ECLI:NL:GHAMS:2024:3329

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.307.638/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 9146143 CV 21-5648

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 3 december 2024

in de zaak van

1.[appellant 1] ,

2.
[appellant 2],

beiden wonend in [plaats A] ,

appellanten,

advocaat: voorheen mr. A.J. Engelsma te Amsterdam, thans geen,

tegen

Stichting DE ALLIANTIE

gevestigd in Hilversum,

geïntimeerde,

advocaat: mr. J.J.M. Saelman te Amsterdam.

Appellanten worden hierna samen [appellanten] c.s. genoemd. Geïntimeerde wordt hierna De Alliantie genoemd.

1.De zaak in het kort

In deze zaak heeft een verhuurder een renovatievoorstel aan de huurders van een sociale huurwoning gedaan. Zij wil de open verbrandingstoestellen in het gehuurde vervangen door een Hr-ketel met radiatoren. Huurders verzetten zich tegen de voorgestelde renovatie omdat zij menen dat het gehuurde niet langer met gas, maar met elektriciteit zou moeten worden verwarmd. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat het renovatievoorstel van de verhuurder redelijk is en dat de huurders hun medewerking aan de renovatie moeten verlenen. Huurders kunnen in deze zaak geen beroep doen op de Richtlijn oneerlijke bedingen of de in het Burgerlijk Wetboek opgenomen bepalingen over vernietigbaarheid van algemene voorwaarden, omdat de vorderingen van de verhuurder niet zijn gebaseerd op een beding in een overeenkomst of in algemene voorwaarden, maar op een wettelijke bepaling.

2.Het geding in hoger beroep

[appellanten] c.s. zijn bij dagvaarding van 7 februari 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 18 november 2021 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam , (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen De Alliantie als eiseres en [appellanten] c.s. als gedaagden.

Bij tussenarrest van 26 april 2022 is een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast. Omdat [appellanten] c.s. hebben laten weten dat zij geen prijs stellen op een mondelinge behandeling na aanbrengen, heeft deze geen doorgang gevonden.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met een productie;

- memorie van antwoord.

Op 19 september 2024 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Daarbij hebben [appellanten] c.s. de zaak zelf toegelicht en heeft De Alliantie de zaak doen toelichten door mr. Saelman voornoemd, [appellanten] c.s. aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellanten] c.s. hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van De Alliantie zal afwijzen, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van De Alliantie in de kosten van het geding in beide instanties.

De Alliantie heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellanten] c.s. in de kosten van het geding in hoger beroep.

[appellanten] c.s. hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

3.Feiten

De kantonrechter heeft in 1.1. tot en met 1.5. van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat het hof ook van deze feiten uitgaat. Voor zover in hoger beroep van belang komen zij neer op het volgende.

3.1

Tussen partijen bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot een sociale huurwoning in [plaats A] .

3.2

Sinds 2013 is De Alliantie bezig met de planmatige vervanging van de open verbrandingstoestellen in de door haar verhuurde woningen door Hr-ketels met toebehoren.

3.3

De Alliantie heeft bij brief van 10 december 2020 aan [appellanten] c.s. voorgesteld om de in de door hen gehuurde woning aanwezige open verbrandingstoestellen (een gashaard en een geiser) te vervangen door een Hr-combiketel met radiatoren. Daarbij is vermeld dat de renovatie (uitgaande van in totaal acht radiatoren) zal leiden tot een huurverhoging van € 32,46 per maand.

3.4

[appellanten] c.s. hebben niet met het renovatievoorstel van De Alliantie ingestemd.

