, vriendendienst, kennis van voornemen tot verkoop
3.6
[geïntimeerde] heeft gemotiveerd betwist dat de verhuur aan haar uit nood geboren was, dat de verhuur een vriendendienst was en dat zij op de hoogte was van een voornemen tot verkoop. Volgens [geïntimeerde] kenden [naam 1] en zij elkaar alleen zakelijk en was zij niet bekend met problemen van [naam 1] en [X] of met een voornemen tot verkoop. Dat op dit moment voor vergelijkbare woningen hogere huurprijzen worden gevraagd dan de huurprijs die [geïntimeerde] betaalt, komt doordat de huurprijzen in Amsterdam in de afgelopen jaren flink zijn gestegen en rechtvaardigt dus niet de conclusie dat destijds tussen [naam 1] en [geïntimeerde] een vriendenprijs is overeengekomen. De bewindvoerder heeft daar onvoldoende tegenover gesteld, zodat onvoldoende aannemelijk is geworden dat de verhuur uit nood geboren of een vriendendienst was en dat [geïntimeerde] op de hoogte was van een voornemen tot verkoop.
De medische en financiële toestand van [X]
3.7
Het hof begrijpt de grief van de bewindvoerder aldus dat zij meent dat de kantonrechter onvoldoende gewicht heeft toegekend aan de medische en financiële situatie van [X] . Het hof komt echter, net als de kantonrechter, tot het oordeel dat die situatie het beroep van [geïntimeerde] op huurbescherming niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar maakt.
3.8
Het betoog van de bewindvoerder komt erop neer dat zij de woning in onverhuurde staat wil kunnen verkopen omdat dit een hogere prijs oplevert en de meeropbrengst kan worden aangewend (a) ter voldoening van de belastingschuld van [X] en (b) om te zorgen dat [X] langer zelfstandig in zijn huidige woning kan blijven wonen en daar de door hem benodigde medische zorg kan ontvangen, zoals door de huisarts is geadviseerd. Echter, niet is komen vast te staan dat verkoop van de woning in onverhuurde staat nodig is om het voor [X] financieel mogelijk te maken om (langer) in zijn huidige woning te blijven wonen en daar te worden verzorgd. [geïntimeerde] heeft namelijk terecht erop gewezen dat uit de door de bewindvoerder overgelegde gegevens volgt dat verkoop in verhuurde staat voldoende oplevert om de hypothecaire schuld en de fiscale schuld van [X] (grotendeels) af te lossen, terwijl [X] daarnaast vanuit een arbeidsongeschiktheidsverzekering en pensioenvoorziening maandelijks een behoorlijk inkomen ontvangt. Gelet op dit laatste gaat het hof bovendien voorbij aan de stellingen van de bewindvoerder dat [X] zelf geen inkomsten (uit arbeid) meer kan genereren, zijn vermogen niet zelf kan beheren en onder bewind is gesteld.
Negatief rendement
3.9
Het beroep van de bewindvoerder op een verondersteld negatief rendement van de verhuur aan [geïntimeerde] gaat niet op. Uit de stellingen van de bewindvoerder omtrent het rendement blijkt hooguit van een beperkt negatief rendement. Daarbij komt dat dit zich alleen voordoet als bij de berekening van het exploitatieresultaat ook een door het Nibud aanbevolen reservering voor onderhoudskosten wordt betrokken. Van een niet te verbeteren structurele verliessituatie die leidt tot een onaanvaardbare financiële last voor de verhuurder is niet gebleken. [X] kan bovendien aan het nadeel van een eventueel beperkt negatief rendement een einde maken door de woning (in verhuurde staat) te verkopen.
Verhuiskostenvergoeding
3.1
De omstandigheid dat aan [geïntimeerde] een vergoeding is aangeboden, maakt de zaak niet anders. [geïntimeerde] heeft toegelicht waarom zij ondanks de aangeboden vergoeding niet heeft ingestemd met huurbeëindiging. Zij heeft onweersproken aangevoerd dat het voor haar van belang is om in de woning te blijven wonen omdat zij dicht bij haar ex-partner woont, die van haar zorg afhankelijk is, zij geworteld is in de buurt waar zij al meer dan twintig jaar woont, zij nu dicht bij haar broer woont en dicht bij haar werk. Zij heeft verder gemotiveerd aangevoerd dat het voor haar niet mogelijk zal zijn om andere woonruimte te vinden in deze buurt. Uit een en ander volgt dat [geïntimeerde] een rechtens te respecteren belang heeft om zich, ondanks de aangeboden verhuiskostenvergoeding, op huurbescherming te beroepen.
Koop breekt geen huur
3.11
De bewindvoerder heeft tot slot, met verwijzing naar rechtspraak, aangevoerd dat de regel ‘koop breekt geen huur’, die besloten ligt in art. 7:226 BW, onder omstandigheden kan worden doorbroken op grond van de eisen van redelijkheid en billijkheid. Omdat de woning nog niet is verkocht, doet de situatie dat de huurovereenkomst (bij wijze van uitzondering op de regel van art. 7:226 BW) door de koop kan zijn geëindigd, zich in deze niet voor. Het hof begrijpt het betoog van de bewindvoerder op dit punt daarom aldus dat de omstandigheden die zich in de gegeven situatie voordoen, naar de opvatting van de bewindvoerder, meebrengen dat de huurovereenkomst, in geval van een verkoop in de toekomst, zal eindigen en dat dit een aanvullende reden vormt waarom het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [geïntimeerde] zich thans op huurbescherming beroept.
3.12
Aangezien de door de bewindvoerder aangevoerde en hierboven behandelde omstandigheden niet meebrengen dat het voor [geïntimeerde] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om een beroep te doen op huurbescherming, kunnen deze omstandigheden ook niet meebrengen dat de huurovereenkomst op grond van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid (met doorbreking van de regel ‘koop breekt geen huur’) eindigt bij verkoop van de woning. De door de bewindvoerder aangehaalde rechtspraak waarin wel van deze regel werd afgeweken, zag op andere gevallen die niet vergelijkbaar zijn met de onderhavige situatie.
Conclusie
3.13
Het hof concludeert dat de aangevoerde omstandigheden noch afzonderlijk, noch in samenhang bezien, meebrengen dat het beroep van [geïntimeerde] op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het hof gaat voorbij aan het bewijsaanbod van de bewindvoerder, omdat zij geen feiten of omstandigheden heeft gesteld die indien bewezen tot een ander oordeel zouden moeten leiden.
3.14
De grief faalt. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. De bewindvoerder zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep, waaronder de kosten van de mondelinge behandeling na aanbrengen, waarbij zij niet is verschenen.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
veroordeelt de bewindvoerder in de proceskosten in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 343,00 aan verschotten en € 2.428,00 voor salaris en € 178,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mr. J.E. van der Werff, mr. J.C.W. Rang en mr. M. Mieras en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 19 maart 2024.