ECLI:NL:GHAMS:2024:618

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.311.422/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 9356055 CV EXPL 21-10826

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 20 februari 2024

inzake

[appellant],

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. R.A. Kaatee te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde],

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 1 juni 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 3 maart 2022, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, tevens houdende wijziging van eis, met producties;

- memorie van antwoord, met producties.

Ter zitting van 11 december 2023 is de zaak mondeling behandeld. [appellant] werd hierbij bijgestaan door zijn hiervoor genoemde advocaat en [geïntimeerde] door mr. M.M. Vink, advocaat te Amsterdam. Beide advocaten hebben zich bediend van spreekaantekeningen, die zijn overgelegd. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en opnieuw rechtdoende - uitvoerbaar bij voorraad - zijn in hoger beroep gewijzigde vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten en met rente.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.12 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Waar nodig aangevuld met andere feiten die in hoger beroep zijn komen vast te staan, zijn die feiten de volgende.

2.1

[geïntimeerde] huurde in het verleden van [naam 1] (hierna: [naam 1] ) de woning aan de [straatnaam 1] 10-huis te [plaats 1] .

2.2

Per 1 mei 1976 heeft [geïntimeerde] met [naam 1] een huurovereenkomst gesloten

met betrekking tot de woning aan de [straatnaam 1] 24-II te [plaats 1] (hierna: de huurovereenkomst). Tot het gehuurde behoort ook de zolderverdieping op de derde woonlaag, groot 40 m2.

2.3

Bij de aanvang van de huurovereenkomst bedroeg de huurprijs f 350,00 per maand. De huurprijs bedroeg ten tijde van de inleidende dagvaarding € 729,47 per maand.

2.4

In artikel 4 van de huurovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:

Het is huurder verboden zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder:

a. het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of in gebruik af te

staan;

2.5

Op 28 maart 1983 heeft [naam 1] het gehuurde via een veiling verkocht aan

[naam 2] (hierna: [appellant] sr.), de vader van [appellant] .

2.6

Van het gehuurde is een puntentelling opgesteld. Daarin is vermeld dat 56 jaren waren verstreken sinds de bouw van de woning in 1934. In de puntentelling is geen melding gemaakt van de tegenwoordig op de zolder aanwezige keuken, douche en toilet. De eerste pagina van de puntentelling bevat de koptekst “Keij & Stefels”.

2.7

[appellant] sr. is op 12 oktober 2008 overleden. [appellant] heeft het gehuurde op 26 mei 2009 onder algemene titel verkregen.

2.8

[geïntimeerde] heeft sinds de aanvang van de huurovereenkomst de zolderverdieping aan verscheidene personen onderverhuurd. De tussen [geïntimeerde] en de laatste huurder overeengekomen huurprijs bedroeg € 675,00 per maand. De zolder staat nu leeg.

2.9

Een door [geïntimeerde] overgelegde handgeschreven brief houdt het volgende in:

1 sept. ‘92 [naam 1]

[straatnaam 2] 40

[plaats 2]

[...]

Hiermede bevestig ik, dat in de tijd van woningbezit [straatnaam 1] bij bewoning door fam. [geïntimeerde] toestemming heb gegeven tot verhuur van bovenverdieping aan studend!

Hoogachtend

[naam 1]

2.1

De zoon van [naam 1] heeft naar aanleiding van de toezending van het onder 2.2 bedoelde huurcontract en de onder 2.9 genoemde handgeschreven brief, bij e-mail van 5 augustus 2021 aan de toenmalige advocaat van [geïntimeerde] onder meer het volgende geschreven:

Heel bijzonder om nog een ‘levensteken’ te krijgen van mijn vader die in 1997 is overleden.

Ik kan bevestigen dat beide documenten onmiskenbaar door mijn vader [naam 1] zijn opgesteld. Het onderscheid tussen het handschrift op beide documenten is als volgt te verklaren. In 1986 kreeg mijn vader een beroerte en hij heeft zichzelf daarna noodgedwongen met zijn andere hand leren schrijven. Wat daarbij ongetwijfeld hielp is dat mijn vader feitelijk linkshandig was, maar vanwege de vroegere tijdgeest die heerste op school met rechts had leren schrijven. Na zijn beroerte schreef hij derhalve met zijn linkerhand.

