ECLI:NL:GHAMS:2024:621

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.308.926/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 9245760 CV EXPL 21-7896

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 20 februari 2024

inzake

[appellant],

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. M.J. Kikkert te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 17 februari 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 24 december 2021, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser in conventie, tevens verweerder in reconventie, en [appellant] als gedaagde in conventie tevens eiser in reconventie.

Bij arrest van 26 april 2022 heeft het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast. Deze heeft plaatsgevonden op 29 september 2022. Partijen hebben geen schikking bereikt.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord met producties.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft, met wijziging van zijn eis, geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad – de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog zal afwijzen en de vordering van [appellant] zoals gewijzigd in hoger beroep zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep met nakosten en rente.

[appellant] heeft in hoger beroep bewijs van zijn stellingen aangeboden.

2.De zaak in het kort

In deze zaak ligt onder meer de vraag voor of verhuurder aan huurder slechts een deel van de woning dan wel de woning in zijn geheel verhuurt en de vraag welke huursom daarvoor verschuldigd is. Verhuurder meent dat huurder zich niet heeft gedragen als een goed huurder door zonder toestemming de gehele woning in gebruik te nemen en vordert ontbinding van de huurovereenkomst evenals achterstallige huur.

3.Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.8 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Voor zover deze feiten in hoger beroep niet in geschil zijn, dienen deze ook het hof als uitgangspunt. Met grief 8 heeft [appellant] bezwaar gemaakt tegen de vaststelling onder rov. 1.8 van het bestreden vonnis, waarmee het hof bij de navolgende feitenvaststelling rekening houdt. Op dit bezwaar zal nader worden ingegaan onder de beoordeling. Waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.

3.1

[appellant] is eigenaar van de zelfstandige woonruimte aan de [straatnaam] 11-B te [plaats] (hierna: de woning). De woning bestaat uit drie etages. Op de eerste etage bevindt zich een woonkamer en een keuken, op de tweede etage een grote en een kleine slaapkamer alsmede een badkamer en op de derde etage een zolderslaapkamer.

3.2

[geïntimeerde] huurt sinds 2012 woonruimte van [appellant] op het hiervoor, in 3.1 genoemde adres. Sinds 2012 staat [geïntimeerde] op het adres van de woning als bewoner ingeschreven in het BRP. Tot 2020 stond ook [appellant] ingeschreven op het adres van de woning als bewoner.

3.3

Op 1 augustus 2012 hebben partijen een schriftelijke huurovereenkomst voor de duur van twee jaar ondertekend (hierna: de huurovereenkomst). In de overeenkomst staat onder meer dat [geïntimeerde] ‘
de woonruimte aan de [straatnaam] 11-B’huurt voor € 600,00 per maand.

3.4

Op 8 augustus 2012 heeft [geïntimeerde] een schriftelijke in de Engelse taal opgestelde verklaring ondertekend onder de titel ‘To Whom It May Concern’. Hierin staat – vertaald en samengevat – dat [geïntimeerde] sinds vijf jaar meerdere keren bij zijn vriend [appellant] heeft overnacht en dat [appellant] feitelijk al die tijd in de woning woont, en dat zijn meubels en persoonlijke spullen in de woning staan.

3.5

Op 7 september 2012 heeft [appellant] een huisvestingsvergunning voor de woning aangevraagd en [geïntimeerde] als kandidaat-bewoner voorgedragen. Op 14 maart 2013 is de huisvestingsvergunning aan [geïntimeerde] verleend.

3.6

Op 1 augustus 2014 is de huurovereenkomst van rechtswege voor onbepaalde tijd verlengd.

3.7

In juli 2020 heeft [geïntimeerde] bij de gemeente [plaats] (hierna: de Gemeente) een melding van woonfraude ingediend. Bij e-mail van 4 januari 2021 heeft [geïntimeerde] aan de afdeling woonfraude van de Gemeente onder meer het volgende geschreven:

If there is an investigation being conducted, I would like to invite the inspectors to come over to the house.

I would like to show all evidence that proves that I live here by myself, along with my 5 years old son, who I share an omgangsregeling (visit arrangement) with the mother (…).