4.Eerste aanleg

4.1

De Alliantie heeft in eerste aanleg, samengevat, gevorderd om voor recht te verklaren dat het renovatievoorstel van De Alliantie een redelijk voorstel is in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW, waaraan [appellanten] c.s. zijn gebonden. Verder heeft De Alliantie gevorderd, samengevat, [appellanten] c.s. te veroordelen tot medewerking aan - en het gedogen van - de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden op straffe van een dwangsom en tot tijdelijke ontruiming van de woning gedurende deze werkzaamheden, met veroordeling van [appellanten] c.s. in de proceskosten. [appellanten] c.s. hebben zich tegen de vorderingen verweerd. Zij hebben onder meer aangevoerd dat er – in plaats van de door De Alliantie voorgestelde gasinstallatie – elektrische verwarmingsapparatuur in de woning zou moeten worden geplaatst omdat die oplossing volgens hen goedkoper is. Zij hebben er verder op gewezen dat het de visie van de politiek is dat in de toekomst alle woningen zonder gebruik van aardgas moeten worden verwarmd.

4.2

De kantonrechter heeft de vorderingen van De Alliantie toegewezen, onder maximering van de gevorderde dwangsommen. Deze beslissing berust, samengevat, op de volgende overwegingen. Het feit dat [appellanten] c.s. al enige tijd zonder warm water zitten en in het verleden bijna slachtoffer zijn geworden van koolmonoxidevergiftiging, benadrukt het belang van de voorgenomen renovatie. Van De Alliantie kan in redelijkheid niet worden verlangd dat zij meewerkt aan het voorstel van [appellanten] c.s. om elektrische apparatuur in plaats van gasapparatuur te plaatsen. De woning van [appellanten] c.s. maakt deel uit van een grootschalig renovatieproject. Afwijkende aanpak van die woning zou tot aanzienlijke extra kosten leiden. Daar komt bij dat het onzeker is of de door [appellanten] c.s. voorgestelde oplossing zuiniger is. Dat de gasprijs sterk is gestegen, maakt het voorstel van De Alliantie niet onredelijk, ook omdat de situatie van verhoogde gasprijzen waarschijnlijk slechts tijdelijk van aard is. Bovendien komen [appellanten] c.s. van overheidswege in aanmerking voor financiële compensatie voor de hoge gasprijzen en levert de renovatie objectief beschouwd een geriefsverbetering op. Of en wanneer huurwoningen in Nederland worden afgesloten van het gasnet, is onzeker. Hetzelfde geldt voor de mogelijke aansluiting van de wijk waar [appellanten] c.s. wonen op stadsverwarming. Open verbrandingstoestellen zijn bovendien gevaarlijk en de huurverhoging na renovatie is niet buitensporig.

5.Beoordeling

5.1

[appellanten] c.s. hebben in hoger beroep drie grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd.

Redelijk renovatievoorstel?

5.2

De eerste twee grieven, die gezamenlijk zullen worden besproken, richten zich tegen rechtsoverweging 5 van het bestreden vonnis. De kantonrechter bespreekt daarin verschillende omstandigheden die hij betrekt bij de beantwoording van de vraag of het voorstel van De Alliantie om de open verbrandingstoestellen in de woning van [appellanten] c.s. te vervangen door een Hr-combiketel met radiatoren een redelijk renovatievoorstel is in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW. Op basis van dit wetsartikel moet een huurder een renovatie in zijn woning gedogen als de verhuurder daartoe met voortzetting van de huurovereenkomst wil overgaan en aan de huurder schriftelijk een, gelet op de belangen van huurder en verhuurder, redelijk voorstel doet.

5.3

Tussen partijen is niet in geschil dat De Alliantie terecht streeft naar vervanging van open verbrandingstoestellen in de door haar verhuurde woningen, vanwege de verhoogde risico’s op koolmonoxidevergiftiging en brand. De kern van het betoog van [appellanten] c.s. is dat een elektrische installatie een beter alternatief is voor open verbrandingstoestellen dan een Hr-ketel met radiatoren.