2.11

[appellant] heeft [geïntimeerde] bij brief van 10 juni 2021 gewezen op het contractuele onderverhuurverbod en hem een gerechtelijke procedure in het vooruitzicht gesteld tot ontbinding van de huurovereenkomst en afdracht van alle door [geïntimeerde] ontvangen huurbedragen. [geïntimeerde] is in die brief in de gelegenheid gesteld vrijwillig in te stemmen met een beëindiging van de huurovereenkomst. [geïntimeerde] is hierop niet ingegaan.

3.Beoordeling

De procedure in eerste aanleg

3.1

[appellant] heeft in eerste aanleg gevorderd, kort gezegd, ontbinding van de

huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van een bedrag van € 50.000,00 als winstafdracht. Hij heeft aan de vorderingen ten grondslag gelegd dat hij begin juni 2021 via zijn vastgoedbeheerder Keij & Stefels ermee bekend is geraakt dat [geïntimeerde] de zolderverdieping in strijd met de bepalingen van de huurovereenkomst structureel en voor langere periodes heeft onderverhuurd, laatstelijk voor minstens zes jaar.

3.2

[geïntimeerde] heeft, voor zover in hoger beroep nog van belang, als verweer gevoerd dat hij door de verhuur van de zolderverdieping niet in strijd met de huurovereenkomst heeft gehandeld, omdat hij van [naam 1] daarvoor toestemming heeft gekregen, aan welke toestemming [appellant] als opvolgend verhuurder en rechtsopvolger van [naam 1] op grond van het bepaalde in artikel 7:226 BW is gebonden.

3.3

Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellant] afgewezen. Hij heeft daartoe het volgende overwogen. [geïntimeerde] heeft de authenticiteit van het briefje waarin [naam 1] toestemming verleent, voldoende onderbouwd met de verklaring van de zoon van [naam 1] , waarin deze verklaart dat zowel het huurcontract als het briefje onmiskenbaar door zijn vader zijn opgesteld. Het verschil in handschrift is volgens de zoon het gevolg van de beroerte die [naam 1] heeft gehad. Ook de spelfout in de naam kan daardoor worden verklaard. [appellant] heeft deze verklaring niet betwist. De inhoud van het briefje wijst erop dat [naam 1] de toestemming tot onderverhuur daadwerkelijk heeft gegeven. [appellant] wordt geacht bekend te zijn met de onderverhuur nu uit het aantal kamers blijkt dat in de puntentelling ook de zolderverdieping is betrokken en deze puntentelling is opgesteld door een medewerker van beheerder Key & Stefels, die ten behoeve daarvan het gehuurde heeft bezocht.

De procedure in hoger beroep

3.4

[appellant] heeft in hoger beroep zijn vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en winstafdracht laten vallen. Hij vordert nu:

- te verklaren voor recht dat het verbod tot onderverhuur zoals beschreven in artikel 4 onder a van de huurovereenkomst onverminderd van kracht is en dat er geen afwijkende toestemming tot onderverhuur is verstrekt aan [geïntimeerde] waar [appellant] als huidige eigenaar van het gehuurde aan is gebonden;

- [geïntimeerde] te verbieden om in de toekomst de woning zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van [appellant] geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan een derde in gebruik te geven, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 25.000,= ineens per overtreding en € 1.000,= voor elke dag dat een overtreding voortduurt, een en ander met een maximum van € 100.000,=, althans een in goede justitie vast te stellen dwangsom en maximum;

- [geïntimeerde] te veroordelen in de kosten van de procedure, inclusief de nakosten, met rente.

3.5

[appellant] heeft drie grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd. De eerste twee grieven betreffen de vraag of [naam 1] in het verleden toestemming heeft gegeven voor de onderverhuur en de gebondenheid van [appellant] daaraan. De derde grief gaat erover of Key & Stefels van de onderverhuur op de hoogte is geweest.