Mr [appellant] is demanding that I live the house immediately, so he can move in before a visit from Gemeente inspectors in order to maintain his false claim that he lives in the house (not true). He does not live in the house and has NEVER lived here since I moved in.

Mr [appellant] refuses to provide his bank account number for rent payments, he demands cash payments only. (…)

3.8

In februari 2021 is [appellant] , na een onderzoek van het gemeentelijk woonfraudeteam, uitgeschreven uit het BRP op het adres van de woning. Bij e-mail van 9 februari 2021 heeft de Gemeente onder meer het volgende geschreven aan [geïntimeerde] :

The decision to deregister sir [appellant] from the address has been made on the 1st of February 2021. He has been deregistered from the address since the start of the address investigation. (…) It is clear for us that he is not living on the address [straatnaam] 11B.

3.9

Gedurende enige maanden in 2020 heeft [geïntimeerde] € 900,00 per maand aan [appellant] betaald.

3.1

Bij brief van 10 februari 2021 heeft de gemachtigde van [geïntimeerde] aan [appellant] onder meer het volgende geschreven:

Door te weigeren om client van betalingsbewijzen te voorzien en uzelf niet uit te schrijven als bewoner van de woning die u aan client huurt, heeft u het voor client onmogelijk gemaakt om aanspraak te maken op huursubsidie. Client heeft recht op betalingsbewijzen op grond van artikel 6:48 BW. (…) Zonder betalingsbewijzen kan client niet aantonen dat hij huur betaalt. (…) Voor zover nog nodig stelt client u in gebreke bij de uitvoering van de huurovereenkomst.

4.Beoordeling

4.1

In het geschil in conventie heeft de kantonrechter, op vordering van [geïntimeerde] , voor zover in hoger beroep nog van belang:

(i) voor recht verklaard dat [geïntimeerde] de gehele woning op het adres [straatnaam] 11-B van [appellant] huurt voor € 600,00 per maand, jaarlijks op voorstel van de verhuurder te verhogen met een percentage dat maximaal gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs;

(ii) [appellant] veroordeeld tot betaling van € 2.400,00 aan [geïntimeerde] ;

(iii) [appellant] verboden om zich op het adres van de woning te registreren als bewoner op straffe van een dwangsom van € 200,00.

De kantonrechter heeft hiertoe onder meer overwogen dat [appellant] , tegenover de sterke aanwijzing die de inhoud van de huurovereenkomst biedt, onvoldoende heeft kunnen onderbouwen dat hij met [geïntimeerde] slechts kamerhuur met gebruik van gemeenschappelijke delen is overeengekomen. Volgens de kantonrechter moet het er daarom voor worden gehouden dat [geïntimeerde] de gehele woning huurt en partijen daarvoor een huur van € 600,00 zijn overeengekomen. Verder heeft de kantonrechter overwogen dat niet gebleken is van bewijs dat [geïntimeerde] met een huurverhoging van € 300,00 heeft ingestemd en dat dat ook niet past bij het feit dat [geïntimeerde] al sinds 2012 de hele woning huurt. De kantonrechter heeft geconcludeerd dat [geïntimeerde] acht maanden zonder rechtsgrond € 300,00 per maand aan [appellant] heeft betaald.

4.2

Op grond van voornoemde overwegingen heeft de kantonrechter in het geschil in reconventie de vorderingen van [appellant] afgewezen. Die hielden in, kort samengevat, een vordering tot betaling van een aantal bedragen aan huurachterstand, vergoeding van gebruikte energie en toekomstige huursommen, alsmede een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst met veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van de woning.

4.3

Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] op met negen grieven. [appellant] heeft daarnaast zijn vordering als volgt gewijzigd:

Primair:

i) ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde;
ii) veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van een bedrag van € 20.700,00 aan huurachterstand en achterstand in kosten van gas, licht en water, te verhogen met termijnen die vervallen na december 2022;

Subsidiair:

( iii) veroordeling van [geïntimeerde] om [appellant] binnen twee dagen na de datum van het te wijzen arrest weer toe te laten in de woning, op straffe van verbeurte van een dwangsom.