5.4

Het hof stelt voorop dat, ook als zou komen vast te staan dat het door [appellanten] c.s. geopperde alternatief financieel gunstiger voor hen zou (kunnen) uitpakken, dit nog niet zonder meer meebrengt dat het renovatievoorstel van De Alliantie niet redelijk is. De Alliantie mag, als eigenaar van de door [appellanten] c.s. gehuurde woning, in beginsel (en met inachtneming van het bepaalde in artikel 7:220 lid 2 BW) zelf bepalen welk type verwarmingsinstallatie zij in die woning aanlegt. De Alliantie hoeft het tegenvoorstel van [appellanten] c.s. om een elektrische installatie in hun woning te plaatsen daarom niet op voet van gelijkheid tegen haar eigen renovatievoorstel af te wegen. Beslissend is het antwoord op de vraag of, gelet op de wederzijdse belangen van [appellanten] c.s. en De Alliantie in het licht van de overige relevante omstandigheden van het geval, gezegd kan worden dat het renovatievoorstel van De Alliantie redelijk is. Het hof bespreekt hierna de relevante omstandigheden zoals partijen die naar voren hebben gebracht.

5.5

[appellanten] c.s. betogen dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat de door De Alliantie voorgestelde renovatie van de woning van [appellanten] c.s. onderdeel is van een grootschalig renovatieproject. Zij voeren aan dat de woning is gelegen in een complex van drie panden, die zijn gesplitst in appartementsrechten, waarvan een deel is verkocht en niet door De Alliantie wordt verhuurd. Dit betoog van [appellanten] c.s. heeft geen succes. Zij lijken ervan uit te gaan dat De Alliantie zich op het standpunt stelt dat de woning van [appellanten] c.s. onderwerp is van een complexgewijze renovatie als bedoeld in artikel 7:220 lid 3 BW. Dat standpunt is door De Alliantie echter niet ingenomen en zij doet dan ook geen beroep op het in deze wetsbepaling geregelde bewijsvermoeden.

5.6

Door De Alliantie is wel aangevoerd dat de door haar voorgestelde renovatie van de woning van [appellanten] c.s. onderdeel is van een
grootschaligrenovatieproject. Dat is in zoverre juist dat De Alliantie al meer dan tien jaar doende is om alle open verbrandingstoestellen in de door haar verhuurde woningen te vervangen door Hr-ketels en radiatoren. Zij heeft ter zitting in hoger beroep toegelicht dat alleen al in [plaats A] in ongeveer 500 door haar verhuurde woningen open verbrandingstoestellen aanwezig waren en dat intussen in 463 van die woningen een Hr-ketel met radiatoren is geplaatst. Als De Alliantie zou ingaan op het alternatieve voorstel van [appellanten] c.s., zou dat betekenen dat zij in verschillende door haar verhuurde woningen verschillende installaties moet installeren. Zij zou voor de installatie van die systemen verschillende leveranciers moeten inschakelen en nadien op verschillende wijzen en door verschillende partijen onderhoud aan de diverse systemen moeten laten plegen. Dit alles zou leiden tot aanzienlijke extra inspanningen en tot aanzienlijke extra kosten aan de zijde van De Alliantie.

5.7

Acceptatie van het alternatieve voorstel van [appellanten] c.s. zou voor De Alliantie te meer bezwaarlijk zijn omdat voor het aanleggen van de door [appellanten] c.s. gewenste elektrische installatie niet alleen nodig is dat De Alliantie elektrische kachels en een elektrische boiler aanschaft en installeert, maar ook dat er in de woning van [appellanten] c.s. een extra groepenkast wordt aangelegd, dat de capaciteit van de elektrische installatie wordt verzwaard en dat er nieuwe leidingen en stopcontacten worden aangelegd. Van De Alliantie kan niet worden verlangd dat zij voor eigen rekening en risico al deze wijzigingen doorvoert om tegemoet te komen aan de specifieke wensen van een individuele huurder, te minder omdat [appellanten] c.s. in het licht van de betwisting van De Alliantie onvoldoende hebben onderbouwd dat de kosten van het elektrisch verwarmen van hun woning aanmerkelijk lager liggen dan gasverwarming. [appellanten] c.s. hebben weliswaar gewezen op het feit dat een kubieke meter gas duurder is dan een kilowattuur stroom, maar zij hebben niet gereageerd op de stelling van De Alliantie dat een kubieke meter gas ongeveer tien keer zoveel energie bevat als een kilowattuur stroom waardoor gasverwarming per saldo juist aanmerkelijk goedkoper is dan elektrische verwarming.