Verlening van toestemming voor onderverhuur

3.6

Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat [appellant] onvoldoende gemotiveerd heeft betwist dat [naam 1] in het verleden, toen hij nog eigenaar was van het gehuurde, mondeling toestemming heeft gegeven aan [geïntimeerde] tot onderverhuur van de zolderverdieping. De zoon van [naam 1] heeft de handgeschreven brief van 1 september 1992 ondubbelzinnig herkend als afkomstig van zijn vader. In hoger beroep heeft [geïntimeerde] ook een verklaring van de dochter van [naam 1] overgelegd, waarin zij dit bevestigt. Niet valt in te zien welk denkbaar motief de kinderen van [naam 1] zouden kunnen hebben om partijdig te verklaren. Ook komt het genoegen dat de zoon heeft uitgesproken over het onverwachte “levensteken” van zijn vader, het hof uitermate geloofwaardig over. De dochter van [naam 1] heeft bovendien verklaard dat haar vader door zijn beperkte opleiding en de gevolgen van een hersenbloeding en tia’s bij het schrijven veel taal- en slordigheidsfouten maakte. [geïntimeerde] heeft in hoger beroep een door de dochter van [naam 1] verstrekt afschrift overgelegd van een brief die [naam 1] heeft geschreven in de laatste jaren van zijn leven. Het handschrift en de spelfouten daarin vertonen grote gelijkenis met die in het omstreden briefje.

3.7

Bovendien heeft [geïntimeerde] een zeer geloofwaardige verklaring gegeven waarom [naam 1] hem de toestemming heeft gegeven, namelijk omdat [naam 1] de medewerking van [geïntimeerde] nodig had voor een door hem gewenste woningruil. Anders dan [appellant] heeft betoogd, acht het hof het in het geheel niet ongeloofwaardig dat [geïntimeerde] pas enige jaren na de eigendomsoverdracht aan [naam 1] heeft gevraagd de mondeling gegeven toestemming schriftelijk te bevestigen. [naam 1] had immers een verslechterende gezondheid en [geïntimeerde] had er belang bij bewijsmateriaal te verzamelen voor het geval een nieuwe eigenaar ( [appellant] sr. of een van zijn rechtsopvolgers) zou betwisten dat ooit toestemming voor onderverhuur was gegeven. Dat [geïntimeerde] het briefje tientallen jaren achter de hand heeft gehouden en niet met de nieuwe eigenaren heeft gedeeld, acht het hof evenmin ongeloofwaardig. [geïntimeerde] had kennelijk geen behoefte om de kat de bel aan te binden voordat dat strikt noodzakelijk was.

3.8

Tegenover datgene wat hiervoor over de gegeven toestemming is overwogen heeft [appellant] niet meer gesteld dat een in feite ongemotiveerde betwisting. Dat is niet genoeg. Aan bewijslevering wordt dan niet toegekomen. Ook het hof gaat ervan uit dat [naam 1] de in het briefje van 1 september 1992 bedoelde toestemming heeft gegeven.

Gebondenheid van [appellant] aan de gegeven toestemming

3.9

[appellant] betoogt dat hij niet is gebonden aan de door [naam 1] in het verleden gegeven toestemming. Aan dit betoog heeft hij ten eerste ten grondslag gelegd dat een mondelinge toestemming niet voldoet aan de eisen van artikel 4 onder a van de huurovereenkomst. Het feit dat het hiervoor besproken briefje wel een schriftelijk stuk is, doet daaraan niet af, aldus [appellant] , omdat [naam 1] ten tijde van het opstellen daarvan al geen eigenaar meer was van het gehuurde.

3.1

Dit argument gaat niet op. Toestemming voor onderhuur kan op grond van de wet vormvrij worden verleend. Daaruit vloeit voort dat de partijen bij een huurovereenkomst ook vormvrij kunnen overeenkomen af te wijken van een tussen hen geldend schriftelijkheidsvereiste. Met het mondeling verlenen van toestemming voor onderverhuur hebben [naam 1] en [geïntimeerde] dat laatste in feite gedaan. De mondeling verleende toestemming is geldig en de rechtsopvolgers van [naam 1] zijn daaraan gebonden, ook als zij van de mondelinge toestemming niet hebben geweten en niet hebben kunnen weten.