4.4

De grieven lenen zich voor gezamenlijke bespreking en komen op het volgende neer. Met de grieven 1 tot en met 6 bestrijdt [appellant] het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] onvoldoende heeft kunnen onderbouwen dat hij met [geïntimeerde] slechts kamerverhuur met gebruik van gemeenschappelijke delen is overeengekomen en dat het ervoor moet worden gehouden dat [geïntimeerde] de gehele woning huurt en partijen daarvoor een huur van € 600,00 zijn overeengekomen. [appellant] betoogt dat de schriftelijke huurovereenkomst fictief was en niet was bedoeld om tussen partijen te gelden. Deze was alleen bedoeld om [geïntimeerde] te helpen aan een verblijfsvergunning. De woning beslaat drie etages en 82 m2 en is groot genoeg om door meerdere personen bewoond te worden. Vanaf 2010 heeft [appellant] de woning altijd aan meerdere personen verhuurd, die gemeenschappelijk gebruik konden maken van de essentiële voorzieningen in de woning. Naast [geïntimeerde] waren er ook andere bewoners, zoals [appellant] zelf, de heren [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] , alsmede diens vriendin. [geïntimeerde] bewoonde slechts de zolderkamer, tegen een huurprijs van € 300,00 en dus niet de gehele woning. Gedurende een korte periode in 2014-2015, toen de vriendin van [geïntimeerde] zwanger was en een kind kreeg, heeft [geïntimeerde] ook gebruik mogen maken van een slaapkamer. [appellant] zelf verblijft deels in Spanje, deels in de woning. In verband met de geboorte van het kind van [geïntimeerde] heeft [appellant] , na de zomer van 2016, zijn slaapkamer op de tweede etage aan [geïntimeerde] in gebruik gegeven tegen een huur van € 600,00 en is hijzelf de zolderkamer gaan bewonen. Vanaf augustus 2020 heeft [appellant] de huur verhoogd naar € 900,00 omdat [geïntimeerde] de kleine slaapkamer op de tweede etage aan een derde in gebruik had gegeven, aldus [appellant] . Onder verwijzing naar verklaringen van 28 personen en een groot aantal poststukken stelt [appellant] dat hij altijd in de [straatnaam] 11-B heeft gewoond.

Daarnaast stelt [appellant] dat het sinds november 2020 voor hem niet meer mogelijk is om de woning te betreden omdat [geïntimeerde] de sloten heeft veranderd en hem de toegang heeft ontzegd. Op deze manier wordt [appellant] de mogelijkheid ontnomen om gebreken te (laten) herstellen, waarover overigens ook nog een procedure loopt.

Verder meent [appellant] dat [geïntimeerde] een huurachterstand heeft die aanzienlijk meer is dan drie maanden. Volgens [appellant] is [geïntimeerde] hem € 900,00 aan kale huur per maand verschuldigd voor het gebruik van de onzelfstandige woonruimte, namelijk de grote en kleine slaapkamer op de tweede etage en het medegebruik van keuken, woonkamer en sanitaire voorzieningen, alsmede € 200,00 per maand aan gas, water en licht. Aldus is er een betalingsachterstand per december 2022 van € 20.700,00 ontstaan.

4.5

Met grief 7 en 8 bestrijdt [appellant] het oordeel van de kantonrechter dat [geïntimeerde] zonder rechtsgrond gedurende acht maanden € 300,00 per maand aan [appellant] heeft betaald. Volgens [appellant] heeft [geïntimeerde] pas vanaf augustus 2020 dat bedrag betaald. Met grief 9 komt [appellant] op tegen de afwijzing van zijn reconventionele vordering. [appellant] acht het redelijk, wanneer hem geen recht toekomt op bewoning van de woning, dat de kosten voor gas, water en licht vanaf 1 april 2021 voor rekening van [geïntimeerde] komen. Tot slot voert [appellant] aan dat er grond bestaat voor ontbinding omdat [geïntimeerde] zich zonder toestemming het gehele gebruik van de woning heeft toegeëigend en zich hiermee niet als een goed huurder heeft gedragen.