5.8

[appellanten] c.s. wijzen verder op mediaberichten waaruit zou blijken dat het de wens van de politiek is dat alle woningen in [plaats A] in 2040 aardgasvrij worden verwarmd. Ook als dit juist is, dan betekent dat nog niet dat het voorstel van De Alliantie niet redelijk is als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW. Overigens volgt uit de stellingen van [appellanten] c.s. zelf dat het nog vele jaren kan duren voordat de woning daadwerkelijk van het aardgasnet zal worden afgesloten. Ook is onzeker dat de aansluiting van de woning op aardgas zal worden vervangen door elektrische verwarming. Door De Alliantie is gesteld en door [appellanten] c.s. is niet of onvoldoende gemotiveerd betwist dat het goed denkbaar is dat de woning van [appellanten] c.s. op termijn op stadsverwarming zal worden aangesloten. De installatie die De Alliantie nu in de woning wil aanleggen is geschikt voor aansluiting op stadsverwarming terwijl dat niet geldt voor de door [appellanten] c.s. gewenste elektrische installatie.

5.9

Het hof acht verder van belang dat [appellanten] c.s. de woning van meet af aan hebben gehuurd met een gasverwarmingsinstallatie. Niet is gebleken dat De Alliantie bij [appellanten] c.s. de gerechtvaardigde verwachting heeft gewekt dat hun woning op enig moment zou worden voorzien van een elektrische verwarmingsinstallatie. Ten slotte is het hof met de kantonrechter van oordeel – voor zover in dit geschil van belang - dat de door De Alliantie in verband met de renovatie aangekondigde huurverhoging niet buitensporig is, nog daargelaten dat [appellanten] c.s. geen grief hebben gericht tegen de overweging in het bestreden vonnis waarin de kantonrechter dat heeft overwogen. [appellanten] c.s. hebben bovendien op geen enkele wijze toegelicht dat zij een dergelijke huurverhoging niet kunnen dragen.

5.1

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is de conclusie dat het renovatievoorstel van De Alliantie redelijk is.

Richtlijn 93/13 EG, artikelen 6:233 en 6:236 BW

5.11

Met hun derde grief voeren [appellanten] c.s. aan dat de kantonrechter in het bestreden vonnis ambtshalve had moeten toetsen aan Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen, verder: de Richtlijn). [appellanten] c.s. betogen op zichzelf terecht dat zij in hun relatie tot De Alliantie moeten worden aangemerkt als consumenten in de zin van de Richtlijn. Zij miskennen echter dat de Richtlijn uitsluitend betrekking heeft op oneerlijke bedingen in tussen consumenten en handelaren gesloten overeenkomsten. In de onderhavige zaak beroept De Alliantie zich niet op enig beding in een met [appellanten] c.s. gesloten overeenkomst, maar op een wettelijke bepaling (artikel 7:220 lid 2 BW). Het hof heeft in de tussen partijen gesloten huurovereenkomst en de bijgevoegde algemene huurvoorwaarden ook geen bepaling aangetroffen die van belang is voor de beoordeling van de vorderingen van De Alliantie en die het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van [appellanten] c.s. aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van de Richtlijn). Ook de artikelen 6:233 en 6:236 BW waarnaar [appellanten] c.s. verwijzen, hebben betrekking op bedingen in (algemene voorwaarden die deel uitmaken van) overeenkomsten en niet op wettelijke bepalingen als artikel 7:220 lid 2 BW. De grief slaagt niet.

Slotsom en kosten

5.12

De grieven hebben geen succes. [appellanten] c.s. hebben geen stellingen ingenomen die indien bewezen tot een ander oordeel zouden moeten leiden. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellanten] c.s. zijn in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zullen daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Het hof stelt deze kosten als volgt vast:

- griffierecht € 783,00

- salaris advocaat
€ 2.428,00(tarief € 1.214,00 x twee punten)

Totaal € 3.211,00

6.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellanten] c.s. in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van De Alliantie vastgesteld op € 3.211,00;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. D. Kingma, E.K. Veldhuijzen van Zanten en M.J.R. Brons en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 3 december 2024.