3.11

Ten tweede voert [appellant] aan dat toestemming voor onderverhuur niet een beding is dat op grond van artikel 7:226 BW mee overgaat op de opvolgende verhuurder. Hij heeft in dit verband verwezen naar een arrest van dit hof van 18 december 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:4793) waarin dat (ten overvloede) is overwogen. Alleen bedingen die rechtstreeks verband houden met het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie gaan mee over en de toestemming voor onderverhuur is niet een dergelijk beding, aldus [appellant] .

3.12

Het hof volgt [appellant] hierin niet. [appellant] neemt terecht tot uitgangspunt dat een in de huurovereenkomst opgenomen onderverhuurverbod mee overgaat met de huurrelatie. Als dat niet het geval was, zou [appellant] moeten terugvallen op de wet, die gedeeltelijke onderverhuur van een woning nu juist toestaat. Als een overeengekomen onderverhuurverbod mee overgaat, valt echter niet in te zien waarom het spiegelbeeld, de overeengekomen toestemming voor onderverhuur,
nietmee over zou gaan. Daarbij komt dat de toestemming invult op welke wijze [geïntimeerde] van het gehuurde gebruik mag maken, zodat het een beding is dat rechtstreeks samenhangt met het gebruik van de zaak tegen een prijs. Voor zover in het genoemde arrest uit 2018 iets anders is te lezen, komt het hof daarvan dus terug.

3.13

De conclusie uit het voorgaande is, dat [appellant] aan de gegeven toestemming is gebonden.

Inhoud van de toestemming

3.14

Volgens [appellant] kan de door [naam 1] gegeven toestemming niet geacht worden betrekking te hebben (gehad) op de onderverhuur zoals die feitelijk door [geïntimeerde] is verricht, dat wil zeggen: de verhuur van een losstaand appartement voor langere periodes tegen een relatief hoge prijs. De gebruikte bewoordingen wijzen erop, aldus [appellant] , dat het slechts ging om tijdelijke inwoning door een student tegen een bescheiden vergoeding, zoals in de jaren 80 gebruikelijk was.

3.15

Met dit betoog heeft [appellant] gedeeltelijk succes. De toestemming voor onderverhuur is, naar moet worden aangenomen, door [naam 1] medio/eind jaren 70 verleend. Toestemming is gegeven om de zolderverdieping te verhuren aan een student. Uit de onder 2.6 genoemde puntentelling blijkt dat de zolderverdieping toen nog niet was voorzien van een eigen douche, wc en keuken. De onderhuurder zou dergelijke voorzieningen dus ontberen of moeten delen met [geïntimeerde] . Ter zitting in hoger beroep heeft [geïntimeerde] verklaard dat hij pas rond 1998 deze voorzieningen op zolder heeft aangebracht, voordat zijn zoon daar ging wonen. Door deze verbouwing, waarvan niet is gesteld of gebleken dat daarvoor toestemming is verleend, heeft [geïntimeerde] eigenmachtig van de zolderruimte een zelfstandige woning gemaakt. [naam 1] kan echter niet worden geacht toestemming te hebben verleend voor verhuur van de zolder als zelfstandige woonruimte. Blijkens de door [naam 1] gebruikte bewoordingen in combinatie met de fysieke toestand van de zolder ten tijde van de toestemming ging het hem om de verhuur van een (of meer) studentenkamer(s). Een dergelijke verhuur is naar zijn aard tijdelijker en vrijblijvender dan de verhuur van een zelfstandige woning aan een willekeurige huurder. Bij het einde van de hoofdhuurovereenkomst kan de onderhuurder van een zelfstandige woning ook aanspraak maken op huurbescherming. Er bestaat geen aanwijzing dat [naam 1] een zo ver strekkende vorm van onderverhuur heeft willen toestaan, integendeel.