Omvang van het gehuurde en overeengekomen huursom

4.6

Tussen partijen is allereerst in geschil of [geïntimeerde] de gehele woning dan wel slechts een onzelfstandig deel daarvan huurt. Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] , in het licht van de gemotiveerde stellingen van [geïntimeerde] , onvoldoende gemotiveerd betwist dat de huurovereenkomst betrekking heeft op de gehele woning. Het volgende is daartoe redengevend.

4.6.1

Om te beginnen is de omvang van het gehuurde in de schriftelijke huurovereenkomst omschreven als ‘de woonruimte aan de [straatnaam] 11-B’. [appellant] heeft in hoger beroep niets aangevoerd dat afbreuk kan doen aan de motivering die de kantonrechter in het licht van die overeenkomst heeft gegeven in rov. 9 van het bestreden vonnis. De kantonrechter heeft daarin overwogen, samengevat, dat het hebben van zelfstandige woonruimte voor zover bekend geen vereiste is om voor een verblijfsvergunning in aanmerking te komen, dat de verklaring van [geïntimeerde] van 8 augustus 2012 uitsluitend betrekking heeft op de periode vóórdat [geïntimeerde] de woning huurde en dat de schriftelijke verklaringen die [appellant] van familieleden en bekenden heeft overgelegd van beperkte bewijswaarde zijn. [appellant] voert tegen deze specifieke overwegingen grieven aan, maar onderbouwt die grieven niet concreet.

4.6.2

In de tweede plaats, zo is voor het hof van belang, is het besluit van de Gemeente van 1 februari 2021 om [appellant] uit te schrijven uit het BRP onherroepelijk geworden. Dat besluit is gemotiveerd met de mededeling van de Gemeente dat het helder is dat [appellant] niet op dit adres woont. Dit is dan ook een zeer sterke aanwijzing dat [geïntimeerde] de woning in ieder geval niet met
[appellant]deelde. De verklaringen die [appellant] in hoger beroep als productie 6 heeft ingebracht doen dit beeld niet kantelen: de verklaringen zijn nogal vaag en algemeen geformuleerd en kunnen net zo goed slaan op het adres van de dochter van [appellant] die in het naastgelegen pand op nummer 9 woont. Zo luidt één van de verklaringen:
Op verzoek van [appellant] verklaar ik hiermee dat hij naar mijn beste weten woont aan de [straatnaam] te [plaats] .Meerdere van de overige verklaringen melden bovendien dat [appellant] ‘geregeld’ dan wel ‘regelmatig’ in Spanje verblijft. Eén van de personen verklaart zelfs:
[we] spraken elkaar als je weer eens terug was of kwam uit het buitenland’.De overige personen verklaren dat ze ‘op visite’ zijn geweest bij [appellant] maar melden niets concreets over de (kenmerken van) de woning aan het adres [straatnaam] 11-B.

4.6.3

De stelling van [appellant] dat hij delen van de woning ook aan
anderenheeft verhuurd in de jaren na 2012 heeft hij onvoldoende onderbouwd. De foto’s die hij heeft ingebracht kunnen ook duiden op incidentele feestjes. Het had op de weg van [appellant] gelegen om, ter onderbouwing van zijn stelling, afschriften van huurovereenkomsten met die andere partijen in te brengen of bankafschriften van huurbetalingen door die partijen. Dat heeft hij niet gedaan. Het door [appellant] gedane bewijsaanbod wordt daarom afgewezen.

4.7

Wat betreft de overeengekomen huursom heeft ook hier te gelden dat de schriftelijke huurovereenkomst duidelijk spreekt van een maandelijks bedrag van € 600,00. Het is aan [appellant] om te stellen en te bewijzen dat er van deze huurovereenkomst afwijkende afspraken zijn gemaakt, maar daar is hij naar het oordeel van het hof niet in geslaagd. Ook op dit punt heeft [appellant] niets aangevoerd dat af kan doen aan de motivering die de kantonrechter in rov. 12 heeft gegeven, namelijk dat [geïntimeerde] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij onder druk van [appellant] en diens dochter tijdelijk € 900,00 heeft betaald en dus niet had ingestemd met huurverhoging.