3.16

Het hof verwerpt echter het standpunt van [appellant] dat het [geïntimeerde] niet vrij zou staan de huur te vragen die hij in het verleden heeft gevraagd. Ten aanzien van de prijs is in de gegeven toestemming geen beperking te lezen. Het valt te begrijpen dat het [appellant] onaangenaam treft dat hij zelf genoegen moet nemen met een relatief lage sociale huurprijs, terwijl [geïntimeerde] het overgrote deel van die huur bij zijn onderhuurder in rekening kan brengen voor een veel kleinere ruimte, maar dat is nu eenmaal het rechtstreekse gevolg van de combinatie van dwingend huurprijsrecht en de in het verleden gegeven toestemming. Overigens wordt [appellant] er niet beter van als [geïntimeerde] voor de zolder slechts een lage huurprijs zou mogen vragen.

Bekendheid van [appellant] met de onderverhuur

3.17

[appellant] komt op tegen de overweging van de kantonrechter dat uit de door de beheerder van [appellant] sr. opgemaakte puntentelling volgt dat hij geacht moet worden bekend te zijn met de onderverhuur. Inderdaad valt wetenschap van onderverhuur uit die puntentelling niet af te leiden. Uit het enkele feit dat de zolder werd bewoond, bleek immers nog niet dat onderverhuur plaats vond. Bovendien was de zolder in de desbetreffende periode nog niet voorzien van de eerdergenoemde zelfstandige voorzieningen, wat onderverhuur nog minder evident maakte.

3.18

Het hof acht het echter in het geheel niet relevant of [appellant] sr. van de onderverhuur op de hoogte is geweest, zoals [geïntimeerde] heeft gesteld. Die omstandigheid kan immers niets toe- of afdoen aan de door [naam 1] gegeven toestemming. [geïntimeerde] heeft niet gesteld dat [appellant] sr. hem een
zelfstandigetoestemming heeft gegeven voor onderverhuur. Het feit dat hij het nodig heeft gevonden [naam 1] te benaderen om de eerdere toestemming vast te leggen, wijst overigens ook op het tegendeel. [geïntimeerde] heeft slechts gesteld dat hij [appellant] sr. van de gegeven toestemming op de hoogte heeft gesteld en dat [appellant] sr. die toestemming heeft geëerbiedigd. Of dat nu juist is of niet, [appellant] is gebonden aan de toestemming zoals die is verleend door [naam 1] .

De toewijsbaarheid van de vorderingen

3.19

Uit het voorgaande vloeit voort dat [geïntimeerde] gerechtigd is de zolderverdieping onder te verhuren, maar niet in haar huidige vorm, dat wil zeggen: niet als zelfstandige woonruimte. Ook dient [geïntimeerde] zich te beperken tot verhuur aan studenten. De gevorderde verklaring voor recht kan in die aangepaste vorm worden toegewezen. Ook heeft [appellant] belang bij toewijzing van het gevorderde verbod om in strijd met de huurovereenkomst en dus buiten de grenzen van de gegeven toestemming de zolderverdieping onder te verhuren. De dwangsom zal worden gematigd en tevens worden beperkt tot een som ineens, omdat [geïntimeerde] , als hij eenmaal een huurovereenkomst is aangegaan in strijd met de beperkingen van de toestemming, wellicht niet meer in staat zal zijn aan die wanprestatie een eind te maken.

Slotsom en kosten

3.2

De grieven slagen gedeeltelijk. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd. De vorderingen van [appellant] zullen in aangepaste vorm worden toegewezen. Omdat partijen over en weer gedeeltelijk in het ongelijk worden gesteld, moeten zij ieder de eigen kosten dragen van het geding in beide instanties.

4.Beslissing

Het hof:

vernietigt het bestreden vonnis;

en opnieuw rechtdoende:

verklaart voor recht dat het verbod van onderverhuur zoals opgenomen in artikel 4 onder a van de huurovereenkomst van kracht is voor zover dat ziet op meer dan kamerverhuur (verhuur van onzelfstandige woonruimte) aan een student;

verbiedt [geïntimeerde] om in de toekomst de woning in strijd met het hierboven omschreven verbod geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan een derde in gebruik te geven, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000,= ineens per overtreding;

bepaalt dat ieder der partijen de eigen proceskosten draagt;

verklaart de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.J.R. Brons, J.C.W. Rang en M.E. Hinskens - van Neck en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 20 februari 2024.