Omvang van de door [geïntimeerde] betaalde bedragen

4.8

[appellant] heeft niet betwist dat hij niet wilde dat [geïntimeerde] de huur via de bank overmaakte en dat hij enkel contante betalingen accepteerde. Dit heeft tot gevolg dat het voor [geïntimeerde] lastig is om aan te tonen welke bedragen hij heeft betaald. [geïntimeerde] heeft wel kwitanties overgelegd over de maanden augustus tot en met december 2020 maar niet over de maanden mei, juni en juli 2020, omdat, zo zegt hij, [appellant] geweigerd heeft die af te geven. Dit komt naar het oordeel van het hof voor rekening en risico van [appellant] . In dit licht en gezien de gemotiveerde stelling van [geïntimeerde] lag het op de weg van [appellant] om zijn betwisting, inhoudende dat [geïntimeerde] in de maanden mei, juni en juli 2020 niet € 900,00 heeft betaald, op z’n minst nader te onderbouwen met stukken waaruit valt op te maken dat die kwitanties wél zouden zijn afgegeven, zoals bijvoorbeeld kopieën van die kwitanties, of stukken waaruit valt op te maken dat [geïntimeerde] in die maanden slechts € 600,00 heeft betaald. Dat heeft hij nagelaten.

Tussenconclusie met betrekking tot de in eerste aanleg toegewezen vorderingen van [geïntimeerde]

4.9

Het voorgaande betekent dat de kantonrechter in de punten I, II en III van het bestreden vonnis de vorderingen van [geïntimeerde] op goede gronden heeft toegewezen. De grieven van [appellant] hebben geen succes. Het hof zal hierna nog separaat ingaan op de in hoger beroep gewijzigde vorderingen van [appellant] in reconventie.

De in hoger beroep gewijzigde vorderingen en grondslagen van [appellant]

4.1

Zoals hiervoor is overwogen is voldoende vast komen te staan dat [appellant] de gehele woning aan [geïntimeerde] heeft verhuurd. De feitelijke grondslag die [appellant] in hoger beroep heeft aangevoerd aan zijn vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst (te weten: slecht huurderschap omdat [geïntimeerde] zonder toestemming de hele woning in gebruik heeft genomen) wordt daarom door het hof verworpen. Het hof zal die vordering dan ook, net als de kantonrechter, afwijzen.

4.11

Verder is hiervoor geoordeeld dat de huur € 600,000 bedraagt. De vordering tot betaling van achterstallige huur is dus niet onderbouwd. Voor zover die vordering ook ziet op het betalen van kosten voor gas, water en licht heeft [appellant] geen grief gericht tegen de (impliciete) afwijzing daarvan in rov. 15 van het bestreden vonnis. Daar komt bij dat [appellant] dit deel van de vordering in hoger beroep niet of nauwelijks heeft onderbouwd. Het enige wat hij hiertoe heeft gesteld is dat het ‘redelijk’ is dat de kosten voor gas, water en licht vanaf 1 april 2021 voor rekening van [geïntimeerde] dienen te komen. Deze enkele blote stelling volstaat echter niet als grondslag voor deze vordering. Ook die vordering komt dus niet voor toewijzing in aanmerking.

4.12

Tot slot merkt het hof met betrekking tot de vordering van [appellant] tot toelating tot de woning op dat niet duidelijk is met welk doel [appellant] die toelating vordert: is dat met het doel om de woning weer te gaan bewonen of met het doel om reparaties te kunnen verrichten? Omdat de vordering op dit punt onvoldoende specifiek is, wijst het hof deze vordering af. Het hof wijst in dit verband er nog op dat [geïntimeerde] als goed huurder moet meewerken aan het toelaten van personen die de woning moeten betreden om gebreken te repareren, terwijl niet is gebleken dat [geïntimeerde] dat weigert. In zoverre heeft [appellant] dus ook geen belang bij deze vordering.

4.13

De slotsom is dat de grieven geen succes hebben en de vorderingen zoals gewijzigd in hoger beroep moeten worden afgewezen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 783,00 aan verschotten en € 2.366,00 voor salaris en op € 173,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 90,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mr. J.C. Toorman, mr. C.A.H.M. ten Dam en mr. B.J.P.G. Roozendaal en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 20 februari 2024.